臺灣雲林地方法院民事判決 101年度訴字第226號原 告 林景森訴訟代理人 黃俊仁律師被 告 李文耕上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101 年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、先位聲明部分：原告於民國（下同）88年8 月間在證人廖勝彥之仲介下，與被告接洽後，同意以新臺幣（下同）68
0 萬元之價格向被告買受訴外人即被告配偶張雪珠名下所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），及被告所有坐落同段229 建號建物即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋，房屋及土地以下簡稱系爭房地）。雙方議定後，原告在被告家中先行交付10萬元給被告，數日後被告又以缺現金為由，由證人廖勝彥陪同被告至原告經營之農藥行取走現金40萬元。原告當時請求被告書立取款收據證明，但被告回應說統一至代書那裡寫契約時再一併寫即可。88年8 月30日原告以陳惠央名義，在證人即代書廖世垻事務所與被告簽訂系爭房地之買賣契約，簽約當時除之前已交付被告之現金50萬元外，另再交付一紙二崙油車郵局面額100 萬元之支票交給被告收受，其他價款則約定在增值稅單及契稅稅單開出擬送地政機關收件辦理時，買方再付賣方50萬元價金，尾款則開立本票交付，買主貸款領款兌換。因系爭房地於簽約前，已由被告出租給訴外人遠傳電信公司作為發射基地台使用，被告於出售後還要收取基地台租金，雙方乃於契約中特別約定由被告收受租期5 年內之第1 期，嗣後由買主收取。另被告在簽約取得150 萬元後，證人廖世垻要被告將系爭房屋之鑰匙交給原告，被告卻推拖拒絕，不肯明確與原告約定交屋及交款日期，卻於買賣契約簽訂之後，在系爭房屋後方土地上搭蓋鐵皮屋準備養雞，並準備日後要將此鐵皮屋再出售給原告。因為被告此舉造成住家通風不良，且養雞之空氣噪音污染，又造成土地環境不佳，均嚴重影響原告日後之居住品質，原告曾為此聲請調解，但被告未予理會。因為遠傳電信公司基地台設置收租問題，及系爭房地現狀點交之問題，雙方之買賣契約因此停擺，被告並無後續履約移轉所有權之動作，也不肯交付系爭房地給原告使用，原告要索回之前已交付之150 萬元，被告卻表示沒有錢可以還，因此雙方一直耗著沒有解決，也沒有任何履行買賣契約之相關事宜。原告幾度請求被告返還所收受之買賣價金150 萬元，被告卻認為原告並非在地人，對原告之請求完全不予理會，嗣因原告聽聞鄉里人士傳言，被告在外負債不少，因無法償還債務恐有脫產避債之行為，原告為保權益，於100 年3 月4 日到雲林縣西螺地政事務所申請系爭房地之登記謄本，發現被告早於92年1 月10日已將系爭房地移轉登記給訴外人即被告兒子李宗優。原告得知上情後，隨即於100 年3 月15日寄發存證信函給被告，請其出面解決，但被告卻以證人陳惠央遲未付清尾款辦理過戶為由，表示已將原告給付之150 萬元現金予以沒收，不得請求返還云云。然原告並無任何違約之情事，也未違反交款之約定，被告片面依民法第249 條規定沒收定金，於法不合。被告明知系爭買賣契約之當事人是原告，證人陳惠央只是名義上借名登記之人，真正之契約當事人，與被告洽商、議價、付款、簽約之人均為原告本人，被告卻藉詞推說是「陳惠央遲不付清款項以便辦理過戶」云云，而解除契約並沒收買賣價金之作法，顯非合法解除契約之意思表示。被告於簽約後並未履行交屋之準備，也沒有委由代書去稅捐機關申辦土地增值稅及房屋契稅之申報，卻主張「陳惠央遲不付清款項以便辦理過戶」云云，此一主張顯與契約之交款約定不合。系爭房地現已移轉所有權於李宗優名下，因此系爭買賣契約之標的物已屬嗣後給付不能，此給付不能之狀態乃肇因於被告之責任。據此，原告依民法第256 條之規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀之送達，作為解除權行使之意思表示通知，且依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還價金，並聲明：被告應給付原告150 萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡、備位聲明部分：縱認原告有任何履約之過失，被告在沒有履行契約準備之情形下，無緣無故即貿然將原告辛辛苦苦做小生意，所賺得之150 萬元私吞，非但於情於理不合，於法也有待商榷之處。又若原告對於系爭買賣契約之糾紛空擺，未能履行完畢，以致被告將系爭房地移轉過戶給李宗優之情形與有過失，但被告已自第三人處受有給付及減少貸款支出，實際上並未受有財產上之經濟利益損失。因此，備位之訴依據民法第252 條之規定，請求酌減違約金
140 萬元，以維雙方之誠信衡平及利益均衡，並聲明：被告應給付原告140 萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢、對被告答辯之陳述：⒈原告與證人即原告配偶陳惠瓊由訴外人興農公司外派至雲
林縣二崙鄉駐店賣農藥服務農民，原告經營之農藥行如果是自有房屋，興農公司就不會補助租金，且如在自有房屋外牆刊登廣告，興農公司也不補助廣告費用，原告當時為了扣抵所得稅申報租金支出，且為了要向公司領取牆面廣告補助，乃商得證人陳惠央之同意，於簽約時由證人陳惠瓊代簽「陳惠央」之名字，並以證人陳惠央同意出借使用之身分證件印章交由代書書寫契約並蓋章。系爭買賣契約都是由原告與被告及證人廖勝彥接洽、磋商，出賣人及仲介都是找原告夫妻商議買賣事宜，而且都是由原告交付相關文件與支付價金，所以雙方對於買賣之對象確認應無疑義。至於證人陳惠央只是原告準備借名登記之名義人，其並非契約之權利義務歸屬之實際當事人。另證人陳惠瓊雖在契約上簽寫「陳惠央」等字，但因簽約當時原告及證人陳惠瓊均在場，是原告同意由證人陳惠瓊以夫妻互為代理之關係，代替原告於契約書上簽名，實際上為交易之人為原告，此為當時在場之買賣關係人均得確信之情。系爭買賣契約自始之交易、磋商、議價、簽約之買賣當事人都是原告，被告為意思表示之相對人也是原告，原告才是系爭買賣契約之實際買受人，也是與被告為買賣契約意思表示之相對人，故系爭買賣契約之實際承買人為原告，不是證人陳惠央，也不是證人陳惠瓊。
⒉系爭買賣為成屋買賣，應隨時可以將系爭房地點交買受人
，但原告請求被告先交付房屋鑰匙，以便裝潢入住，被告卻百般拖延，並無要即時交屋之準備及意思。又系爭房地屋後有水溝，疑有占用水利地之情形，原告請求被告申請鑑測經界，以便點交土地，但被告均不願提出鑑界之申請，一直要以現狀交屋。被告收受150 萬元後，既不申辦鑑界，也不交付鑰匙讓原告整理房屋準備搬遷入住，也不肯明確地與原告約定交屋及交款日期，對原告請求返還買賣價金150 萬元之請求，完全不予置理。
⒊證人廖世垻證稱：簽約時只要當事人有說、有約定之事情
，他都會記載於契約內，且會唸給當事人確認，但系爭買賣契約中卻沒有3 日內要辦理過戶約定之記載，可見被告陳稱3 日內要提出辦理過戶之文件，非但無據，且與契約約定不合。又證人廖世垻證稱：當時因原告說要趕時間過戶，我有告訴他們趕快提出文件去辦理等語，倘若如此，為何原告沒有儘速提出文件，豈不違反常理？實則係因被告不願交付鑰匙，不辦理鑑界點交，簽約後又在系爭房地後搭蓋鐵皮屋，且不依約先送件辦理移轉登記，卻一直要背離契約收款約定，硬要原告先再給付50萬元及本票，原告因恐被騙不從，被告即以此為由而沒收150 萬元定金。
⒋被告意圖貪取150 萬元，以原告夫妻二人借用證人陳惠央
名義簽約為由，主張契約無效，洵非適法之舉。倘若系爭買賣契約無效，則被告收受原告所繳付之買賣價金150 萬元，將成為不當得利，被告就此也應返還不當得利之不法利益。
二、被告則辯以：我於88年8 月30日與原告及證人陳惠瓊到證人廖世垻事務所簽訂買賣契約，總價金為680 萬元，定金150萬元，現金50萬元，支票100 萬元，約定3 日內要繳交尾款，並提出過戶文件。我在3 日內提出過戶文件給代書，但買主陳惠央遲未提出過戶文件，我有請代書打電話，並請證人廖勝彥到原告家裡催，但買主到目前為止仍未提出過戶所需之文件。88年9 月16日我有寄二崙郵局存證信函給買主陳惠央，限其於10日內繳納尾款並提出過戶文件，否則要沒收定金，但是買主陳惠央並未予理會。88年10月我又請證人即村長張秀珍及證人廖勝彥到原告家裡，請買主陳惠央於10日內繳納尾款，否則要沒收定金，但是仍然置之不理。我以為買主陳惠央是原告的太太，但是我查證結果，原告太太叫陳惠瓊，簽約當天證人陳惠瓊是冒用證人陳惠央的名義來簽約。
因為我的土地房屋曾設定400 萬元抵押權予臺南區中小企業銀行，實際借款285 萬元，92年因無法還款，所以將系爭房地過戶給我兒子，貸款餘額285 萬元由他來承受。在我的認知上，我認為與我簽訂買賣契約的人是原告太太即證人陳惠瓊，並不是原告。我於88年間並未當過副主席，代書也沒有要我將系爭房屋的鑰匙交給原告，而約定3 日內交付證件到代書處，是簽好契約要返家時，買賣雙方都向代書提出儘快辦理過戶手續之要求，當時被告即向原告表示雙方於3 日內各自將資料交給代書辦理，原告當場允諾說好，但之後卻遲遲未將資料交給代書，以致無法申報契稅及增值稅等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告及證人陳惠瓊於88年8 月30日與被告在證人廖世垻代書事務所就系爭房地（權利範圍全部）簽訂買賣契約，買賣價金為680 萬元，原告於簽約前已交付被告現金50萬元，簽約當日又以支票給付被告100 萬元。
㈡、簽約當時，由證人陳惠瓊於系爭買賣契約書之買主處簽立「陳惠央」之名字。
㈢、被告於92年1 月10日以贈與為原因，將系爭房地移轉登記予其子李宗優。
四、本件之爭點：
㈠、系爭買賣契約之買受人為原告，或證人陳惠央，或證人陳惠瓊？
㈡、原告先位之訴依據民法第256 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還定金150萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理？
㈢、原告備位之訴依據民法第252 條規定，請求酌減違約金，並請求被告給付140 萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理？
五、得心證之理由：
㈠、按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利；債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最高法院43年臺上字第99號、40年臺上字第1241號判例意旨參照）。經查，本件原告不爭執簽訂系爭買賣契約時，係由證人陳惠瓊於系爭買賣契約書之買主處簽立「陳惠央」之名字（見本院卷第68頁背面），且證人陳惠瓊到院證稱：買賣契約書上買主「陳惠央」的名字是我簽名的，因為我有先跟我姊姊講過，要借用她的名字來買房子。是在廖世垻代書事務所簽約，當時我與我先生都在場，最後決定由我來簽約等語（見本院卷第40頁背面、第41頁正面），證人廖勝彥證稱：簽約時原告夫妻都有在場，當時原告或證人陳惠瓊沒有說證人陳惠央是證人陳惠瓊的姊姊，也沒有說他們是借用證人陳惠央的名字買受系爭房地等語（見本院卷第41頁背面），證人廖世垻亦證稱：「陳惠央」的名字是原告太太簽的，原告跟他太太都有到我店裡來，最後是原告的太太簽名等語（見本院卷第42頁背面、第43頁正面）。由此足見，在系爭買賣契約書上買主處簽名之人為證人陳惠瓊，亦即與被告締結系爭買賣契約之當事人為證人陳惠瓊，並非原告，則依上開說明，系爭買賣契約之買受人應係證人陳惠瓊，因此就系爭買賣契約之權利義務涉訟時，自應以證人陳惠瓊之名義起訴，始屬有據。
㈡、原告雖陳稱：其商得證人陳惠央之同意，於簽約時由證人陳惠瓊代簽「陳惠央」之名字，系爭買賣契約都是由原告負責接洽、磋商、交付相關文件與支付價金，證人陳惠央只是原告準備借名登記之名義人，並非系爭買賣契約權利義務歸屬之實際當事人。證人陳惠瓊雖在系爭買賣契約書上簽寫「陳惠央」名字，但因簽約當時原告及證人陳惠瓊均在場，是原告同意由證人陳惠瓊以夫妻互為代理之關係，代替原告於契約書上簽名，實際上為交易之人為原告等語。惟按無權代理係以他人之代理人名義為法律行為；冒名者並非以他人之代理人名義為法律行為，而係僭稱自己即為他人，二者並不相同。未表明代理意旨而冒用他人名義為法律行為，如表意人初無欲為其意思表示所拘束之意思，為虛偽意思表示，應適用民法第86條規定，表意人若有受其意思表示所拘束之意思者，仍應自負其責（臺灣高等法院94年度上易字第868 號判決意旨參照）。又稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院99年度臺上字第2448號、98年度臺上字第990 號判決意旨參照）。而夫妻於日常家務固得互為代理人，但本件和解契約之訂立並非日常家務，則夫自非當然有代理其妻之權限（最高法院44年臺上字第1026號判例意旨參照）。經查，證人陳惠央到庭證稱：我不知道原告或證人陳惠瓊要借用我的名字去買房子的事情，是事後才告訴我，因為以前他們買車子的時候，也是用我的名義購買，事後我才知道，因為他有我的身分證明文件，所以才用我的名字，我並沒有要成為系爭買賣契約買受人之意思等語（見本院卷第95頁背面），可見原告或證人陳惠瓊與證人陳惠央間於簽訂系爭買賣契約前，並無達成借名登記之合意。且由證人廖勝彥、廖世垻之證述可知，證人陳惠瓊於簽名時並未表明證人陳惠央是其姊姊，其是借用證人陳惠央之名義簽約，亦未表明其是代理證人陳惠央為買賣行為，證人陳惠瓊是直接於系爭買賣契約書上簽寫「陳惠央」之名字，足認系爭買賣契約是證人陳惠瓊冒用證人陳惠央之名義簽訂，並非原告借用證人陳惠央之名義簽約。且訂立買賣契約之行為非屬日常家務，夫妻並非當然得互為代理，故原告陳稱證人陳惠瓊於系爭買賣契約書上簽名，係基於夫妻互為代理之關係，代替原告於該契約書上簽名，實際上為交易之人為原告乙情，亦非可採。至於原告陳稱系爭買賣契約都是由其負責接洽與支付價金部分，固為被告所不爭執，惟此均屬買賣之磋商、議價階段，系爭買賣契約雙方就買賣標的、買賣價金及付款日期等交易內容，應係於簽訂系爭買賣契約書時始真正達成合意。而與被告簽訂系爭買賣契約之人為證人陳惠瓊，已如前述，則依前開判例意旨所示，系爭買賣契約之買受人即應為證人陳惠瓊，而非原告。
㈢、原告並非系爭買賣契約之買受人，既如前述，則其本於買受人之地位，主張解除系爭買賣契約，而依據民法第259條第2 款之規定，請求被告返還價金150 萬元，及依據民法第252 條之規定，請求酌減違約金140 萬元，即均屬無據。
㈣、次按民法第179 條規定之不當得利，係指無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不存在者，始足該當。查本件被告僅抗辯其認為系爭買賣契約之買受人為證人陳惠瓊，其已解除系爭買賣契約而沒收定金150 萬元，非謂系爭買賣契約無效，則原告以被告抗辯系爭買賣契約無效，而主張其得依不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益150 萬元，即非有理。且本件被告係基於系爭買賣契約而受領150 萬元之定金，並非無法律上之原因而受有利益，原告主張被告不當得利，請求被告返還150 萬元，自非有當。
六、從而，原告先位之訴依據民法第259 條第2 項規定，請求被告給付150 萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及備位之訴依據民法第252 條規定，請求被告給付140 萬元，及自88年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，亦應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第三庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書記官 廖錦棟