臺灣雲林地方法院民事判決 104年度訴字第187號原 告 簡彩惠訴訟代理人 林毓洲律師被 告 詹聖泱訴訟代理人 江銘栗律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國104 年1 月29日將其所有坐落雲林縣斗六市○○
段○○○ ○號土地，及其上同段173 建號建物（下稱系爭房地）出售予原告，雙方並簽立買賣契約書（下稱第一份買賣契約書），原告分別於104 年1 月30日、2 月12日匯款總計新臺幣（下同）40萬元予被告。嗣被告反悔不賣，幾經磋商，被告始於104 年3 月10日將系爭房地交付予原告執管整修，兩造再於104 年3 月18日簽立不動產買賣契約書（下稱第二份買賣契約書）確認上情，並解除第一份買賣契約書，同時於第二份買賣契約書第6 條約定雙方於104 年3 月20日需同往王文麗地政士事務所履行訂立公定買賣契約，且被告應將系爭房地所有權移轉登記所需之文件提交予地政士，詎料被告於履行上開義務後旋即辦理變更印鑑證明，致使訴外人王文麗無法辦理系爭房地之移轉登記，迭經原告催請履行，被告均置之不理，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：原告於給付被告40萬元後，被告應將系爭房地均以買賣為原因，移轉登記予原告。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈第一份及第二份買賣契約書均在王文麗見證下所簽，被告所
稱其遭脅迫所簽立情況並非事實。因被告簽第一份買賣契約書後即變更印鑑證明，所以兩造又在104 年3 月18日簽訂原先實際買賣系爭房地價額80萬元之買賣契約即第二份買賣契約書，而第二份買賣契約書亦很明確將第一份買賣契約書解除。
⒉被告無意願繼續履行第二份買賣契約既非約定解除契約之約
款，亦非法定解除契約之事由，被告以此為由而為解除第二份買賣契約之意思表示，該解除權之行使當然不成立、亦不生效。
⒊被告對於系爭房地所約定之價金自始至終均為80萬元，是被
告簽訂第二份買賣契約書時毫無輕率、無經驗之情狀，亦無遭原告脅迫簽訂之情狀，說明如下：
⑴依王文麗證稱：在簽定第一份買賣契約時，兩造提到要簽兩
份契約，買賣價金分別是80萬元、150 萬元，該150 萬元買賣契約部分，是因原告要貸款，才請伊幫忙書立，伊因實價登錄的問題，不能製作二份契約，而請兩造確認書立何份契約來簽訂，兩造議定後，伊才書立第一份買賣契約書等語，及原告提出之錄音譯文第2 頁第22至28行所載等證據，均足以證明系爭房地由始至終，兩造約定之買賣價金均為80萬元，被告空言150 萬元符合市場行情，顯不足為採。又兩造之真意既為買賣價金80萬元，故兩造於第一份買賣契約書上記載買賣價金為150 萬元部分，顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項本文之規定，該150 萬元之記載係屬無效。
⑵又依前後兩份買賣契約書相距1 個半月以上，期間尚經兩造
等人於104 年3 月18日下午在王文麗地政士事務所談論過程，及王文麗證稱：兩造簽訂第二份買賣契約書之過程約1 小時許，期間被告可自由出入，在議定期間，被告沒有以任何文字或是表情表示受到原告之脅迫，甚至在簽約後第二天即
3 月20日主動將印鑑證明交給伊等語，均足以證明被告於10
4 年3 月18日簽訂第二份買賣契約書時毫無輕率之情狀，遑論原告有利用被告輕率之主觀情事，且亦堪認定被告與原告簽訂第二份買賣契約書時，並未遭原告詐欺或脅迫。
⑶被告係一46歲之成年人，與原告商訂系爭房地買賣價金為80
萬元，並收取40萬元後，竟昧於事實，利用兩造通謀虛偽訂定之第一份買賣契約書機會，聯合知情之詹素媛，意欲索取多餘70萬元未果下，更於出於自由意志訂定第二份買賣契約書後，濫興訴訟向原告提起刑事告訴，意欲迫使原告放棄權利，足見被告並無其所稱有不明世事或有輕率之情。
⑷依系爭房地附近2 筆實價登錄資料，分別為：103 年5 月、
西平路780 巷1 ～30號、90萬元、土地面積26.39 坪；104年4 月西平路781 ～810 號、100 萬元、土地面積25.14 坪，面積均較系爭房地為大，足見本件兩造以80萬元為買賣價格，依當時情形並無顯失公平之虞。
⑸依系爭房地登記謄本所載，足證被告早已在91年5 月7 日已
有房地買賣之交易經驗，被告抗辯其不懂世事，顯非事實。再被告自稱其00年0 月00日生、82年6 月畢業於勤益工專，依行政院主計處平均每人每月消費支出資料（雲林縣），若從83年1 月1 日起算至104 年12月31日止，推估被告個人之消費支出總計為3,324,636 元，該金額超過系爭房地買賣價格的4 倍，縱使如被告所辯其生活費是靠祖產及系爭房地租金維持，然被告仍在此22年間掌理經手該3 百餘萬元之收入及支出，顯然被告抗辯其不懂世事不足為採。至成大斗六分院診斷證明書所載均係被告主訴，不足採為認定被告於訂定第二份買賣契約書時有輕率之情，被告為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，未有不足。
⑹財團法人彰化基督教醫院精神科精神鑑定報告書不足作為被
告之認定，蓋幻聽係被告主觀之陳述，且其於簽訂第二份買賣契約書半年後始就醫，當然不足證明其於簽訂第二份買賣契約書當時有精神障礙或其他心智缺陷之情，再該鑑定資料來源主要為被告及其姊之陳述，該等陳述顯有偏頗與不實，而鑑定機關無法查證直接引用，則鑑定報告結論即不足為採。
⑺本件起訴之初，原告收到被告寄來的信件，該信件內容顯示
被告意圖利用原告為提高貸款成數，而由兩造通謀虛偽訂定第一份買賣契約書，來向原告多要求70萬元，顯非被告所稱其無經驗之情。
二、被告則以：㈠兩造與詹素媛於104 年3 月18日約至王文麗代書事務所，是
要簽訂第二份買賣契約書，買賣價金也是150 萬元。伊等先到，但代書還沒拿出新文件時，原告才到並一直在門口叫被告出去，詹素媛跟著出去並詢問原告為何100 萬元尚欠70萬元未給付，原告提出70萬元之票據給詹素媛看，詹素媛要求影印，但原告稱代書那裡有一份，叫詹素媛去那邊看，但詹素媛進去求證，代書說沒有，之後就看不到被告了，被告已被原告帶走。那天原告將被告騙走，帶至空屋，要脅說如果被告不簽這份文件的話，張秋潭會提告兩造到關為止，且不讓被告返家，所以被告為了生命安全，才在文件上簽名，當時詹素媛因擔心被告的安危，所以報警請警察協助找人，後來透過警察的幫助，當天10點多，被告才返家，這部分已提出刑事告訴（104年度偵字第3206號）。
㈡兩造簽訂第一份買賣契約書所約定買賣價金150 萬元，是符
合市場行情。兩造就同一買賣標的在條件均未變更之情形下，兩造於104 年3 月18日簽訂價金為80萬元之買賣契約（即第二份買賣契約書），較第一份買賣契約書之價金150 萬元價格相差近一倍。又系爭房地之鄰屋，土地及建物面積均與系爭房地相同，即地址為雲林縣斗六市○○路○○○ 巷○○○ 弄○○號之房地，位置在巷弄內，區位價值尚不足系爭房地，於
102 年12月之成交價為250 萬元，事隔一年，系爭房地所處地段，公告現值並無變動，且無其他特殊天然災害或人禍，房地產係更往上飆漲，並無房地產暴落之情形，系爭房地豈會僅剩80萬元之價值，足見被告當時確實因不注意或未熟慮，有不知買賣標的之價值關係，而率與原告訂立80萬元之買賣契約之輕率行為，依最高法院79年度台上字第1394號判決要旨，自屬民法第74條得撤銷之行為。且由上開16號之房地交易價值250 萬元可知，原告僅須以少之80萬元對價而使被告給付205 萬元不成比例之莫大利益，屬暴利行為，其榨取程度已違反道德觀念者，即欠缺社會之妥當性，違反法律所追求之正義公平原則，乃屬民法第74條所指之暴利行為，至屬無疑。
㈢被告於104 年9 月2 日言詞辯論當庭向原告表示因被告簽訂
第二份買賣契約書當時，有遭脅迫、輕率之情事，向原告為撤銷第二份買賣契約書之意思表示。
㈣對於原告所提出之錄音譯文沒有意見，但被告一直有提到本
件買賣過程有潦草（台語），認為以80萬元賣給原告之狀況是有受害，此由原告所提出之錄音譯文第二頁倒數第12行所載可以證明。又該錄音過程沒有中斷，但首尾並沒有錄到，有中斷、不連續之情況，故該錄音譯文並不能證明一切。
㈤系爭房地經鑑定後，最終估價金額為1,477,000 元，與第二
份買賣契約書所約定買賣價格80萬元相比，短少647,000 元，因此如依原約履行，被告損失甚大，原告榨取利益程度顯失公平, 欠缺社會之妥當性，違反法律所追求之正義公平原則。而被告罹患精神病、焦慮狀態，智商僅77，屬邊緣智能，而有輕率、無經驗訂定第二份買賣契約書之情，是被告主張撤銷第二份買賣契約書，該第二份買賣契約書既經撤銷，則原告請求被告履行第二份買賣契約書約定移轉系爭房地所有權，即屬無據，應予駁回。
㈥被告在系爭房地交易之前，並無不動產買賣之交易經驗，為
無經驗，且因屬邊緣智能關係，人際關係單純，縱然曾外出工作，期間均不長，社會經歷難認充分，且在此之前亦未曾有買賣不動產之經驗，系爭房地之出租亦係其姊幫忙，更何況房屋出租與房屋買賣，二者情況迥不相同，價差及過程差異甚大，自無法同一而論，難因此認定被告於系爭房地交易之前已有不動產之交易經驗。
㈦依財團法人彰化基督教醫院精神科精神鑑定報告書，可知系
爭房地之交易，複雜的財產評價及交易過程，受限於被告個人較低之智能及不夠之教育訓練，被告並無法注意，更無法熟慮，且不知買賣標的之價值關係為何，而與原告訂定第二份買賣契約書，並約定解除第一份買賣契約書，而將原先買賣價格150 萬元降為80萬元，遠低於系爭房地之實際價值，被告顯有輕率、無經驗訂定第二份買賣契約書之情。再據證人詹清福之證詞，足證祭祀公業所○○○鄉○○段○○○ ○號土地買賣過程及補償費之計算過程，被告未曾參與，被告於系爭房地買賣之前，並無不動產買賣經驗，再參諸，受限於本身較低之智能及不夠之教育訓練，無法處理複雜的財產評價及交易過程，自有無經驗之情等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執之事實：㈠兩造就系爭房地分別於104 年1 月29日及同年3 月18日訂定
第一份買賣契約書、第二份買賣契約書。上開兩份書面契約均由王文麗地政士繕打，且兩造均係於王文麗地政士面前簽立。
㈡第一份買賣契約書業經兩造合意解除。
㈢兩造於簽訂第二份買賣契約書後，被告有交付系爭房地之所
有權狀及其印鑑證明書一份予王文麗地政士辦理系爭房地之所有權移轉事宜，嗣後被告向戶政機關辦理變更印鑑證明，致使系爭房地之所有權無法完成移轉登記。
㈣被告已受領原告所支付之系爭房地買賣價款40萬元。
㈤自104 年3 月10日被告將系爭房地交付原告執管整修。
㈥被告已依第二份買賣契約書附註3 約定內容，將押租金5,00
0 元交付予原告。
四、本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭房地之買賣價格係150萬元？或80萬元？㈡被告以其遭原告脅迫為由，主張依民法第92條第1 項規定撤
銷第二份買賣契約書，是否有理由？㈢被告以原告乘其輕率、無經驗，而訂定第二份買賣契約書為
由，主張依民法第74條第1 項規定撤銷第二份買賣契約書，是否有理由？㈣原告依第二份買賣契約書約定，請求於其給付尾款之同時，
被告應將系爭房地移轉登記予原告所有，是否有理由？
五、茲論述如下：㈠兩造約定系爭房地之買賣價格自始均是80萬元。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年度上字第2855號判例可資參照。原告主張兩造約定系爭房地之買賣價格自始均是80萬元等語，既為被告所否認，則揆之上開說明，原告自應先就此節負舉證責任。
⒉經查，原告主張兩造約定系爭房地之買賣價格自始均是80萬
元等語，業據其提出第二份買賣契約書、錄音譯文為證（見本院卷第13至21頁、第145 至148 頁），被告並不否認該買賣契約書、錄音譯文之真正，自堪認該等文書之真正。則依第二份買賣契約書第2 條約定：「買賣總價金議定為新台幣：捌拾萬元整」（見本院卷第13頁），及錄音譯文所載：「…詹聖泱：阿這個根本就是假的呀。阿你這個公告出去，以後人家要買，人家說你這個才80萬而已，公告出去是150 萬。阿你到時候，我是受害者。簡彩惠：你如何受害？詹聖泱：黑阿。簡彩惠：你如何受害？詹聖泱：說我這樣才賣了80萬，這樣公告出去說是150 萬。這是假的。……詹聖泱：問題是實拿的才多少？你實拿是多少、實拿80妳寫150 。……詹聖泱：是呀。這實拿才80，妳用150 ，看要怎樣那個。…」（見本院卷第146 至148 頁），復再參酌被告前於104 年
3 月19日至臺灣雲林地方法院檢察署提起恐嚇等告訴時向檢察官陳稱：伊房地賣給原告，在103 年1 月29日有跟原告說房子要賣她80萬元，先拿到40萬元，是原告匯至伊郵局帳戶40萬元，昨天又再簽一張新的買賣契約書，但是原告沒有拿給伊。兩造約定好是80萬元，伊等協議將契約約定為150 萬元，可以提高貸款的成數等語（見臺灣雲林地方法院檢察署
104 年度他字第424 號104 年3 月19日訊問筆錄），暨證人即地政士王文麗於本院104 年7 月13日審理時到庭具結稱：
在簽訂第一份買賣契約書時，兩造中有人提及要簽訂兩份契約，買賣價金分別為80萬元、150 萬元，該份150 萬元買賣契約書部分，是因為原告要貸款，才要求伊幫忙書立，但因有實價登錄問題，所以不能製作二份契約，故伊請兩造確認要書立何份契約來簽定，兩造議定後，伊才書立第一份買賣契約書等語（見本院卷第94頁），亦為兩造所不爭執。綜上各開情節，足認兩造約定系爭房地之買賣價格係80萬元，僅因貸款因素，兩造始在第一份買賣契約書上通謀虛偽約定買賣價金為150 萬元等情至明，是原告上開主張應非子虛。
⒊被告固提出第一份買賣契約書證明兩造約定系爭房地之買賣
價格係150 萬元之情，而該份契約書雖載買賣價金為150 萬元，惟該150 萬元之買賣價格係原告為向銀行貸款，而與被告通謀虛偽所訂定，兩造約定系爭房地之買賣價格實係80萬元等情，已如上述，是被告自難持第一份買賣契約書為有利於己之證明。此外，被告迄至本件言詞辯論終結前，猶無法舉反證證明系爭房地之買賣價格係150 萬元為真實，是被告所辯洵難採信。
㈡被告以其遭原告脅迫為由，主張依民法第92條第1 項規定撤銷第二份買賣契約書，並無理由。
⒈按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就
其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例可資參照。原告主張兩造簽訂第一份買賣契約書，原告業已給付40萬元予被告，嗣兩造再簽訂第二份買賣契約書，彼等約定系爭房地買賣價金為80萬元，並合意解除第一份買賣契約書等語，業據其提出第一份買賣契約書、第二份買賣契約書為證（見本院卷第第47至50頁、第13至21頁），復為被告所不爭執，自堪認原告上開主張為真實。茲被告以上開情詞辯稱其係遭原告脅迫簽訂第二份買賣契約書，而依民法第92條第1 項之規定，撤銷其所為意思表示等語，既為原告所否認，則揆之上開判例要旨，被告即應就原告如何以不法危害之言語或舉動加諸被告，使其心生恐怖，致為意思表示，負舉證之責任。
⒉經查，被告雖以上開情詞辯稱其係遭原告脅迫簽訂第二份買
賣契約書等語，然依證人王文麗到庭具結稱：兩造簽完第一份買賣契約書後，因詹素媛至伊事務所表示買賣價金應該是
150 萬元才對，伊答說這要雙方說清楚，因為可能他們心中有所保留，後來伊遂約兩造至伊事務所，當天詹素媛也到場，因事務所有事正在忙，所以兩造及詹素媛就坐在事務所外面的桌子談事情，印象中期間詹素媛有進來找伊，後來又走出去，之後又進來說原告帶走被告，我們都有打電話給原告，但她都沒有接電話，詹素媛一直等到5 點多才離開事務所，據伊所知，詹素媛離開事務所後才報警。5 點多時，原告打電話告知要回來事務所改契約，之後兩造就一同至伊事務所，當時被告的神情正常，沒有什麼特別慌張的樣子，一切都很正常，之後兩造就簽定第二份買賣契約書，簽定此份契約時，詹素媛並不在場，此份契約也是伊繕打，並逐條跟兩造確認雙方意思，並由雙方簽名蓋章，此份契約金額改為80萬元，是兩造的意思，伊並沒有過問原因，也沒有問何以與第一份買賣契約書差距70萬元。簽訂過程約1 個多小時，期間被告也有去上洗手間，他是可以自由出入，在議定期間，被告沒有以任何文字或是表情表示受到原告之脅迫，甚至在簽約後第二天即3 月20日即主動將印鑑證明交給伊等語，而證人王文麗為地政士，與兩造並無利害關係，應無虛偽證言之動機，自無甘冒觸犯偽證罪嫌之必要，且其業已依法具結，自堪信為真實。則依證人王文麗上開證詞可知，兩造至證人王文麗事務所簽訂第二份買賣契約書，過程約1 個多小時，期間被告並未以任何文字、表情表示其係遭原告脅迫簽訂第二份買賣契約書之舉，甚至在訂約後第二天即104 年3 月20日還主動交付印鑑證明予證人王文麗俾便辦理系爭房地買賣移轉登記事宜等情甚明，是被告辯稱其係遭原告脅迫簽訂第二份買賣契約書等語，要與事實有違，殊難採信。
⒊此外，被告至今仍無法舉證證明原告如何以不法危害之言語
或舉動加諸被告，使其心生恐怖，致為訂定第二份買賣契約書之意思表示等情為真實，則被告以其遭原告脅迫為由，主張依民法第92條第1 項規定撤銷第二份買賣契約書，要乏所據，尚難憑採。
㈢被告以原告乘其無經驗，而訂定第二份買賣契約書為由，主
張依民法第74條第1 項規定撤銷第二份買賣契約書，為有理由。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。復按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條定有明文。是法院依民法第七十四條第一項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例意旨參照）。而民法第74條第1 項之規定所謂「無輕驗」係指一般生活經驗或交易經驗的欠缺，如年齡太輕、智能不足等均屬之（參照「黃立」著，民法總則，西元1999年，二版一刷）。
⒉被告置辯稱原告與伊以顯不相當之價格成立第二份買賣契約
書，係利用伊係邊緣智能，及不了解當地市場行情，成立第二份買賣契約，核屬乘他人之輕率、無經驗，使其為財產移轉之約定，依當時情形顯失公平，伊自得依民法第74條規定撤銷第二份買賣契約書，並拒絕履行移轉登記義務等語，然為原告所否認，則揆之上開說明，被告自應就第二份買賣契約有民法第74條第1 項暴利行為之情，負舉證責任。經查：
⑴被告陳稱伊係邊緣智能之情，業據其提出國立成功大學醫學
院附設醫院斗六分院診斷證明書為證，原告固不否認該診斷證明書之真正，然陳稱該診斷證明書不足證明被告於訂定第二份買賣契約書時之狀況，惟被告前經國立成功大學醫學院附設醫院斗六分院精神科施以心理衡鑑，心理衡鑑結論與建議、測驗結果為：「…魏式成人智力量表第三版的測驗結果：被告語文智商85，屬中下程度；作業智商68，屬輕度障礙。全量表智商77（百分等級6 ），屬邊緣智能程度。…」、「…個案之語文表現明顯優於作業表現，且達顯著差異。各項目表現範圍落於非常低至中等程度。語文領域範圍：邊緣至中等程度；作業領域範圍：非常低至中等程度。自身各項能力相較，短期聽覺記憶表現與視覺空間概念表現相對較佳，屬中等程度；視覺搜尋與視覺動作協調能力相對較弱，屬非常低程度。…」，有國立成功大學醫學院附設醫院斗六分院105 年5 月19日成醫斗分醫字第0000000000號函附卷可按，可見被告智商確係邊緣智能程度而已。
⑵次查，本院再檢送被告就診之國立成功大學醫學院附設醫院
斗六分院病歷囑託財團法人彰化基督教醫院鑑定被告智能等情，經財團法人彰化基督教醫院精神科鑑定認為：「…九、鑑定結果：個案（按為被告）於鑑定時意識清醒，有聽幻覺之描述、其思考模式亦有類似精神病症患者在邏輯上較自以為是而無法做深度思考之現象，此症狀依個案所述及病歷記載，應開始於民國103 年4 月間；除此之外，個案尚有智能較常人稍低的表現，此現象依病史判斷，應為長期穩定的狀態，符合智能低落者的一般臨床表現，個人對外之反應於鑑定時尚能針對刺激做簡短但合宜的反應、思考能力在日常簡單事物上之反應尚在常人範圍內、自己行為之利害得失之意思能力部份個案對於自身利害之分析，明顯層次較常人淺薄（以個案之前與家族共同持有之土地交易經驗，個案在相關利益分配、土地交易需考慮的價格、手續、利益分配的合理性、法律上的規範，皆無法做相對應的適切考慮），其與自身相關之一般事項的認知、判斷能力顯示僅能在日常簡單的維生基本需求上做接近常人程度之判斷（飲食、交通、衣物等簡單交易），其自我照顧能力、一般性日常生活事務處理能力部份因長期受長輩、家人之協助，因此在庇護情境下，其表現尚能在常人的行為範圍內，相關之精神狀態在治療方面，精神症狀有因藥物之治療而改善，但智力部份，依鑑定時之醫療水準，其回復之可能性低，應無法因特定治療而改善，僅能多給予相關的社會訓練，以改善其功能，但高階、複雜之個人財產處理部份，宜有其他心智健全之成人給予輔佐。十、建議事項：個案於相關案件實情部份請詳查真相。個案於鑑定過程中並未出現明顯的詐病動機或行為。其於智力測驗的表現部份，明顯在不同認知能力之間存在有落差，某些單純靠短期記憶、靠長期語文訓練相關之能力較佳，但需要即時學習、推理判斷及即時動作的能力較差，整體智力測驗的分數落點在邊緣性智商到輕度智能不足的範圍，此測驗之結果與鑑定會談以及過去行為表現史的描述相符合。意即個案雖然能夠完成學業（紙筆測驗可以達到一定的水準），但明顯在社會適應上表現遠遜於其學歷應有的表現（無法固定工作、長期需要家人的支助、幾乎是靠長輩遺留的財產在過生活、需要姊姊的協助），由於個案在本次案件之前，亦曾有一筆與家族之人共有土地的交易出售經驗，此筆交易個案即將一部份所得，應家族他人要求交予家族中的其他人，但澄清此筆交易的流程、比較利益分析、將所得其中一部份交予遠親…等行為，可以發現個案在處理較複雜的財產交易上，明顯未能達到一般成人的考慮程度。此表現為長期存在的模式，與智能較低落之成人的臨床表現亦相符，因此依臨床病史及臨床醫理推斷，個案之智能較常人稍低的狀況，應為長期存在的現象（智能不足除非是腦傷、疾病所造成，否則通常都是自小長期存在的結果）。唯個案於成大斗六分院所陳述之精神症狀，整體而言與於鑑定時所見類似，且其表現亦符合相關智能低下合併精神症狀患者之表現，此症狀應會使個案的現實判斷能力又更加低落，唯此症狀的陳述及病歷記錄皆發生於財產交易之後，因此於司法鑑定時採取相對較保留的態度，但於鑑定過程中，未發現個案之此部份病情有詐病或作偽的情事。綜合以上，並針對貴院來文『雲院通民智104 年度訴字第187 、485 號』函之『說明二所載事項』，鑑定團隊認為個案之認知學習能力受限於個案目前已達47歲，因此其能力僅侷限於『已經習得之能力（包括一部份常識及語文能力）』，若要再加強教育，以達一般邊緣智能足以達到的社會能力，可能性極低，此能力低落的部份，邊緣智能應為長期存在的現象，依病史所得，應於其專科時期就存在（故社會適應未達一般水準）；由於長期受家人保護，因此雖然個人簡單生活事務的處理，其能力尚在常人範圍內，但複雜的財產評價及交易，個案之分析邏輯能力明顯受限於較低的智能及不夠的教育訓練，而需要他人輔佐，因此建議應給予輔助宣告。」，有財團法人彰化基督教醫院精神科精神鑑定報告書彰基精鑑字第0000000000號附卷可考，原告雖否認該鑑定報告之真正，惟上開鑑定係本院要審認原告智能等情，乃檢附被告上開就診醫院之病歷資料，函請財團法人彰化基督教醫院予以鑑定，而原告迄不能提出上開鑑定報告書有何錯誤或不妥，自堪信該鑑定結果為真實，原告空言否認該鑑定之真實，自不可採。是被告智力落在邊緣性智商到輕度智能不足之範圍，而此智能較常人稍低之狀況，依臨床病史及臨床醫理推斷，應為長期存在的現象。被告就個人簡單生活事務處理部分，僅能在日常簡單的維生基本需求上做接近常人程度之判斷（如飲食、交通、衣物等簡單交易），但就複雜的財產評價及交易部分，被告之分析邏輯能力明顯受限於較低的智能及不夠的教育訓練，而需要他人輔佐等情，可以確定，可見被告縱非心神喪失或耗弱，但其智商、分析邏輯能力甚低，已屬智能不足，自不能適應成人社會不動產之接洽、成立契約，作買賣價金之折衝，預測法律行為之結果、權衡利弊得失。是原告自難持被告係專科畢業一事為有利己之證明。
⑶復查，兩造均不否認於簽訂第一份買賣契約書後，因故無法
繼續履行，兩造及詹素媛遂於104 年3 月17日12時許至王文麗地政士辦公室處所針對系爭房地買賣價格為協商，協商談論內容大致如卷附錄音譯文所示內容，及渠等於翌日又約在該處所欲處理系爭房地買賣事宜之際，原告單獨將被告帶走約2 至3 小時許，之後才共同返回該處所，兩造始簽訂第二份買賣契約書，且於簽訂該契約書時，詹素媛並不在場等情，而觀之該錄音譯文所示內容，可見兩造於該時即就系爭房地買賣價格為何相互扞格，甚至相談不甚愉快、平和。何以，兩造及詹素媛於翌日即104 年3 月18日又約在王文麗地政士辦公室處所，欲處理系爭房地買賣事宜之際，原告卻單獨將被告帶出約2 至3 小時許，之後兩造始共同返回該處所，並在詹素媛不在場之情形下，再度於王文麗地政士面前簽訂第二份買賣契約書，則原告何以要特意單獨將被告帶走，及原告單獨將被告帶走約2 至3 小時許之期間究竟發生何事，導致被告態度丕變，而由原先不願履行第一份買賣契約義務，演變成合意解除第一份買賣契約書，而再度簽訂相同買賣價格之第二份買賣契約書，實啟人疑竇。再被告智商係邊緣智能到輕度智能不足程度，自不能適應成人社會不動產之接洽、成立契約，作買賣價金之折衝，預測法律行為之結果、權衡利弊得失，已如上述，則被告辯稱原告主觀上係乘被告無經驗，並藉被告於第一份買賣契約書賤賣系爭房地之機會，而再次乘被告無經驗與其訂定第二份買賣契約等語，應非子虛。
⑷原告固主張系爭房地以買賣為登記原因登記予被告所有，可
見被告有買賣房地之經驗，要無被告所稱無經驗之情等語，然為被告所否認，並辯稱：系爭房地係其父登記與被告所有等語，復經本院依被告聲請向雲林縣斗六地政事務所調取系爭房地登記申請書，依該所檢送91年斗地普字第95280 號土地登記申請書所示內容，乃被告之父詹益哲以買賣為登記原因，申請雲林縣斗六地政事務所登記系爭房地予被告所有之情，有雲林縣斗六地政事務所105 年5 月17日斗地一字第0000000000號函附卷可稽，堪信被告此部分所辯為真實。是系爭房地既係被告之父詹益哲以買賣為登記原因，而申請雲林縣斗六地政事務所登記予被告所有，尚難謂被告在買賣方面可認為「有經驗」。
⑸原告雖又主張被告曾出賣彰化祖產維生，且有多次存提款、
辦理定存等舉，更自其24歲起至104 年12月31日止，共計經手約3 百餘萬元收入及支出，要無不懂世事等語，然被告智商僅係邊緣智能到輕度智能不足程度而已，其仍可照顧自己日常生活，並有日常生活基本的財務交易概念，並非處在無法判斷或無法處理自己事務之狀態，已達監護宣告之情，則縱被告有多次存提款等舉，亦僅係日常生活基本之財務交易概念而已，要難謂被告在買賣方面可認為「有經驗」，是原告上開所辯亦無可採。再依證人詹清福到庭具結稱：伊係詹顯傳派下子孫之一，並從事土地代書工作。祭祀公業詹顯傳所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地，原先是由四房各出名一人予以承租，承租比例則按祖輩之比例予以承租，承租後即由各房各自管理，被告在其父親死亡後由其耕作，但耕作沒多久即廢耕，至耕作時間、廢耕時間為何，伊不太清楚。因祭祀公業詹顯傳之管理人詹德鏡已經往生約
4 、50年，而由其孫詹順仁代理管理，於97年間政府整頓祭祀公業，如未整頓即要拍賣，祭祀公業詹顯傳委員遂推舉詹順仁為管理人，委員間並作成決議要將146 、147 地號土地其中2 分6 面積賣給大公詹亦樂，買賣價格為10,722,400元，及收回三七五租約之承租權，而給付承租人於扣除全部費用後之40% 為11,080,717元。祭祀公業詹顯傳出售土地地號為146 之1 ，剩下146 、146 之2 地號土地（147 地號土地已合併）仍為祭祀公業詹顯傳所有。上開決議因被告並不是委員之一，所以被告並沒有參加，被告只是承租人而已。伊依據祭祀公業詹顯傳委員決議計算各四房應分得之價款，之後才通知四房名義的三七五承租人來領取，中間過程他們都沒有參與，是被告親自於103 年11月27日至詹順仁處領取支票。被告於領取時並未問錢如何算一事，因祭祀公業詹顯傳已經賣很多這種土地，在這之前大公詹亦樂曾賣土地給頂新，得款壹億多元，之後才以小公詹顯傳名義買得土地，所以類似這種情況之前曾發生過，都是祭祀公業委員決議後將賣得土地價款，再按剛才所述的比例來分配，之前被告父親還在時，都是被告父親來領，去世後才由被告來領取，一切都是我們作業完成後，被告才來領錢，過程都未曾參與等語綦詳。證人詹清福為土地代書，與兩造並無利害關係，應無虛偽證言之動機，自無甘冒觸犯偽證罪嫌之必要，而其業已依法具結，且所為證詞亦核與卷附土地登記謄本、臺灣省彰化縣私有耕地租約書、彰化縣員林地政事務所土地複丈結果通知書、公業詹顯傳土地出售佃農、地主分配明細相符，自堪信證人詹清福上開證詞為真實。可見上開146 、147 地號土地買賣交易、三七五租約耕作權之收回，從出售對象、出售面積、價格、收回承租權價款等過程，悉由祭祀公業詹顯傳委員在處理並決定，被告雖曾親自領取該等買賣土地及收回耕地三七五租約之承租權價款，但充其量只有同意的份，並在指定地方簽名而已，並無獨立主導決定買賣、收回承租權並取得買賣、收回承租權價金之情形，尚難謂被告在買賣方面可認為「有經驗」。
⑹原告雖再持附件10信件為證，主張被告意圖利用原告為提高
貨款成數，而以兩造所通謀虛偽訂定第一份買賣契約，來向原告多要求70萬元，被告顯無其所稱邊緣智能之情等語，被告固不否認該份信件為其所書寫，惟陳稱係其姊叫其所寫的等語，且依上開鑑定報告認被告自我照顧能力、一般性日常生活事務處理能力部份，因長期受長輩、家人之協助，因此在庇護情境下，其表現尚能在常人的行為範圍內，惟高階、複雜之個人財產處理部份，因被告之分析邏輯能力明顯受限於較低的智能及不夠的教育訓練，而需要他人輔佐等情，是縱被告有書寫該信件，亦難認其就複雜的財產評價及交易部分有獨立及適當推理之判斷能力，是原告自難持此信件為有利於己之主張。
⑺再查系爭房地經中華不動產估價師聯合事務所以成本法及收
益法為估價方式，由該所估價師針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及系爭房地依最有效使用情況下，與估價師專業意見分析後，鑑定系爭房地價值應為1,477,000 元，有中華不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書乙份附卷可稽。又據上開鑑定報告書所載系爭房地個別因素分析表已詳載：「㈠標的個別條件概述：⒈本案標的基地南側臨接約5 公尺寬之西平路780 巷，東側臨接約3 公尺寬之西平路780 巷，以建物座向出入口東側計算臨路面寬約5.7 公尺，平均深度約14公尺，面積約23.9005 坪，地形呈長方形，個別條件一般。⒉本案標的物地上已興建二層加強磚造建物，登記面積約23.98 坪，屋齡約
35.1年，建物外觀設計維護情形普通。㈡標的使用現況概述：標的經現場勘查，現況一、二樓前側外牆業已拆除，二樓後側樓梯間上方樓板鑿空，依委託人提供勘驗筆錄與裝修估價單，拆除、鑿空牆面之時點係於本案價格日期之後，故本案評估價格日期當時（民國104 年1 月29日）屋況係以建物外牆完整尚未拆除、鑿空牆面並經簡易修繕為基準進行評估。標的經現場勘查，地面層後側法定空地具磚造增甬，頂樓具鋼架造增建，均屬未登記建物，本次不予評估該部分價值」等因素，作為系爭房地價格鑑定之參考，實具相當之專業性及客觀性，堪以採信。原告雖持內政部不動產交易實價查詢服務網之斗六市○○路透天厝土地建物買賣交易明細為據，主張伊以80萬元買受系爭房地，依當時情形並無顯失公平之虞，中華不動產估價師聯合事務所就系爭房地之採樣基礎偏頗、鑑價過高等語，然上開估價報告書係本院要審認系爭房地於第一份買賣契約書簽訂時之價額為何，而囑託中華不動產估價師聯合事務所予以鑑定，自較內政部不動產交易實價查詢服務網之斗六市○○路透天厝土地建物買賣交易明細為精細，而原告迄不能提出上開估價報告書有何錯誤或不妥，自堪信該鑑定結果為真實，原告空言否認，要屬無據。
⑻承上，系爭房地之價值既達1,477,000 元，乃原告竟以約54
% 之價值即80萬元向被告購買之，價格顯然不相當，在客觀上有顯失公平之處。被告業已舉證證明原告主觀上係乘被告無經驗，並藉被告於第一份買賣契約書賤賣系爭房地之機會，而再次乘被告無經驗與其訂定第二份買賣契約書，亦有第一份買賣契約書、第二份買賣契約書附卷可稽，應屬實情。㈣原告依第二份買賣契約書約定，請求於其給付尾款之同時，被告應將系爭房地移轉登記予原告所有，為無理由。
承上，兩造於簽訂第二份買賣契約書時，被告係處於無經驗之情況下，且依當時情形亦顯失公平。故被告於本院104 年度訴字第485 號撤銷買賣契約事件中主張依據民法第74條，請求本院撤銷第二份買賣契約書，經判決得予撤銷，本院據亦同此認定，則被告抗辯第二份買賣契約書業經撤銷，原告不得主張於其給付尾款之同時，被告應將系爭房地移轉登記予原告所有等語，堪予憑採。則原告於本件所據以請求之第二份買賣契約書既經撤銷而溯及失其效力，其仍依第二份買賣契約書而為請求如訴之聲明所示，自屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被告抗辯稱其係邊緣智能之人，與原告就系爭房地之第二份買賣契約書之締結，原告確有利用被告之無經驗為之，顯失公平，應屬可採。原告所為上開主張，並無足採。從而，被告置辯依民法第74條之規定，另於本院104 年度訴字第485 號撤銷買賣契約事件請求判決撤銷兩造間就系爭房地所簽訂之第二份買賣契約書之買賣行為，即屬有據。而第二份買賣契約書既經判決撤銷而溯及失其效力，則原告依第二份買賣契約書之約定，請求原告於給付被告40萬元後，被告應將系爭房地均以買賣為原因，移轉登記予原告，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告聲請調查證據，即無必要，另兩造其餘舉證及攻擊、防禦方法，均核與判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳秋如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
書記官 林惠鳳