臺灣雲林地方法院民事判決 102年度重訴字第14號原 告 廖康男
廖嚳瑋廖淑芬上三人共同訴訟代理人 施裕琛律師複 代理人 施登煌律師被 告 廖生湖
廖朝日上二人共同訴訟代理人 嚴庚辰律師被 告 廖明輝上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國102 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告廖康男與被告廖生湖、廖朝日、廖明輝於民國（下同）87年2 月16日成立合建契約（下稱系爭合建契約），由被告三人提供土地，原告廖康男興建集合住宅11戶，系爭合建契約第13條約定該建案四周都市○○○○○道路，被告應拆除清空交付原告廖康男造路，第16條第5 款約定被告於該基地因貸款所設定予他人之抵押權，應於房屋保存登記後1 個月內塗銷完畢，第16條第6 款約定被告於該建案三樓結構體完成時即應將原告廖康男所分得之基地辦理移轉登記。詎被告於建物興建完成後，均拒不履行上開約定，原告廖康男乃於97年訴請被告辦理基地部分移轉登記勝訴確定（鈞院97年度訴字第212 號，下稱前案），並據而辦理基地所有權移轉，將雲林縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱168-13地號土地）登記為原告廖康男所有，其上同段254 建號建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○○路○○巷○○號房屋（下稱30號房屋）登記為原告廖嚳瑋所有；將雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱168-10地號土地）登記為原告廖康男所有，其上同段263 建號建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○○路○○巷○○號房屋（下稱32號房屋）登記為原告廖嚳瑋所有；將雲林縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（下稱168-9 地號土地）登記為原告廖康男所有，其上同段253 建號建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○○路○○巷○○號房屋（下稱36號房屋）登記為原告廖淑芬所有（上開房地以下合稱為系爭房地）。因被告即住在該建案對面之雲林縣○○鄉○○村○○○路○○巷○○號，被告竟基於地利之便，意圖不法所有及取得不法利益，破壞上開3 棟房屋之門鎖及鐵捲門而擅自進入30、32、36號房屋，並擅自使用上開房屋之內部，於庭院及屋內堆置其等機具、生產設備、雜物、垃圾、農收時之農產收成。且在32號房屋內飼養大型犬隻看守其等儲放之上開物品，地面滿是狗糞尿液與腐敗狗食，惡臭混亂不堪。被告廖生湖在對面經營水電行，更將其各種設備堆置在上開3 棟房屋內，且竟直接將上開3 棟房屋內之白鐵門、屋內之部分衛浴設備、屋頂之白鐵水塔拆除，以供其承攬他人水電裝設之成品使用，並破壞屋內甚多設備。該建案於90年初興建完成後，因上述道路堆滿雜物垃圾，其上抵押權仍然存在未經塗銷、屋內被竊佔、設備遭破壞等，買家來看屋後都倉皇而走，根本無法成交，原告系爭房地迄今無法脫售，閒置十幾年，原本每戶房地總價約新臺幣（下同）500 萬元，如今每戶房地總價不到300 萬元，該等損害均係被告違約及其等犯罪行為所致，被告應予賠償，爰依共同侵權行為之法律關係，暫先以每戶損害
200 萬元請求被告負連帶賠償責任，並聲明：被告廖生湖、廖朝日、廖明輝應連帶給付原告廖康男、廖嚳瑋、廖淑芬各200 萬元。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：⒈系爭合建契約第16條第5 款約定被告於該基地因貸款所設
定予他人之抵押權，應於房屋保存登記後1 個月內塗銷完畢，第16條第6 款約定被告於該建案三樓結構體完成時即應將原告廖康男所分得之基地辦理移轉登記，均係定有履行期間，自無催告之問題，況基地移轉登記係經訴訟判決而來，豈有被告疏於注意之藉口。
⒉系爭合建契約第13條約定須由被告先負向鄉公所協調施工
之義務，協調不成即應交付原告造路。系爭建案完成已經十幾年，被告豈不知應先向鄉公所協調施工之義務，協調不成即應交付原告造路？所辯甚難採信。
⒊其餘關於毀損、竊盜、占用原告建物部分之事實，請求鈞院勘驗現場攝影光碟即明。
⒋兩造間之房屋訴訟，於95年已在最高法院，當時之爭議只
剩下違約金，與30號、32號、36號房屋產權無關，依照系爭合建契約之約定，是被告違反移轉義務，故上開房屋產權不清是被告所造成，最後原告是透過訴訟才取得土地所有權。兩造前訴訟關於系爭合建契約之爭執，僅僅在於違約金部分，與本件訴訟無關。
二、被告之答辯：
㈠、被告廖生湖、廖朝日：⒈原告起訴請求被告應塗銷168-9 、168-10、168-13地號土
地之抵押權登記，原告並無起訴之必要，因被告本即欲辦理抵押權塗銷登記，現並已辦妥塗銷登記，原告依前案取得168-9 、168-10、168-13地號土地所有權，但原告究竟於何時向地政機關辦理土地所有權移轉登記，被告並不知情，原告亦未曾以口頭或書面通知被告已辦妥土地所有權移轉登記，故被告才未特別注意辦理塗銷抵押權登記。
⒉被告雖有提供道路予原告造路之義務，惟原告欲造路前應
通知被告，否則被告如何得知並為配合？況依系爭合建契約第13條約定，被告為該道路之所有權人，在未提供造路前，自得為任何使用、收益或處分，今原告尚未通知有造路計畫，被告自無從配合，原告以此主張被告違約，請求賠償600 萬元，並無理由。
⒊原告主張其門鎖、鐵捲門、白鐵門、屋內衛浴設備、頂樓
白鐵水塔等遺失或遭破壞係被告所為，被告否認之，此應係90年建物完工至今年代久遠，且原告一直疏於維護所致。況被告對原告所有之房屋及設備本即無保管義務，何以將此歸責於被告？原告據此請求被告應賠償600 萬元，顯無理由。
⒋被告從前案後至提起本件訴訟前，從未見原告在其所有之
建物門口張貼銷售廣告，更未見原告有帶任何人前來看屋，顯見原告對系爭房地並無任何使用或出售計畫，此觀原告所有之建物現況凌亂不堪、滿布灰塵自明，故原告何來受有損害之說？況原告之房屋價值貶損係其自身疏於維護、建物地處偏僻、房屋市場供需等因素所致，豈可謂與被告有關？又原告指訴被告竊佔、竊盜及毀損之犯行部分，業經為不起訴處分，原告是否受有損害已有疑問，且原告至今仍未能舉證以實其說，故原告據此主張被告應賠償60
0 萬元，顯不足採。⒌依鈞院勘驗原告所提出之錄影光碟，可知原告所有之建物
從二樓以上均有漏水、牆壁斑駁之現象，且情形相當嚴重，卻未見原告有任何修補之舉動，足徵倘依原告主張建物價值有減損之情形，應歸咎其自身疏於修繕維護，被告僅在一樓前廳放置物品，且放置之物品均為動產，可隨時清除，不至於影響原告所有建物之價值，故原告主張因被告放置物品之行為致其所有建物價值減損，並不可採。
⒍依證人蘇東輝之證詞可知，即使證人蘇東輝有媒介買方看
房子，但買賣雙方就買賣價金、買賣條件均未談妥，且係因欲出售之房屋產權尚未登記在原告名下，又尚未辦理保存登記，因此當時即使有人看屋，根本就無法成交，故依證人蘇東輝之證述，無法證明原告受有損害。
⒎兩造間因系爭合建契約所衍生之訴訟糾紛長達7 、8 年，
在訴訟未確定前，任何一方都無權依系爭合建契約主張對方違約，甚至到目前為止，兩造間仍有產權之糾紛尚未完全解決，故原告依系爭合建契約作為請求損害賠償之依據，於法不合。
⒏答辯之聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
㈡、被告廖明輝：被告廖明輝並未占用道路用地，且被告廖明輝住在彰化縣二水鄉已20幾年了，在未合建之前即住在那裡，並未竊佔系爭房地，且未毀損、竊取原告之物，故無需賠償。又土地上之抵押權未塗銷是被告廖生湖的事，與被告廖明輝無關，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實及本件之爭點：
㈠、兩造不爭執之事實：⒈168-9 、168-10、168-13地號土地為原告廖康男所有，30
號房屋為原告廖嚳瑋所有，32號房屋為原告廖嚳瑋所有，36號房屋為原告廖淑芬所有。
⒉原告於102 年1 月17日至系爭房地錄影時，在30號、32號
房屋庭院及屋內之物品（瓦斯桶除外）為被告廖生湖所放置，在32號房屋內之瓦斯桶及36號房屋庭院及屋內之物品為被告廖朝日所放置。
⒊錄影光碟中所拍攝到之黑色犬隻為被告廖生湖所飼養。
㈡、本件之爭點：被告廖生湖、廖朝日、廖明輝是否有因違約及毀損、竊盜、竊佔等行為而對原告廖康男、廖嚳瑋、廖淑芬應負共同侵權行為之損害賠償責任？如是，原告廖康男、廖嚳瑋、廖淑芬是否因此而各受有200 萬元之損失？
四、得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條復有規定。民法第216 條第1 項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害（最高法院48年臺上字第1934號判例意旨參照）。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度臺上字第2895號判決意旨參照）。
㈡、原告主張兩造簽訂之系爭合建契約第13條約定，被告應提供坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（下稱168-1地號土地）供原告造路乙情，固據原告提出系爭合建契約書為證（見本院卷第8-13頁）。惟查，原告廖康男與被告廖生湖、廖朝日、廖明輝於87年2 月16日簽訂之系爭合建契約第13條僅約定被告廖生湖、廖朝日、廖明輝須先行提供168-1 地號土地予原告廖康男造路，並無履行期間之約定，且兩造就上開部分亦已於本院102 年7 月16日言詞辯論期日成立和解，被告廖生湖同意依原告所請，於102 年10月31日前將占用168-1 地號土地之地上物拆除，被告廖生湖、廖朝日、廖明輝並同意讓原告廖康男於上開土地上施作4 公尺寬之道路，可見被告廖生湖、廖朝日、廖明輝已履行系爭合建契約第13條所定之義務，原告主張被告三人違反該條約定乙節，難認有理。
㈢、原告指稱被告三人違反系爭合建契約第16條第5 款約定，未於保存登記完畢後1 個月內塗銷168-9 、168-10、168-13地號土地上之抵押權部分，固據原告提出上開土地登記第二類謄本為證（見本院卷第25、27、29頁），惟由上開土地登記第二類謄本之土地他項權利部記載所示，於168-
9 、168-10、168-13地號土地上設定抵押權而逾期未塗銷者，僅被告廖生湖一人，與被告廖朝日、廖明輝無關。另原告主張被告三人未於該合建三樓結構體完成時，即備妥原告廖康男移轉土地所需證件供原告廖康男辦理移轉登記，原告廖康男乃於97年5 月29日對被告三人提起履行契約訴訟，獲得勝訴判決等情，業據原告提出前案民事判決及確定證明書、168-9 、168-10、168-13地號土地登記第二類謄本為證（見本院卷第18-22 、25、27、29頁），並經本院調取前案民事卷核閱無誤，固堪認被告三人有違反系爭合建契約第16條第6 款約定之情事。惟原告並未舉證說明被告廖生湖違反系爭合建契約第16條第5 款約定，及被告三人違反系爭合建契約第16條第6 款約定，與原告所有之系爭房地無法出售，造成房價跌落之事實間有何因果關係存在，更未就其等因此而受有損害部分，舉證以實其說。則原告以被告違約為由主張其等對被告有損害賠償請求權，請求被告廖生湖、廖朝日、廖明輝應連帶給付原告廖康男、廖嚳瑋、廖淑芬各200 萬元，尚乏憑據。
㈣、原告另主張被告三人破壞30號、32號、36號房屋之門鎖、鐵捲門及屋內甚多設備，並竊取上開3 棟房屋之白鐵門、衛浴設備及屋頂之白鐵水塔等情，雖據原告提出於102 年
1 月17日至現場拍攝之錄影光碟為證，然由本院勘驗上開錄影光碟之照片所示，僅可證明被告廖生湖、廖朝日於30號、32號、36號房屋之庭院及屋內堆放雜物，附近環境髒亂，及鐵捲門、白鐵門等物遭竊取之事實，無法證明原告所稱之門鎖、鐵捲門及屋內甚多設備被破壞，與白鐵門、衛浴設備、屋頂之白鐵水塔被偷竊係被告三人所為，此外原告復未提出其他證據以實其說，原告此部分主張自難信為真實。從而，原告以被告三人有毀損、竊盜之犯行，造成其等所有之系爭房地無法出售致房價下跌為由，請求被告廖生湖、廖朝日、廖明輝負共同侵權行為之損害賠償責任，亦屬無據。
㈤、又原告主張被告三人於30號、32號、36號房屋之庭院及屋內擺放雜物、堆滿垃圾、地面滿是狗糞尿液與狗食，使得買家來看屋後都倉皇而走，系爭房地因而無法出售，閒置十幾年，造成每戶總價由500 萬元跌至300 萬元等情，固有原告提出之錄影光碟及本院之勘驗照片可按（見本院卷第81-104頁），被告廖生湖、廖朝日亦不爭執勘驗照片內所示之物品為其二人所放置，黑色犬隻為被告廖生湖所飼養（見本院卷第133 頁），然此均與被告廖明輝無關，原告主張被告廖明輝應負共同侵權行為責任，已屬無理。另原告主張系爭房地因被告廖生湖、廖朝日之上開行為而受有房屋跌價之損害計600 萬元云云，應係指受有所失利益之損害。惟依上開說明，所失利益固不以現實有此具體利益為限，但該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。而由證人蘇東輝到庭證述：我是95年時有介紹朋友即東勢鄉東北村村長吳明意的妹婿跟廖康男買房子，第一次去看的時候，房子裡亂七八糟，而且很臭又髒亂，根本無法到二樓去看，我有告訴買主說裡面的東西會清理乾淨，因為買方有興趣才會去看第二次。第二次去看的時候，我問廖康男是否可以辦理過戶，廖康男不敢答應說可以辦理過戶，所以就沒有再談了。價金都已經談好了，廖康男說要賣500多萬元，如果有喜歡的話價格可以再談，但是後來因為看不喜歡，而且產權不清又髒亂，所以就沒有談成等語（見本院卷第168 頁背面、第169 頁正面），可見證人蘇東輝只是介紹友人看屋而已，原告廖康男與看屋者就買賣價金及買賣條件等顯然尚未達成合意，買賣契約尚未成立甚明，故自難僅憑有人看屋並出價磋商，即謂原告依預定計畫可取得系爭房地出售之利益。此外，原告並未舉出其等受有其他所失利益之損害之證明，準此原告主張其等因被告廖生湖、廖朝日之上開行為，而受有房屋跌價之損害計60
0 萬元乙節，亦難採信。
五、綜上所述，原告並未舉出其等因被告廖生湖與被告廖生湖、廖朝日、廖明輝之違約行為而受有損害；被告廖生湖、廖朝日、廖明輝有共同為破壞其等所有房屋之門鎖、鐵捲門及屋內設備，並竊取白鐵門、衛浴設備及白鐵水塔之行為；及系爭房地因被告廖生湖、廖朝日於30號、32號、36號房屋之庭院及屋內放置雜物，因被告廖生湖飼養犬隻造成髒亂，以致無法出售而受有房屋跌價損害之證明，則原告主張因被告三人上開行為而受有損害，請求被告三人負連帶賠償責任，自非有據。從而，原告依共同侵權行為之法律關係，請求被告廖生湖、廖朝日、廖明輝應連帶給付原告廖康男、廖嚳瑋、廖淑芬各200 萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第二庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 楊雯君