臺灣雲林地方法院民事判決 103年度訴字第171號原 告 連家淇訴訟代理人 劉志卿律師被 告 蘇明安訴訟代理人 吳啟勳律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國10
3 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度臺上字第1240號判例參照）。本件原告主張其為坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱系爭土地）之承租人，依土地法第104 條第1 項規定有優先購買權存在，惟為被告所否認，則原告就系爭土地是否具有優先購買權即屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，是原告據以起訴請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭土地原為第三人蘇氣所有，原告之配偶即第三人王志強於民國75年間出資約新臺幣（下同）2,000 萬元，在其母親蘇氣所有之系爭土地上興建面積達400 坪之木雕工廠（下稱系爭工廠），並委由其兄即第三人王西村負責僱工興建，前後歷經二年許，始將系爭土地屯土、整地、工廠興建完成。在工廠落成後，原告與王志強僱用2 、30名員工一同經營工廠，然因系爭土地為農地，工廠未能辦理保存登記，無法編定門牌。嗣王志強於86年6 月間死亡後，工廠由原告繼承接收經營，於97年間轉型為觀光工廠，並成立弘聖藝彫刻實業有限公司，並以工廠附近之住家住為公司地址，自97年至10
0 年間持續出資增建、改建廁所、廚房、販賣展示區及辦公區、數位生活館、小型公園。
㈡、王志強興建系爭工廠及原告嗣後增建、改建部分，初始係向蘇氣無償借地使用，嗣蘇氣於95年間死亡後，系爭土地由王志強之二哥即第三人王水泉繼承。而王水泉於98年1 月間向原告表示經濟狀況不佳，要求原告多少支付地租，並稱系爭土地已經多次被查封，為保障原告權益，應以書面訂立租約，原告基於親戚情誼又為保障自身權益，同意訂立租約支付租金，惟因二人均不諳法令，為求省事，乃隨便至書局購買已印制完成之制式房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），原告並在該條約第1 條所載之「甲方房店屋所在地及使用範圍」下，自行書寫「工廠及用路」，意指原告所承租之使用範圍僅包括系爭土地上工廠及道路位置之所在地，並未包括旁邊種植農作物之農地，雙方簽名用印後，原告即自98年1 月起每年支付租金36,000元與王水泉，直至102 年12月止。
㈢、蘇氣畢生務農並無多餘存款，而王水泉以駕駛計程車為業，收入普通，且因對外欠款甚多，自83年間起即多次向王志強所經營之聖藝雕刻企業有限公司借款至少460 萬元，其二人均無可能出資2,000 萬元興建系爭土地上之工廠，詎王水泉於102 年4 月間死亡後，其繼承人王冬鳳等人竟宣稱系爭土地上之工廠為蘇氣及王水泉所有，又因王水泉積欠銀行貸款未還，債權人臺灣土地銀行股份有限公司乃針對系爭土地聲請強制執行查封拍賣，並由鈞院民事執行處定於103 年1 月
2 日進行第一次公開拍賣，而由被告以1,451,000 元拍定，原告曾在102 年12月23日向鈞院執行處聲請優先購買，惟遭鈞院民事執行處以系爭租賃契約係承租系爭工廠而非系爭土地為由，駁回原告之聲請。
㈣、王水泉於95年間繼承系爭土地後，曾於97年4 月間私下持其所有另筆土地上門牌為雲林縣口湖鄉○○村○○00號建物之稅籍資料，欲向口湖鄉公所申請將該工廠建物包括該51號舊建物內之舊有建築物證明，嗣經口湖鄉公所以該51號稅籍登記之建物面積與現況面積不符，現況面積大於稅籍面積，且現況為工廠為由，駁回其申請。是以鈞院執行處以門牌為雲林縣口湖鄉○○村○○00號建物之納稅義務人為王水泉，即遽認系爭土地上之工廠非為原告所有，確有違誤。
㈤、本件原告既為系爭土地上之系爭工廠原所有權人王志強之繼承人，復自行出資增建、改建，並有向系爭土地原所有權人王水泉承租系爭土地，自得依土地法第104 條第1 項規定，主張對鈞院102 年度司執字第24122 號強制執行事件（下稱「102 年強制執行事件」）拍賣系爭土地時，有依同樣條件優先購買之權，惟鈞院民事執行處在系爭土地拍定前以駁回原告優先購買之聲明，拍定後亦未依法通知原告，致原告無從知悉系爭土地拍賣之詳情，並出面主張權利，原告自得請求被告塗銷系爭土地於103 年3 月27日以拍賣為原因之所有權移轉登記。
㈥、王水泉自98年1 月10日出租系爭土地予原告，雖於系爭租賃契約中載明租期5 年，至102 年12月31日止惟雙方定此租約之目的，本即為使原告得以行使承租人之優先購買權，故均知悉俟租期屆至時仍會繼續租賃，雖王水泉在系爭租賃契約之租期中過世，無法與原告續訂租約，惟其就系爭土地同意繼續出租予原告之意思表示，即屬被繼承人對於系爭土地財產上之義務，其繼承人自應繼承被繼承人王水泉對系爭土地將繼續出租予原告之義務。
㈦、通謀虛偽意思表示是雙方都無承租或出租，而是假定一個租約為了取得優先購買權，即屬於通謀虛偽意思表示。本件王水泉用意是要保護原告以後可以有優先購買權，但是因王水泉需要錢又不好意思再借，才以出租的方式向原告收取租金，因此系爭租賃契約還是有支付代價，是有償使用，而非無償使用。而且，自鈞院所調取之強制執行卷宗可看出，90年開始就有對系爭土地為強制執行，當時土地所有權人是蘇氣，系爭工廠當時坐落系爭土地之法律關係係無償使用借貸，當時並沒有想要去偽造假的租賃契約阻止強制執行，租約是在102 年強制執行程序中才出現。98年間開始訂立系爭租賃契約，是因為確實有租賃關係存在。
㈧、並聲明：確認原告就鈞院「102 年強制執行事件」拍賣之系爭土地所有權全部之優先購買權存在；被告應將系爭土地於
103 年3 月27日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。
二、被告抗辯稱：
㈠、原告主張王志強興建系爭土地上之系爭工廠及其嗣後增建、改建，初始係向蘇氣無償借地使用云云，並經證人王秋要於
103 年6 月9 日當庭證稱：「（法官：有無說使用土地要支付相當代價？）答稱：都沒有，是免費讓他蓋。」然既係無償使用，於法即無優先購買權之可言。
㈡、原告於98年1 月間與王水泉就系爭土地上「工廠與用路」，租期98年1 月10日起至102 年12月31日止，又王水泉於102年4 月13日死亡後，系爭土地由訴外人王冬鳳、王玫英、王玫蘭繼承取得，而渠等於鈞院「102 年強制執行事件」在10
3 年1 月20日進行調查時供稱略以：「‧‧‧租約已到期我們不續租‧‧‧」，足見原告所主張之租賃關係已於102 年12月31日租期屆滿而消滅。
㈢、王水泉之繼承人王冬鳳、王玫英、王玫蘭在該租期屆滿前已分別於102 年12月12日、26日以臺北雙連郵局第1801號、第1864號存證信函向原告表示「租賃期滿時不會續租」及「期滿絕不再續租」，準此，原告主張於上開租約期滿後有不定期租賃云云，於法不合。又該租約第6 條約定「乙方（即原告）於租期屆滿時，除甲方（王水泉）同意繼續承租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得借詞推諉或主張任何權力‧‧‧」，因此，依最高法院55年臺上字第
276 號判例意旨，仍難謂不發生阻止續約之效力，從而原告主張其有不定期之租約云云，要非可取。
㈣、系爭土地乃在103 年1 月2 日經鈞院民事執行處拍定，惟此時原告對系爭土地而言，既非地上權人、典權人，亦非承租人，則原告無土地法第104 條第1 項前段規定之優先承買權，法理至明。
㈤、系爭租賃契約不管租賃物是系爭土地或系爭工廠，依本件卷證觀之，系爭租賃契約似乎是為了拍賣時主張優先購買權之用而成立，原告與王水泉間並無租賃之意思，法律上應評價為通謀虛偽意思表示。退步言之，縱非通謀虛偽意思表示，依系爭租賃契約第6 條之約定已排除不定期租賃之適用，王水泉之繼承人亦以存證信函通知不再續租，因此，系爭土地在103 年1 月2 日拍定時，原告對於系爭土地已無任何法律關係，當然無優先購買權存在。
㈥、並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執（本院卷第45頁反面至第46頁正面），並有原告所提出之系爭土地之土地所有權狀、異動索引、系爭租賃契約可稽（均影本，本院卷第8 頁、第16至22頁），復有被告提出之存證信函及回執（均影本，本院卷第69至75頁）可參，並經本院調取本院「102 年強制執行事件」卷宗核對無訛，堪信為真：
㈠、坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（即系爭土地），原為蘇氣所有，於95年2 月15日以繼承為原因，登記為王水泉所有。
㈡、王水泉於102 年4 月13日死亡，其繼承人為王冬鳳、王玫英、王玫蘭。
㈢、原告與王水泉於98年1 月10日有訂立租賃契約書，第1 條約定：甲方（指王水泉）房店屋所在地及使用範圍「工廠與用路」，租賃期限為98年1 月10日起至102 年12月31日止，租金每月3,000 元。
㈣、系爭土地經本院以「102 年強制執行事件」，於103 年1 月
2 日拍賣，經被告以1,451,000 元得標，本院民事執行處業於103 年3 月13日核發不動產權利移轉證書在案。系爭土地業於103 年3 月27日以拍賣為原因，登記為被告所有。
㈤、王水泉之繼承人王冬鳳、王玫英、王玫蘭在該租期屆滿前已分別於102 年12月12日、26日以臺北雙連郵局第1801號、第1864號存證信函向原告表示「租賃期滿時不會續租」及「期滿絕不再續租」。
四、得心證之理由：
㈠、按土地法第104 條第1 項關於基地承租人之優先購買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年臺上字第700 號判例參照）。本件原告請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，依上開說明，應由原告就系爭土地租賃關係存在之事實，負舉證責任。又按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意（最高法院51年臺上字第215 號判例參照）。再所謂租賃，係謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第421 條規定參照），故租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，主要應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。
㈡、原告主張其與王水泉間就系爭土地有租賃關係存在，並提出系爭租賃契約2 份（本院卷第17至22頁、第120 至122 頁）為證。惟查：
１、依系爭租賃契約第1 條約定：「甲方房店屋所在地及使用範圍工廠與用路」，係載明租賃物為「工廠與用路」而非系爭土地。原告雖主張系爭工廠為伊所有，所承租之租賃物實際上是系爭工廠所坐落之系爭土地及用路，上開記載係筆誤等語，惟就原告所提出之2 份系爭租賃契約觀之，2 份系爭租賃契約中就出租人、承租人、乙方連帶保證人欄位、第1 、
2 、3 、4 條個別條款之約定，及最後立契約人及乙方連帶保證人、書立日期欄位，均逐一記載，並簽名、蓋印，其中就第5 款之定型化條款，更是加以劃除並蓋印，顯見原告與王水泉於簽立系爭租賃契約時，就相關契約條款應有仔細審酌磋商。惟原告與王水泉對於租賃物之門牌（如租賃物為系爭工廠）或坐落地號等契約重要之點卻均未記載，並將之誤載「工廠與用路」，實與常情相違，原告與王水泉間倘確係為租賃系爭土地而簽立系爭租賃契約，依渠等上開就契約條款、欄位記載之詳細程度，渠等對於租賃物之記載當不至有如此之疏漏。是原告與王水泉間是否確實有成立租賃契約之真意，已屬有疑。
２、原告於本院103 年8 月18日審理時結證：陳報狀（按：指「
102 年強制執行事件」中原告所出具之103 年1 月3 日陳報狀，下稱本件陳報狀，見本院卷第103 至104 頁）所附之債權債務證明內容是真的等語（本院卷第113 頁反面），而上開債權債務證明係記載：金錢借貸一、83年8 月1 日借據13
0 萬；二、84年5 月2 日借據150 萬；三、85年2 月3 日借據70萬；四、85年9 月20日借據40萬；五、85年10月5 日借據10萬；六、86年1 月10日借據60萬，三年內借據460 萬；
七、83年左右買房訂金100 萬王志強與證人王秋要（大姊）向白姓鄰居購買現在王水泉現在住家；八、並買計程車約50萬給他謀生等語，有上開債權債務證明可參（本院卷第106頁），原告並提出各該借據為證（本院卷第23至28頁），經檢視核對各該借借據內容、金額，與前開債權債務證明記載相符。是依原告之主張，王水泉於98年1 月10日與原告簽立系爭租賃契約時，已積欠原告至少460 萬元未清償，則原告與王水泉苟真有就系爭土地簽立系爭租賃契約，因王水泉既已積欠原告至少460 萬元未清償，衡諸社會交易常情，原告自當以王水泉所積欠之借款，抵償原告每年應付之租金，豈有借款予王水泉巨款尚未獲償，還要支付王水泉租金之理，益見系爭租賃契約顯與常情不符，難認屬實。
３、再就原告與王水泉訂立系爭租賃契約之經過乙節：
⑴、證人王秋要（即蘇氣之女、王水泉之妹、王志強之姐）於本
院103 年6 月9 日審理時證稱：王水泉因為治療需要醫療費用有向原告周轉金錢，王水泉並沒有向伊說周轉多少錢，但王水泉有跟原告訂立租約，保障原告在系爭土地被拍賣時有優先購買權。當初王水泉向原告周轉，因為系爭土地已有貸款而系爭工廠坐落在系爭土地上，怕以後系爭土地被拍賣，原告無法繼續使用，所以才會簽訂租約。王水泉說就是擔心之後系爭土地被拍賣，原告不能使用系爭工廠，才會訂租約等語（本院卷第52頁反面至第53頁正面）。核與原告於本院
103 年8 月18日審理時以證人身分結證：（你在陳報狀《按：即本件陳報狀》上面有提到從77年建住下到97年完全沒有租賃契約、98年是借借借，這個意思是什麼？）我公婆住院後，所需要的醫療費用由我先付，王水泉也會向我借款，後來王水泉說為了保障我，所以才會立這個租約。（你們會簽這個租約，實際上不是王水泉告訴你說不簽的話地不讓你用，而是王水泉因為知道土地要被拍賣，希望你可以把土地買回去，所以才寫這個租約？）是。（如果你沒有跟王水泉簽這個租約，王水泉會不會把你趕走？）不會等語（本院卷第
113 頁反面至第114 頁正面）相符。原告亦多次陳稱因系爭土地有多次遭銀行查封拍賣，王水泉遂與原告訂立系爭租賃契約以保障權利等語（本院卷第4 頁正面、第44頁反面）。
⑵、原告於本院90年度執字第5614號強制執行事件90年10月26日
查封筆錄陳稱：地上物是其過世之先生生前所建，非債務人（指王水泉、蘇氣）所有，後來因為其先生過世，積欠其叔叔債務，用地上物抵償債務。王水泉於同事件90年12月27日執行筆錄陳稱：查封之土地上有未保存登記廠房，係其他兄弟（老大、老三、老四）於78年間所出資興建，做雕刻工廠，因資金不夠，向我叔叔王勇（住水林鄉萬興村117 號）借錢250 萬元，後來無法償還部分欠款，以廠房來抵債，該廠房於86年、87年間出租於我第四弟媳連家淇，每月租金10,000元，口頭約定，租期到98年8 月5 日止。復於本院91年執字第5689號強制執行事件91年8 月28日執行訊問時稱：（本件查封土地上之建物為何人所有？）王志強、王志鵬、王西村三兄弟共同建造，是他們三人共有。（該建物何人使用？）連家淇使用。（本件建物何時興建？）有十幾年了，約在
77、78年間興建。土地是我母親免費提供給他們使用等語，有各該筆錄可稽（本院卷第95頁反面、第96頁正面至第98頁反面），原告就系爭工廠究竟為何人起造乙節，除上開陳述外，尚另於「102 年強制執行事件」中以本件陳報狀陳稱係由王志強與大哥、三哥所蓋，就地上物所有權舉證部分則陳稱起造人為王西村（大哥）李月貴（大嫂）（本院卷第103頁反面、第105 頁正面），並經本院調閱上開強制執行事件卷宗核對無訛。就此部分，原告亦陳稱：因系爭土地遭債權人查封之前已有風聲，王水泉為保護系爭土地不被查封拍賣，故指示原告向法院如此表示，實際上系爭工廠從未移轉事實上處分權予王勇，原告亦從未繳付10,000元租金予王勇等語（本院卷第92至93頁）。姑不論原告此部分之陳述是否屬實，依上開系爭土地歷次強制執行程序之過程中，可看出王水泉確實有提出相關可能妨礙系爭土地拍賣之陳述，亦可看出原告確實有附和王水泉之陳述而為陳述之情形。
⑶、綜合前情以觀，足認原告與王水泉簽立系爭租賃契約之原因
，顯然係為於系爭土地在未來經法院強制執行程序拍賣而由他人拍定時，原告得以承租人之地位主張土地法第104 條第
1 項之優先購買權，王水泉實際上並無出租系爭土地之真意。
４、原告雖辯稱其確實有支付租金予王水泉，且當初係因王水泉要再向伊借20萬元，才會簽立系爭租賃契約，並提出有記載房租付收款明細之第2 份租賃契約書為證（本院卷第120 至
121 頁），惟查：王水泉之配偶王冬鳳於「102 年強制執行事件」中，以102 年10月23日民事陳報狀提出租賃契約書，其中除與原告所提出之第1 份租賃契約書（即本院卷第17至22頁）相同之外，尚有1 紙與第1 、2 份租賃契約書之收付款明細欄資料均不同之收付款明細欄資料（下稱第3 份付款明細），有上開陳報狀及租賃契約書可參（本院卷第123 至
126 頁），並經本院調閱上開強制執行事件卷宗核對無訛。觀諸第1 份付款明細（即本院卷第22頁、第124 頁正面）、第2 份付款明細（即本院卷第120 頁反面）、第3 份付款明細（即本院卷第126 頁反面）之內容，雖均有填寫每年應付之租金金額，惟就每期所應繳付之租金金額部分，第1 份付款明細係以阿拉伯數字填寫，第2 、3 份付款明細雖均以國字大寫填寫，就「100 年1 月1 日起至12月31日止」之付款日期分別為99年2 月10日、99年4 月10日，就「101 年1 月
1 日起至12月31日止」之付款日期則分別為99年4 月10日、99年2 月10日，足見上開3 份付款明細均不相同。又第1 、
3 份付款明細既為王冬鳳所提出，應是由王水泉所持有，如原告確有依付款明細所載之日期分別交付租金予王水泉收受，王水泉理應於第1 份付款明細中加以記載付款日期即可，並無另行製作第3 份付款明細之必要。縱王水泉因其他原因另行製作第3 份付款明細，其上關於付款日期亦應於收到租金後依序記載，然第3 份付款明細上關於100 年及101 年租金之收受日期，卻是101 年在前、100 在後，亦與一般收受租金記載常情不符，王水泉特意另行製作第3 份付款明細之行為，反而與「使原告於系爭土地未來遭法院強制執行程序拍賣而由他人拍定時，原告得以承租人之地位主張土地法第
104 條第1 項之優先購買權」之目的相符，自難認原告確實有支付租金予王水泉乙節為真。
㈢、綜上，足認原告與王水泉間簽立系爭租賃契約，僅係為使原告於系爭土地未來遭法院強制執行程序拍賣而由他人拍定時，原告得以承租人之地位主張土地法第104 條第1 項之優先購買權，實際上王水泉並無將系爭土地出租予原告之真意，依上開說明，渠等所簽立之系爭租賃契約顯係基於通謀虛偽意思表示所為，自屬無效，渠等間就系爭土地應無租賃關係存在，原告就系爭土地之拍賣，即無土地法第104 條第1 項規定之承租人優先購買權。
五、綜上所述，原告本於系爭租賃契約主張得依土地法104 條第
1 項規定，就系爭土地有優先購買權，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，核與本件判決結果不生影響。至於原告聲請傳訊證人王有朋、王秋要及王勇，待證事實為原告之夫王志強為系爭工廠之起造人，惟其前提為原告與王水泉間確實有租賃契約存在，核與上開事證及本院之認定結果不符，無調查之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
民事第三庭 法 官 陳美利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
書記官 賴惠美