臺灣雲林地方法院民事判決 103年度訴字第195號原 告 方世瑩訴訟代理人 蕭琪男律師複 代理人 劉玉麟被 告 劉陳萍訴訟代理人 黃榮聰被 告 王添燈訴訟代理人 王秀艷
王英峻被 告 陳月媚訴訟代理人 巫建德被 告 方炳煌
柯國興柯國在柯宗賢柯威鳴柯素惠柯幸妙柯冠宇林盧錦雲盧政雄盧俊全盧政榮被 告 林素芳上列當事人間請求核定地租事件，本院於民國104 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇共有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ａ部分面積一○三點四平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣壹萬零叁佰伍拾陸元。
被告柯威鳴、柯國興、柯國在應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月各給付原告新臺幣貳仟伍佰捌拾玖元、新臺幣貳仟伍佰捌拾玖元、新臺幣貳仟伍佰捌拾玖元。被告柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳仟伍佰捌拾玖元。
核定被告劉陳萍所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｂ部分面積一六四點八六平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰壹拾貳元。
被告劉陳萍應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰壹拾貳元。
核定被告陳月媚所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｃ部分面積一一四點一五平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元。
被告陳月媚應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元。
核定被告林素芳所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｄ部分面積一一三點九四平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰壹拾貳元。
被告林素芳應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰壹拾貳元。
核定被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｅ部分面積一○九點八七平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣壹萬壹仟零肆元。
被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月各給付原告新臺幣貳仟柒佰伍拾壹元、新臺幣貳仟柒佰伍拾壹元、新臺幣貳仟柒佰伍拾壹元、新臺幣貳仟柒佰伍拾壹元。
核定被告方炳煌所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｆ部分面積七○點七平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣叁仟貳佰玖拾捌元。
被告方炳煌應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣叁仟貳佰玖拾捌元。
核定被告王添燈所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖一所示編號Ｇ部分面積八四點八四平方公尺，其每月租金為付原告新臺幣叁仟玖佰伍拾捌元。
被告王添燈應自民國一○二年十一月十三日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣叁仟玖佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告柯威鳴、柯國興、柯國在各負擔百分之四，被告柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇連帶負擔百分之四，被告劉陳萍負擔百分之二十四，被告陳月媚負擔百分之十七，被告林素芳負擔百分之十六，被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全各負擔百分之四，被告方炳煌負擔百分之五，被告王添燈負擔百分之六。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原請求核定被告就其所有建物占用原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭585 、595 地號土地）部分，其地租各為如起訴狀附表所示金額；被告應自民國102 年11月13日起至房屋滅失時為止，依如起訴狀附表所示之金額，按月給付予原告。嗣於103年9 月15日及103 年11月20日具狀撤回訴外人劉永霖、廖銀珠、謝昌合、林玉雯、柯王秀雲、方得有即方秀良部分，追加林素芳、劉陳萍為被告，另請求改依103 年9 月15日民事變更起訴暨準備書狀附表所示被告及金額核定地租；並依所核定之上開金額，按月給付予原告。原告所為訴之追加、變更，其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告亦無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、被告柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於102 年間經由法院拍賣程序取得系爭585 、595 地號
土地，並於102 年11月13日完成所有權移轉登記，而被告等所有之房屋則坐落於系爭585 、595 地號土地上。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 定有明文。依上開規定，兩造間存在推定之租賃關係，為此，原告依土地法第97條規定，請求鈞院核定地租。
㈡茲就被告等之建物占用原告所有系爭585 、595 地號土地之情形，分述如下：
⒈被告方炳煌所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建
物（未辦理建物所有權第一次登記）為竹木磚造平房，建物面積70.7平方公尺，使用範圍（即包含方炳煌建物與圍牆內之空地）面積76.63 平方公尺，占用原告所有系爭585 地號土地。
⒉被告王添燈所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建
物（未辦理建物所有權第一次登記），一、二樓部分為RC鋼筋混凝土磚造，部分為鐵架錏板造，三樓為鐵架錏板造，建物面積84.84 平方公尺，使用範圍（即包含王添燈建物與圍牆內之空地）面積90.88 平方公尺，占用原告所有系爭585地號土地。
⒊被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、
柯冠宇共有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（未辦理建物所有權第一次登記），一、二樓為RC鋼筋混凝土磚造，建物面積及使用範圍均為103.4 平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地。
⒋被告劉陳萍所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建
物，一、二樓為RC鋼筋混凝土磚造，三樓為鐵架錏板造及磚造平房，部分鐵架錏板造平房，建物面積164.86平方公尺，使用範圍（即包含劉陳萍之建物與圍牆內之空地）面積167.
99 平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，前於98年
7 月17日辦理建物所有權第一次登記（雲林縣○○鎮○○段○○○○ ○號）。
⒌被告陳月媚所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建
物為RC造四層樓房，建物面積114.15平方公尺，使用範圍（即包含陳月媚之建物及圍牆內之空地）面積118.89平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，前於84年6 月21日辦理建物所有權第一次登記（雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號）。
⒍被告林素芳所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建
物為RC造四層樓房，建物面積113.94平方公尺，使用範圍（即包含林素芳之建物及圍牆內之空地）面積118.29平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，前於84年6 月21日辦理建物所有權第一次登記（雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號）。
⒎被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全共有門牌號碼雲林
縣○○鎮○○里○○街○○號建物為RC造二層樓房，建物面積及使用範圍均為109.87平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，前於85年10月23日辦理建物所有權第一次登記（雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號）。
㈢又系爭585 地號土地於102 年1 月之申報地價為新臺幣（下
同）7,998.4 元，另系爭595 地號土地於102 年1 月之申報地價為15,024元，且系爭585 、595 地號土地所在位置交通便利，商業活動頻繁，爰請求依申報地價年息百分之十核定地租等語。
㈣並聲明：
⒈請核定被告柯威鳴、柯國在、柯國興及訴外人柯國炎之繼承
人即被告柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物，占有原告所有系爭595 地號如雲林縣斗南地政事務所103 年8 月18日土地複丈成果圖即附圖二（下稱附圖二）所示編號Ａ１部分面積103.4 平方公尺土地，每月租金額為12,948元，並自102 年11月13日起，被告柯威鳴、柯國興、柯國在每月應各給付原告之租金額為3,237 元、3,237 元、3,237 元；被告柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇每月應連帶給付原告之租金額為3,237 元。
⒉請核定被告劉陳萍就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○
號建物，占有原告所有系爭595 地號如附圖二所示編號Ｂ１部分面積167.99平方公尺土地，每月租金額為21,032元，並自102 年11月13日起每月應給付原告之租金額為21,032元。
⒊請核定被告陳月媚就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○
號建物，占有原告所有系爭595 地號如附圖二所示編號Ｃ１部分面積118.89平方公尺土地，每月租金額為14,885元，並自102 年11月13日起每月應給付原告之租金額為14,885元。
⒋請核定被告林素芳就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○
號建物，占有原告所有系爭595 地號如附圖二所示編號Ｄ１部分面積118.29平方公尺土地，每月租金額為14,810元，並自102 年11月13日起每月應給付原告之租金額為14,810元。
⒌請核定被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全就門牌號碼
雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物，占有原告所有系爭59
5 地號如附圖二所示編號Ｅ１部分面積109.87平方公尺土地，每月租金額為13,756元，並自102 年11月13日起，被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全每月應各給付原告之租金額為3,439 元、3,439 元、3,439 元、3,439 元。
⒍請核定被告方炳煌就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○
號建物，占有原告所有系爭585 地號如附圖二所示編號Ｆ１部分面積76.63 平方公尺土地，每月租金額為5,108 元，並自102 年11月13日起每月應給付原告之租金額為5,108 元。
⒎請核定被告王添燈就門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○
號建物，占有原告所有系爭585 地號如附圖二所示編號Ｇ１部分面積90.88 平方公尺土地，每月租金額為6,057 元，並自102 年11月13日起每月應給付原告之租金額為6,057 元。
⒏訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯部分：㈠被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲均以：
⒈被告盧政榮、盧政雄、林盧錦雲之父盧萬長前向訴外人方皮
即兩造之祖父購買595 地號土地約50坪，因地籍測量錯誤，致被告盧政榮、盧政雄、林盧錦雲及訴外人盧政華（即被告盧俊全之被繼承人）之母盧方𤆬治之建物占用訴外人楊紹獄之鄰地18坪，嗣由方皮向楊紹獄購買建物占用18坪土地移轉予盧萬長，卻發現測量結果有誤，盧萬長將土地交還楊紹獄，楊紹獄再將買賣價金返還方皮，方皮本應將18坪土地補登記予盧萬長，惟因方皮已將土地登記予孫子方世瑩等兄弟，因而立據載明：倘將來方炳鴻等兄弟對於盧萬長土地持分面積發生糾紛時，對此18坪問題無權追究任何權利等語，原告就此知之甚稔，蓋盧方𤆬治曾多次向原告兄弟追討登記持分未果。方皮本應將18坪土地移轉登記予盧萬長，詎其未登記，反將其土地移轉登記予原告兄弟，其處分行為屬無權處分，被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲不同意，該無權處分行為對被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲不生效力，被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲既為18坪土地之實際所有人，原告向被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲請求該18坪土地之租金，顯無理由，且原告請求給付租金，有違誠信原則。
⒉系爭585 、595 地號土地位於雲林縣斗南鎮，屬農業鄉鎮，
農業生產活動為居民之主要經濟生活型態，土地經濟價值不高，現今經濟不景氣，附近房租不增反降，本件倘認被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲每年受有相當租金之利益，應以土地申報地價年息不超過台灣銀行定存利率為適當等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
㈡被告方炳煌、劉陳萍、林素芳、王添燈等人均以：希望能價
購建物占用部分之土地；如無法價購，亦願繳交租金，惟租金之核定，應考量當地現況，計算合理且可令人負擔之金額等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
㈢被告陳月媚則以：租金應該從收到執行法院分配款時起算，不應該從102 年11月13日起算等語，資為抗辯。
並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
㈣被告柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、
柯冠宇經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭585 地號土地原為原告與被告王添燈、陳月媚、方炳煌
、柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙，與訴外人劉永霖、方武男、方武興、廖銀珠、方得有即方秀良、謝昌合、林玉雯、柯王秀雲等共有。另系爭595地號土地原為原告與被告陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯國在、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙，與訴外人劉永霖、方武男、方武興、林玉雯、柯王秀雲等共有。系爭585 、595 地號土地前經共有人請求裁判分割，經本院以85年度訴字第157 號判決變價分割確定。嗣訴外人方武興持本院85年度訴字第157 號分割共有物民事判決及確定證明書聲請強制執行，經本院以101 年度司執字第21689 號變價分割共有物事件執行後，於102 年10月9 日由原告分別以6,638,000 元、23,688,000元得標買受，取得所有權。
㈡系爭585 地號土地上有①被告方炳煌所有門牌號碼：雲林縣
○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱光復街28號建物）。②被告王添燈所有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱光復街30號建物）。
㈢系爭595 地號土地上有①被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯
宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇共有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱文元街29號建物）。②被告劉陳萍所有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱文元街31號建物）。③被告陳月媚所有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱文元街33號建物）。④被告林素芳所有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱文元街35號建物）。⑤被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全共有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（下稱文元街37號建物）。
㈣被告方炳煌所有光復街28號建物（未辦理建物所有權第一次
登記）為竹木磚造平房，建物面積70.7平方公尺，占用原告所有系爭585 地號土地，另建物連同圍牆內之空地占用原告所有系爭585 地號土地面積合計76.63 平方公尺。
㈤被告王添燈所有光復街30號建物（未辦理建物所有權第一次
登記），一、二樓部分為RC鋼筋混凝土磚造，部分為鐵架錏板造，三樓則為鐵架錏板造，建物面積84.84 平方公尺，占用原告所有系爭585 地號土地，另建物連同圍牆內之空地占用原告所有系爭585 地號土地面積合計90.88 平方公尺。
㈥被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、
柯冠宇共有文元街29號建物（未辦理建物所有權第一次登記），一、二樓為RC鋼筋混凝土磚造，建物面積103.4 平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地。
㈦被告劉陳萍所有文元街31號建物，一、二樓為RC鋼筋混凝土
磚造，三樓為鐵架錏板造及磚造平房，部分鐵架錏板造平房，建物面積164.86平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，另建物連同圍牆內之空地占用原告所有系爭595 地號土地面積合計167.99平方公尺。
㈧被告陳月媚所有文元街33號建物為RC造四層樓房，建物面積
114.15平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，另建物連同圍牆內之空地占用原告所有系爭595 地號土地面積合計
118.89平方公尺。㈨被告林素芳所有文元街35號建物為RC造四層樓房，建物面積
113.94平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地，另建物連同圍牆內之空地占用原告所有系爭595 地號土地面積合計
118.29平方公尺。㈩被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全共有文元街37號建
物為RC造二層樓房，建物面積109.87平方公尺，占用原告所有系爭595 地號土地。
四、得心證之理由：本件之爭點在於㈠原告請求核定被告等之房屋占用系爭585、595 地號土地之地租，有無理由？㈡原告得請求被告等給付之地租金額為何？㈢原告請求被告等給付地租，有無理由？㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1 定有明文。次按，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院48年台上字第1457號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551 號民事判決意旨參照）。再按，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5 次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）。又「未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意」（最高法院99年度台上字第1723號裁判意旨參照）。
㈡經查，系爭585 地號土地原登記為原告與被告王添燈、陳月
媚、方炳煌、柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙，與訴外人劉永霖、方武男、方武興、廖銀珠、方得有即方秀良、謝昌合、林玉雯、柯王秀雲等共有；另系爭595 地號土地原登記為原告與被告陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯國在、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙，與訴外人劉永霖、方武男、方武興、林玉雯、柯王秀雲等共有。嗣因共有人請求裁判分割，經本院以85年度訴字第157 號判決變價分割確定。嗣經本院以101 年度司執字第21689 號變價分割共有物事件執行後，於102 年10月9 日由原告得標買受，取得所有權，有土地登記謄本、民事判決在卷可稽，並經本院依職權調取本院85年度訴字第157 號民事卷、本院101 年度司執字第2168
9 號執行卷核閱無訛。㈢系爭585 地號土地上有被告方炳煌所有光復街28號建物，及
被告王添燈所有光復街30號建物；另系爭595 地號土地上有被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇共有文元街29號建物；被告劉陳萍所有文元街31號建物。被告陳月媚所有文元街33號建物；被告林素芳所有文元街35號建物；被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全共有文元街37號建物，業經本院會同兩造履勘現場明確，並有雲林縣斗南地政事務所103 年8 月18日土地複丈成果圖即附圖一（下稱附圖一）在卷可佐。而被告方炳煌、王添燈、陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯國在、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全等人原均為系爭585 、595 地號土地之共有人。被告劉陳萍則為系爭585、595 地號土地原共有人劉永霖之配偶，其因劉永霖夫妻贈與而取得文元街31號建物。被告林素芳則為系爭585 、595地號土地原共有人林玉雯之胞妹，其因繼承而取得文元街35號建物，為兩造所不爭執。而原告嗣於102 年10月9 日因拍定取得系爭585 、595 地號土地，是系爭585 、595 地號土地與光復街28號建物（即附圖一所示編號Ｆ房屋）、光復街30號建物（即附圖一所示編號Ｇ房屋）、文元街29號建物（即附圖一所示編號Ａ房屋）、文元街31號建物（即附圖一所示編號Ｂ房屋）、文元街33號建物（即附圖一所示編號Ｃ房屋）、文元街35號建物（即附圖一所示編號Ｄ房屋）、文元街37號建物（即附圖一所示編號Ｅ房屋）現分屬兩造所有，揆諸上開規定及裁判要旨，於附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、
Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋使用期間，兩造間推定成立租賃關係，故原告請求法院核定如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋部分之租金，洵屬有據。至原告請求依被告等人使用面積（即被告等人之建物與圍牆內之空地面積加總）核定租金部分，因被告等人實際使用房屋以外之圍牆內之空地，不在民法第425 條之1 推定租賃範圍內，則原告請求就被告等人實際使用圍牆內之空地部分核定租金，即難認有據。
㈣至被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲雖辯稱：其祖先
曾向原告祖先購買18坪之土地，原告祖先迄未辦理所有權移轉登記與被告祖先，是原告向被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲請求該18坪土地之租金，顯無理由，且有違誠信原則等語。然查，被告盧政榮、盧政雄、盧俊全、林盧錦雲上開辯解，未據其等舉證以實其說，其所為辯解，自難遽予採憑。
㈤按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限」、「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條、第10
5 條分別定有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。⒈經查，系爭585 、595 地號土地分別臨接光復街、文元街，
光復街上有傳統市場與零星商店，其餘為住家，文元街上商店林立，交易活動頻繁，光復街往東約200 公尺為中山路，中山路上有郵局、銀行、商店林立，中山路底有火車站、客運站、派出所、交通便利、商業活動頻繁，光復街之建物位於巷道內，道路寬度約六米，光復街28號建物為竹木磚造平房，作為住家使用，另光復街30號建物，一、二樓部分為RC鋼筋混凝土磚造，部分為鐵架錏板造，三樓則為鐵架錏板造，現堆置中藥材作為倉庫使用；文元街臨接面寬十米之道路，文元街上之建物除文元街37號建物作為診所使用外，其餘建物均未出租使用，業經本院勘驗現場明確，並有勘驗筆錄在卷可參。
⒉系爭585 、595 地號土地與附圖一所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ
、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋成立租賃關係後，在上開房屋使用期間內，原告即無法於上開房屋占用系爭585 、595 地號土地上為任何使用收益。本院審酌系爭585 、595 地號土地之坐落位置、周邊繁榮程度、土地使用狀況，被告等人使用上開土地之經濟價值及所受利益，認為核定年租金關於附圖一所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ房屋部分應以申報地價年息8%為適當，另關於附圖一所示編號Ｆ、Ｇ房屋部分應以申報地價年息7%為適當，而系爭585 地號土地自102 年1 月迄今之申報地價均為每平方公尺7,998.4 元，595 地號土地自102 年1 月之申報地價為每平方公尺15,024元，有地價公務用謄本2 份在卷可按，以此計算，則⑴被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇共有如附圖一所示編號Ａ房屋占用系爭595 地號土地，應給付原告每月租金核定為10,356元（計算式：15,024元×103.4 ㎡×8 ％÷12＝10,356元，按元以下無條件捨去，下同）。⑵被告劉陳萍所有如附圖一所示編號Ｂ房屋占用系爭595 地號土地，應給付原告每月租金核定為16,512元（計算式：15,024元×164.86㎡×8％÷12＝16,512元）。⑶被告陳月媚所有如附圖一所示編號Ｃ房屋占用系爭595 地號土地，應給付原告每月租金核定為11,433元（計算式：15,024元×114.15㎡×8 ％÷12＝11,
433 元）。⑷被告林素芳所有如附圖一所示編號Ｄ房屋占用系爭595 地號土地，應給付原告每月租金核定為11,412元（計算式：15,024元×113.94㎡×8 ％÷12＝11,412元）。⑸被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全共有如附圖一所示編號Ｅ房屋占用系爭595 地號土地，應給付原告每月租金核定為11,004元（計算式：15,024元×109.87㎡×8 ％÷12＝11,004元）。⑹被告方炳煌所有如附圖一所示編號Ｆ房屋占用系爭585 地號土地，應給付原告每月租金核定為3,298 元（計算式：7,998.4 元×70.7㎡×7 ％÷12＝3,298 元）。
⑺被告王添燈所有如附圖一所示編號Ｇ房屋占用系爭585 地號土地，應給付原告每月租金核定為3,958 元（計算式：7,
998.4 元×84.84 ㎡×7 ％÷12＝3,958 元）。⒊次查，原告係於102 年10月9 日拍定取得系爭585 、595 地
號土地之所有權，於102 年11月13日辦理所有權移轉登記完畢，有不動產權利移轉證書及土地登記第二類謄本在卷可按。原告既因拍賣而取得系爭585 、595 地號土地之所有權，則原告請求被告等應自102 年11月13日起至房屋滅失時止，按月給付租金，自屬有據。被告陳月媚雖辯稱：應自其等收受執行法院分配款時起算租金云云。然查，兩造間自原告取得系爭二筆土地之所有權之日起，於附圖一所示房屋使用期間，推定成立租賃關係，已如前述，則被告等基於租賃關係負有給付租金之義務，被告等所負給付租金之義務，與被告等是否取得變價分割共有物所分配之價金無涉，被告陳月媚上開辯解，於法無據，自無足取。從而，⑴原告請求被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇自102 年11月13日起至如附圖一所示編號Ａ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在10,356元範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則無理由。⑵原告請求被告劉陳萍自102年11月13日起至如附圖一所示編號Ｂ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在16,512元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。⑶原告請求被告陳月媚自102 年11月13日起至如附圖一所示編號Ｃ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在11,433元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。⑷原告請求被告林素芳自102 年11月13日起至如附圖一所示編號Ｄ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在11,412元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。⑸原告請求被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全自102 年11月13日起至如附圖一所示編號Ｅ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在11,004元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。⑹原告請求被告方炳煌自10
2 年11月13日起至如附圖一所示編號Ｆ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在3,298 元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。⑺原告請求被告王添燈自102 年11月13日起至如附圖一所示編號Ｇ房屋得使用期間之日止，按月給付原告租金在3,958 元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。（註：被告等人自102 年11月13日起，每月應繳租金額詳如附表每月應繳金額欄所示）㈥綜上所述，原告主張被告等人所有如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ
、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋，坐落於系爭585 、595 地號土地上，依民法第425 條之1 規定，兩造間成立租賃關係，請求核定被告等應給付使用土地之租金數額，及請求①被告柯國興、柯國在、柯威鳴、柯宗賢、柯素惠、柯幸妙、柯冠宇②被告劉陳萍③被告陳月媚④被告林素芳⑤被告林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全⑥被告方炳煌⑦被告王添燈自102 年11月13日起至其等房屋得使用期間止，按月給付原告①10,356元、②16,512元、③11,433元、④11,412元、⑤11,004元、⑥3,298 元、⑦3,958 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第85條第2 項。
中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
民事第二庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
書記官 曾玲玲附表（單位：新臺幣；按元以下無條件捨去）：
┌────┬──────┬─────┬────┬────┬────┬───────┬────┬────┐│附圖一 │ 坐落土地 │建物門牌 │使用人 │權利範圍│建物面積│ 申報地價 │核定地租│每月應繳││編 號 │ │ │ │ │ （㎡） │（102 年1 月）│ │金額 │├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ │ │ │柯威鳴 │ 1/4 │ │ │ │2,589 元││ │ │ ├────┼────┤ │ │ ├────┤│ │ │ │柯國興 │ 1/4 │ │ │ │2,589 元││ │ │ ├────┼────┤ │ │ ├────┤│ │ │ │柯國在 │ 1/4 │ │ │ │2,589 元││ │ │ ├────┼────┤ │ │ ├────┤│ │ │ │柯威鳴 │ │ │ │ │ ││ Ａ │系爭595 地號│文元街29號├────┤ │ 103.40│ 15,024 元│10,356元│ ││ │ │ │柯宗賢 │ │ │ │ │ ││ │ │ ├────┤ │ │ │ │ ││ │ │ │柯素惠 │ 1/4 │ │ │ │連帶給付││ │ │ ├────┤ │ │ │ │2,589 元││ │ │ │柯幸妙 │ │ │ │ │ ││ │ │ ├────┤ │ │ │ │ ││ │ │ │柯冠宇 │ │ │ │ │ │├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ Ｂ │系爭595 地號│文元街31號│劉陳萍 │ 全部 │ 164.86│ 15,024 元│16,512元│16,512元│├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ Ｃ │系爭595 地號│文元街33號│陳月媚 │ 全部 │ 114.15│ 15,024 元│11,433元│11,433元│├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ Ｄ │系爭595 地號│文元街35號│林素芳 │ 全部 │ 113.94│ 15,024 元│11,412元│11,412元│├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ │ │ │林盧錦雲│ 1/4 │ │ │ │2,751 元││ │ │ ├────┼────┤ │ │ ├────┤│ │ │ │盧政雄 │ 1/4 │ │ │ │2,751 元││ Ｅ │系爭595 地號│文元街37號├────┼────┤ 109.87│ 15,024 元│11,004元├────┤│ │ │ │盧政榮 │ 1/4 │ │ │ │2,751 元││ │ │ ├────┼────┤ │ │ ├────┤│ │ │ │盧俊全 │ 1/4 │ │ │ │2,751 元│├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ Ｆ │系爭585 地號│光復街28號│方炳煌 │ 全部 │ 70.7 │ 7,998.4 元│3,298元 │3,298元 │├────┼──────┼─────┼────┼────┼────┼───────┼────┼────┤│ Ｇ │系爭585 地號│光復街30號│王添燈 │ 全部 │ 84.84│ 7,998.4 元│3,958元 │3,958元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└────┴──────┴─────┴────┴────┴────┴───────┴────┴────┘