臺灣雲林地方法院判決 101年度訴字第379號原 告 黃明輝訴訟代理人 吳炳輝律師複代理人 李南承被 告 廖萬舜訴訟代理人 吳聰億律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年08月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國98年11月04日簽立不動產土地建物買賣合約書（
下稱系爭合約），記載買賣標的物「土地○○○鎮○○段○○○ ○號，面積0.0011公頃，所有權全部○○○鎮○○段○○○○號，面積0.0066公頃，所有權全部；建物：門牌號碼雲林縣○○鎮○○街○○○○○號，所有權全部（建物移轉以賣主名義為主）；建號：中天段88、89號，整編前為52、62號」，總價計新臺幣（下同）250 萬元，被告於98年12月10日已將上開土地及福德街98號（即中天段89建號）建物（下稱福德街98號【中天段89建號】建物）移轉登記予原告所指定之劉素娥，並點交予原告，而原告於98年12月18日將價金250 萬元如數給付完畢。
㈡被告於出賣房地時，保證福德街98號（中天段89建號）建物
前之鐵皮屋及坐落土地均可合法使用，惟原告於100 年06月17日接獲雲林縣政府通報「坐○○○鎮○○段○○○ ○號土地上鋼架構造，雨庇，1 層，高度約2.6 公尺、面積約39平方公尺（下稱系爭雨庇）」為違章建築，應予拆除，而知系爭雨庇為違章建築，不具被告所保證之品質。又原告另於100年07月08日向地政事務所申請謄本及異動表，始發現前揭福德街96號（即中天段88建號）建物（下稱福德街96號【中天段88建號】建物）已於98年12月10日辦理滅失登記而不存在，被告於出售上開房地時，明知該建物已滅失，卻出售予原告，未依債之本旨給付，應負不完全給付之責任。復被告故意不告知系爭雨庇為違章建築之瑕疵，被告給付之物顯有瑕疵，原告行使瑕疵擔保解除契約權，不受民法第365 條第1項6 個月期間之限制。且被告給付之物有瑕疵，顯然未合乎債之本旨，被告並應負不完全給付之責任。
㈢爰依不完全給付（民法第227 條、第256 條、第259 條）及
買賣瑕疵擔保（民法第354 條、第359 條、第259 條）之法律關係，請求解除系爭合約，返還價金。並先位聲明：被告應返還原告250 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即101年09月26日）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈣被告保證可合法使用之範圍（即系爭雨庇），因經他人通報
為違章建築而無合法權利使用，爰依民法第360 條規定請求損害賠償。並備位聲明：被告應給付原告250 萬元。
二、被告則以：㈠兩造於98年11月04日係談買賣福德街98號（中天段89建號）
建物約3 坪半，買賣標的是兩筆土地（即雲林縣○○鎮○○段000 ○○段000 地號土地【下依序稱中天段223 號土地、中天段954 號土地，合稱系爭土地】）及一棟房屋（即福德街98號【中天段89建號】）。在系爭合約上之所以會記載福德街96號（中天段88建號）建物，係因當初代書不確定房屋之門牌號碼及建號，故將2 個門牌號碼均寫進系爭合約。另依仲介許文印之證述，亦可知買賣標的物僅一棟房屋，被告並無出售已滅失建物。兩造於買賣時認知之買賣標的為系爭土地及福德街98號（中天段89建號）建物，被告未移轉福德街96號（中天段88建號），並無不完全給付之問題。
㈡被告於出售上開房地時，原告確知建物買賣之面積約3 坪半
（即有登記謄本、所有權狀之部分），系爭雨庇（即福德街98號【中天段89建號】建物外面用鐵皮圍起來之部分）並無建物所有權狀，且原告於98年11月17日亦會同地政機關現場鑑界○○段000 地號土地，經實地複丈後，原告已知悉系爭雨庇占用已被徵收之土地○○○鎮○○○○○段224 、229地號土地，中華民國所有之同段947 地號土地），知悉系爭雨庇有遭拆除之風險，被告依現況交付，原告於98年12月18日受領買賣標的物並給付尾款價金，可見被告之給付並未違反債之本旨。又被告並未故意隱瞞系爭雨庇為違章建築之情事，原告於買賣時亦早已知悉系爭雨庇無建物所有權狀，且原告於100 年06月17日接獲雲林縣政府100 年06月17日府建用字第00000000000 號違章建築勘查結果通知書，即於100年07月08日對被告提出刑事詐欺告訴，嗣經臺灣雲林地方法院檢察署（下稱雲林地檢署）以100 年度偵字第4400號為不起訴在案，原告提起再議，亦遭臺灣高等法院臺南分院檢察署駁回再議確定，原告迄至101 年09月04日始主張瑕疵擔保之解除契約權，已逾民法第365 條第1 項規定6 月之除斥期間。此外，被告並未向原告保證系爭雨庇之範圍有合法權利，僅向原告表示如無人取締即可繼續使用系爭雨庇，原告依民法第360 條規定請求損害賠償，應屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為判決之基礎）：
㈠兩造於98年11月04日簽立系爭合約書，系爭合約書上買賣標
的物欄記載「土地○○○鎮○○段○○○ ○號、面積0.002 公頃、所有權全部；土地○○○鎮○○段○○○ ○號、面積0.0066公頃、所有權全部；建物○○○鎮○○街○○○○○號所有權全部（建物移轉以賣主名義為主）建號88、89、整編前為52、62號」，其中『96』部分書寫較小。總價計250 萬元。
㈡中天段223 號土地，曾於98年11月09日申請鑑界，經雲林縣
斗南地政事務所（下稱斗南地政）於98年11月17日派員辦理，經實地複丈後，有暫以紅油漆標示界址點，並有繪製複丈成果圖。
㈢被告於98年12月10日已將所有系爭土地及福德街98號（中天
段89建號）建物移轉登記予原告所指定之原告配偶劉素娥，並點交上開不動產予原告。
㈣被告於98年11月04日收受原告之定金60萬元；復於98年12月
18日收受原告給付之買賣價金面額170 萬元之支票（已兌現）及現金20萬元。
○○○鎮○○段建號88、89建物，曾於98年11月16日申請建物
滅失，經斗南地政派員勘查結果，福德街96號（即中天段88建號）建物全部拆除，福德街98號（即中天段89建號）建物部分拆除。
㈥被告於98年12月09日委託代書陳艷紅將福德街96號（即中天
段88建號）建物向斗南地政辦理滅失登記，經斗南地政於98年12月10日登記完畢。
四、得心證之理由：原告主張被告於98年11月04日出售上開房地時，明知福德街96號（中天段88建號）建物已滅失，卻出售予原告，被告給付之物顯未合乎債之本旨，應負不完全給付之責任；又被告於出售上開房地時，故意不告知系爭雨庇為違章建築，被告給付之物顯有瑕疵，且未合乎債之本旨，應負買賣瑕疵擔保及不完全給付之責任云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠關於福德街96號（中天段88建號）建物已滅失，被告是否應負不完全給付之責任部分：
⒈證人即辦理本件房地買賣之代書陳豔紅於本院審理時證稱：
系爭合約是我所書寫的；當時兩造說只有1 棟建物；打買賣合約時，被告沒有拿權狀來，被告是拿一個很舊50幾年舊謄本，上面有兩個建號，我想說可能兩棟房子，兩造說只有一棟，被告當時說建物的門牌號碼好像96號，又好像是98號，說不清楚，因不確定被告賣的是96號或98號建物，寫98號，怕萬一實際上是96號，就等於沒有寫到標的物，沒辦法登記，怕會有糾紛，故後來將96號填上去，並記載建物移轉以賣主名義為主；買賣雙方都有說他們現在現場之情形，兩造就是說依照實際情況下去辦理；兩造一開始買賣標的物為兩塊土地（即系爭土地）及一棟建物（即福德街98號【中天段89建號】），兩造當時買賣去看的時候，就知道房子的樣子，知道土地上有被拆剩下的房子；兩造當時有講土地被徵收後只有剩下3 坪，建物都被拆了；被告有說要出售3 坪，沒有講土地或建物，兩造來的時候，買賣價錢就已經談好了等語（見本院卷一第100 頁反面至第102 頁正面、第104 頁正、反面）明確。
⒉證人即本件買賣之仲介許文印於本院審理時亦證稱：原告找
我跟黃秀月一起去跟被告談買賣，被告說要賣3 坪半的土地跟房子，賣250 萬元，我有跟原告及黃秀月去上開房地看過，在被告住處談妥3 坪半賣原告250 萬元後，就去代書那裡寫；被告只是賣有蓋房子的三坪半，被告有在代書那邊跟原告說房屋只有1 間，在寫系爭合約時，代書有說門牌號碼有
2 個，但領出來是只有1 個，就只有登記的那間，沒有2 間房子，只有1 間房子等語（見本院卷一第105 頁反面至第10
7 頁正面、第108 頁反面）；及證人即原告姐姐黃秀月於本院審理時證稱：當初要買這塊地，就是原告委託我去跟被告談，我委託許文印先生，希望把價錢談低，最後以250 萬元買賣；兩造於98年11月04日簽立系爭合約之前，兩造及我有一起去現場看，看了兩三次；從現場看，房子只有1 棟；被告有說要賣土地3 坪半跟上面房子等語（見本院卷一第109頁正面至第110 頁正面）。
⒊綜上證詞相互以觀，足認兩造間之買賣標的物僅福德街98號
（中天段89建號）建物，已滅失之福德街96號（中天段88建號）建物，並非本件買賣標的，被告並無刻意將已滅失之建物出售予原告之意。又依原告於另案（雲林地檢署100 年度偵字第4400號案件）偵查時亦自承：到現場時沒有看到中天段88建號，被告沒有跟我說建號88號在哪裡等語（見雲林地檢署100 年度偵字第4400號卷《下稱偵卷》第115 頁），益徵兩造間之買賣標的並不包括已滅失之福德街96號（中天段88建號）建物。是被告僅移轉登記福德街98號（中天段89建號）建物面積11平方公尺（約3 坪半）予原告，難謂未依債之本旨給付。從而，原告此部分主張應屬無據。
㈡關於系爭雨庇為違章建築，被告是否應負買賣瑕疵擔保及不完全給付之責任部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、第256 條分別定有明文。查：
⑴證人許文印於本院審理時證稱：有跟原告去看過系爭買賣土
地及房子，被告說就是賣看到的房子跟土地，被告只是要賣他有蓋房子的3 坪半；路地就是房子前面的地，被政府徵收作道路用，有說要一起給他；兩造去看現場，有說確定買賣所在地，就是房子跟土地3 坪；在談買賣時，被告沒有提到前面的鐵皮屋部分（按：指系爭雨庇範圍），也是賣的範圍，後來有申請鑑界，鑑界當日我有到場，是原告通知我到場的，原告自己也有到場；地政有跟原告說，依照鑑界到何處而已，地政人員有比原告看說到哪裡；當日地政有指界給原告看土地到那邊等語（見本院卷一第106 頁正面、第107 頁正面至第108 頁正面、第111 頁反面、第112 頁反面至第11
3 頁正面）；復證人陳艷紅於本院審理時證述：雙方買賣後，由我申請鑑界，鑑界日期為98年11月17日，地政鑑界時，我經過那邊，剛好看到，兩造都有去，仲介也有去，剛好有等語（見本院卷一的103 頁正面、第104 頁正面）；又證人黃秀月於本院審理時證稱：當初被告說前面這土地他圍起來的，盡量去使用，徵收是徵收到這個等語（見本院卷一第11
2 頁正面）；參以原告於另案（雲林地檢署100 年度偵字第4400號案件）偵查時亦自陳：當初我到現場的時候，被告有說他有部分土地已經被徵收，剩下賣給我的中天段223 、95
4 號土地；後地政來測量，發現只剩下鐵捲門內貼有磁磚的地面是合法建築物，其他部分是違建；被告有跟我說外面鐵皮圍起來的地方（按：指系爭雨庇），沒有權狀；954 地號土地為道路用地，223 地號土地附近都被徵收等語（見偵卷第25至26頁、第114 至115 頁）；復佐以中天段223 號土地，於98年11月09日申請鑑界，經斗南地政於98年11月17日派員辦理，經實地複丈後，有以紅油漆標示界址點乙節，為兩造所不爭執。是足認斗南地政於98年11月17日至現場鑑界時，原告有到場，當日原告已經由地政人員指界而知悉所購買
3 坪半土地之範圍在何處及系爭雨庇占用範圍有超過原告購得之土地範圍，有越界占用公有土地之情形。至於原告雖主張於98年11月17日鑑界時其並未到場云云（見本院卷一第11
2 頁反面），惟此與證人許文印、陳艷紅上開證述不符，而證人許文印係受原告委託之仲介，陳艷紅僅為處理本件買賣之代書，渠等與本案並無任何利害關係，衡情應無偏袒被告而為虛偽證述之可能，故渠等之證詞應可採信；又由申請鑑界日期係在簽訂系爭合約後，交付尾款前乙節（見本院卷一第8 頁之系爭合約、第115 頁之斗南地政土地複丈定期通知書），及證人陳艷紅於本院審理證述：本院卷一第115 頁斗南地政土地複丈定期通知書是兩造由我申請鑑界等語（見本院卷一第103 頁正面），益徵該次鑑界係為確定本件買賣標的之範圍，衡情身為買方之原告焉有不到場瞭解之理，是原告主張鑑界未到場乙節，尚難採憑。
⑵被告於98年12月10日將所有系爭土地及福德街98號（中天段
89建號）移轉登記予劉素娥，並現況交付上開不動產予原告後，原告確認無誤後，方於98年12月18日給付被告買賣價金尾款190 萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第7 頁正面）；且證人陳艷紅於本院審理時證述：兩造鑑界後，才去繳交尾款，是兩造沒有問題後再繳交，繳交尾款時原告沒有講買賣標的物有問題，就把權狀交給原告等語（見本院卷一第103 頁正面、反面），可見原告於知悉系爭雨庇並非福德街98號（中天段89建號）建物所有權狀上所載之建物範圍，且系爭雨庇占用範圍有超過原告購得之土地範圍，有越界占用公有土地之情形，將來有遭拆除之風險，仍無異議於98年12月10日受領系爭雨庇，並於98年12月18日給付被告買賣價金尾款完畢，由此堪認被告之給付應合乎「現況交付」之債之本旨。
⑶從而，原告依民法第227 條、第256 條之規定，請求解除契約，返還價金等語，應屬無據。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，民法第354 條、第359 條本文分別定有明文。查：
⑴由原告於知悉系爭雨庇並非福德街98號（中天段89建號）建
物所有權狀上所載之建物範圍及有越界占用他人所有之土地，並無向被告作任何反應，仍願於98年12月10日受領系爭雨庇，並於98年12月18日給付被告買賣價金尾款完畢等情，業經認定如上（見上⒈⑵所述），可認被告係交付合於兩造契約約定效用之物，難認被告給付之物有何物之瑕疵。
⑵原告固主張被告於出賣時，有保證福德街98號（中天段89建
號）建物前之系爭雨庇及坐落土地均可合法使用，經縣政府發函通知，始知系爭雨庇為違章建築云云。惟被告於本院審理時辯稱：我只有賣11平方而已，及11平方上面的建築物等語（見本院卷一第56頁正、反面）；於另案（雲林地檢署10
0 年度偵字第4400號案件）警詢時亦僅供承：我只賣福德街98號建物坐落土地11平方公尺及地上鐵皮屋給原告，至於上開前面之鐵皮屋（按：指系爭雨庇）並未賣給被告；我只是說如果沒人取締，就繼續使用，如果有人取締就要拆除；我並沒有跟原告說有福德街98號前之鐵皮屋約10餘坪有合法使用權等語（見偵卷第9 頁），原告復未能就被告有向其保證系爭雨庇及其坐落之基地可合法使用乙節，舉證以實其說，其此部分之主張，尚難憑採。
⑶原告復主張被告刻意隱瞞系爭雨庇為違章建築，故意不告知
瑕疵云云。然查，被告於原告購買上開房地前，有陪同原告至上開房地之位置勘查，且被告於買賣過程有告知買賣標的係3 坪半土地及其上房屋，兩造於98年11月04日簽約後，原告於98年12月18日交付買賣價金尾款190 萬元之前，被告於98年11月09日有申請鑑界，於98年11月17日斗南地政人員至中天段223 號土地鑑界測量時，原告有到場，地政人員當場有向原告指出○○段000 地號土地之界址，並噴紅油漆標示等情，業據證人許文印證述明確（見本院卷一第106 頁正面、第107 頁反面至第108 頁正面、第112 頁反面至第113 頁正面）；復有鑑界之地政人員張銘泰於本院履勘時供述：98年11月17日鑑界時，當場有噴紅油漆，標示出中天段223 號土地範圍等語（見本院卷一第134 頁反面），並有斗南地政
101 年09月14日雲南地二字第0000000000號函覆「……同段
223 地號土地曾於98年11月09日申請鑑界，經本所於98年11月17日派員辦理……」等語（見本院卷一第73頁）、102 年05月17日雲南地二字第0000000000號函覆「……查本鑑界案係由土地所有權人廖萬舜君委由代理人陳艷紅君於98年11月09日向本所申請其所○○○鎮○○段○○○ ○號土地鑑界……於98年11月17日上午08時30分會同辦理複丈。經實地複丈後，暫以紅油漆標示界址點……」等語（見本院卷一第138 頁），及該所檢附之複丈成果圖、建物平面圖、斗南地政土地複丈定期通知書在卷可稽（見本院卷一第74至75頁、第77頁、第138 頁、第140 頁），堪信為真實。是由被告已告知原告買賣標的係3 坪半土地及其上建物，及在原告98年12月18日交付尾款前，被告有向斗南地政申請就中天段223 號土地鑑界，讓原告能清楚知悉所賣得並辦理移轉登記土地之範圍為何乙節，可認被告並無刻意隱瞞系爭雨庇占用公有土地之情形。從而，原告主張被告故意不告知瑕疵云云，委無足取。又依原告於另案（雲林地檢署100 年度偵字第4400號案件）偵查時自承：當初我到現場的時候，被告有說他有部分土地已經被徵收，剩下賣給我的中天段223 、954 號土地；被告有跟我說外面鐵皮圍起來的地方（按：指系爭雨庇），沒有權狀等語（見偵卷第25至26頁），可知原告於98年11月04日簽約前，已知悉系爭雨庇並非福德街98號（中天段89建號）建物所有權狀所載之建物範圍；再於98年11月17日斗南地政人員測量○○段000 地號土地時，原告已明確知悉系爭雨庇有部分越界占用公有地之情事，業經認定如上（見⒈⑴所述），是由原告於98年12月10日無異議受領系爭雨庇，並依約於98年12月18日交付尾款，足認原告已承認其所受領之物為無瑕疵物，自不得再主張物之瑕疵擔保請求權（臺灣高等法院84年度上字第864 號、92年度上易字第336 號判決同此見解）。至於原告雖主張雲林地檢署100 年度偵字第4400號案件於100 年10月04日偵訊筆錄有誤載，筆錄所載並非其真意（見本院卷二第42頁反面），然查原告於偵訊時有律師陪同應訊，且於上開偵訊筆錄末頁受訊問人欄簽名，有上開筆錄及點名單可佐（見偵卷第23至27頁），可見上開筆錄記載內容業經原告及其律師簽名確認，堪認該筆錄記載無誤，原告上開主張委無足取。
⑷從而，原告依據民法第354 條、359 條之法律關係，請求解除買賣契約，返還價金云云，難認有據。
㈢按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。查福德街96號（中天段88建號）建物並非本件買賣標的，已如前述（詳見四、㈠所述），原告復未能就被告有向其保證系爭雨庇之範圍可合法使用、及被告故意不告知系爭雨庇為違章建築乙節舉證以實其說，其此部分之主張，自難憑採。從而，原告依民法第360 條，請求被告負債務不履行之損害賠償，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依買賣物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，主張解除契約，返還買賣價金，先位聲明被告應給付原告250 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告另依據民法第360 條，備位聲明被告應給付原告250 萬元，亦屬無據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 黃一馨
法 官 何佳蓉法 官 陳佩怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
書記官 李松坤