臺灣雲林地方法院民事裁定 101年度事聲字第1號異 議 人即原拍定人 廖功偉上列異議人對於本院司法事務官於中華民國100 年12月15日所為之99年度司執字第26213 號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 及第240 條之4 第
1 項至第3 項分別定有明文。又上開規定並準用於強制執行程序，強制執行法第30條之1 亦有明文規定。
二、異議意旨略以：異議人前依鈞院拍賣公告投標購買坐落雲林縣斗六市○○段206 之2 及206 之5 地號土地（下稱系爭土地），經得標在案，依拍賣公告所示，系爭土地係空地，可以點交，且無優先權存在，惟異議人於得標翌日前往標的物查看時，發現系爭土地上面臨道路左側建有4 層樓鋼筋加強磚造辦公室1 棟、辦公大樓前為電動大門、右側為鋼筋加強磚造警衛室1 間（下稱系爭建物），系爭建物之納稅義務人據稱為執行債權人即合眾紙業股份有限公司，並由該公司合法占有系爭建物，顯見系爭土地並非空地。執行法院雖查封系爭土地，然並未會同地政機關測繪查封系爭建物，連同系爭土地併付拍賣，並查明系爭建物為何人所有，將占有使用情形及其應記明之事項載明於筆錄內，致系爭建物面積究竟為何？建物占用土地地號為何？等等均不明確，拍賣公告就此事項漏未記載，顯有缺失，足證查封程序顯有不當，則拍賣程序難謂無瑕疵。倘若拍賣土地因執行債權人陳報與實際占有使用現況不符致無法點交時，執行法院依法得撤銷拍定，異議人所繳納之保證金新台幣（下同）88,000元並應退還異議人，否則異議人將提出國家賠償，以資行政救濟，蓋執行法院適用法規顯有錯誤。又系爭土地為農牧用地，執行法院明知執行債務人將系爭土地為執行債權人設定擔保後，在系爭土地上興建違章建築，致系爭土地無法取得農地農用資格證明，執行法院應先命主管機關強制拆除後，再續行強制執行程序，或向主管機關確認系爭土地無法取得農地農用資格證明後，向執行債權人諭知系爭土地拍賣無實益，執行法院未為及此，致異議人無從查明系爭土地遭建物占用，因而權益受損。況本件拍賣土地為農地，其上有未保存登記建物
2 棟，如有2 棟以上農舍被拍賣，投標人同時投標，執行法院宣告得標，拍賣程序即屬違法。另經異議人估算系爭土地價值約112 萬元、系爭建物中之4 層辦公大樓價值約320 萬元、警衛室價值約50萬元，合計約為482 萬元，即異議人所出拍賣價金之依據。原裁定命異議人應負擔差額4,310,800元，顯有不可歸責於異議人之事由。為此，依法聲明異議等語。
三、按拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之，強制執行法第68條之2 第1 項、第2 項定有明文，又上開規定依同法第113 條並為不動產強制執行程序所準用。次按，拍定人預納保證金者，如因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還，辦理強制執行事件應行注意事項37㈡同有明文；換言之，拍定人於繳納保證金後，因不繳足餘款而再行拍賣時，該拍定人除不得再應買外，尚須負擔其後拍定時之拍定價額與原該拍定人拍定價之差額及再次拍賣應負擔之費用。
四、經查：㈠本院民事執行處99年度司執字第26213 號清償債務等強制執
行事件，經執行債權人以本院97年度司拍字第107 號拍賣抵押物民事裁定為執行名義聲請查封拍賣執行債務人益忠股份有限公司所有之系爭土地，嗣系爭土地於100 年1 月25日進行第一次拍賣程序時，由異議人以4,820,000 元得標拍定，並繳納保證金88,000元，惟因異議人未依拍賣公告規定自拍定翌日即100 年1 月26日起7 日內繳足全部價金，經本院民事執行處於100 年10月3 日撤銷拍定，定期於100 年12月6日再次進行第一次拍賣程序，嗣由第三人洪偉謀以510,000元得標，本院民事執行處司法事務官於100 年12月15日裁定命異議人負擔再拍賣價金差額4,310,000 元（計算式：拍定價額之差額即4,820,000 －510,000 ＝4,310,000 ，再加計再拍賣所生執行費用即登報費800 元，合計為4,310,800 元）等情，業經本院依職權調取上開強制執行卷宗查明屬實，本院民事執行處司法事務官據此命異議人負擔再拍賣所生差額4,310,800 元，於法並無不合。
㈡至異議人雖主張：執行法院未就系爭土地上之建物併付拍賣
，並詳細載明占有使用情形，顯有指封錯誤、測量違誤、拍賣條件不當、拍賣程序違法之情形等語，然查，本件強制執行程序之拍賣標的為系爭土地，系爭建物不在本次拍賣範圍內，已經本院於拍賣公告記載明確，此由拍賣公告附表除記載拍賣標的為系爭土地外，別無其他記載，即可明瞭。另異議人投標書上所填寫投標之標的亦僅為系爭土地，其中206之2 地號土地出價為301 萬元，另外206 之5 地號土地出價為181 萬元，有異議人之投標書1 紙附於本院99年度司執字第26213 號執行卷可稽。由此可見本件拍賣標的及異議人投標之標的確為系爭土地，不包括系爭建物。次查，本件拍賣公告上之使用情形欄㈢已載明「據債權人代理人稱：拍賣之不動產為空地，由債務人自己使用，無出租、出借等情形，部分有建物占用，惟應買人仍應自行查明，如債權人代理人所述屬實，拍定後除建物占用部分外得依現況點交。」等語，有拍賣公告附於本院99年度司執字第26213 號執行卷可稽，堪認執行法院就系爭土地之占有使用情形及拍賣條件均已詳實記載於拍賣公告上。本件拍賣抵押物之強制執行程序自始即係針對系爭土地而為執行，不包括系爭建物，執行法院本無就系爭建物為查封、測量之必要，異議人以執行法院未就系爭土地上之建物查封測量，主張本件執行程序有指封錯誤、測量違誤之情形，自屬無據。況系爭土地雖部分為系爭建物所占用，然是否就系爭建物併付拍賣，仍須視執行債權人是否聲請併付拍賣及是否符合相關法律規定而定，並非一概須併付拍賣。本件執行債權人之執行名義為拍賣抵押物裁定，依法僅得對特定物執行。執行債權人既未聲請將系爭土地上之建物併付拍賣，則執行法院自不得逕就系爭土地上之建物併付拍賣，異議人以執行法院未將系爭土地上之建物併付拍賣，主張本件執行程序有拍賣條件不當、拍賣程序違法之情形，自無足取。
㈢又異議人主張：異議人自行估算系爭土地為112 萬元、系爭
四層辦公大樓為320 萬元、警衛室為50萬元，合計482 萬元，此為異議人所出拍賣價金之依據等語，然此非但與異議人投標書之記載顯有出入，且縱認異議人係基於上開錯誤之認知及動機而投標，然此並不影響異議人投標之有效性，異議人執此主張其有不可歸責之事由，亦無足取。
五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官命異議人負擔上開執行事件再次拍賣所得價金低於原拍賣價金之差額及所衍生之執行費用共4,310,800 元，於法尚無不合。異議人猶執前詞指摘原處分不當，聲明予以撤銷，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
書記官 曾玲玲