臺灣雲林地方法院民事判決 101年度訴字第321號原 告 吳勝富訴訟代理人 陳國瑞律師被 告 王文勝
王勝芳王四德王富雄共 同訴訟代理人 劉興文律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王文勝應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○○○○號，即如雲林縣北港地政事務所民國一０一年十一月一日土地複丈成果圖所示符號A 騎樓增建、面積十六平方公尺；符號B 主建物、四十七平方公尺；符號C 廚房增建六平方公尺拆除，再與被告王富雄併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王文勝、王富雄並應自民國一０二年四月二日起至拆除交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾陸元之相當於租金之損害金。
被告王勝芳應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○○○○號，即如雲林縣北港地政事務所民國一０一年十一月一日土地複丈成果圖所示符號D 騎樓增建、面積十六平方公尺；符號E 主建物、四十七平方公尺；符號F 廚房增建六平方公尺拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體，及自民國一０二年四月二日起至拆除交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾陸元之相當於租金之損害金。
被告王四德應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○○○○號，即如雲林縣北港地政事務所民國一０一年十一月一日土地複丈成果圖所示符號G 騎樓增建、面積十六平方公尺；符號H 主建物、四十七平方公尺；符號I 廚房增建六平方公尺拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體，及自民國一０二年四月二日起至拆除交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾陸元之相當於租金之損害金。
被告王富雄應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○○○○號，即如雲林縣北港地政事務所民國一０一年十一月一日土地複丈成果圖所示符號J 騎樓增建、面積十六平方公尺；符號K 主建物、四十七平方公尺；符號L 廚房增建六平方公尺拆除，再與被告王文勝併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王富雄、王文勝並應自民國一０二年四月二日起至拆除交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾陸元之相當於租金之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項於原告各以新臺幣柒萬元分別為被告王文勝及王富雄、王勝芳、王四德、王富雄及王文勝供擔保後，得假執行。但被告王文勝及王富雄、王勝芳、王四德、王富雄及王文勝如各以新臺幣貳拾壹萬元，為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3款定有明文。
㈠原告起訴請求：「被告王文勝應將坐落雲林縣○○鄉○○
段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌雲林縣○○鄉○○路○ ○○○號，即如雲林縣北港地政事務所民國101 年11月 1日土地複丈成果圖所示A 部分16平方公尺、B 部分47平方公尺、C 部分6 平方公尺（下稱系爭1 之19號房屋）拆除，並返還土地給原告及其他共有人全體。並自101 年11月29日民事更正狀繕本送達翌日起至拆除日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,400 元。被告王勝芳應將坐落系爭土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○ ○○○號，即如雲林縣北港地政事務所
101 年11月1 日土地複丈成果圖所示D 部分16平方公尺、 E部分47平方公尺、F 部分6 平方公尺（下稱系爭1 之21號房屋）拆除，並返還土地給原告及其他共有人全體。並自 101年11月29日民事更正狀繕本送達翌日起至拆除日止，按月給付原告1,400 元。被告王四德應將坐落系爭土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○ ○○○號，即如雲林縣北港地政事務所10
1 年11月1 日土地複丈成果圖所示G 部分16平方公尺、H 部分47平方公尺、I 部分6 平方公尺（下稱系爭1 之23號房屋）拆除，並返還土地給原告及其他共有人全體。並自101 年11月29日民事更正狀繕本送達翌日起至拆除日止，按月給付原告1,400 元。被告王富雄應將坐落系爭土地上門牌雲林縣○○鄉○○路○ ○○○號，即如雲林縣北港地政事務所 101年11月1 日土地複丈成果圖所示J 部分16平方公尺、K 部分47平方公尺、L 部分6 平方公尺（下稱系爭1 之29號房屋）拆除，並返還土地給原告及其他共有人全體。並自101 年11月29日民事更正狀繕本送達翌日起至拆除日止，按月給付原告1,400 元。」。
㈡嗣於本院102 年4 月1 日審理時，當庭改請求為：「被告
王文勝應將坐落系爭土地上之系爭1 之19號房屋拆除，再與被告王富雄併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王文勝、王富雄並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。被告王勝芳應將坐落系爭土地上之系爭1 之21號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王勝芳並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。被告王四德應將坐落系爭土地上之系爭1 之23號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王四德並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。被告王富雄應將坐落系爭土地上之系爭1 之29號房屋拆除，再與被告王文勝併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王富雄、王文勝並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年
4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,40
0 元。」經核，原告上開訴之聲明之追加、減縮，既屬擴張、減縮聲明，且請求之基礎事實同一，即主張因被告無權占用系爭土地興建地上物之舉，致侵害原告及其他共有人全體上開土地所有權之行使，被告自應負拆屋還地之義務，且經被告同意，參諸首開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠系爭土地係原告於101 年間陸續買受（權利範圍合計：0000
0000分之0000000 ）後與其餘共有人所共有；被告就系爭土地並未取得地上權或其他物權，兩造間復無任何租賃或使用借貸契約，詎被告王文勝、王勝芳、王四德、王富雄所有系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋事實上處分權無權占有系爭土地，則據民法第767 條規定，被告自負有將上開建物拆除之義務。又被告無占用系爭土地之正當權源，顯無法律上之原因受有利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第767 條、第821 條、第179 條規定提起本訴等語。並聲明：
⒈被告王文勝應將坐落系爭土地上之系爭1 之19號房屋拆除，
再與被告王富雄併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王文勝、王富雄並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。
⒉被告王勝芳應將坐落系爭土地上之系爭1 之21號房屋拆除，
並將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王勝芳並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月
2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。
⒊被告王四德應將坐落系爭土地上之系爭1 之23號房屋拆除，
並將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王四德並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月
2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。
⒋被告王富雄應將坐落系爭土地上之系爭1 之29號房屋拆除，
再與被告王文勝併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王富雄、王文勝並應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還上開土地之日止，按月給付原告1,400 元。
⒌原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋為未辦理保存
登記之建物，被告係向他人購買而取得事實上處分權，且居住多年，惟未申請依時效取得地上權。被告未有原建地所有權人出具之同意書，自不得主張有權占用，況被告迄仍未證明渠等為有權占用。
⒉原告從未與訴外人居仁建設事業股份有限公司（下稱居仁建
設公司）訂約，亦非契約當事人。被告主張係自居仁建設公司受讓房地之權利，並非無權占有，惟被告前揭主張均是債權之法律關係，原告係經由買賣取得系爭土地，僅買受系爭土地，為繼受特定標的物之人，非繼承訴外人王國勤之繼承人，復未繼承訴訟標的法律關係，且 鈞院81年度訴字第40
3 號回復原狀訴訟為債權請求權不具對世效，參酌最高法院61年台再字第186 號判例意旨，上開判決及被告與建商間之關係，均不得對抗原告之所有物返還請求權（對世權）。況上開判決僅係認契約為有效，就居仁建設公司未完工前即違約出售給被告，迄今仍未履約興建完工等情卻未審酌，被告自不得依合約書主張為有權占用。
⒊至被告王富雄與訴外人楊澄煙等10人與居仁建設公司於85年
10月23日簽立之房屋買賣契約書，買賣之標的為房屋；參照上開契約書第6 條特約事項⑶載明「即日起乙方與地主王國勤間之事務並無關係」，顯見僅係購屋而非土地，被告豈能引為有權占用系爭土地之合法權源。另72年10月7 日房屋委建合約書，是訴外人蔡鳳梅（即被告王富雄配偶）與證人丁全生所簽立之房屋承攬契約書，委託丁全生代為興建房屋 A棟第6 號，係針對系爭1 之29號房屋所簽定之合約書，因此亦沒有買受系爭土地。此合約書性質為承攬契約，故價值相當便宜；原告與居仁建設公司無任何權利義務糾葛，未參與上揭合約之訂定，該合約不能作為有權占用系爭土地之權源，抑有進者，依上開合約書第15條「甲方（即蔡鳳梅）於產權取得時將本契約書交還乙方作廢」，顯見蔡鳳梅亦明知尚應另取得土地產權，故此承攬契約書自不能引為有權占有之權源。再者，原告並未繼受王國勤與居仁建設公司間合建之法律關係。
⒋王國勤於70年與居仁建設公司成立土地建築店舖合約書、附
帶條約，居仁建設公司竟於72年再與蔡鳳梅成立承攬契約，顯見居仁建設公司違反其與王國勤間承攬契約，另與蔡鳳梅訂立承攬契約，自屬違約，則蔡鳳梅自不符合占有連鎖要件，顯非占有連鎖之有權占有人，不得主張有權占有。另依民法所定承攬報酬後付主義，及土地建築店舖合約書第3 、 4、7 條，王國勤與居仁建設公司間顯是約定建築完成始得由承攬人取得報酬，足見居仁建設公司興建完成係指「工程完成使用執照發給」，詎系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋未完工，居仁建設公司竟與被告簽訂買賣契約，雖於契約書第6 條約定權利讓與，但依民法規定應經契約當事人即王國勤同意，然依上揭說明顯見權利讓與行為顯不符土地建築店舖合約書內容，且被告未舉證證明王國勤已同意其權利讓與行為。故被告上揭占用行為，並非經王國勤同意之使用借貸，而是居仁建設公司違約造成被告占用王國勤土地多年，被告明知系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋有糾紛猶仍購買處分權，不得主張為有權占用。況原告非王國勤之繼承人，該合約書自亦不能作為有權占有之原因。⒌系爭土地上之合建房屋係由建商及王國勤各別取得建物所有
權，被告縱自建商處取得系爭1 之19、1 之21、1 之23、 1之29號房屋事實上處分權，仍非取得所有權，對王國勤及其繼承人未取得法定地上權。原告購買系爭土地時，只知被告是無權占用，不知居仁建設公司與王國勤間之糾紛，更不認識王國勤；被告非自原告前手基於使用借貸等債權行為取得占用，而是與居仁建設公司成立承攬契約，居仁建設公司違反與王國勤訂立之承攬契約，違約再訂立承攬契約，且未經王國勤同意自行出售建物之事實上處分權，則王國勤依法顯得主張違約並解除承攬契約，原告主張拆屋還地當是依法行使權利，並無權利濫用之情。
⒍依土地建築店舖合約書第6 、7 條，乙方即建商負有完成全
部建物之責，且應交付押金，此押金依文義內容應是針對全部建築，設若由建商原始取得，建商又豈須對自已原始取得之建物日後是否完成，提供押金給王國勤？故應為承攬契約而非承攬、互易之混合契約。
⒎依原告所提供照片及蔡鳳梅與證人丁全生間所簽訂房屋委建
合約書所載內容，每一棟建物之磁磚完全沒有舖設，何來完成，丁全生之證述顯為不實；況如非興建未完成，蔡鳳梅與丁全生間何須再簽訂上開合約書？上開合約書又何須約定自一樓開始施工？施工項目甚至還有基礎建設？足見建物並未完工，居仁建設公司確已違約。再比照沒有人居住之建物，確實沒有砌磚，只有基礎水泥牆壁而已，可證蔡鳳梅明知建物尚未完工，因此委請丁全生砌磚及完成基礎等工程。基上，居仁建設公司竟在未完工前私下售屋，顯然違反居仁建設公司與王國勤間之合建契約，居仁建設公司縱事後有承攬、出售建物給他人，該他人亦不得持其與居仁建設公司間之法律關係對抗王國勤及其繼承人。再者，居仁建設公司既未完工，自未交屋給王國勤，反係王國勤如蔡鳳梅般自行請人善後；因此原告主張尚未興建完成前，該地上物之所有權人屬於居仁建設公司所有，直至興建完成後，應分配給王國勤所有之地上物，所有權才會移轉給王國勤。但居仁建設公司並未完成，故王國勤並非系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋之所有權人。此為原告依照王國勤與居仁建設公司間契約書上之文意解釋。另原告否認被告提出70年6 月15日合約書之真正。況依上開合約書第5 條約定，乙方興建完成後甲方應將產權過戶給乙方，但此部分並未興建完成，居仁建設公司已經違約。
⒏又依證人丁全生所證述，系爭1 之19、1 之21、1 之23、1
之29號房屋為分得之人所取得，故居仁建設公司、丁全生等人既原始取得上開建物，建物之材料為居仁建設公司所全部提供，因此居仁建設公司、丁全生等所分得之建物並非自王國勤轉讓取得；且居仁建設公司從未取得土地所有權，即非屬民法第425 條之1 之土地與房屋同屬一人所有之情形，縱居仁建設公司或丁全生將建物處分權移轉給被告，本件亦不符合推定租賃關係。被告購買系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋時，經丁全生告知，已明知未取得土地所有權及未經地主同意，被告猶以極低價格購買之，購買後極少繳交房屋稅，使用土地完全未支付任何對價；原告係支出高額土地買賣價款後依法主張所有物返還請求權，本件訴訟自無權利濫用及有違誠信原則。另最高法院96年度台上字第1526號判決意旨是針對第三人若知悉已有使用借貸關係存在，與本件事實顯不相同，不可比附援引。
⒐居仁建設公司與王國勤間之法律關係不能執之對抗原告。被
告所主張是買賣善意第三人之法律關係，無權處分之情形下善意第三人可善意取得，但本件事實是有權處分，與被告所主張之法律見解顯然不符。
三、被告則以：㈠系爭土地原為王國勤所有，王國勤於70年5 月2 日提供系爭
土地與居仁建設公司及證人丁全生合建房屋，王國勤、丁全生及居仁建設公司則各依約分得房屋。被告王富雄係以配偶蔡鳳梅名義於72年10月7 日以委建之方式，向丁全生訂購其所分得之系爭1 之29號房屋，總價金52萬元，後以被告王富雄名義登記為納稅義務人；被告王富雄再於85年10月23日與楊澄煙等10人，向居仁建設公司購買其所分得之房屋，被告王富雄分別購得其中編號A10 、A11 、A12 即系爭1 之19、
1 之21、1 之23號房屋，每戶價金55萬元，後分別以被告王文勝、王勝芳、王四德名義登記為納稅義務人。被告是基於買賣關係取得占有系爭土地之合法權源並依法繳納房屋稅。㈡王國勤雖曾以上開合建契約無效為由，提起回復原狀訴訟，
惟已遭 鈞院以81年度訴字第403 號判決駁回確定在案。證人丁全生及居仁建設公司就其因合建契約分得之房屋，不但取得房屋所有權，亦取得房屋坐落基地所有權之移轉請求權，雖該基地現無法分割，然丁全生及居仁建設公司本得請求地主移轉應有部分，縱未移轉，其有使用各該基地之權利，自無可疑，被告係自丁全生及居仁建設公司受讓系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房地之權利，並非無權占有，原告以被告無權占有為由，訴請拆屋還地，顯無理由。
㈢依土地建築店舖合約書及70年6 月15日合約書觀之，系爭合
建由王國勤提供土地，建商出資，地主分得33% ，建商分得67% ，是以建商當時賣給被告王富雄時當然是有包括土地，參照最高法院68年度台上字第328 號裁判意旨，雙方行為顯為土地及房屋之互易，並非是沒有使用對價之使用借貸；且王國勤當時是以每平方公尺32元賣給建商，只是限於農地不得分割，所以建商才沒將土地之持分登記給被告，被告確實是連土地都有向建商購買。原告既係向地主或其繼承人買受，自應繼受此部分之法律關係，故原告命被告拆屋還地為無理由，應予駁回。
㈣依證人丁全生證述，當時建商是以房子來換取地主之土地，
且全部興建完成並有水電，並非原告所言未興建完成，且係爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋完成迄今已快逾30年，30年前完成之房屋，期間歷經多次颱風及大雨，如沒人整理當然會呈現如原告所呈照片之內容，但依丁全生所言確實有完成該建物並有水電。況依上開判決理由欄可知，訴外人楊慶輝亦於該事件中證述居仁建設公司業已興建完成。再依證人王中士及王慶瑞所證述，且王慶瑞復將漁港路1 之15及1 之38號房屋出租給他人等情，亦可知原告之前手即王慶瑞係知悉其父親王國勤與建商間有合建契約存在，更知王國勤按合建契約可分得之建物坐落位置，苟非如此，王慶瑞焉能將上開房屋出租予他人？然王慶瑞深知如以其地位向被告請求恐受不利益之判決，方於提起本件訴訟之前後，分別將其及姪子之土地所有權移轉登記予原告。況依一般土地買賣習慣，土地之應買人買賣土地時一定會到土地現場察看，故於買受系爭土地時，原告已知悉系爭1 之19、1 之21、 1之23、1 之29號房屋占有情形，並非善意第三人，於取得該土地所有權後，提起本件訴訟，參酌最高法院96年度台上字第1526號判決意旨，實有權利濫用及違反誠信原則。
㈤原告雖主張買賣價金係以現金交付予前手，其與前手間之買
賣為真；惟如買賣為真，何以只有買賣土地卻未連同上面之地上物為買賣，且原告前手即證人王慶瑞尚可就漁港路1 之15號房屋繼續與訴外人柯春敏成立租賃契約（期間：101 年
8 月30日起至102 年8 月31日止），與常情不符，顯見原告與前手為虛偽之買賣。況原告稱其為投資行為，但依不動產交易習慣，投資應是連同地上物一同購買，且不會購買未辦理保存登記之建物，原告所為顯與常理有違等語，資為抗辯。並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠70年5 月2 日土地建築店舖合約書、附帶條約、72年10月7日房屋委建合約書、85年10月23日房屋買賣契約書為真正。
㈡系爭土地為訴外人王國勤所有，嗣於87年10月8 日死亡，而
由其子王英山、王慶瑞、王中士各繼承3 分之1 。訴外人王英山嗣於97年9 月25日死亡，而由王英山之子王珍傑、王珍介各繼承6 分之1 。王珍傑、王珍介於101 年12月3 日分別日出賣應有部分6 分之1 、30000 分之4400與原告；訴外人王慶瑞分別於99年8 月23日、100 年10月14日、101 年7 月26日出賣應有部分30000 分之816 、150000分之8539、150000分之37381 與訴外人楊春生、陳春花、原告；訴外人王中士分別於101 年2 月1 日、101 年2 月1 日、101 年2 月 1日出賣應有部分4304分之258 、4304分之86、4304分之86與訴外人楊明宗、王為燐、王淑梅；101 年3 月1 日出賣應有部分4304分之172 與訴外人鄭清編（4304分之86，嗣於 101年5 月20日死亡，而由訴外人陳甘米繼承）、顏波（4304分之86）；101 年4 月4 日出賣應有部分12912 分之603 與訴外人王昆原；101 年7 月26日出賣應有部分12912 分之1895與原告。原告現所有系爭土地之應有部分為00000000分之0000000 。
㈢王國勤所有之門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○○ ○
○ ○○ 號；同路南1 、2 、7 、8 、13、14號；同路北7 、
8 、12（應有部分100 分之18）、13、14、19、20號；同路
1 之49號，於87年10月8 日死亡時，而由其子王英山、王慶瑞、王中士各繼承3 分之1 。王英山嗣於97年9 月25日死亡，而由王英山之子王珍傑、王珍介各繼承雲林縣○○鄉○○村○○路○ 號南邊；同路南2 、7 、8 、13、14；同路北 7、8 、12、13、14、19、20號；同路1-47、1-48號房屋之應有部分各6 分之1 。
㈣本院81年度訴字第403 號判決原本及確定證明書為真正（案
卷業已銷燬）。該判決附件所示A15 蔡鳳梅部分，為系爭 1之29號房屋。該房屋乃被告王富雄先以其配偶蔡鳳梅名義於72年10月7 日向丁全生買受，嗣該房屋之納稅義務人再變更為被告王富雄，而由被告王富雄取得該房屋之事實上處分權。
㈤被告王富雄於85年10月23日向居仁建設公司買受A10 、 A11
、A12 ，並分別以其子王文勝、王勝芳、王四德為該房屋之納稅義務人，該A10 、A11 、A12 即為系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋，並分別由被告王文勝、王勝芳、王四德取得事實上處分權。
㈥系爭1 之19號房屋，現由被告王富雄及訴外人蔡鳳梅居住，
蔡鳳梅為被告王富雄之配偶，係受被告王富雄之指示而占有該屋，而為被告王富雄之占有輔助人。
㈦系爭1 之29號房屋，現由被告王文勝及訴外人蔡金花、王垂
淵、王垂寶、王垂博、王憶慈居住，蔡金花為被告王文勝之配偶；王垂淵、王垂寶、王垂博、王憶慈為被告王文勝之子女，其等均係受被告王文勝之指示而占有該屋，而為被告王文勝之占有輔助人。
五、本件兩造所爭執之處，應在於：㈠本院81年度訴字第403 號確定判決之效力是否及於被告王富
雄所有系爭1之29號房屋之事實上處分權？㈡被告王文勝、王勝芳、王四德、王富雄所有系爭1 之19、 1
之21、1 之23、1 之29號房屋事實上處分權占有系爭土地是否有正當權源？㈢苟無正當權源，原告可得請求不當得利之數額為何？
六、茲論述如下：㈠按既判力之主觀範圍亦僅及於當事人或當事人之一般繼受人
，而不及於單純受讓訴訟標的物者，另本於物權訴求對造返還標的物，受勝訴之判決，因物權有對世之效力，故第三人在訴訟繫屬後受讓該標的物者，應受確定判決既判決力之拘束，固無問題，如訴訟標的為債之關係，此項債之關係僅於當事人間有其效力，第三人於訴訟繫屬後，以訴訟標的以外之法律關係受讓訴訟標的物，所受讓標的物之法律關係，既非訴訟標的之債之關係，即難認該第三人為訴訟標的之特定繼受人。被告辯稱王國勤前以其與丁全生、居仁建設公司合建契約無效為由，訴請向居仁建設公司買受房屋者蔡鳳梅等人自所買受房屋遷出，丁全生、居仁建設公司應拆除該房屋，將土地返還給王國勤，惟已遭本院81年度訴字第403 號判決駁回確定在案，原告自不得再提起本件拆屋還地訴訟等語，固據提出本院81年度訴字第403 號判決為證，然王國勤與居仁建設公司、丁全生、蔡鳳梅等人間之回復原狀訴訟，雖經本院81年度訴字第403 號判決，認王國勤與居仁建設公司、丁全生間之合建契約並無無效，亦無違反強制或禁止規定而為無效之情況，而為王國勤敗訴之判決確定，惟該確定判決之法律關係為王國勤與居仁建設公司、丁全生間，因合建契約所衍生「回復原狀」之債權請求權，而非以「物權」為訴訟標的，依前揭說明，該確定判決之既判力並不及於非訴訟當事人之原告。被告執上開確定判決主張原告不得再提起本件拆屋還地訴訟等語，自無足採。
㈡復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767 條前段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821 條亦有明文。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第
821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，最高法院28年上字第2361號判例可資參照。再以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對於所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以有權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決可資參考。本件被告並不否認原告登載為系爭土地之共有人之一，僅辯稱其等所有系爭1 之19、 1之21、1 之23、1 之29號房屋之事實上處分權係有權占有系爭土地等語，既為原告所否認，則揆之上開判決要旨，被告自應就其等主張有權占有之事實負舉證之責。經查：
⒈被告辯稱系爭土地原所有權人王國勤與居仁建設公司、丁全
生合建房屋，彼等並於70年5 月2 日訂定土地建築店舖合約書，乃為互易契約，居仁建設公司、丁全生依約取得分配房屋坐落基地所有權之移轉請求權，自有使用各該基地之權利，而被告既係向丁全生、居仁建設公司買受系爭建物及土地，自非無權占有等語，固據其等提出70年5 月2 日土地建築店舖合約書、附帶條約、70年6 月15日合約書、72年10月 7日房屋委建合約書、85年10月23日房屋買賣契約書為證，原告僅否認上開70年6 月15日合約書之真正，其餘文書並不否認為真正，然以前開情詞攻防，則本件所爭執之處，乃被告基於買受人地位是否繼受居仁建設公司、丁全生依約對王國勤取得分配房屋坐落基地所有權（移轉登記請求權），而為有權占有系爭土地？⒉按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以
取得對價或利益為目的。地主因合建契約而同意建商使用其土地，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原同意建商使用其土地，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂有權占有土地。
⑴被告辯稱系爭土地原所有權人王國勤與居仁建設公司、丁全
生合建房屋，彼等並於70年5 月2 日訂定土地建築店舖合約書，乃為互易契約，居仁建設公司、丁全生依約取得分配房屋坐落基地所有權（移轉登記請求權），自有使用各該基地之權利等語，固據其提出70年5 月2 日土地建築店舖合約書、附帶條約、70年6 月15日合約書、72年10月7 日房屋委建合約書為證。然綜觀上開兩造不爭執第㈣項之事實，及72年10月7 日房屋委建合約書所載內容，乃被告王富雄以其配偶蔡鳳梅名義，而以52萬6 千元委託丁全生代覓系爭土地興建系爭1 之29號房屋，俟付清房屋價款時，丁全生即應辦理該房地所有權移轉登記。惟據該合約書其後所附委建款收款記錄表所載內容，被告王富雄僅繳納共計42萬6 千元予丁全生而已，則依該合約書第10條約定，丁全生自不負將該房地所有權移轉登記之義務，尚難認被告王富雄已取得上開房屋坐落基地之所有權（移轉登記請求權）。何況，證人丁全生亦到庭具結稱：「72年10月7 日房屋委建合約書是伊與王富雄之配偶蔡鳳梅所簽訂，但因土地無法過戶，所以伊才以房屋15萬元便宜出售，當初地主王國勤跟伊說他要買或借南邊的土地來供法定空地比來使用，但後來因為南邊地主反悔，造成伊等所興建的房屋無法取得建築執照，公司因此倒閉。伊在賣房子時，有將上開情況告訴王富雄及蔡鳳梅，他們也知道土地無法過戶，伊才會以如此便宜價格出售房屋給他們。為何該合約書會寫價格為52萬6 千元，是因為當時地主王國勤有表示可以取得建築執照，土地將來可以過戶之情事，才會連同土地及房屋以52萬6 千元來賣給蔡鳳梅，但後來因為土地有上開因素而無法過戶，伊因為資金需求，不得已才賤賣伊所分配的房屋，而以15萬元出售給蔡鳳梅，是以現金一次付清。為何該契約書之收款紀錄表與伊所陳述的金額15萬元不符，伊沒有印象，伊只記得收過一次現金15萬元而已，該紀錄表上面丁全生印章及簽名是伊所為。伊有告訴王富雄等人將來地主如可將土地過戶時，買受房屋之人才需要將土地買賣價款交付給伊，伊就會將土地過戶給他們，他們也都知道這件事。」等語綦詳，而證人丁全生與兩造均無親屬關係，與本件訴訟結果亦無利害關係，衡情其等無甘冒偽證罪責而為上開虛偽陳述之必要，是證人丁全生上開之證詞，應屬可信。雖證人丁全生證述其僅向蔡鳳梅收取15萬元一事與72年10月7 日房屋委建合約書之委建款收款記錄表所載丁全生向蔡鳳梅收取共計42.6萬元一事相扞格，惟此恐係宥於其記憶有限而誤稱，仍無礙其上開證詞之真正。則據證人丁全生上開證詞可知，丁全生本預期其所興建房屋得如期於興建完成之際，即可將該房地所有權移轉登記予買受人，豈知系爭土地因法令限制之故，而無法移轉登記予買受房屋之人，致丁全生所建之房屋乏人問津，丁全生因礙於資力窘困，不得不賤賣其所興建房屋，並告知買受人無法將其買受房屋坐落基地之所有權為移轉登記，但候基地所有權可移轉登記時，買受人將基地價款給付予丁全生之際，丁全生再將該房屋基地所有權移轉登記予買受人等情，而此一情況為被告王富雄及其配偶蔡鳳梅所明知，猶仍向丁全生買受系爭1 之29號房屋，益見被告王富雄以其配偶蔡鳳梅名義向丁全生買受者，僅為系爭1 之29號房屋而已，尚不包括該房屋坐落基地所有權至明。則被告王富雄自無從依上開房屋委建合約書對丁全生為上開房屋坐落基地權利之主張，復無從據以主張丁全生與王國勤間之合建契約權利。被告王富雄既不得主張丁全生與王國勤間之合建契約權利，則其主張基於合建契約而有權占用系爭土地，自非可取。又丁全生於合建房屋建造完成，將系爭1 之29號房屋之事實上處分權交付被告王富雄之時，揆之上開說明，於斯時起，王國勤同意丁全生無償使用系爭土地已失效力，被告王富雄如未再取得系爭1 之29號房屋使用坐落基地之合法權利，即難謂有權占有系爭土地，然被告王富雄迄至本件言詞辯論終結前，猶仍未能舉證證明其已取得系爭1 之29號房屋使用坐落基地之合法權利乙節為真實，自難認其為有權占有系爭土地。
⑵被告雖又再提出85年10月23日房屋買賣契約書為證，然依該
房屋買賣契約書所載：「立買賣契約書人即承買人王富雄、吳草……等共十一人由楊澄煙為共同代理人（以下簡稱甲方）、出賣人居仁建設事業股份有限公司由呂椸文代理（以下簡稱乙方），就坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號地上如附圖所示之【房屋】買賣訂立契約條件如后：買賣標的物：雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號之【地上房屋】共計一三．八二棟（按該13.82 棟房屋其中包括 A10、A11 、A12 ，即系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋）……。價金：【每棟房屋】…伍拾伍萬貳仟元……。…【買賣標的物之房屋稅】於立約日前歸乙方負擔…。【房屋交付】日期：即日現狀交付，如房屋有第三人占用，由乙方負責排除，屋內水電由甲方負責處理。……」等文，僅針對建物本身權益為記載，並未包括土地。可見被告王富雄於85年10月23日委託楊澄煙向居仁建設公司以每棟房屋價金55萬
2 千元買受系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋之事實上處分權而已，尚不包括該等房屋坐落基地所有權（移轉登記請求權）至明。雖被告持上開契約書第6 條第1 項約定：「即日起乙方應將與地主王國勤於七十年五月二日簽訂之土地建築店舖合約書之一切權利義務讓與買方，有關文件當場交付甲方，讓與通知由買方負責通知王國勤」等文，置辯居仁建設公司已將該等房屋坐落基地所有權（移轉登記請求權）讓與予被告等語，然依上開契約第1 、2 條已約定甚明，被告王富雄僅係向居仁建設公司買受系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋之事實上處分權而已，尚不包括該等房屋坐落基地所有權（移轉登記請求權），則該第6 條第1 項之約定至多僅能認定居仁建設公司與被告王富雄所買賣者，乃建物之處分權，以及轉讓建商居仁建設公司與地主王國勤間之權利予被告王富雄而已，並無關於土地權利之約定。且被告王富雄亦自承不能證明其已將此項關於讓與對王國勤權利之約定通知王國勤，故被告王富雄是否當然得主張居仁建設公司與王國勤間之合建契約權利義務關係，自屬有疑，是被告自難持此約定為有利於己之證明。被告王富雄向居仁建設公司買受者，僅為系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋之事實上處分權而已，尚不包括該等房屋坐落基地所有權，已如上述，則被告王富雄自無從依上開房屋買賣契約書對居仁建設公司為上開房屋坐落基地權利之主張，復無從再據以主張居仁建設公司與王國勤間之合建契約權利。被告王富雄既不得主張居仁建設公司與王國勤間之合建契約權利，則其主張基於合建契約而有權占用系爭土地，自非可取。又居仁建設公司於合建房屋建造完成，將系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋之事實上處分權交付被告王富雄之時，揆之上開說明，於斯時起，王國勤同意居仁建設公司無償使用系爭土地已失效力，被告王富雄，及嗣後受贈各該房屋事實上處分權之被告王文勝、王勝芳、王四德如未再取得系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋使用坐落基地之合法權利，即難謂有權占有系爭土地，然被告迄至本件言詞辯論終結前，猶仍未能舉證證明其已取得系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋使用坐落基地之合法權利乙節為真實，自難認其等為有權占有系爭土地。
⒊被告固再辯稱原告明知系爭土地其上有系爭建物占有情況，
猶仍買受系爭土地應有部分權利，顯非善意第三人，則參酌最高法院96年度台上字第1526號判決意旨，原告提起本件訴訟實有權利濫用及違反誠信原則等語。然被告王富雄既於購買系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋時已知該等房屋未辦理保存登記，且無土地權利，故對於未來將面對拆屋之風險自知之甚稔，而如前所述，其取得系爭1 之19、 1之21、1 之23、1 之29號房屋之對價並未包括土地權利，甚至就取得房屋本身之對價亦低於有辦理保存登記房屋之價值，則被告王富雄，及嗣後受贈系爭1 之19、1 之21、1 之23號房屋之被告王文勝、王勝芳、王四德長期無付出相當對價（例如支出地價稅等土地費用）而無權占用系爭土地，即自難再執民法第148 條規定，以原告行使土地所有權人之物上請求權為違反誠信原則及權利濫用，而正當化其等無權占用系爭土地之行為。又被告王富雄，及嗣後受贈系爭1 之19、
1 之21、1 之23號房屋之被告王文勝、王勝芳、王四德對於丁全生或居仁建設公司無法請求上開房屋坐落基地之所有權（移轉登記請求權）亦均知之甚稔，復未受讓取得丁全生或居仁建設公司對地主王國勤之合建契約權利，亦如前述，則其等亦難執上開契約之債權關係，指摘並未承擔地主合建契約權利義務之原告本於所有權權能行使物上請求權係違反民法第148 條規定。至縱原告有被告所稱知悉系爭土地有合建契約存在，及系爭土地其上有系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋占有情況，猶仍買受系爭土地等情節為真，但原告既未與土地出賣人王慶瑞、王中士、王珍傑、王珍介約定承受其等之被繼承人王國勤與居仁建設公司、丁全生間之合建契約權利義務關係，則居仁建設公司、丁全生本不得以合建契約之債權債務關係向原告作何請求。被告亦無從執合建契約之法律關係指摘原告行使物上請求權有違民法第14
8 條之規定，更遑論被告亦未受讓取得丁全生或居仁建設公司對地主王國勤之合建契約權利。是被告此部分抗辯，尚乏所據，洵無可採。
⒋此外，被告迄仍無法舉出其等所有系爭1 之19、1 之21、 1
之23 、1之29號房屋之事實上處分權占用系爭土地之其他合法權源，則揆之首開判決要旨可知，要難認被告占有系爭土地係有正當權源。從而，原告依民法第767 條、第821 條之規定，本於共有人之地位，請求：㈠被告王文勝應將坐落系爭土地上之系爭1 之19號房屋拆除，再與被告王富雄併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體；㈡被告王勝芳應將坐落系爭土地上之系爭1 之21號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體；㈢被告王四德應將坐落系爭土地上之系爭1 之23號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體；㈣被告王富雄應將坐落系爭土地上之系爭
1 之29號房屋拆除，再與被告王文勝併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體，為有理由，均應予准許。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段定有明文。再無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告所有系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋之事實上處分權無合法權源占有系爭土地，已如上述，則被告占有系爭土地，即受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之利益，於法自屬有據，應予准許。
㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價（土地法施行法第25條），土地之法定地價，係土地所有權人依土地法所申報之地價（土地法第148 條），惟在實施平均地權條例地區，依平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，故上開所謂土地之價額，係指土地所有權人申報之地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。經查，系爭土地西臨雲林縣○○鄉○○○路對外交通，中間則有5至6米寬漁港路貫穿，系爭1 之19、1 之21、1 之23、1 之29號房屋南臨該漁港路對外交通，現均供被告居住使用。又系爭土地東臨停車場，現供黃昏市場使用，攤商擺設甚少，市況交易不熱絡，交通尚稱便利，週邊環境景觀多為單純住宅區，屬農村發展型態，業經本院勘驗現場明確，並有勘驗筆錄、照片在卷可參。而系爭土地於99年1 月起申報地價為每平方公尺800 元，有原告提出土地登記謄本附卷可參。本院審酌系爭土地坐落位置，及周邊繁榮程度，與被告利用系爭土地居住使用之經濟價值與所得利益，認為被告所受相當於租金之利益，應以按系爭土地申報地價4%即每平方公尺32元（計算式：800 ×4%＝32）計算，始屬妥當。則原告依不當得利之法律關係請求按申報地價4%即每平方公尺32元計算，依法自屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許，應予駁回。是以系爭土地申報地價年息4%即每平方公尺32元計算，則原告請求被告返還下開相當租金之不當得利，依法自屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許，應予駁回：⑴被告王文勝、王富雄應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達
之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之19號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元（計算式：(16 ＋47＋ 6）×32×0000000/00000000＝1,566 〈按元以下4 捨5 入，以下均同〉）之相當於租金之損害金。
⑵被告王勝芳應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即
102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之21號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元（計算式：(16 ＋47＋6 ）×32×0000000/00000000＝1,566 ）之相當於租金之損害金。
⑶被告王四德應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達之翌日即
102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之23號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元（計算式：(16 ＋47＋6 ）×32×0000000/00000000＝1,566 ）之相當於租金之損害金。
⑷被告王富雄、王文勝應自102 年4 月1 日更正訴之聲明送達
之翌日即102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之29號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元（計算式：(16 ＋47＋ 6）×32×0000000/00000000＝1,566 ）之相當於租金之損害金。
七、從而，原告依民法第767 條、第821 條、第179 條規定，請求：㈠被告王文勝應將坐落系爭土地上之系爭1 之19號房屋拆除，再與被告王富雄併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王文勝、王富雄並應自102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之19號房屋土地之日止，按年給付原告1,56
6 元之相當於租金之損害金；㈡被告王勝芳應將坐落系爭土地上之系爭1 之21號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體，及自102 年4 月2 日起至拆除交還系爭 1之21號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元之相當於租金之損害金；㈢被告王四德應將坐落系爭土地上之系爭1 之23號房屋拆除，並將該部分土地交還原告及其他共有人全體，及自102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之23號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元之相當於租金之損害金；㈣被告王富雄應將坐落系爭土地上之系爭1 之29號房屋拆除，再與被告王文勝併同將該部分土地交還原告及其他共有人全體。被告王富雄、王文勝並應自102 年4 月2 日起至拆除交還系爭1 之29號房屋土地之日止，按年給付原告1,566 元之相當於租金之損害金，為有理由，均應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳秋如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 蔡萱穎