臺灣雲林地方法院民事判決 105年度訴字第549號原 告 陳萬福訴訟代理人 廖錦葉被 告 方世瑩訴訟代理人 蕭琪男律師複代理人 劉玉麟上列當事人間請求協同辦理地上權登記事件於民國106 年3 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應就原告所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○號建物（南昌段七三五建號），占用被告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地如雲林縣斗南地政事務所民國一○三年八月十八日土地複丈成果圖即附圖所示編號C1部分，合計面積一一八點八九平方公尺土地，協同原告向雲林縣斗南地政事務所辦理地上權設定登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八、餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國102 年間經由法院拍賣程序取得雲林縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭585 、595 地號土地），並於102 年11月13日完成所有權移轉登記，而上開土地上數間建物中有原告之前手即訴外人陳月媚所有之門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號建物（南昌段735 建號，下稱系爭建物）坐落於系爭二筆土地上。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第
1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 定有明文。依上開規定，房屋及土地所有權人間存在推定之租賃關係，為此，被告於103 年間依土地法第97條規定，請求鈞院核定地租。獲鈞院以103 年度訴字第195 號民事判決核定確定在案。而原告於105 年5 月23日將系爭建物出賣並移轉所有權予原告，依上開規定，及最高法院63年台上字第766 號判例、民法第
425 條之1 、第422 條之1 及土地法第102 條規定，原告得請求被告協同辦理地上權登記。
㈡、並聲明：⒈被告應就原告所有系爭建物，占用被告所有坐落系爭585 、595 地號土地如雲林縣斗南地政事務所103 年8月18日土地複丈成果圖即附圖所示編號C1部分，面積118.89平方公尺土地，協同原告向雲林縣斗南地政事務所辦理地上權設定登記。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、土地法第104 條規定﹕基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用。土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院62年台上字第2962號、69年台上字第945 號判例著有明文。而本件被告所有系爭595 地號土地與訴外人陳月媚所有系爭建物具有民法第
42 5條之1 租賃關係，則就系爭建物之買賣，被告具有優先購買權，自不待言。次按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104 條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。最高法院97年度台上字第2219號判決可資參照。綜上，被告就系爭建物之買賣具物權效力之優先購買權，應無疑義。若訴外人陳月媚未依法以書面通知或未以同一條件通知被告行使優先購買權，均不生通知效力，被告自得聲請塗銷系爭建物所有權移轉登記，則原告何能聲請被告就系爭595 土地為地上權登記。
㈡、縱令被告已就系爭建物放棄優先購買權，原告請求依民法第
425 條之1 、第422 條之1 及土地法第102 條規定請求協同辦理地上權登記云云，仍非可採。蓋「按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第44
9 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項固定有明文。然此規定及最高法院48年臺上字第1457號判例、73年度第5 次民事庭總會決議，均認必須『土地及其土地上之房屋同屬一人所有』，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。因之若土地及其土地上之房屋非同屬一人所有，自無上開規定、判例及決議適用之餘地。查系爭土地原係被告與訴外人周錦福等數十人所共有，而系爭房屋則係被告共同出資興建而共同原始取得系爭房屋所有權等情，已如前述，則系爭房屋所有權人僅係被告即系爭土地共有人中之二人，並非全體共有人，其與上開所稱『土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件尚有不同』，自無民法第425 條之1 第1 項規定及上開判例、決議適用之餘地。又共有物係屬全體共有人所有，在分割前，各共有人故得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用狀態，與消滅共有關係之分割有間，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。本件系爭土地前經本院85年度訴字第495 號民事判決准予變價分割確定在案，嗣經原告於本院95年度執字第20401 號強制執行事件中拍定之事實，為兩造所不爭執。故就系爭土地而言，共有人之占有於裁判分割確定時，均為無權占有，而變價分割更係將全部共有物付諸拍賣，共有關係全數解消，亦無同為共有人之分管人因判決分割而取得其所分管之土地情形，自應為相同解釋，則先前共有人間縱有分管契約，亦應即終止。因此，系爭土地於變價分割確定時，被告已喪失法律上占有之原因，對於系爭土地已屬無權占有，且該無權占有基地之情形，於拍賣前即已經判決確定，並非拍賣所致，自與民法第425 條之1 第1 項之情形有間。再者，土地拍定人於拍定前縱已知悉土地上有建物存在，然因該建物所有權人或有事實上處分權之人究有無使用該土地之權限，本應由民事法院進行實質調查審認，故除拍定人對外表徵行為已有明示或默認該建物得繼續使用其基地外，尚不能因此即認拍定人有同意該建物繼續使用基地之情形。綜上所述，被告辯稱本件有民法第42
5 條之1 第1 項規定及上開判例、決議之適用云云，洵屬無據。」（彰化地方法院96年度訴字第743 號民事判決參照），顯見，原告主張本件法律關係為民法第422 條之1 租地建屋云云，並非可採。況且，本件並非租地建屋，自與民法第
422 條之1 及土地法第102 條無涉。至於，如何適用法律，應為法院職權，不受兩造之主張或自認拘束。
㈢、退步而言，縱令（假設語氣，非自認）本件有民法第425 條之1 之適用，亦不應類推適用土地法第102 條及民法第422條之1 之地上權登記請求權之規定。蓋按「民法第425 條之
1 所規定之情形，法文已明白推定為不確定期限租賃關係，如租賃契約當事人願意另定確定期限契約或地上權設定，基於契約自由原則，其法律行為自有效力，但於民法第425 條之1 所規定之情形下，應不必賦予承租人對於出租人有為地上權之登記請求權。」（參林誠二著，民法債編各論（上），第398 頁至第399 頁，2007年修訂二版）。故而，原告可否以民法第425 條之1 規定而主張類推適用土地法第102 條及民法第422 條之1 規定，已屬可疑。再按「…其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」（最高法院85年度台上字第1293號民事判決參照）。足見，原告自訴外人陳月媚購得系爭建物仍得向被告主張民法第425 條之1 之法律關係，且其後再度轉手他人，該他人亦同，顯見法律業已充足保障原告權利，故並無賦予原告地上權之必要，否則即屬過度侵害被告之權益或為不當類推適用。
㈣、至於最高法院63年台上字第766 號判例雖曰：「房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買任人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，併得請求辦理地上權登記。」惟本件並無房屋與基地同屬一人情形，且被告取得系爭土地係基於分割共有物而來，與單純分別出賣建物及土地不同，均已如前述。況且現行民法第425 條之1 係民法88年修法時新增，且條文內容並業已捨棄上開判例所稱之「併得請求辦理地上權登記」足見，立法者係有意變更判例內容，本件自應適用現行有效之條文規定，自不待言。
㈤、退步言，縱令（假設語氣，非自認）原告可請求被告協同辦理地上權登記，鈞院亦應酌量適當之地上權期間。蓋按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」為民法第425 條之1第1 項所明定，則法定租賃期間自應以房屋得使用期限內為據，並無疑義。是以，縱令原告得以民法第425 條之1 第1項規定而請求協同辦理地上權登記，但地上權期間不應逾越系爭房屋的使用期限。再按「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間，民法第899 條之1 定有明文。是以，法院定地上權之存續期間，應以地上權成立當時之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形為斟酌之依據。查系爭地上權成立之目的在供系爭建物使用，系爭建物係於20年間建造完成，81年間曾拆除部分違建，嗣經被上訴人就原有結構整修加以鋼樑，內政部於100 年11月10日公告劃定系爭土地為更新地區，為原審確定之事實。果爾，系爭建物雖經整修而尚堪使用，惟該建物自20年間建造後，迄今已逾80年，倘經被上訴人一再整修而繼續使用，是否有違民法第833 條之1 之立法意旨，況系爭土地更新與系爭地上權成立之目的在供系爭建物使用無涉，則系爭地上權成立之後，已經整修之系爭建物現有結構、使用狀況及公告劃定系爭土地為更新地區等情形，得否執為斟酌定系爭地上權存續期間之依據，不無疑問。乃原審將之列為斟酌之依據，已有可議。」（最高法院104 年度台上字第2157號判決參照）。綜上，縱令原告可請求被告協同辦理地上權登記，鈞院亦應酌量適當地上權期間。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭595 地號土地原為被告與訴外人陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯國在、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙、劉永霖、方武男、方武興、林玉雯、柯王秀雲等共有。而系爭595 地號土地併同系爭585地號土地前經共有人請求裁判分割，經本院以85年度訴字第
157 號判決變價分割確定。嗣訴外人方武興持上開判決及確定證明書聲請強制執行，經本院以101 年度司執字第00000號變價分割共有物事件執行後，於102 年10月9 日由被告分別以新臺幣（下同）23,688,000元、6,638,000 元得標買受，取得所有權。
㈡、系爭595 地號土地上有訴外人陳月媚原有之系爭建物，該建物面積114.15平方公尺，連同圍牆內之空地占用原告所有系爭595 地號土地（本院卷第103 頁誤載為：595 、585 地號土地）面積合計118.89平方公尺。
㈢、原告於105年5月23日以買賣為原因取得系爭建物所有權。
四、本件爭點：原告就其所有之系爭建物就被告所有之系爭585 、595 地號土地有無地上權？被告有無協同原告辦理地上權設定之義務？
五、本院之判斷：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之
1 定有明文。次按本院48年台上字第1457號判例及73年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）。
㈡、本件系爭595 地號土地原為被告與訴外人陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯國在、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全、柯宗賢、柯冠宇、柯素惠、柯幸妙、劉永霖、方武男、方武興、林玉雯、柯王秀雲等共有。系爭595 地號與系爭585 地號土地前經共有人請求裁判合併分割，經本院以85年度訴字第
157 號判決變價分割確定。嗣訴外人方武興持上開判決及確定證明書聲請強制執行，經本院以101 年度司執字第00000號變價分割共有物事件執行後，於102 年10月9 日由被告分別以23,688,000元、6,638,000 元得標買受，取得所有權。
另系爭595 地號土地上有訴外人陳月媚所有之系爭建物，該建物面積114.15平方公尺，連同圍牆內之空地合計118.89平方公尺占用原告所有系爭595 地號土地。原告於105 年5 月23日以買賣為原因取得系爭建物所有權等情，為兩造所不爭執，並有系爭595 地號之土地登記第一類謄本及異動索引表、系爭建物之建物登記第一類謄本（本院卷第51頁至第97頁、第17頁），並經本院調取本院103 年度訴字第195 號卷、85年度訴字第157 號民事卷、本院101 年度司執字第00000號執行卷核閱無訛，可見系爭595 地號土地原為被告及訴外人陳月媚所共有，系爭建物則為訴外人陳月媚所有，故揆諸上開最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第五次民事庭會議決議意旨，本件原告之前手即訴外人陳月媚之系爭建物占有使用系爭595 地號土地，已符合「土地及其土地上之房屋同屬一人（即陳月媚）所有」之要件。本件系爭595 、
585 地號土地雖係經本院以101 年度司執字第21689 號變價分割共有物事件執行後，於102 年10月9 日由被告分別以23,688,000元、6,638,000 元得標買受，取得所有權。然按法院民事執行處執行不動產變價分割之強制執行程序亦為拍賣。依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，有最高法院47年台上字第152 號及49年台抗字第83號判例可資參照，則可認為系爭595 號土地及其上系爭建物原同屬訴外人陳月媚所有，而訴外人陳月媚將系爭595 地號土地之應有部分出賣，由被告買受取得，依民法第425 條之1 規定，推定訴外人陳月媚就系爭建物在得使用期限內，對被告之系爭595 地號土地有租賃關係存在。
㈢、退步言之，即便本件訴外人陳月媚占有使用系爭595 地號土地並無民法第425 條之1 規定之適用，然被告於103 年間訴請訴外人陳月媚就系爭建物占有使用系爭595 地號土地核定地租，經本院103 年度訴字第195 號核定地租事件審理在案，審理期間訴外人陳月媚答辯稱：租金應該從收到執行法院分配款時起算，不應該從102 年11月13日起算等語，資為抗辯，顯見當時訴外人陳月媚及本件被告均不否認其間就系爭
595 地號土地有租賃關係存在。按至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均屬租用基地建築房屋。有最高法院62年台上字第2962號判例意旨可資參照，故應認為當時本件被告與訴外人陳月媚就系爭建物占有使用系爭
595 地號土地已達成默示租用基地建築房屋之合意。次按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。民法第422 條之1 定有明文；又按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。土地法第102 條定有明文。可認訴外人陳月媚就其系爭建物承租系爭595 地號土地使用部分，得請求被告為地上權登記。末按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426 條之1 定有明文。本件原告於105 年5 月23日以向訴外人陳月媚買賣為原因取得系爭建物所有權，則原告依據上開規定，繼受訴外人陳月媚就系爭595 地號土地之租賃關係，故原告與被告間就系爭595 地號土地仍有租用基地建築房屋之法律關係，依據民法第422 條之1 、土地法第102 條等規定，原告仍得請求被告就系爭建物占有使用系爭595 地號土地如附圖所示編號C1部分面積118.89平方公尺為地上權登記。
㈣、至於被告抗辯稱訴外人陳月媚將系爭建物出賣予原告時，並未依據土地法第104 條規定通知被告行使優先購買權，故原告取得系爭建物所有權不得對抗被告，被告可請求塗銷訴外人陳月媚及原告間就系爭建物所為之所有權移轉登記，故原告就系爭595 地號土地對被告當不可請求為地上權登記云云。然查，訴外人陳月媚出賣系爭建物予原告時已依土地法第
104 條規定通知被告行使優先購買權，該通知並經合法送達被告，有雲林縣斗南地政事務所105 年12月28日雲南地一字第1050006301號函暨所檢附之系爭建物買賣登記申請書、斗六西平路郵局存證號碼000274號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可佐（本院卷第159 頁至第179 頁），故被告上開抗辯與事實不符，並非可採。
㈤、至於原告請求被告就系爭585 地號土地亦協同其向雲林縣斗南地政事務所辦理地上權設定登記部分，查系爭建物並未坐落於系爭585 地號土地上，有附圖在卷可憑，故訴外人陳月媚就系爭585 地號土地對被告亦無租用基地建屋關係，原告繼受取得訴外人陳月媚與被告間之租用基地建築房屋關係並未包括系爭585 地號土地，且其自行租用系爭595 地號土地之範圍亦未擴及至系爭585 地號土地，故兩造間就系爭585地號土地並無租用基地建築房屋關係，原告自不得請求被告就系爭585 地號土地協同設定地上權登記。
六、綜上，原告請求被告就附圖所示編號C1建物（連同上開建物圍牆內）占有使用系爭595 地號土地部分面積118.89平方公尺，協同向雲林縣斗南地政事務所辦理地上權設定登記為有理由，應予准許。至於原告請求被告就系爭585 地號土地協同向雲林縣斗南地政事務所辦理地上權設定登記為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 郭雅妮