臺灣雲林地方法院民事判決 104年度重訴字第56號原 告 張朱仁
謝雪美郭怡伶共 同訴訟代理人 何俊龍律師被 告 綠園家建設有限公司法定代理人 鄭麗珍被 告 聚祥建設有限公司法定代理人 鄭麗珍被 告 鄭淵源
鄧勇男共 同訴訟代理人 藍庭光律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告張朱仁主張：原告於民國101 年12月3 日與被告鄭淵源、綠園家建設有限公司（下稱綠園家公司）簽訂土地房屋買賣契約書，原告向被告鄭淵源買受雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱835 土地），向綠園家公司買受835 土地上編號Ｄ8房屋即門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱Ｄ8 房屋），835 土地因興建Ｄ8 房屋而分割出同段835-
9 地號土地（下稱835-9 土地），並約定買賣價金土地為新臺幣（下同）335 萬元、房屋為365 萬元，總價700 萬元，被告二人予以原告折扣共90萬元，故總價為610 萬元。原告於101 年11月29日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年1 月4 日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年3 月26日給付150 萬元，其中土地價金90萬元，房屋價金60萬元；於103 年6 月13日給付被告綠園家公司10萬元，總計土地部分210 萬元，房屋部分150 萬元，合計360 萬元。
另尾款（記載350 萬元）部分房屋預定買賣合約書第14條約定由買方（原告）以金融機關之貸款給付，且委由賣方（被告）辦理貸款，並由賣方於通知交屋日前直接向核貸之金融機構領取，以抵付尾款。而被告依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工交屋，並於103 年8 月28日向原告保證於103 年9 月30日前完工詎逾期仍未完工，且未依約代理原告辦理貸款，竟於103 年12月31日發函通知原告雙方之買賣契約已於103 年12月17日解除，尤甚者，被告竟於104 年3 月12日將土地房屋分別移轉予第三人任某某。此可歸責於被告之事由，致給付不能，原告於104 年8 月
5 日發函通知被告解除土地、房屋買賣契約，原告已給付土地價金210 萬元，房屋價金150 萬元，並受有100 萬元之損害（房地總價為610 萬元，其房地依時價登錄查詢系統104 年2 月至4 月出售價格為710 萬元，差額100 萬元，以土地與房屋價格335 ：365 比例換算，土地為478,57
1 元，房屋為521,429 元，其利益應歸原告），為此提起本件訴訟請求被告返還金及賠償損害，並聲明：被告鄭淵源應給付原告0000000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告綠園家公司應給付原告0000000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）原告謝雪美主張：原告於101 年12月3 日與被告鄭淵源、綠園家公司簽訂土地房屋買賣契約書，原告向被告鄭淵源買受835 土地，向綠園家公司買受835 土地上編號Ｄ9 房屋即門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱Ｄ9 房屋），835 土地因興建Ｄ9 房屋而分割出同段835-10地號土地（下稱835-10土地），並約定買賣價金土地為335 萬元、房屋為36
5 萬元，總價700 萬元，被告二人予以原告折扣共90萬元，故總價為610 萬元。原告於101 年11月29日給付100萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年1月4 日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年3 月26日給付150 萬元，其中土地價金90萬元，房屋價金60萬元；於103 年6 月13日給付被告綠園家公司10萬元，總計土地部分210 萬元，房屋部分150 萬元，合計360 萬元。另尾款（記載350 萬元）部分房屋預定買賣合約書第14條約定由買方（原告）以金融機關之貸款給付，且委由賣方（被告）辦理貸款，並由賣方於通知交屋日前直接向核貸之金融機構領取，以抵付尾款。而被告依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工交屋，並於10
3 年8 月28日向原告保證於103 年9 月30日前完工詎逾期仍未完工，且未依約代理原告辦理貸款，竟於103 年12月31日發函通知原告雙方之買賣契約已於103 年12月17日解除，尤甚者，被告竟於104 年4 月28日將土地房屋分別移轉予第三人唐某某。此可歸責於被告之事由，致給付不能，原告於104 年8 月5 日發函通知被告解除土地、房屋買賣契約，原告已給付土地價金210 萬元，房屋價金150 萬元，並受有120 萬元之損害（房地總價為610 萬元，其房地依時價登錄查詢系統104 年2 月至4 月出售價格為730萬元，差額120 萬元，以土地與房屋價格335 ：365 比例換算，土地為574,286 元，房屋為625,714 元，其利益應歸原告），為此提起本件訴訟請求被告返還金及賠償損害，並聲明：被告鄭淵源應給付原告2,674,286 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告綠園家公司應給付原告2,125,714 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）原告郭怡伶主張：原告於101 年12月3 日與被告鄧勇男、聚祥建設有限公司（下稱聚祥公司）簽訂土地房屋買賣契約書，原告向被告鄧勇男買受雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱837土地），向聚祥公司買受837 土地上編號C11 房屋即門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱C11 房屋），837 土地因興建C11 房屋而分割出同段837-36地號土地（下稱837-36土地），並約定買賣價金土地為341 萬8 千元、房屋為358 萬2 千元，總價700 萬元，被告二人予以原告折扣共90萬元，故總價為610 萬元。原告於101 年11月29日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年1 月4 日給付房屋價金50萬元；於102 年
3 月26日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年8 月5 日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於103 年6 月13日給付被告聚祥公司10萬元，總計土地部分180 萬元，房屋部分180 萬元，合計360 萬元。另尾款（記載350 萬元）部分房屋預定買賣合約書第14條約定由買方（原告）以金融機關之貸款給付，且委由賣方（被告）辦理貸款，並由賣方於通知交屋日前直接向核貸之金融機構領取，以抵付尾款。而被告依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工交屋，並於10
3 年8 月28日向原告保證於103 年9 月30日前完工詎逾期仍未完工，且未依約代理原告辦理貸款，竟於103 年12月31日發函通知原告雙方之買賣契約已於103 年12月17日解除，尤甚者，被告竟於104 年4 月29日將土地房屋分別移轉予第三人高某某。此可歸責於被告之事由，致給付不能，原告於104 年8 月5 日發函通知被告解除土地、房屋買賣契約，原告已給付土地價金180 萬元，房屋價金180 萬元，並受有120 萬元之損害（房地總價為610 萬元，其房地依時價登錄查詢系統104 年2 月至4 月出售價格為730萬元，差額120 萬元，以土地與房屋價格341.8 ：358.2比例換算，土地為585,943 元，房屋為614,057 元，其利益應歸原告），為此提起本件訴訟請求被告返還金及賠償損害，並聲明：被告鄧勇男應給付原告2,385,943 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告聚祥公司應給付原告2,414,057 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件原告所訂購之房屋，已經處於可以辦理交屋之狀態，但因原告一次低價購入6 戶，係欲轉賣求利，為規避稅賦，不願以自己名義登記，又一時無人接手，一再拖延交屋事宜，並非被告逾期未完工遲不交屋。兩造為此簽立103 年6 月10日協議書，約定原告所訂購之Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋，自10
3 年6 月10日起至103 年9 月10日止，由原告自行處理出售事宜，如未能出售，原告願立即繳清房屋尾款，並交付有關證件，由被告辦理過戶交屋手續。此協議書從文義記敍可知，係因原告遲未交付證件以供辦理貸款及交屋過戶而簽立，並非被告遲延交屋所致。再者，本建案同批進行，進度相差無幾，而且在協議書第1 條所列二戶（C14 、C15 房屋）已經順利交屋，則系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋豈有不能交屋之理。另103 年8 月28日同意書，乃被告再確認原告如於協議書期限即103 年9 月10日辦妥事宜，被告允諾103 年9 月30日交屋而已，並非被告無法如期交屋。原告遲未於103 年9月10日辦妥約定事宜，被告於103 年9 月24日以存證信函表明原告經屢催不辦，足徵原告拒絕辦理交屋事宜，非被告不能交屋。又被告再於103 年11月26日通知原告文到7 日依約定辦理，原告均未交付證件配合被告辦理。綜上，本件係原告自己違約，被告並無遲延情事。並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張所訂購之Ｄ8、Ｄ9 、C11 房屋依據雙方簽訂之房屋預定買賣合約書第8條第1項約定應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工，並於103 年8 月28日向原告保證於103年9 月30日前完工，惟仍逾期未完工交屋，於是原告於104 年8 月5日寄發存證信函通知被告解除土地、房屋買賣契約，並請求被告返還已給付之價金及賠償原告之損失，原告舉土地、房屋買賣契約書、103 年6 月10日協議書、103 年8 月28日同意書、存證信函為證。被告則以103 年6 月10日協議書係約定原告所訂購之Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋，自103 年6 月10日起至103 年9 月10日止，由原告自行處理出售事宜，如未能出售，原告願立即繳清房屋尾款，並交付有關證件，由被告辦理過戶交屋手續，且協議書第1 條所列二戶（C14 、C15房屋）已經順利交屋，同一批建築Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋豈有不能交屋之理，而103 年8 月28日同意書，乃確認原告如於103 年9 月10日辦妥事宜，被告允諾103 年9 月30日交屋，且被告並於103 年11月26日通知原告文到7 日依約定辦理，惟原告均未交付相關證件配合辦理，反證被告並無未完工及不能交屋情事，本件之所以未如期完成交屋事宜，完全出於原告未依約定交付相關證件，配合辦理過戶所致。經查，依據雙方所定房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定，被告應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，並以主管機關核發使用執照日為完工日，而系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋已於10
3 年5 月5 日取得使用執照，使用執照上載明完工日期103年2 月10日，業據被告提出雲林縣政府使用執照3 紙在卷可證，證明系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋已於103 年5 月5 日核發執照為契約完工日，並非原告所指尚未完工。又103 年6月10日協議書亦明載：雙方約定甲方（指原告）103 年9 月10日止未能處理出售，願立即繳清房屋尾款，並交付有關證件，由乙方（指被告）辦理過戶交屋手續等語，原告既未能證明繳清房屋尾款、交付有關證件，請求辦理過戶交屋，則過戶交屋事宜，自不能歸責於被告，因此，原告依給付不能規定解除契約，請求返還已給付之價金及損害賠償，應屬無據。
四、本件原告請求被告返還其已支付之價金、損害賠償，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年分之5 計算之利息，即屬無據，應予駁回。其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 2 日
民事第二庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 2 日
書記官 楊麗雪