臺灣雲林地方法院民事判決 103年度訴字第477號原 告 沈益宏訴訟代理人 林再輝律師原 告 沈現象訴訟代理人 沈宗榮被 告 孫合誼
孫名誼兼 上二人訴訟代理人 孫瑞興上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國104 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬零捌佰陸拾捌元，及自民國一○三年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌萬壹仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬零捌佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國96年3 月2 日就如附表所示之3 筆土地及1 筆建
物（以下統稱系爭房地，分稱1976地號土地、2283地號土地、493 地號土地、系爭建物），以總價金新臺幣（下同）3,200,000 元成立買賣契約，由被告向原告買受系爭房地，並簽訂不動產房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），雙方約定由被告代償原告對外債務以充買賣價金，原告並已將系爭房地全數移轉登記予被告，惟原告代償金額僅2,904,803元，尚餘295,127 元未付，原告因此於101 年8 月8 日以大埤郵局第24號存證信函催告被告孫瑞興，限於函到7 日內繳清尾款（下稱催告存證信函），然未獲給付，原告再於103年4 月3 日以大埤郵局第11號存證信函通知被告孫瑞興依買賣契約第7 條第1 項約定解除契約（下稱解除契約存證信函），若鈞院認為前開催告及解除契約之通知不合法，則再分別以起訴狀、103 年11月7 日民事陳報狀、103 年12月19日民事準備一狀之送達做為催告及解除契約之意思表示，爰依系爭買賣契約第7 條第1 項或民法第254 條規定解除系爭買賣契約，被告因此負回復原狀之責任，應將系爭房地返還並移轉登記所有權予原告，惟1976地號土地，於原告解除契約前，已由被告孫合誼讓售訴外人陳明正並辦竣所有權移轉登記，有無法回復原狀之情事，故此部分應以土地公告現值計算償還價額即1,576,680 元（計算式：1,877 ×840 ＝1,576,680 ），為此提起先位之訴。
㈡若認先位之訴解除契約後回復原狀之請求無理由，則因被告
尚有價金尾款295,127 元未付清，則依契約關係，提起備位之訴請求被告應給付買賣價金尾款。
並聲明：⒈先位聲明：⑴被告孫瑞興、孫合誼、孫名誼應給付原告沈益宏1,576,680 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵被告孫瑞興應將2283地號土地移轉登記與原告沈現象，並返還上開土地與原告沈現象。⑶被告孫名誼應將493 地號土地，依所有權應有部分各十二分之一之比例，辦理所有權移轉登記與原告沈益宏及沈現象。⑷被告孫瑞興應將系爭建物辦理所有權移轉登記與原告沈現象，並將上開建物返還與原告沈現象。⑸原告願供擔保，請准予宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告孫瑞興、孫合誼、孫名誼應給付原告295,127 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告因繼承關係而受原告債務之牽連，被告為免繼續再因繼承債務涉訟，乃同意向原告購買系爭房地，並以代償原告對外所欠債務總額及過戶所需費用做為買賣價金，系爭買賣契約書第2 條所載總價款3,200,000 元，僅是為了日後被告向銀行貸款所需而記載，並非買賣價金之約定。結算被告代償原告之債務及辦理移轉登記所繳納稅額，總額亦超過3,200,
000 元。因被告已履行契約義務為原告代償全部債務完畢並支付過戶相關費用，原告不得解除契約，亦不得再向被告請求給付尾款等語資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年3 月2 日簽立系爭買賣契約書，第1 條約定買賣
標的為如附表所示之系爭房地。第2 條約定「總價款3,200,
000 元。」第3 條約定「付款方式及金額：㈠賣主沈現象所有2283地號土地，因積欠臺南中小企業銀行（現已更名改制為京城商業銀行，下稱京城銀行）而遭查封之借款本金及利息，由買主代為償還，代償之金額為部分買賣價款。㈡賣主
2 人以所有1976地號土地、2283地號土地，向大埤鄉農會抵押借款之本金利息，計至買主代為全數償還之金額亦為部分買賣價款。㈢買主因辦理本件買賣登記所支之稅費亦為部分買賣價款。㈣前3 項之確實金額依買主代償時所支付之金額，及辦妥登記所支之稅費為準。雙方預估為總價款之金額。」第5 條第2 項約定「本買賣房地有關之稅賦，屬賣主原有之欠稅由賣主負責繳清，登記完成後本買賣房地再開徵之稅賦歸買主負擔。」同條第3 項約定「本買賣所要繳納之土地增值稅、契稅、移轉登記手續費用，賣主抵押權塗銷登記費用約定全數由買主負擔。」㈡1976地號土地於101 年12月26日由被告孫合誼以買賣為原因移轉登記為陳明正所有。
㈢系爭建物由被告孫瑞興於96年6 月4 日辦理建物保存登記，
為雲林縣○○鄉○○○段○○○ ○號，重編門牌號碼為雲林縣大埤鄉部興99號。
㈣原告沈現象、沈益宏於101 年8 月8 日以催告存證信函催告
被告孫瑞興應於7 日內繳清尾款295,127 元，被告孫瑞興於
101 年8 月10日收受上開存證信函。㈤原告沈現象、沈益宏於103 年4 月3 日以解除契約存證信函
通知被告孫瑞興解除契約，被告孫瑞興於101 年4 月4 日收受上開存證信函。
㈥被告代原告清償及支出之下列項目及金額，得計入買賣價金：
⒈大埤鄉農會：1,250,000 元、1,494,785 元，總計2,744,78
5 元。⒉大埤鄉農會執行裁判費：23,440元。
⒊京城銀行：100,000 元（金額逾100,000 元部分有爭執）。
⒋493 地號土地之土地增值稅3,904元。
⒌買賣493 地號土地之印花稅483 元、買賣1976地號土地之印
花稅1,595 元、買賣2283地號土地之印花稅1,439 元、買賣系爭建物之印花稅137 元。
㈦被告另支出下列費用（得否計入買賣價金另有爭執）：
⒈契稅8,268元。
⒉規費：買賣493 地號土地登記費及書狀費共201 元、買賣19
76地號土地登記費及書狀費共470 元、買賣2283地號土地登記費及書狀費共445 元。
⒊被告於買賣後，另為貸款而設定抵押權，及辦理建物保存登
記費用，共支出：95年12月1 日複查費800 元、96年4 月9日設定1976地號土地1,280 元、96年4 月9 日農會手續費10
0 元、建物測量費4,200 元、保存登記費1,214 元，共7,59
4 元。⒋原告向代書借款135,000 元，以繳納國稅局欠稅132,733 元
，其後被告代原告向代書清償，代書並將繳稅後餘款2,267元、原告清償之40,100元交付被告，計算後，被告仍有92,633元之支出。
四、得心證之理由：原告主張與被告於96年3 月2 日簽訂系爭買賣契約書，約定總價金3,200,000 元，扣除被告代償數額後，尚有尾款295,
127 元，經催告後乃依法解除買賣關係等情，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點應為：㈠買賣總價為何？㈡買賣契約約定可計入買賣價金之項目為何？㈢被告已支出可計入買賣價金之金額為何？㈣若被告尚未足額給付買賣價金，原告先位之訴請求解除契約並回復原狀，有無理由？㈤若原告請求解除契約無理由，原告備位之訴請求被告給付295,12
7 元，有無理由？茲分述如下：㈠買賣總價為3,200,000元：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照）。
⒉系爭買賣契約第2 條約定「總價款：3,200,000 元」、第3
條約定「付款方式及金額：㈠賣主沈現象所有2283地號土地，因積欠京城銀行而遭查封之借款本金及利息，由買主代為償還，代償之金額為部分買賣價款。㈡賣主2 人以所有1976地號土地、2283地號土地，向大埤鄉農會抵押借款之本金利息，計至買主代為全數償還之金額亦為部分買賣價款。㈢買主因辦理本件買賣登記所支之稅費亦為部分買賣價款。㈣前
3 項之確實金額依買主代償時所支付之金額，及辦妥登記所支之稅費為準。雙方預估為總價款之金額。」其中第3 條第
4 項「雙方預估為總價款之金額」究係何意？與第2 條約定似有矛盾，且兩造對此又迭有爭執，故兩造對於系爭買賣契約之價金數額確有探求契約真意之必要。
⒊證人謝有程具結後證述：系爭買賣契約書是我所擬，因當時
有一部分土地已被銀行查封，有一部分有農會抵押設定，所以雙方約定價金由買主代清償，就是清償以土地去設定抵押及受查封的本金及利息。簽約當時並未先查詢被查封及設定抵押的本金及利息，雙方到我的事務所就直接談定由價金去抵償本金及利息。買賣契約第2 條記載總價款3,200,000 元是我初步的估計，因為買方已打算要貸款，所以要有一個總價款，因為貸款時要提示契約書。3,200,000 元可包括3 個部分，即京城銀行的本金及利息、大埤鄉農會的抵押利息，以及辦理本件登記過戶的稅金、代書費用、登記費用，就是契約書第3 條第1 、2 、3 項預估值的加總，其中欠款金額是買賣雙方告訴我的，我再就增值稅、契稅、代書費算出一個概數。每一項都是大約的數字，再加總取一個整數，由雙方同意。當時沒有講到多退少補的部分，但我的認知是，若加總後為3,300,000 元，也許買方不願意承受，但若是3,100,000 元，也許賣方覺得太便宜而不願意，但總金額3,200,
000 元，是經過他們同意的，至於實際代償後金額差多少，我有告訴雙方我無法一一細算，要由他們自己結算，他們也都同意。」等語（見本院卷貳第18頁反面至第19頁反面、第24頁反面至第25頁反面），核與大埤鄉農會函覆稱96年1 月至96年4 月間無人申請查詢1976地號土地、2283地號土地所擔保債權金額，及京城銀行函覆稱96年1 月至96年3 月間無法查知是否有人查詢永有企業社沈現象之貸款餘額等情相符，有雲林縣大埤鄉農會103 年12月16日埤農信字第0000000000號函、京城銀行虎尾分行103 年12月8 日（103 ）京城虎分字第211 號函在卷可考（見本院卷壹第147 頁、第158 頁）。衡情既曰買賣，買賣雙方就買賣價金自會有所估算，雖兩造於締約前有共識由被告為原告代償大埤鄉農會、京城銀行之債務，並支出相關稅費，然此部分之精確金額於實際代償及移轉登記前實無從得知，則為保障買賣雙方，依其共識計算出一固定之數額，以避免風險及糾紛，亦屬合理而不違一般常情。再參酌系爭房地所有權移轉登記時之價值為3,656,552 元（計算式：1976地號土地1,595,450 元＋2283地號土地1,439,920 元＋493 地號土地483,382 元＋系爭建物137,800 元＝3,656,552 元），亦高於所約定之3,200,000 元，有土地增值稅繳款書、土地增值稅免稅證明書、所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書附卷可佐（見本院卷壹第91頁至第92頁、第95頁、第98頁至第100 頁、第104 頁、第106 頁，本院卷貳第80頁、第82頁）。且證人謝有程亦證稱並未與兩造之一方有特別交情，亦不會故意偏袒某一造（見本院卷貳第27頁），是認證人謝有程之證述應屬可採。故本件買賣價金應為3,200,000 元，系爭契約書第3 條僅是約定買賣價金之付款方式，第3 條第4 項則是註明總價款3,200,000 元此金額之由來，被告主張買賣總價為被告代償大埤鄉農會、京城銀行，及辦理本件買賣登記所支出之稅費總額云云，並無可採。
㈡買賣契約約定可計入買賣價金之項目為何？⒈系爭買賣契約第3 條約定「付款方式及金額：㈠賣主沈現象
所有2283地號土地，因積欠京城銀行而遭查封之借款本金及利息，由買主代為償還，代償之金額為部分買賣價款。㈡賣主2 人以所有1976地號土地、2283地號土地，向大埤鄉農會抵押借款之本金利息，計至買主代為全數償還之金額亦為部分買賣價款。㈢買主因辦理本件買賣登記所支之稅費亦為部分買賣價款。㈣前3 項之確實金額依買主代償時所支付之金額，及辦妥登記所支之稅費為準。雙方預估為總價款之金額。」是被告代償大埤鄉農會及京城銀行欠款得充作買賣價金並無疑問。有疑義者為該條第3 項所約定買主因辦理本件買賣登記所支出之稅費，其內容為何？與契約第5 條第3 項約定：「本買賣所要繳納之土地增值稅、契稅、移轉登記手續費用，賣主抵押權塗銷登記費用約定全數由買主負擔。」有無矛盾？⒉證人謝有程具結後證述：當時約定買賣總價款3,200,000 元
可包括3 個部分，即京城銀行的本金及利息、大埤鄉農會的抵押利息，以及辦理本件登記過戶的稅金即土地增值稅及契稅、代書費用、登記費用、書狀費，就是契約書第3 條第1、2 、3 項預估值的加總。一般情形，若未特別約定，代書費是由買方負擔，但當初雙方有提到代書費也包括在總價額裡面。契約書第5 條第3 項的語意我可能沒有寫清楚，我應該要在後面特別加註要從總金額扣抵，但我的意思是契約書第3 條第3 項就是第5 條第3 項所寫到的，由買主先支付，之後也列為部分價款。因為買主的意思就是說他好像是太太去世後沒有拋棄，有些債務會移到他這裡來，所以他不得不買，在不得不買的狀況之下，才會向賣方提這樣的條件，也就是由買主去代償這些，這些費用仍要從這裡面支出。當時賣方沒有反對這個條件，也在契約書簽名了等語（見本院卷貳第19頁正反面、第24頁、第25頁反面至第26頁反面），衡情辦理所有權移轉登記，有稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費等費用發生，需人繳納，惟因原告無資力繳納，被告又囿於繼承債務問題，不得不承接系爭房地，則雙方乃約定全數由被告先行負擔，惟可算作價金之一部分，並未違於情理，且證人謝有程亦證稱不會故意偏袒某一造（見本院卷貳第27頁），是認證人謝有程上開證述即契約文字未寫清楚，契約第5 條第3 項約定由買主負擔部分，即是契約第3 條第3 項所指買主因買賣所支之稅費，可從買賣總價扣抵等語應屬可採，故買賣契約約定可計入買賣價金之項目包含：⑴被告代償大埤鄉農會之欠款。⑵被告代償京城銀行之欠款。⑶被告辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費、賣主抵押權塗銷登記費用，應可認定。原告主張契稅、代書費用、登記費及書狀費等規費應由被告負擔，不得計入買賣價金云云，與契約約定及證人謝有程證述不符，而無可採。
⒊至於被告另主張本件買賣後，其另外貸款而設定抵押權及辦
理建物保存登記費用共支出7,594 元（包含95年12月1 日複查費800 元、96年4 月9 日設定1976地號土地1,280 元、96年4 月9 日農會手續費100 元、建物測量費4,200 元、保存登記費1,214 元），又其就系爭建物辦理農舍登記亦支出稅費12,172元，上開款項亦應計作本件買賣價金云云，並提出規費收據4 張、大埤鄉農會存款存根聯1 張為證（見本院卷壹第89頁、第93頁、第96頁、第102 頁、第103 頁），然為原告所否認。經查，被告固有為貸款而設定抵押權及辦理建物保存登記費用共支出7,594 元之證明，然並未提出繳納農舍登記稅費12,172元之證明，且此些支出項目並非屬買賣契約第3 條第3 項、第5 條第3 項所約定之稅費名目，且依證人謝有程所證稱：此部分雙方並未特別約定，應由買主自行處理，是買主另外委託我辦理等語（見本院卷貳第20頁正反面），是被告主張應將上開款項列入買賣價金云云，與卷證不符，並非有據。
⒋被告又主張原告向代書借款135,000 元，用以繳納國稅局欠
稅132,733 元，其後被告全數代原告向代書清償，代書再將繳稅後餘款2,267 元及原告嗣後返還予代書之40,100元交付被告，計算後，被告仍有92,633元之支出應予算入本件買賣價金云云，關於金額，固為兩造所不爭執，且有支票影本、金錢借用證書、房屋稅繳款書、稅款及財務罰鍰繳款書在卷可稽（見本院卷貳第31頁至第37頁），然此筆支出得否計入買賣價金則為原告所否認。經查，系爭買賣契約第5 條第2項約定：「本買賣房地有關之稅賦，屬賣主原有之欠稅由賣主負責繳清，登記完成後本買賣房地再開徵之稅賦歸買主負擔」，則依此約定，原有欠稅應由原告負責繳清。且該筆欠稅於兩造締約過程中未經提出，故未計入買賣總價3,200,00
0 元，證人謝有程係為求買賣圓滿順利，才借款給原告用以支付該筆欠稅，其後因原告未依約及時清償，證人謝有程不願涉入當事人糾紛，故再轉向被告孫瑞興要求支付上開借款，被告孫瑞興還清時，還向證人謝有程表示請證人謝有程向原告催討，若原告有清償，亦請證人謝有程收下後再交予被告孫瑞興，故其仍收下原告清償之40,100元並轉交予被告孫瑞興，證人謝有程並將收據交付被告孫瑞興收執等情，業經證人謝有程證述明確（見本院卷貳第21頁至第22頁），且當庭提出96年3 月23日金錢借用證書1 件、96年度房屋稅繳款書1 張、代收移送行政執行處滯納房屋稅及財務罰鍰繳款書
1 張、代收移送行政執行處滯納營業稅稅款及財務罰鍰繳款書7 張在卷可稽（見本院卷貳第23頁、第32頁至第37頁），堪信證人謝有程之證述乃有所本。衡情，雙方締約時，既不知悉有此筆國稅局欠稅，自無可能約定應由被告代為繳納後再計入買賣價金，且若締約時已約定由被告代繳後計入買賣價金，原告又豈可能願意開具金錢借用證書向證人謝有程借款以繳納欠稅，且事後還清償部分借款，被告孫瑞興亦不可能向證人謝有程清償後，還拜託證人謝有程繼續向原告催討，證人謝有程亦不可能收到被告孫瑞興全額款項後，還繼續收受原告之還款，故認證人謝有程上開證述應為可信，即被告代原告清償其向代書借款未還之餘額92,633元不得計入買賣價金，被告主張本款項之餘額92,633元應予算入買賣價金云云，並無可採。
㈢被告已支出可計入買賣價金之金額為何？
本件買賣契約約定可計入買賣價金之項目包含：⑴被告代償大埤鄉農會之欠款。⑵被告代償京城銀行之欠款。⑶被告辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費、賣主抵押權塗銷登記費用，已認定如前，就各項金額分述如下：
⒈代償大埤鄉農會部分：
被告代原告向大埤鄉農會清償共2,768,225 元（含借款1,250,000 元、1,494,785 元，及執行裁判費23,440元），為兩造所不爭執，並有大埤鄉農會103 年12月16日埤農信字第0000000000號函暨附件取款憑條、轉帳支出傳票、轉帳收入傳票、交易明細表在卷可稽（本院卷壹第153 頁至第159 頁），堪可信為真實。
⒉代償京城銀行部分：
就此部分被告主張其向京城銀行代償之金額為152,165 元，並提出96年3 月2 日現金收入傳票1 張為證（見本院卷壹第88頁），原告則主張被告僅代償上開數額中之100,000 元，其餘為原告自帳戶提領後轉交被告孫瑞興合併為1 筆去繳納云云。經查，依京城銀行103 年12月8 日（103 ）京城虎分字第211 號函，及103 年12月16日（103 ）京城虎分字第22
0 號函表示：依96年3 月2 日傳票記載內容顯示該日清償金額為152,165 元，係孫瑞興代償永有企業社沈現象，152,16
5 元即為最後欠款之金額，此有京城商業銀行上開2 件函文在卷可憑（見本院卷壹第147 頁、第175 頁），是依傳票記載及京城銀行之函覆，被告孫瑞興代原告向京城銀行清償之金額為152,165 元。此外原告主張152,165 元中之52,165元係其所提供，被告孫瑞興僅支出100,000 元云云，並未舉證以實其說，是其主張尚難採信，故被告主張其向京城銀行代償金額為152,165 元，應為可採。
⒊辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費部分：
⑴被告主張繳納493 地號土地之土地增值稅共3,904 元，為原
告所不爭執，並有土地增值稅繳款書2 張在卷可參（見本院卷壹第91頁至第92頁、第99頁），堪信為真。
⑵被告主張繳納契稅8,268 元，原告就此金額亦不爭執，並有
96年契稅繳款書在卷為證（見本院卷壹第104 頁），是亦可認定。
⑶被告主張繳納493 地號土地印花稅483 元、1976地號土地印
花稅1,595 元、2283地號土地之印花稅1,439 元、系爭建物印花稅137 元，共3,654 元（計算式：483 ＋1,595 ＋1,43
9 ＋137 ＝3,654 ），為原告所不爭執，並有黏貼印花稅票之各該所有權買賣移轉契約書及雲林縣稅務局104 年3 月16日雲稅消字第0000000000號函在卷可參（見本院卷壹第99頁至第100 頁、第106 頁，本院卷貳第78頁至第82頁），故此部分亦堪採認。
⑷被告主張其另支出買賣493 地號土地登記費及書狀費共201
元、買賣1976地號土地登記費及書狀費共470 元、買賣2283地號土地登記費及書狀費共445 元，總計1,116 元（計算式：201 ＋470 ＋445 ＝1,116 ），此金額為原告所不爭執，並有規費收據在卷可證（見本院卷壹90頁、第94頁、第97頁），堪可採信。
⑸被告主張其所支出之代書費為41,000元，並提出證人謝有程
所製作之結算明細表一份為證（見本院卷壹第66頁），然依證人謝有程證述：該紙明細單為我最後辦畢後給被告孫瑞興，這不包括土地增值稅及契稅，單純是我代支付的登記費、代書費、書狀費、印花稅以及雜費，雜費就是一般領登記簿謄本、地籍圖的費用，總共是辦理三筆土地及一間建物，另外還有一個塗銷抵押權的部分。41,000元是全部收費，包括代書費、規費、書狀費、印花稅、雜支等，其中項目「代理費」才是我的代書費用等語在卷（見本院卷貳第20頁反面），故依證人謝有程所證稱，其為本件登記事件所收取之代書費應為25,800元（1976地號土地買賣移轉5,500 元＋493 地號土地買賣移轉5,500 元＋2283地號土地買賣移轉5,500 元＋建物買賣移轉3,800 元＋抵押權塗銷登記1,500 元、建物保存登記4,000 元＝25,800元），然再遍觀系爭買賣契約書約定及前開證人謝有程所證稱建物保存登記為被告另行委託辦理等證述，基此買賣契約委任證人謝有程辦理之內容至多僅包括系爭房地共4 筆之所有權移轉登記及原有抵押權塗銷登記，並不及於系爭建物之保存登記，故應再剔除建物保存登記之代理費4,000 元，是得計入買賣價金之代書費金額應僅21,800元（25,800－4,000 ＝21,800元）。
⒋綜上，被告已支付並可計入買賣價金之數額為2,959,132 元
（計算式：代償大埤鄉農會2,768,225 元＋代償京城銀行152,165 元＋土地增值稅3,904 元＋契稅8,268 元＋印花稅3,
654 元＋登記費及書狀費1,116 元＋代書費21,800 元＝2,959,132元），而契約買賣總價金依前所認定為3,200,000 元，經扣除後，被告尚有餘款240,868元（3,200,000 －2,959,132 ＝240,868）未給付。
㈣原告先位之訴請求解除契約並回復原狀，有無理由？⒈原告先位之訴主張依系爭買賣契約書第7 條第1 項或民法第
254 條規定解除契約，經查系爭買賣契約書第7 條第1 項約定：「買主部分或全部不履行本約之付款時，經賣主限期催告，於催告期限仍不交付時，賣主得依民法第390 條之規定，沒收買主已繳價金做為損害賠償，本約即自動解除，其標的物任憑賣主處理，買主不得異議。」再依民法第229 條第
2 項前段規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」。而民法第254 條則規定「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」。又民法第258 條第1 項、第2 項規定「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之」。再按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言。契約當事人之一方既有數人，該解除契約之意思表示，即應由其全體或向其全體為之（最高法院88年度臺上字第900 號裁判意旨參照）。是不論依契約約定或民法規定，原告均應先催告被告履行，且應由出賣人全體向買受人全體為意思表示。
⒉原告起訴前為催告及解除契約意思表示之情形：
⑴被告就本件買賣價金未足額給付，業經本院認定如前，原告
2 人以此為由，於起訴前之101 年8 月8 日以催告存證信函通知被告孫瑞興，限於函到7 日內繳清尾款，經被告孫瑞興於101 年8 月10日收受。原告2 人再於103 年4 月3 日以解除契約存證信函通知被告孫瑞興依買賣契約第7 條第1 項約定解除契約，經被告孫瑞興於103 年4 月4 日收受等事實，固有存證信函、郵件收件回執在卷可稽（見本院卷壹第23頁至第27頁）。然本件買賣契約之當事人，買方有被告3 人、賣方有原告2 人，有系爭買賣契約書在卷可考（見本院卷壹第8 頁至第9 頁），原告2 人所寄發之上開催告及解除契約存證信函之收件對象卻只孫瑞興1 人，原告於本件起訴前尚未向其餘買受人即被告孫合誼、孫名誼2 人為催告、解除契約之意思表示甚明，則原告既未對全體買方即全體被告為合法之催告，自無從依契約第7 條第1 項約定主張契約已自動解除，亦可認定。
⑵原告沈現象雖主張被告孫合誼、孫名誼並非買主，故起訴前
之催告存證信函及解除契約存證信函才未寄予被告孫合誼、孫名誼云云，然本件契約買主確包含被告孫合誼、孫名誼，有系爭買賣契約書在卷可考（見本院卷壹第8 頁至第9 頁），原告沈現象此項主張顯與卷證不符而無可採；至原告沈益宏雖主張被告孫瑞興係被告孫名誼、孫和誼之買賣契約代理人，向被告孫瑞興1 人為催告之意思表示即可對被告孫和誼、孫名誼發生效力云云，然查，被告孫和誼、孫名誼固於締結該次買賣契約時委任被告孫瑞興為代理人，然代理事件於契約締結完成後已終了，此由系爭買賣契約書第8 條第7 項約定「買主孫合誼、孫名誼因事不克親自到場辦理，委由同為買主之父親孫瑞興代為全權處理。」可明（見本院卷壹第
9 頁反面），是被告孫瑞興自無權再代為或代受意思表示之權利，原告沈益宏主張被告孫瑞興仍有權代理被告孫和誼、孫名誼受催告之意思表示云云，即無理由，故原告主張依系爭買賣契約第7 條第1 規定已對被告3 人為催告及解除契約之意思表示請求回復原狀云云，並無可採。
⒊原告起訴後為催告及解除契約意思表示之情形：
⑴原告2 人共同具名提出民事起訴狀並表明以起訴狀繕本之送
達做為解除契約之意思表示，原告沈益宏並於103 年11月7日提出民事陳報狀做為催告被告3 人繳付尾款及逾期逕解約之意思表示，原告沈益宏再於103 年12月19日提出民事準備一狀做為解除買賣契約之意思表示等事實，固有上開書狀在卷可憑（見本院卷壹第4 頁至第7 頁、第47頁至第48頁，本院卷貳第2頁至第4頁）。然查：
⑵原告起訴前並未對被告孫和誼、孫名誼為催告之意思表示，
已如前述，則依前揭民法第254 條相關規定，其既未向被告孫和誼、孫名誼為催告之意思表示，自尚未取得契約解除權，則原告表明以起訴狀繕本之送達表示解除契約，亦非合法，仍不發生契約解除之效力。
⑶又系爭買賣契約之當事人，買方有被告3 人、賣方有原告2
人，已如前述，然103 年11月7 日以書狀催告被告3 人給付尾款時，卻僅由原告沈益宏1 人具名，有103 年11月7 日民事陳報狀附卷可參（見本院卷壹第47頁至第48頁），已難認其催告為合法。又催告後於103 年12月19日再以書狀做為對被告3 人為解除契約之意思表示者，亦僅原告沈益宏1 人，亦有103 年12月19日民事準備一狀在卷可稽（見本院卷貳第
2 頁至第4 頁），既未由出賣人全體為之，依上說明，不論依契約第7 條第1 項或民法第254 條規定，其聲明解除契約亦不合法。從而縱認被告3 人有前述所稱價金尾款未付之情事，原告2 人既未以全體對被告全體催告，又未以全體對被告全體為解除契約之意思表示，原告主張以契約第7 條第1項或民法第254 條規定解除契約，並請求被告回復原狀返還先位之訴所示各項聲明云云，即無理由，應予駁回。
⑷再原告沈益宏主張依民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定，
因催告之意思表示有利於原告全體，故其催告之效力亦應對原告沈現象發生效力云云，惟民事訴訟法第56條第1 項第1款規定為「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。」所規範者為共同訴訟人之「訴訟行為」之效力，而本件有爭議者為催告及解除契約之行為，此二行為俱屬「實體法上之行為」，與訴訟行為並不相同，故民事訴訟法第56條第1 項第1 款於此並無從適用。而規範實體法上行為之民法，並無類此規定，故原告沈益宏主張因催告及解除契約之意思表示有利於原告全體，故其催告及解除契約之效力亦應對原告沈現象發生效力云云，亦無可採。
⒋況按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條第2 項定有明文。而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度臺再字第64號裁判意旨參照）。經查，系爭買賣契約書第7 條第1項約定「買主部分或全部不履行本約之付款時，經賣主限期催告，逾催告期限仍不交付時，賣主得依民法第390 條之規定，沒收買主已繳價金作為損害賠償，本約即自動解除，其標的物任憑賣主處理，買主不得異議。」而系爭買賣契約之買賣價金總額為3,200,000 元，被告已依系爭契約第3 條履行各項代償約定及支出所需稅費完畢，原告並已將如系爭房地全數依約移轉所有權登記完畢，有上開地號、建號之第二類謄本、土地及建物不動產異動索引表在卷足稽（見本院卷壹第10頁至第22頁），僅差被告尚未給付尾款240,868 元，已認定如前，是被告所欠尾款僅占全部買賣價金之百分之七點五二（240,868 ／3,200,000 ＝7.52％），可先認定。衡度原告固然因此受有尾款之利息損害，但系爭買賣契約若經解除，則被告先前所述代償之各款項悉數將被沒收，並應負回復原狀之義務，此與原告因遲延給付所生之金錢損害相較，顯然不合比例，有失公允。況且本件買賣契約之總價，究係3,200,000 元或係契約第3 條所約定被告代償京城銀行欠款、大埤鄉農會欠款、支付辦理本件買賣登記所需稅費之總額，兩造甚有爭執，而原告於96年3 月2 日締約後，並未及時與被告會算，遲至5 年後之101 年8 月8 日始以存證信函要求被告孫瑞興繳清尾款，亦難認被告有故意不繳付尾款之情形。且原告於本院審理時曾當庭表明扣除其代向證人謝有程清償之92,633元後，願以200,000 元和解，顯見被告有清償欠款之誠意，但原告拒絕，執意解除系爭契約，原告所為顯有犧牲他方利益以圖利自己之情形，本院衡酌上情及兩造之利益後，認原告以被告遲延給付百分之七點五二之買賣價金即尾款20餘萬元為由，遽為解除系爭契約，其解除權之行使，與民法第148 條第2 項之誠實信用原則有違，亦因此不足生解除契約之效力。
⒌綜上所述，原告先位之訴主張被告仍有買賣尾款未付，應認
屬實，惟原告主張依契約約定解除權及民法第254 條規定解除契約，則因未為有效之催告及解除契約之意思表示，且有違誠實信用原則，認不發生解除契約之效力，故原告先位之訴主張解除契約後回復原狀，即非有據，應予駁回，從而無再論敘原告所請求之回復原狀之方法及範圍之必要，併此敘明。
㈤原告備位之訴請求被告給付295,127 元，有無理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345 條第1 項、第348 條第
1 項、第367 條分別定有明文。查原告已依約將系爭房地所有權移轉完畢，向為兩造所不爭執，被告即負有支付價金之義務，而被告仍有前述240,868 元價金尾款未給付，是原告備位之訴主張依買賣關係請求被告前揭未付之240,868 元尾款，即屬有據，應予准許。
⒉次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查原告之起訴狀繕本已於103年10月24日送達被告，並於同日發生合法送達效力，此有本院送達證書在卷足憑（見本院卷壹第35頁至第37頁），是原告備位之訴請求自起訴狀繕本送達之翌日即103 年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，並無不合，應予准許。
⒊綜上，原告備位之訴依買賣關係請求被告給付尾款240,868
元，及自起訴狀繕本送達翌日起即103 年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈥兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告備
位之訴勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、結論：原告先位之訴無理由，備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 11 日
民事第二庭審判長 法 官 冷明珍
法 官 蔡碧蓉法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 11 日
書記官 吳紫瑄附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│1 │雲林縣│大埤鄉 │田子林│ │1976 │田│1877 │全部 ││ ├───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │⑴現登記所有權人：訴外人陳明正。 ││ │⑵系爭買賣契約簽訂前原所有權人：原告沈益宏。 ││ │⑶系爭買賣契約簽訂後所有權人：被告孫合誼。 │├─┼───┬────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┤│2 │雲林縣│大埤鄉 │田子林│ │2283 │田│1756 │全部 ││ ├───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │⑴現登記所有權人：被告孫瑞興。 ││ │⑵系爭買賣契約簽訂前原所有權人：原告沈現象。 │├─┼───┬────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┤│3 │雲林縣│大埤鄉 │田子林│ │493 │建│1261 │2/12 ││ ├───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │⑴現登記所有權人：被告孫名誼。 ││ │⑵系爭買賣契約簽訂前原所有權人：原告沈益宏權利範圍1/12、原告沈現象權利範圍1/││ │ 12。 │└─┴──────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬─────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權 利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範 圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼─────┤│4 │315 │雲林縣大埤鄉田│鋼架壁│一層 ：210.16 │ │全部 ││ │ │子林段2283地號│體造農│合計 ：210.16 │ │ ││ │ │--------------│舍 │ │ │ ││ │ │雲林縣大埤鄉部│ │ │ │ ││ │ │興99號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴─────┤│ │備考│⑴整編前門牌號碼為：雲林縣大埤鄉○○村○○0 ○00號。 ││ │ │⑵現登記所有權人：被告孫瑞興。 ││ │ │⑶系爭買賣契約簽訂前原所有權人：原告沈現象。 │└─┴──┴───────────────────────────────────┘