臺灣雲林地方法院民事裁定 101年度事聲字第50號異 議 人 施月雲上列異議人對於本院司法事務官於中華民國101 年8 月15日所為之101 年度司執字第7841號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條定有明文。次按，司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 及第240 條之4第1 項至第3 項亦有明文。上開規定，並為強制執行程序所準用，此觀強制執行法第30條之1 規定自明。查，本件異議人對本院司法事務官於民國101 年8 月15日以101 年度司執字第7841號裁定駁回異議人對除去租賃權處分之聲明異議，司法事務官認其異議為無理由送請本院裁定，經核與上開條文規定意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：本件債權人即抵押權人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）於設定抵押權前曾派員至本件執行標的雲林縣○○鎮○○段○○○ 號土地（下稱系爭土地）調查現況，應有拍攝現場照片，除可查明有租賃關係成立後所興建之未併付拍賣建物坐落其上外，亦可證明土地銀行與債務人陳萬雄所簽立之擔保係爭土地無租賃關係之切結書不實，況異議人與債務人所訂立之租賃契約書雖未經公證，亦難認無租賃關係之存在，爰依法提出異議，請求撤銷原處分等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民國96年03月28日修正公布前之民法第866 條定有明文（依民法物權編施行法第24條規定，修正條文自公布後6 個月施行，即物權發生於00年0 月00日後者始適用修正條文之規定）。次按所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304 號解釋理由書參照）。不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100 年度台抗字第15號裁定意旨參照）。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年度台抗字第160 號裁定意旨參照）。
四、經查：本件聲明異議人主張租賃關係於系爭不動產設定抵押權前即已存在，惟本院由債權人提出之辦理不動產擔保放款調查報告及授信審核書觀之，系爭土地當時利用狀況為休耕，使用計畫為自用，且債務人陳萬雄出具之切結書，亦載明：「…立切結書人陳萬雄因農業生產需要各項資金，提供座○○○鎮○○段○○○ ○號向貴行申請貸款，在貸款未清償前絕不出租，... 。」，且系爭土地於當時之查定價額為新臺幣（下同）2,878,000 元，債務人申請金額為2,500,000 元，此亦為債務人未清償之金額，如系爭土地於設定抵押權時，已存有租賃關係，甚至承租人已興建建物其上，依常理言，債務人斷無可貸得高成數之金額。是以，本件系爭土地於設定抵押權時，應無租賃關係存續。又異議人提出之土地租賃契約書，為異議人與債務人自行訂立，並未經公證，是否屬實，猶非無疑，而異議人於本院傳喚到院訊問雖稱，租金係以離婚協議的3,000,000 元扣抵，系爭土地上之建物係承租後所興建的，電是用債務人的名字申請的，此有本院執行（調查）筆錄附卷可稽，惟異議人並未提出離婚協議書、用電證明及興建證明等相關資料以玆佐證，其尚難僅以空泛陳述，而使本院為對其有利之認定，故異議人主張其租賃契約成立於抵押權設定前，顯不可採。且法院就此所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，異議人應循訴訟程序，以資確定其實體權利。而系爭土地於本院101年7 月25日為第1 次拍賣，無人應買，有不動產拍賣筆錄附卷可稽，足見異議人與債務人間就系爭土地之租賃關係已影響應買人應買意願，亦對抵押權人之受償造成妨礙，自有除去上開租賃關係之必要。綜上，本件司法事務官所為裁定並無違誤，異議意旨指摘原裁定不當，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳弘能以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（需附繕本），並應繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 101 年 9 月 17 日
書記官 李松坤