臺灣雲林地方法院民事判決 105年度簡上字第26號上 訴 人 張家銘訴訟代理人 林金足
林國一律師被 上訴人 江美黛訴訟代理人 林見軍律師複 代理人 余佳玲訴訟代理人 陳素卿上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105 年2月26日本院斗六簡易庭第一審判決（104 年度六簡字第298 號）提起上訴，本院於民國106 年2 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠雲林縣○○市○○段○○○ ○號及同段160 建號建物即門牌號
碼雲林縣○○市○○路○○○ 號及204 號之房屋（下稱系爭房屋）為被上訴人所有，然上訴人卻無故占有系爭房屋，甚至出租予第三人，上訴人就系爭房屋並無正當權源之證明，即屬無權占有，被上訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人遷出並交還系爭房屋。
㈡臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）104 年度上字第
55號民事判決已表示訴外人即被上訴人之前手陳素卿是有權處分系爭房屋，且被上訴人為善意第三人，合法信任不動產所有權登記資料，故上訴人抗辯理由不可採。至於尚未給付價金款項部份，係因系爭房屋發生爭議，經雙方及仲介商議後，暫時停止付款，但是被上訴人已經簽發本票，以擔保尚未給付價金之支付，並無違反常情之處，且被上訴人實際上已支付之款項有新臺幣（下同）800,000 元、1,200,000 元、稅款95,186元，及仲介信託管理費106,000 元，信託及不動產買賣交易均為真實。
㈢上訴人與陳素卿間之法律關係為何，為債權法律關係，不得
對抗被上訴人。而證人蔡永郎為被上訴人之配偶，居住於雲林縣，且在雲林縣置產，非不具地緣關係，購買系爭房屋前於民國104 年6 月4 、5 日左右，證人蔡永郎亦有到現場，當時系爭房屋外觀並無張貼告示，上訴人所指被上訴人在明知有糾紛之情況下，購買系爭房屋並不實在。另本件買賣契約是透過仲介公司成立，並有銀行履約保證，故而金錢都是向履保單位交付，並非直接交付給賣方，這是現行不動產交易所採行的安全交易模式，因此才會先行過戶，讓買受人取得占有之後，才完成價金的整筆交付。這對買賣雙方而言都是有相當的保障。從履保單位出具的文件即可知悉，買方已交付相當之價金，如果本件是不實買賣，買受人又何須支付鉅額款項給履保單位等語。
二、上訴人則以：㈠訴外人即上訴人父親張東漢從事建築業，陳素卿因向張東漢
購買房地而熟識，得知張東漢購買坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5 筆土地（下合稱新庄子段土地），需償還原地主向斗六市農會抵押之貸款一千餘萬元，以免被法院拍賣，需款孔急。張東漢於98年10月14日與被上訴人陳素卿簽立切結書擬向陳素卿借款6,600,00
0 元，並擬販售部分所建房屋，以籌資清償上開新庄子段土地之抵押貸款。陳素卿在尚未給付張東漢6,600,000 元借款前，向張東漢表示其為公務員，若上訴人將其所有坐落雲林縣○○市○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上同段161 建號建物及系爭房屋（下合稱牛埔段房地）所有權移轉登記為陳素卿名義，可以借用陳素卿之名義向銀行辦理轉（增）貸較高之金額，以處理（償還）新庄子段土地原地主積欠之利息款及同段2067地號土地之增值稅（因該筆土地未繳納增值稅，故尚未移轉所有權登記給上訴人），上訴人及張東漢不虞有詐，遂於同年12月8 日再立切結書，約定張東漢同意將上訴人所有之牛埔段房地全部過戶予陳素卿，而陳素卿於過戶完畢後，應負責繳納新庄子段土地之舊欠利息款及同段2067地號土地之增值稅款，並應另支付張東漢200,000 元。上訴人遂依該切結書約定將牛埔段房地全部信託過戶予陳素卿，但陳素卿未依約繳納新庄子段土地之舊欠利息款及同段2067號土地之增值稅款，也未依約借款6,600,000 元給張東漢清償原地主債務，致新庄子段土地遭斗六市農會聲請法院拍賣，上訴人及張東漢受有重大損失。另陳素卿並違背信託責任，不願將信託登記過戶與陳素卿名義之牛埔段房地，移轉登記返還上訴人，侵占上訴人之不動產。陳素卿與被上訴人勾串虛偽買賣將牛埔段房地移轉登記為被上訴人所有，上訴人已向臺灣雲林地方法院檢察署（下稱雲林地檢署）提出告訴，由雲林地檢署104 年度偵字第5417號偵查中。
㈡另陳素卿將與張東漢間98年10月14日簽立之切結書變造為「
97」年10月14日乙節，已涉嫌變造文書，張東漢業已提出告訴。陳素卿變造切結書日期後，主張牛埔段房地所以過戶在其名下，係擔保該切結書所載6,600,000 元借款，用意係避免張東漢所稱，在陳素卿尚未實際借款給張東漢之前，另於同年（98年）12月8 日訛詐張東漢簽立第二份切結書，故將「98」年更改為「97」年，以為混淆，藉以使人誤認借款債權之存在。
㈢上訴人前向陳素卿起訴請求返還牛埔段房地，訴訟進行中，
即上訴人上訴於臺南高分院104 年度上字第55號期間，陳素卿意圖脫產，與被上訴人虛偽買賣，將包含系爭房屋之牛埔段房地移轉登記與被上訴人，此從被上訴人居住在桃園市，卻遠至雲林購買牛埔段房地可查，且於臺南高分院104 年度上字第55號請求返還房地訴訟中，陳素卿與被上訴人兩人無法提出買賣契約及交代價金支付情形，陳素卿甚至曾表示未收取分文價金，顯見陳素卿與被上訴人係虛偽買賣，上訴人亦已另訴請求撤銷陳素卿及被上訴人間就牛埔段房地之買賣契約及移轉登記行為，及請求陳素卿將牛埔段房地返還上訴人，由鈞院104 年度訴字第592 號受訴審理，雖該案判決上訴人敗訴，但其理由係因上訴人不能針對特定債權行使民法第244 條第3 項之撤銷權，非認定陳素卿與被上訴人非虛偽買賣。
㈣陳素卿於104 年8 月25日將包含系爭房屋之牛埔段房地所有
權移轉登記與被上訴人，並舉「合作金庫不動產價金信託AA-0000-0000交地結算明細表」為證，主張有給付價金，但該表所載買方為證人林明祥、張倨益、蔡永郎3 人，並非被上訴人，且僅付款2,000,000 元，與牛埔段房地市值一千餘萬元差距甚大，尤其其所載之日期更為104 年12月4 日，係在牛埔段房地104 年8 月25日移轉登記與被上訴人之後，可見該「合作金庫不動產價金信託AA-0000-0000交地結算明細表」顯然與本件買賣無關，被上訴人與陳素卿就牛埔段房地為虛偽買賣，甚為顯然。又系爭房屋仍為上訴人及張東漢實際掌管中，上訴人及張東漢於104 年6 月14日在系爭房屋外牆懸掛「不得買賣過戶，否則一定追究到底」及「本土地房屋訴訟中，請勿購買」之大幅警告標語，外人一觀便知，被上訴人竟仍予買受，其動機可議，顯非善意。
㈤另由鈞院105 年度訴字第142 號判決可知陳素卿向訴外人簡
媺容購地時，亦僅支付部分款項清償原貸款，嗣土地所有權移轉過戶後，卻未再依約給付尾款等情，與本件陳素卿辦畢牛埔段房地所有權移轉登記後，不依切結書履行如出一轍。㈥綜上，被上訴人與陳素卿勾串，協助陳素卿脫產，而就系爭房屋為通謀虛偽買賣，並非善意等語置辯。
三、本件原審判決上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，並依職權宣告假執行；上訴人不服提起上訴，並聲明：
㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠牛埔段房地原為上訴人所有，張東漢與陳素卿於98年12月8
日立切結書約定張東漢同意將上訴人所有之牛埔段房地過戶予陳素卿，上訴人與陳素卿於98年12月10日就牛埔段房地訂立買賣移轉所有權契約，上訴人於99年2 月2 日以買賣為登記原因，將牛埔段房地移轉登記予陳素卿。
㈡上訴人於103 年間起訴請求陳素卿返還牛埔段房地，經本院
於104 年1 月16日以103 年度訴字第413 號判決上訴人敗訴，經上訴人上訴臺南高分院104 年度上字第55號審理（嗣於
104 年12月17日判決上訴駁回，且已確定），陳素卿於上開事件臺南高分院審理中之104 年7 月9 日與證人張倨益、林明祥、蔡永郎就牛埔段房地簽立買賣契約，約定價金8,200,
000 元。㈢證人張倨益、林明祥、蔡永郎共同簽立登記名義人確認書，同意牛埔段房地之登記名義人為被上訴人。
㈣陳素卿於104 年8 月25日以買賣為原因，將牛埔段房地移轉登記予被上訴人。
㈤104 年7 月9 日陳素卿與證人張倨益、林明祥、蔡永郎間之
買賣契約簽立後，價金信託帳戶於104 年7 月30日入帳800,
000 元、於104 年8 月15日入帳1,200,000 元，於104 年8月14日支出增值稅及房屋稅95,186元、於104 年10月6 日支出仲介及信託管理費106,000 元（匯費30元），於104 年12月11日支出仲介費40,000元（匯費30元），之後未再有交易明細，即已入帳款項尚未交付陳素卿，餘款6,200,000 元尚未入價金信託帳戶，亦尚未交付陳素卿。
㈥有以被上訴人名義於104 年8 月11日簽發6,200,000 元之本票。
㈦上訴人對陳素卿及被上訴人另訴提起撤銷所有權移轉登記事
件，請求撤銷陳素卿及被上訴人間就牛埔段房地之買賣契約及移轉登記行為，及請求陳素卿返還牛埔段房地予上訴人，業經本院於105 年7 月11日以104 年度訴字第592 號判決上訴人敗訴，且已確定。
五、本院之判斷：本件兩造主要爭執點在於：被上訴人基於民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭房屋有無理由？茲分述如下：
㈠按以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告對原告就其
物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參照最高法院92年度臺上字第312 號判決意旨）。次按「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其登記有得撤銷或無效等原因，而在實體法上對於他人（真正權利人）負有變更登記之義務，但於該他人未提起塗銷登記之訴並獲得勝訴之確定判決以前，究難否定其登記所生之效力。本件之系爭附表所示土地，既經被上訴人之被繼承人王冰池以其係原所有人王頭北之繼承人，而辦妥繼承登記為其一人所有，揆之首揭說明，於其登記被『塗銷』之前，即無從否定其因登記所取得系爭土地之權利。」（最高法院87年度臺上字第173 號裁判意旨參照）。又按「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」（最高法院106 年度第3 次民事庭會議決議可參）。
㈡經查，系爭房屋現由上訴人占有使用中，而系爭房屋原登記
為陳素卿所有，嗣於104 年8 月25日以買賣名義移轉登記與被上訴人乙節，有建物謄本、土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、建物所有權狀在卷可參（見原審卷第15頁至第18頁，本院卷壹第99頁至第101 頁、第107 頁至第109 頁、第117 頁至第119 頁、第155 頁至第157 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。
㈢上訴人主張伊為系爭房屋之真正所有權人，因借名登記予陳
素卿，而陳素卿違反信託義務責任，故陳素卿與被上訴人間通謀虛偽意思表示就牛埔段房地（包含系爭房屋）所為移轉登記應屬無效，並曾就牛埔段房地（包含系爭房屋）對陳素卿起訴，主張已終止借名契約，請求所有權移轉登記，惟該事件上訴人已敗訴確定，有本院103 年度訴字第413 號判決書及臺南高分院104 年度上字第55號判決書在卷可考（見本院卷壹第45頁至第55頁）。上訴人又主張其另對陳素卿及被上訴人起訴請求撤銷陳素卿及被上訴人間就牛埔段房地（包含系爭房屋）之買賣契約及移轉登記行為，及請求陳素卿返還牛埔段房地（包含系爭房屋）予上訴人，惟亦經本院以10
4 年度訴字第592 號民事判決上訴人敗訴確定，亦有本院10
4 年度訴字第592 號判決書存卷可參（見本院卷貳第281 頁至第287 頁）。再上訴人另對陳素卿及被上訴人提起侵占及偽造文書告訴，亦均不起訴處分確定。此外，查無上訴人提起塗銷登記之訴並獲得勝訴之確定判決，是以被上訴人之權利地位應受保障。況即便依上訴人之主張，其與陳素卿間為借名登記關係，陳素卿就系爭房屋無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，惟此僅為上訴人與陳素卿間之內部約定，其效力不及於被上訴人，陳素卿既登記為系爭房屋所有權人，其將系爭房屋處分移轉登記予被上訴人，亦屬有權處分。是故，被上訴人為系爭房屋適法登記之所有權人，而上訴人未能舉證證明其有何占有系爭房屋之合法權源，則上訴人無權占用系爭房屋乙節，堪以認定，被上訴人依民法第767條第1 項前段規定訴請上訴人遷讓交還系爭房屋予上訴人，即有理由而為可採。
六、綜上所述，上訴人既無法舉證證明其占有使用系爭房屋有正當權源，是上訴人為無權占有系爭房屋甚明，從而，被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定訴請上訴人遷讓交還系爭房屋予被上訴人，為有理由，應予准許。原審判決理由雖與本院認定理由略有不同，惟依本院判決之理由仍認被上訴人之主張為正當，上訴人請求廢棄原判決，其上訴仍為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及所提之證據方法，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 陳秋如
法 官 蔡碧蓉法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 沈怡君