臺灣雲林地方法院民事判決 104年度訴字第232號原 告 李正瓦兼 上一人訴訟代理人 李茂賢上 一 人訴訟代理人 呂瓊來被 告 李文欽兼 上一人訴訟代理人 李文志兼 上一人訴訟代理人 李清池上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號、地目建、面積三四七平方公尺土地，以雲林縣北港地政事務所民國一０五年一月十二日土地複丈成果圖（乙案）所示方法分割，即：
㈠編號Ａ部分面積一三一平方公尺土地，分歸被告李文志、李文
欽、李清池共同取得，並分別按應有部分三分之一、六分之一、二分之一比例保持共有。
㈡編號Ｂ部分為道路，面積四四平方公尺土地，分歸兩造共同取得，並按原應有部分比例保持共有。
㈢編號Ｃ部分面積七八平方公尺土地，分歸原告李正瓦取得。
㈣編號Ｄ、Ｅ部分面積八三、一一平方公尺土地，均分歸原告李茂賢取得。
被告李文志、李文欽、李清池應補償原告李正瓦、李茂賢如附表所示金額。
訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地、地目建、面積34
7 平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分詳如土地登記謄本權利範圍欄所載，然系爭土地迄今仍保持共有，致土地無法充分利用，而兩造間並未定有不能分割之期限，亦無因物之使用目的，不能分割之情形，為充分利用各共有人土地，爰依民法第823 條第1 項規定訴請裁判分割。請求依雲林縣北港地政事務所民國104 年11月4 日土地複丈成果圖（甲案）（下稱附圖甲案）所示方法分割等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張系爭土地應依雲林縣北港地政事務所105 年1 月12
日土地複丈成果圖（乙案）（下稱附圖乙案）所示方法分割，惟分割後原告李茂賢所分得之位置為編號D 、E 部分與使用現狀不符，致原告李茂賢分配土地不完整，且造成土地細分，不利於土地使用而減損經濟價值。
⒉又依附圖乙案所示方法分割，係為配合被告李清池之違建不
被拆除，而使原告二人於分割後，不能按原應有部分之面積分足土地，明顯侵害原告二人之權益。更何況在本件分割共有物案件起訴前，被告李清池非為系爭土地之所有權人，其所有之建物屬違建，依法亦應拆除。是若 鈞院認應依附圖乙案所示方法分割，豈非鼓勵社會大眾都以非法手段強佔土地？違法興建建物？因此為符合社會公益，不宜採用附圖乙案所示方法分割系爭土地。
⒊系爭土地上之通道已為政府認定之既成道路，供不特定之公
眾通行使用，則該部分應由兩造按原應有部分保持共有，方符公平正義原則。
二、被告則均以：㈠同意系爭土地分割，且被告三人願於分割後繼續保持共有，
但不同意依附圖甲案所示方法分割，希望依附圖乙案所示方法分割，即以不拆除被告李清池之建物為主（不包括雨遮部分）。
㈡又系爭土地上通道是原告二人及渠等兄弟協調，由原告二人
提供該通道供渠等兄弟使用後面同段135 地號土地，故分割後不宜共有人全體負擔，應由原告二人自行負擔。
㈢依附圖甲案所示方法分割，將導致系爭土地上被告李清池之
建物需被拆除一半，實不合情、理、法，也會使被告李清池損失慘重等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分詳如土地登記謄本所載之權利範圍欄所示。
㈡系爭土地現況如雲林縣北港地政事務所104 年7 月29日土地複丈成果圖（下稱現況圖）。
㈢依現況圖所示編號G 部分，面積10平方公尺磚造圍牆內空地，為原告李茂賢之弟弟即訴外人李茂春所占有使用。
四、本件兩造所爭執之處，應在於：本件應如何分割系爭土地，較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益？茲論述如下：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項分別定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分詳如土地登記謄本所載之權利範圍欄所示，原告欲分割系爭土地以便利土地之利用，然系爭土地之共有人間並無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成協議分割等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證，並經本院現場履勘明確，製有勘驗筆錄在卷可稽，復為被告所不爭執，再徵之被告另主張以附圖乙案所示方案分割情節以觀，顯見系爭土地之分割不能以協議決定，足認兩造無法達成協議分割，堪信原告上開之主張屬實。是原告以兩造不能達成分割協議，訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據，應予准許。
㈡復按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共
有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割（如為道路）或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例、96年度台上字第108 號判決意旨參照）。又裁判上定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院98年度台上字第2058號、96年度台上字第108 號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地略呈正方形，東臨雲131 線對外通行聯絡，中間並
設有巷道，而可對外與雲131 線通行聯絡，其上則有如現況圖所示編號A 為一層磚造房屋、面積43平方公尺，現由被告李文欽、李文志管理使用；編號B 為二層磚造房屋、面積77平方公尺，現為被告李清池管理使用；編號C 為巷道、面積44平方公尺；編號D 為二樓磚造房屋、面積70平方公尺，現為被告李正瓦管理使用；編號E 為二層磚造房屋、面積70平方公尺，現為被告李茂賢管理使用；編號F 為一層磚木造瓦頂平房、面積7 平方公尺，為被告李文欽、李文志之被繼承人李秋煌，及被告李正瓦、李茂賢所共有；編號G 為磚造圍牆內空地、面積10平方公尺，現為李茂春管理使用，除上開磚造房屋外，其餘均建築年代久遠，經濟價值不高等情，經本院到場履勘明確及囑託雲林縣北港地政測量屬實，並有勘驗測量筆錄、附圖、地籍圖謄本、現況照片、現況圖在卷可參。
⒉茲審酌：
⑴依系爭土地上開之現況，其上除磚造房屋外，其餘建物均建
築年代久遠，經濟價值不高，且除上開G 空地為李茂春管理使用外，其餘均為兩造因所有上開建物而為管理使用，土地使用現況尚屬單純。
⑵原告雖主張系爭土地依附圖甲案所示方法分割，然依此分割
方案將致原告李正瓦所有上開編號D 之二樓磚造房屋，及被告李清池上開所有編號B 之二樓磚造房屋遭部分拆除，實有礙物之經濟利用、價值。何況，原告李正瓦依該分割方案所另獲分配編號B 部分土地，面積僅為40平方公尺，且北側長度為19.45 公尺、南側長度為19.05 平方公尺、南北寬度為
2.08公尺，有附圖甲案、雲林縣北港地政事務所105 年1 月12日北地四字第0000000000號函附卷可稽，亦顯不利供建築使用，而無法充分發揮土地之經濟利用價值。甚且，被告李文欽、李文志、李清池依附圖甲案分割方案所獲分配編號A部分土地之西側，其上因另有原告李茂賢之弟李茂春所有磚造圍牆內空地而遭占用，將來恐衍生拆屋（牆）還地等糾紛，徒增紛擾。是系爭土地如依此分割方案分割實有違分割前之使用狀態、經濟效用，且無法充分發揮分割後各共有人分得部分之利用價值，更衍生拆屋（牆）還地等糾紛，故本院認此分割方案不可採。
⑶本院認系爭土地依附圖乙案所示方法分割，兩造均能分別使
用、管理上開編號A 、B 、D 、E 之一、二樓磚造房屋，如此均能發揮該等建物之經濟利用價值，亦無再衍生拆屋還地等糾紛。又依該分割方案，原告李茂賢雖另獲分配編號E 部分土地，面積僅為11平方公尺，日後恐無法供建築使用，惟考量該部分土地係其弟李茂春以圍牆所占有之空地，並供李茂春所有房屋出入使用，彼等兄弟就此部分土地日後可磋商、協調，而有整合之可能，甚或透過互相交換土地之方式解決，是認將此部分土地分歸原告李茂賢所有較為妥適。再依該分割方案係依兩造現使用區域為分割原則，變動較小，亦無他人互相配合之牽制，影響較小，分割後兩造取得之土地均屬方正，各共有人間均便於利用，並均臨道路出入方便，符合大多數人之利益，及系爭土地之經濟利用等各情，故認依附圖乙案所示方法分割對兩造較公平、合理，且符合土地整體之利用價值，並兼及兩造間共有價值平等均衡原則，乃判決如主文第1 項所示。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。
又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，最高法院57年台上字第2117號判例可資參照。經查，兩造共有系爭土地，應有部分詳如土地登記謄本權利範圍欄所載，本件依附圖乙案所示之分割方案分割系爭土地，原告李正瓦、李茂賢所分得土地面積較其原應有部分換算面積為少，被告李文欽、李文志、李清池所分得之土地面積則較其原應有部分換算面積為多，是系爭土地共有人於分割後，就所分得之土地面積因有不能按其應有部分受分配之情形，依上開說明，自應以金錢互為找補。經本院依被告之聲請囑託客觀不動產估價師事務所鑑定系爭土地分割之價值分配與差額找補之價值為何，鑑價結果為：被告李文欽、李文志、李清池應補償原告李茂賢、李正瓦如附表所示金額等情，有估價報告書附卷可按。本院審酌估價報告書考量系爭土地坐落位置在雲林縣○○鄉○○○段，土地使用分區為鄉村區乙種建築用地，依被告要求將系爭土地視為空地，採獨立估價方式評估，考量當地市場供需情況，蒐集相關市場買賣實例，運用不動產估價技術規則所定之鑑價方法【比較法】及【土地開發分析法】，經整理、比較、分析、調整，分別賦與兩者適當之權重，求得系爭土地市場價格，並以此推算持分價值及使用現況價值之差額，得出共有人就應有部分與分割後取得土地之價值增減差額，鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允。復參酌系爭土地位於口湖鄉市區南側，鄰近牛挑灣溪，104 年度土地公告現值為每平方公尺新臺幣2,600 元，周遭別無商業交易活動，僅端賴雲131 線及上開現況圖所示編號E 巷道對外交通，屬典型之農村聚落型態，該地居民呈老年化狀態，人口外流情況十分明顯，市況不繁華，生活機能不甚良好等情，有現場照片、勘驗筆錄、估價報告書在卷足憑，是認該鑑價結果，堪予採信。原告雖主張估價報告書係以系爭土地視為空地所為之鑑定，該鑑定結果不可採等語，然系爭土地依附圖乙案所示方法分割，分割後兩造即各自取得其等所有上開建物所占用之土地，而無被占用等情事對所有權價值之影響，是估價報告書將系爭土地視為空地，採獨立估價方式評估，而運用比較法及土地開發分析法之鑑價方法，予以推算持分價值及使用現況價值之差額，並無違誤可言。此外，原告迄今並未提出具體理由指明鑑價報告有何違反技術法規或經驗法則之情事，或有其他不合法、不適當之情形，所辯即乏依據，自難採憑。綜上，本院審酌系爭土地之地理位置、附近交易情形、各共有人分得土地臨路情形等情，認被告李文欽、李文志、李清池應補償原告李茂賢、李正瓦如附表所示金額，作為渠等不能按其應有部分受分配之補償，應屬合宜公允，爰判決如主文第2 項所示。
五、末查，分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 。中 華 民 國 105 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 陳秋如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 16 日
書記官 林惠鳳附表：
┌────┬───────┬─────────────────────┐│ │ │應提出補償金額（新臺幣，除被告李文志外，其││ │ │餘均係元以下4 捨5 入） ││受補償人│應受補償金額 ├──────┬──────┬───────┤│ │（新臺幣） │ 李文志 │ 李文欽 │ 李清池 │├────┼───────┼──────┼──────┼───────┤│李正瓦 │104,138元 │34,713元（元│ 17,356元 │ 52,069元 ││ │ │以下無條件進│ │ ││ │ │位） │ │ │├────┼───────┼──────┼──────┼───────┤│李茂賢 │37,175元 │12,391元（元│ 6,196元 │ 18,588元 ││ │ │以下無條件捨│ │ ││ │ │去） │ │ │└────┴───────┴──────┴──────┴───────┘