臺灣雲林地方法院民事判決 104年度訴字第563號原 告 王經綻訴訟代理人 洪秀一 律師被 告 沈漢卿
沈順卿共 同訴訟代理人 何俊龍 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255第1 項第1 款、第2 項定有明文。查，原告起訴時本主張被告沈漢卿所有門牌雲林縣○○市鎮○路○○巷○ 號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）無權占用其所有座落雲林縣○○市○○段○○○段00○00地號土地部分面積，爰依民法第767條第1 項規定請求沈漢卿應將占用上開土地之系爭房屋拆除並將占用之土地返還原告；嗣經本院會同兩造勘驗並囑託地政機關測量現場後發現系爭房屋跨越坐落在同段10－7 地號土地上，原告乃於民國105 年4 月12日具狀追加請求沈漢卿應將系爭房屋占用上開10－7 地號土地部分予以拆除並將所占用之土地返還原告。後又得悉系爭房屋已為沈順卿所繼承取得，原告遂於同年5 月13日再具狀請求追加沈順卿為被告，並請求沈順卿應將系爭房屋占用上開10－7 、10－25地號土地部分拆除並將所占用之土地返還原告；另對被告沈漢卿原聲明部分則變更為請求沈漢卿應自系爭房屋遷出。被告對原告所為上開變更及追加俱無異議，而為本案之言詞辯論，則依前揭規定，即應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠聲明：
⒈被告沈順卿應將坐落在雲林縣○○市○○段○○○段000
0 000000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖【即雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）105 年3月10日土地複丈成果圖】編號Ｎ所示面積50平方公尺之系爭房屋拆除，並將所占用之土地返還原告。
⒉被告沈漢卿應自系爭房屋遷出。
㈡陳述：
⒈系爭土地現為伊所有，因其前手即訴外人祭祀公業黃十一
房公之管理人疏於管理遭被告沈順卿在不詳時間無權占用，並在如附圖編號Ｎ所示位置搭建系爭房屋，另被告沈漢卿則居住在系爭房屋內，爰依民法第767 條第1 項規定提起本訴，求為判決如其聲明所示。
⒉對被告抗辯之陳述：
⑴兩造就系爭土地並無租賃關係存在，被告所提出之祭祀
公業黃十一房公管理人黃坤炎（已歿）名義出具之租金收據伊否認為真正。退步言，縱認黃坤炎有收取租金之情，然系爭房屋占用系爭土地之初既屬無權占用，因之後來由黃坤炎收取所謂租金，亦僅能認係屬相當於租金之不當得利而已，不能認為本件被告與原地主祭祀公業黃十一房公間存有租地建屋之法律關係。
⑵其次，觀察被告提出之收據僅至88年度，何以自89年度
起均無繳付租金之憑證？且被告沈順卿於93年3 月25日以買賣為由申請變更系爭房屋納稅義務人後，亦無繳租之紀錄，自難認被告沈順卿與祭祀公業黃十一房間就系爭土地存有租賃關係。
二、被告方面：㈠聲明：如主文所示。
㈡陳述：
⒈訴外人沈農山生前即向原告之前手即訴外人祭祀公業黃十
一房公承租系爭土地部分面積興建系爭房屋使用，沈農山過世後，系爭房屋由沈農山之子女即訴外人沈文卿、沈武卿及被告等4 人共同繼承，嗣後沈文卿、沈武卿、被告沈漢卿等3 人乃將渠等就系爭房屋之權利讓售予被告沈順卿，沈順卿並於93年3 月23日將系爭房屋之納稅義務人申請變更為其本人，因沈順卿長年住居於北部乃將系爭房屋借予其弟即共同被告沈漢卿居住使用。
⒉訴外人祭祀公業黃十一房公曾將系爭土地部分面積出租予
沈農山建屋使用乙節，雖無租賃書面契約可資佐證，然租賃本非屬要式契約，只要系爭土地原所有人祭祀公業黃十一房公確實有將系爭土地出租予沈農山使用，而沈農山確有繳納租金，依民法第421 條及最高法院40年台上字第30
4 號判例意旨，租賃契約即為成立。其次，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條亦有明文。且租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。被告沈順卿為沈農山之繼承人，則祭祀公業黃十一房前與沈農山間就系爭土地所成立之租賃關係自應由被告沈順卿所繼承。
⒊再者，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所
有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（民法第425 條）。然為保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨可參）。被告沈順卿就系爭土地前與祭祀公業黃十一房既有租賃關係存在，則祭祀公業黃十一房將系爭土地讓售原告，則依民法第425 條第1 項規定，沈順卿與祭祀公業黃十一房間就系爭土地之租賃關係，於原告仍繼續存在，職是，被告沈順卿之系爭房屋坐落在系爭土地上乃屬有權占有。
三、本院之判斷：㈠原告主張：系爭土地現為其所有，系爭土地中如附圖編號Ｎ
所示50平方公尺面積為被告沈順卿所有未辦保存登記之系爭房屋占用等情，業據原告提出系爭土地登記謄本影本2 份（見卷內第23、269 頁）為證，並經本院會同兩造及斗六地政人員履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片等在卷（見卷內第59－67頁）可憑，且有斗六地政於105 年3 月17日以斗地四字第1050001895號函附之土地複丈成果圖1 份（見卷內第81－83頁）可稽，復為被告所不爭執，堪可信為真實。
㈡其次，原告主張：被告沈順卿之系爭房屋要無占用系爭土地權源云云，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。經查：
⒈系爭土地原為訴外人祭祀公業黃十一房所有，迨至104 年
8 月間祭祀公業黃十一房始將之出售予原告，並於同年10月27日辦竣所有權移轉登記乙節，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記第1 類謄本影本在卷足稽。其次，訴外人黃坤炎為祭祀公業黃十一房之第5 任管理人，任期自49年4 月15日至100 年12月18日止等情，亦有原告提出之祭祀公業黃十一房所屬土地登記資料（見卷內第123頁）及雲林縣斗六市公所函覆本院之祭祀公業黃十一房備查資料（見卷內第163 、169 、243 頁）各1 份（均影本）在卷可考，並為原告所不爭執。
⒉又祭祀公業黃十一房之第5 任管理人黃坤炎曾向訴外人沈
農山即被告之先父收取71年度至88年度間之地租金乙節，業據被告提出收據影本8 紙在卷（見卷內第43－53頁）為證。原告雖否認被告所提出之上開租金收據要為黃坤炎所開立云云，惟黃坤炎在世時曾於94年2 月23日填具書面資料向內政部申請敬老福利生活津貼，經本院依被告聲請將向委辦機關勞動部勞工保險局所調借取得之黃坤炎「敬老福利生活津貼申請書」原本（見卷內第353 頁）及被告所自行提出之「74年度至79年度」、「82、83年度」、「87年度」、「88年度」等4 張租金收據原本，函囑法務部調查局為鑑定結果，被告所提出之前揭4 張租金收據上之「黃坤炎」印文與前開敬老福利生活津貼申請書上所嶔蓋之「黃坤炎」印文要屬相同乙情，有該局於105 年8 月1 日以調科貳字第10503325040 號函覆本院之鑑定書在卷（見卷內第387 －393 頁）可稽，職是，被告所提出之上開4紙租金收據要為黃坤炎所開立至明。其次，被告所提出之其餘年度租金收據4 紙其上之「黃坤炎」印文雖與「74年度至79年度」、「82、83年度」、「87年度」、「88年度」等4 張租金收據上之「黃坤炎」印文要非相同，然一人有多顆印章，為所常見。此外參諸被告所提出之上開租金收據其紙質、墨跡均非新品，顯非臨訟編造之物，原告猶仍空言爭執被告提出之前開租金收據要非為訴外人祭祀公業黃十一房管理人黃坤炎所開立云云，即無可採。
⒊按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。因此，凡使用收益他人之物，而支付對價者，即屬租賃，至其得使用收益他人之物之原因行為是否為租賃，或所支付之對價是否稱為租金，原非所問（最高法院80年度台上字第1534號民事裁判要旨可參）。承上，訴外人沈農山生前既因占用系爭土地部分面積建造系爭房屋使用，並陸續支付10餘年地租金予原告之前手即訴外人祭祀公業黃十一房之管理人，則被告主張：訴外人沈農山生前曾向訴外人祭祀公業黃十一房租用系爭土地部分面積建屋使用乙節，當非虛妄，堪可採信。另原告雖質疑被告自89年度之後即無繳租紀錄，兩造要無租賃關係云云，惟依被告提出之前揭租金收據紀錄觀之，沈農山生前與祭祀公業黃十一房就系爭土地部分面積既存有租賃關係，業如前述，則在該租賃契約依法終止或消滅前，縱沈農山或其繼承人未依約支付使用系爭土地之對價，則要屬積欠租金之問題，自難謂先前該雙方當事人所成立之租約業已不存在，職是，原告上開所辯情節亦屬無可採。
㈢第按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767 條第1項前段、中段）。所謂無權占有即無占有之正當權源，而仍占有其物之謂，若占有人之占有具有本權，無論是債權例如：借貸、租賃，或是物權例如：地上權、留置權或其他權源，所有人依法有忍受之義務。次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務（同法第1148條第1 項前段）。而租賃權為債權（財產權）之一種，自得為繼承之標的。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（同法第425 條）。惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地【最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照】。承上，訴外人沈農山生前即向訴外人祭祀公業黃十一房租用系爭土地部分面積建屋使用，嗣沈農山於90年1 月7 日過逝，沈農山與訴外人祭祀公業黃十一房所成立之上開租賃關係，自應由被告等人所繼承。之後訴外人祭祀公業黃十一房又於104 年10年27日將系爭土地移轉登記予原告所有，則依民法第425 條第1 項規定及上開最高法院民事庭會議決議意旨，上開租賃關係對受讓系爭土地之原告仍繼續存在，因之上開租約在未經原告合法終止前，尚難謂被告沈順卿之系爭房屋占有系爭土地中如附圖編號Ｎ所示50平方公尺位置面積要無合法權源。從而，原告依民法第76
7 條第1 項前段、中段規定提起本訴請求被告沈順卿將系爭房屋拆除並將系爭房屋所占用之系爭土地返還云云，即非有據，應予駁回。原告請求被告沈順卿應將系爭房屋拆除既無理由，則其請求被告沈漢卿應一併自系爭房屋遷出，亦乏所據，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院一一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐為論駁之必要，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
民事第二庭 法 官 蔣得忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
書記官 林巧玲