臺灣雲林地方法院民事判決 102年度重訴字第22號原 告 顏呈祥訴訟代理人 陳中堅律師複 代理人 蔡蕙如被 告 張為敦
張沈周共 同訴訟代理人 劉志卿律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國102年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告代被告向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計新臺幣壹仟貳佰壹拾參萬伍仟柒佰陸拾肆元時，將附表所示土地所有權移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原請求被告張為敦、張沈周應於原告給付新臺幣（下同）12,135,764元時，將其所有坐落如附表所示土地所有權移轉登記為原告所有；嗣於民國102 年5 月13日具狀變更訴之聲明，請求被告張為敦、張沈周應於原告代向雲林縣斗六市農會清償貸款12,135,764元時，將其所有坐落如附表所示土地所有權移轉登記為原告所有；再於102 年8 月15日具狀變更訴之聲明，請求被告張為敦、張沈周應於原告代向雲林縣斗六市農會清償貸款11,969,995元，並於原告給付被告張為敦、張沈周165,769 元時，將其所有坐落如附表所示土地所有權移轉登記為原告所有；又於102 年8 月22日當庭變更訴之聲明，請求被告應於原告代被告向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計12,135,764元時，將其所有如附表所示土地所有權移轉登記為原告所有，係本於同一買賣契約之基礎事實所為訴之變更，而被告並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告張為敦、張沈周與原告顏呈祥於民國100 年11月25日簽
訂不動產買賣契約書，約定由被告將坐落雲林縣斗六市○○段○○○ ○號土地中面積約406.43坪（實際買賣面積以實地分割測量為準），以每坪新臺幣（下同）52,000元之價格出售予原告，原告於訂約當日給付第一期買賣簽約款500 萬元，嗣於101 年6 月2 日給付第二期款400 萬元，由被告張為敦簽收，並於買賣契約附表三收款人簽署確認無訛。嗣後被告雖依約定於101 年9 月7 日完成共有物分割手續，確定買賣標的為分割後坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地，買賣面積合計1343.66 平方公尺（經換算為406.457坪），依每坪52,000元計算，買賣總價金為21,135,764元。
依兩造所簽訂買賣契約第3 條第2 款約定，出賣人應備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦之地政士辦理，因被告遲遲未依約履行，以致承辦代書無法進行土地移轉登記事宜，雖經原告多次函催被告出面磋商土地移轉登記事宜，被告均置之不理，原告不得已始提起本件訴訟。
㈡按物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之
義務，民法第348 條第1 項定有明文。次按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條亦有明文規定。本件被告縱然主張同時履行抗辯，鈞院亦應為對待給付判決，為此，請鈞院判決如聲明所示。
並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠被告二人為母子，為開發系爭土地及附近土地，前於100 年
11月25日透過日榮房屋仲介與原告簽訂不動產買賣契約，同意出售系爭土地與原告，惟條件必須原告在系爭土地上興建A1-A4 之建物，並配合被告合建如契約附圖A5、A6之建物，此由該不動產買賣契約第11條特約事項包含第2 點草約、第
3 點地籍圖說等約定，即可證明。而由上開不動產買賣契約及合建草約、地籍圖說等內容，可知雙方締約之真義並非單純之土地買賣契約，而係買賣兼合建之非典型契約，而不動產買賣契約所附之合建草約僅係大致約定，性質僅為預約，非屬正式之合建契約。
㈡兩造簽訂不動產買賣契約後，被告已依契約特約事項第一、
二項之約定，於101 年3 月28日向斗六市前市長楊鎮文陳情要求取回遭水利會占用之給水溝部分土地，並將土地分割及註銷建號登記之所有文件資料交由代書辦理分割、取得法定空地分割證明書及建號註銷登記等，而依上開契約第2 條價款及付款表第四期尾款部份，原本係約定原告應於101 年6月30日貸款撥款當日給付尾款16,134,360元，並約定被告完成特約事項第一、二、四項時過戶與原告辦理銀行貸款代償被告貸款後結清尾款，惟在101 年6 月30日屆期前，雙方均知悉代書代辦之土地分割及取回水利會占用地部分無法如期完成，故於101 年6 月2 日在特約事項之下補載「101 年6月2 日雙方同意尾款交付日期展延至101 年8 月30日以前完成第二、四條約定事項後全部付清」，因該特約事項第四項約定係買方即原告應負責取得建築線，故原契約尾款部分約定特約事項第四項應由被告完成之記載應為筆誤。
㈢系爭土地於101 年9 月7 日分割完成，雲林農田水利會已遷
移系爭土地上之灌溉溝渠，原本兩造應即正式簽訂合建契約，並完成買賣土地履約各項事宜，但原告遲遲未能提出正式之合建契約與被告磋商，被告乃於101 年11月3 日電話聯絡原告要求提出列有詳細條款之合建契約，雙方並約定於101年11月9 日在日榮仲介進行討論，惟原告所提合建契約內容過於簡略，未附任何建材說明及平面圖，附圖部分並缺少A1-A4 之興建圖面，經被告當場質疑，並要求補附建材表、平面圖、立面圖、剖面圖，否則無由申請建築執照，故當日未完成簽約。
㈣原告明知其未提出詳細之合建契約及建材表、建築圖面等，
係可歸責於其本人之事由所致，竟於101 年12月4 日發律師函，催告被告辦理土地所有權移轉登記，被告隨即於101 年
12 月7日發存證信函與原告，表明兩造係簽訂合建暨買賣契約，要求原告於101 年12月12日前出面處理簽訂合建契約事宜，原告隨後以存證信函表明雙方係簽訂不動產買賣契約，並非以合建為前提之買賣契約。嗣被告於101 年12月12日當天前往日榮仲介，見原告所提出建材設備說明及二張平面圖過於簡單草率，經雙方討論後針對合建契約之訂約事宜達成合意，對合建契約如何訂約，再次簽訂補充條款，依該補充約定第1 條：「雙方約定101 年12月20日乙方即原告應提供建築平面圖及建材表共同協商研議」，第3 條：「雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項：辦理土地移轉及付清買賣價款事宜」。
㈤詎原告簽訂上開補充約定事項後，不僅未如期提供建築圖面
及詳細建材設備說明更遲遲不與被告洽商合建內容，被告不得已只好自行繕打草約並於102 年1 月9 日委請日榮房屋之仲介將該份草約交給原告，詎原告竟置之不理，被告只好於
102 年1 月18日再度發存證信函與原告，要求原告於文到三日內履行簽訂合建契約之約定，逾期不履行，即依約解除與原告之不動產買賣契約，豈料原告收受存證信函後，竟以存證信函指摘被告顛倒是非、拒不履約等。
㈥查兩造於101 年12月12日簽訂之合建契約補充約定第3 條約
定：「雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項：辦理土地移轉及付清買賣價款事宜」，解釋契約文義，兩造應均同意系爭土地之買賣契約係以合建契約之成立為前提，亦即，係以合建契約之不能成立作為系爭土地買賣契約之解除條件，在被告催促原告簽訂合建契約，遭原告拒絕後，足徵原告確實無意履行與被告簽訂合建契約之約定，則兩造間既確定不能成立合建契約，系爭土地買賣契約之解除條件已成就，無待被告行使解除權，該買賣契約當然向後失其效力。
㈦縱認上開合建契約補充約定第3 條並非土地買賣契約解除條
件之約定，至少亦為買賣契約之履約條件。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。查兩造簽約迄今已一年半，被告原欲利用此次合建之機會，讓被告所有系爭土地及附近之土地增值，帶動繁榮，如今看來，顯已無望，而原告偽造契約價金持以超貸，對合建部分再三反覆，無履約誠信，被告現再以答辯狀作為解除兩造不動產買賣契約及合建草約之意思表示。
㈧兩造間之不動產買賣契約，無論係因合建契約不能成立，此
項解除條件成就而失效，或因被告行使解除權而溯及訂約時失其效力，被告均無履約之必要，原告起訴請求被告將系爭土地之所有權移轉登記與原告，核屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於100 年11月25日簽訂不動產買賣契約，約定由被告將
坐落雲林縣斗六市○○段○○○ ○號土地中面積約406.43坪（實際買賣面積以實地分割測量為準），以每坪52,000元之價格出售予原告。
㈡原告於訂約當日給付被告簽約款500 萬元，嗣於101 年6 月
2 日給付被告第二期款400 萬元。㈢被告已依約定於101 年9 月7 日完成共有物分割手續，買賣
標的確定為分割後坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○ ○○○○○○○號土地，買賣面積為1343.66 平方公尺，換算後為406.45
7 坪，依每坪52,000元計算，買賣總價金為21,135,764元。
四、得心證之理由：本件之爭點在於兩造所簽訂之不動產買賣契約，究係單純之不動產買賣契約，抑或買賣兼合建之非典型契約？原告是否有履行與被告共同簽訂合建契約本約之義務？原告有無依約履行？被告得否解除系爭土地之買賣契約？原告請求被告辦理所有權移轉登記，有無理由？㈠原告主張：兩造於100 年11月25日簽訂不動產買賣契約書，
約定由被告將坐落雲林縣斗六市○○段○○○ ○號土地中面積約406.43坪（實際買賣面積以實地分割測量為準），以每坪52,000元之價格出售予原告，原告於訂約當日給付第一期買賣簽約款500 萬元，嗣於101 年6 月2 日給付第二期款400萬元，由被告張為敦簽收，並於買賣契約附表三收款人簽署確認無訛。嗣後被告雖依約定於101 年9 月7 日完成共有物分割手續，確定買賣標的為分割後坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地，買賣面積合計1343.66 平方公尺（經換算為406.457 坪），依每坪52,000元計算，買賣總價金為21,135,764元之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本等為證，復為被告二人所不爭執，自堪信為真正。
㈡被告雖辯稱：兩造間之不動產買賣契約，無論係因合建契約
不能成立，此項解除條件成就而失效，或因被告行使解除權而溯及訂約時失其效力，被告均無履約之必要，原告起訴請求被告將系爭土地之所有權移轉登記與原告，核屬無據等語，惟為原告所否認，經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。查兩造所簽訂之不動產買賣契約書約定：「立不動產買賣契約書人，買主：顏呈祥，賣主：張沈周、張為敦（以下簡稱為甲、乙方）。本約不動產買賣事項，經甲、乙雙方一致同意訂立條款如下，以資共同遵守。第一條：不動產標示：土地建物標示：一、斗六市○○段○○○ ○號，買賣面積約406.43坪，詳如附圖所示。二、斗六市○○段○○○○○ ○號，無償移轉六平方公尺予買主。買賣面積以實地分割測量為準計算價金，每坪新台幣伍萬貳仟元正計算。406.43坪×52,000元/ 坪＝21,134,360。第二條：價款及付款表：買賣總價：新台幣貳仟壹佰壹拾參萬肆仟參佰陸拾元正。第一期簽約款：100 年11月25日新台幣伍佰萬元正。第四期尾款：101 年6 月30日貸款撥款當日給付新台幣壹仟陸佰壹拾參萬肆仟參佰陸拾元正，約定乙方完成特約事項第一、二、四項時過戶予甲方辦理銀行貸款代償乙方貸款後結清尾款。…第十一條：特約事項：⒈特約事項。⒉合建草約。⒊地籍圖說。⒋土地鑑界、分割、法定空地證明書一切費用由乙方負擔。…立約日期：中華民國100 年11月25日」等語，此有不動產買賣契約書1 份在卷可稽。是由兩造所簽訂不動產買賣契約書約定之內容，即買賣之標的、價格，及付款約定等綜合以觀，足認兩造間之買賣應係單純之土地買賣，此由兩造間僅約定買賣之標的、價格及付款之方式，即可佐認。
⒉至被告辯稱：兩造間之買賣為買賣兼合建之非典型契約，即
以合建契約之不能成立作為買賣契約之解除條件等語，惟查，兩造於簽訂不動產買賣契約書時，雖有約定特約事項─即合建草約，惟觀之該合建草約之內容約定：「一、編號A5、A6為房屋合建之位置（詳如附圖所示）。二、編號A5為甲方分配取得之位，增值稅由甲方自行負擔。三、編號A6為乙方分配取得之位，外接水電費用由乙方負擔。四、編號A6之建築面積為之85建坪，一切興建費用由甲方負擔，建築材料、外觀、設備全部與A1～A5相同。五、甲方給付保証金新台幣壹佰萬元正予乙方，乙方於全部完工取得使用執照時，無息退還予甲方。」等語，僅係兩造就合建之位置、合建房屋之分配、合建費用之負擔及保証金所為之約定，由上開合建之約定，並無從認定兩造均同意以合建契約之成立作為買賣之條件，否則兩造理應於買賣契約書特約約定合建契約之成立為買賣契約履約之條件，然兩造所簽訂之不動產買賣契約書並未有此約定。再參酌證人莊啟煌即提供制式不動產買賣契約書予兩造填寫之代書到庭證述：當初兩造是談買賣案件，賣方希望不要賣那麼多土地，要留部分土地來蓋補習班，後來買方同意，買賣與合建是二種法律關係，所以針對合建部分只是草案，沒有談到詳細的細節。本來兩造說要合建，後來賣方在101 年9 月28日說不要合建，買方也同意，賣方要求將不合建的土地分割出來等語（見本院卷第112 頁背面、第113 頁正面），及證人黃長森即日榮仲介經理到庭證稱：
這個案件當初是由我開發，地主的土地一部分做幼稚園，一部分是空地，他把空地出售一部分，兩造談妥買賣的面積以後，被告想要留一戶自己使用，所以只賣406.43坪土地，在買賣以外有其他二間的土地與買方做合建，其中一戶由地主取得。這個是有二階段，第一階段是買賣土地部分，第二階段是合建二戶，地主跟買方各分得一戶。買賣跟合建屬於二個階段的事情，兩造在買賣系爭土地的時候，沒有說要合建契約成立，買賣契約部分才會履約等語（見本院卷第133 頁背面、第134 頁正面），顯見兩造應係於買賣契約外，同時另外就合建為約定，俾便被告因系爭土地之買賣，使被告所有鄰近系爭土地之土地同時開發，以提升土地之使用價值。然綜觀不動產買賣契約書及合建草約之約定及證人莊啟煌、黃長森之證詞，並無從認定兩造間有以合建契約之成立作為買賣契約履約之條件，及以合建契約之不能成立作為買賣契約之解除條件。被告上開辯解，要難遽予採信。
⒊被告雖提出兩造於101 年12月12日所擬定之合建契約補充約
定（見本院卷第51頁），然該補充約定僅其中第1 項即─「⒈雙方約定101 年12月20日乙方（即原告）應提供建築平面圖及建材表共同協商研議。」經原告及被告張為敦於該項約定下方簽名，其餘第2 、3 項約定即─「⒉合建標的物：土地所有權仍保留地主名義。建物起造人以乙方名義申請。將來建築完成地主應將土地移轉登記予乙方，乙方應將甲方（即被告）分配取得之房屋移轉予甲方。⒊雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項：辦理土地移轉及付清買賣價款事宜。」僅經原告及第三人江豐志簽名於後，此有合建契約補充約定1 份在卷可按。訊之證人江豐志即當日在場之見證人到庭證述：合建契約補充約定被告張為敦只同意第一點約定，第二點約定部分張為敦要求建物起造人必須以他的名義作為起造人，但這項要求與一般合建慣例違背，原告不同意，第三點約定雙方沒有達成共識，因為原告說買賣歸買賣，合建歸合建，被告張為敦不應用合建刁難，原告沒有同意兩造合建談妥，買賣土地部分才繼續履約，否則合建談不妥，買賣不就永遠無法履約等語（見本院卷第78頁），另詰之證人黃長森到庭證述：兩造在談合建契約補充約定之前，賣方有說不然不要合建，隔一段時間，就說不然照常合建，但是要談細節，談補充約定第一點時賣方要求買方提供平面圖及建材表，買方同意也有提供，後來賣方說還要考慮一段時間，考慮十幾天以後賣方另外有提出要求希望買方能夠配合，後來買方認為不太合理，所以沒有同意。至於補充約定第二、三點兩造有談，被告沒有說同意或不同意，只是第一點還要再考慮，所以第二、三點的部分就沒有再談等語（見本院卷第134 頁正面），顯見原告與被告張為敦就合建補充約定等三項內容並未全部達成意思表示一致。又上開合建契約補充約定僅經原告及被告張為敦到場協商，並未經系爭不動產買賣契約之另一出賣人即被告張沈周到場參與協議，為兩造所不爭執，自難認該合建契約補充約定已經兩造協議完成，及上開合建契約補充約定已經兩造全體協議增加原不動產買賣契約書所未約定之條件，亦即於雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項，辦理土地移轉及付清買賣價款事宜。是被告辯稱：兩造均同意以合建契約之不能成立作為系爭土地買賣契約之解除條件云云，顯與事實不符，自無足取。
⒋被告另辯稱：兩造簽約迄今已一年半，被告原欲利用合建之
機會，讓被告所有系爭土地及附近之土地增值，然因原告就合建部分無履約誠信，被告依民法第254 條規定，主張解除不動產買賣契約及合建草約等語。然查，被告片面主張兩造間之買賣為買賣兼合建之非典型契約，即以合建契約之成立為買賣契約之履約條件云云，與契約文字所表示當事人之真意有違，其主張已無足取。又兩造於100 年11月25日簽訂不動產買賣契約書迄今，雖已逾一年半，然原告已依約支付買賣價金900 萬元予被告，被告非但未依約辦理過戶與原告辦理銀行貸款，反於收受原告所交付100 萬元之合建保証金後，多次以兩造間就合建契約未能達成共識為由，一再拒絕依約履行其將系爭土地辦理所有權移轉登記與原告之義務，顯見被告拒絕依不動產買賣契約履行其移轉登記之義務，始為兩造間產生本件爭訟之原因，則被告片面以原告遲延給付為由主張解除系爭不動產買賣契約，自屬無據。
⒌綜上所述，被告主張兩造間之買賣為買賣兼合建之非典型契
約，即以合建契約之成立為買賣契約之履約條件云云，顯與事實不符，其主張自不足採。而兩造間既未約定以合建契約之不能成立作為系爭土地買賣契約之解除條件，而被告亦無其他法定解除事由或契約約定之解除事由，則被告片面主張解除兩造間之買賣契約，亦屬無據。
㈢按物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之
義務，民法第348 條第1 項定有明文。查兩造已就買賣契約必要之點即標的物及價金意思表示一致，並訂立不動產買賣契約書，買賣契約即為成立。而兩造所簽訂之不動產買賣契約書第2 條約定，第四期尾款：101 年6 月30日貸款撥款當日給付新台幣壹仟陸佰壹拾參萬肆仟參佰陸拾元正，約定乙方完成特約事項第一、二、四項時過戶予甲方辦理銀行貸款代償乙方貸款後結清尾款。第3 條約定，尾款分別於地政機關產權登記完成與土地鑑界或交屋完畢及貸款撥款當日給付。而系爭不動產買賣契約特約事項中「本件買賣標的物已有地上建物874 、962 建號等二筆，乙方應負責取得法定空地分割證明書，辦理土地分割及編號Ａ之土地上建物建號註銷登記。編號Ａ之土地有雲林農田水利會埋設給水溝，乙方應負責向水利會或相關單位申請更改水路遷移他處。本筆土地上不得有水利會之水溝佔用」部分已經被告完成，至特約事項中第四點「本件買賣標的物需由買方取得建築線確定可供建築使用」約定與賣方即被告無關，系爭不動產買賣契約書約定特約事項第四點應由被告完成應係筆誤，另系爭土地亦已經被告於101 年9 月7 日完成共有物分割手續，為兩造所不爭執，堪認被告已完成系爭不動產買賣契約書之特約事項，是原告依系爭不動產買賣契約書第2 條約定，自得請求被告二人將附表所示土地所有權移轉登記予原告。又被告二人及訴外人張進池以坐落雲林縣斗六市○○段359 、359-
2 、359-3 、359-4 、359-5 、359-6 、359-7 、359-8 地號土地及建號874 、962 建號建物為擔保，分別設定最高限額960 萬元、1,680 萬元、600 萬元之抵押權予雲林縣斗六市農會，向雲林縣斗六市農會借款1,400 萬元、500 萬元、
300 萬元，至102 年8 月21日止，貸款本金尚有11,902,781元，此有雲林縣斗六市農會函覆之借據、農業發展基金貸款借據、放戶繳息查詢表、本院洽辦公務電話記錄單在卷可按。則原告本於買賣契約，請求被告二人於原告代被告向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計12,135,764元時，將如附表所示土地所有權移轉登記為原告所有，自屬有據。
㈣綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告二人於
原告代被告向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計12,135,764元時，將如附表所示土地辦理所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1 項前段、第78條。
中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
民事第三庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
書記官 曾玲玲~F0附表┌───────────────┬─┬────┬────┬────────┐│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利範圍│ 備 註 │├───┬────┬──┬───┤ ├────┤ │ ││縣 市○鄉鎮市區○段 │地 號│目│平方公尺│ │ │├───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────────┤│雲林縣│斗六市 │後庄│359-3 │田│314.27 │全部 │張沈周應有部分：││ │ │ │ │ │ │ │19160/100000、張││ │ │ │ │ │ │ │為敦應有部分： ││ │ │ │ │ │ │ │80840/100000 │├───┼────┼──┼───┼─┼────┴────┼────────┤│雲林縣│斗六市 │後庄│359-4 │田│1029.39 │全部 │張沈周權利範圍：││ │ │ │ │ │ │ │全部 │└───┴────┴──┴───┴─┴────┴────┴────────┘