臺灣雲林地方法院民事判決 106年度簡上字第11號上 訴 人 廖三能
林祐誠共 同訴訟代理人 張智學律師被 上訴人 林敬翰訴訟代理人 蘇書峰律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國105 年11月23日本院北港簡易庭105 年度港簡字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國106 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：除與原審判決記載相同予以引用外，另補稱：
㈠坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下分稱
系爭400-6 、408-2 地號土地，合稱系爭2 筆土地）上，如雲林縣台西地政事務所民國102 年7 月26日勘測成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積98平方公尺之磚造瓦頂平房住宅、編號F 部分面積9 平方公尺之磚造瓦頂平房住宅、編號
G 部分面積21平方公尺之鐵架造涼棚（門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○號）為未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），係訴外人即被上訴人之父林永連於84年間出資興建取得所有權。林永連於85年5 月23日死亡後，由被上訴人與訴外人即被上訴人之兄妹林俊甫、林雅萍繼承取得所有權，又被上訴人於104 年3 月9 日與林雅萍、林俊甫簽訂讓渡書（下稱系爭讓渡書），取得系爭房屋之全部事實上處分權。被上訴人向上訴人提起本件訴訟，應有當事人適格。
㈡又林俊甫於88年間經被上訴人、林雅萍同意後，將系爭房屋
及其坐落土地出租予上訴人林祐誠，租賃期間自88年9 月15日至93年9 月14日止，每月租金新臺幣（下同）10,000元（下稱系爭租賃契約）。系爭租賃契約應為有效，於租賃期間內上訴人為有權占用。詎嗣後上訴人林祐誠未經被上訴人之同意而占有系爭房屋，並自行出租予上訴人廖三能，為無權占有。民法消滅時效應是自上訴人「無權占有」時起算，非自「占有」時起算，因「無權占有」始有「返還請求權」存在，上訴人之無權占有之時點自93年9 月15日開始，迄今未逾15年，被上訴人之所有物返還請求權尚未罹於時效。又系爭租賃契約約定出租標的包括系爭房屋及坐落之系爭400 -6地號土地，系爭400-6 地號土地於94年間拍定後，上訴人即未繳納租金，被上訴人亦未向上訴人催繳租金，顯然雙方已經合意終止系爭租賃契約，系爭租賃契約已失其效力。另民法關於不動產時效取得之規定，符合要件之占有人僅取得「得請求登記為所有人」之權利，並非取得不動產之所有權。上訴人未向主管機關請求登記為系爭房屋之所有人，自無法取得系爭建物之所有權，亦無從主張為有權占用。爰依所有物返還請求權提起本件訴訟，並於原審聲明請求：上訴人應將系爭房屋返還上訴人等語。
二、上訴人則以：除與原審判決記載相同予以引用外，另補稱：㈠系爭房屋為林永連所興建，因系爭房屋未辦保存登記，林俊
甫、林雅萍就系爭房屋亦未辦理遺產分割及繼承登記，林俊甫、林雅萍讓渡系爭房屋之事實上處分權予被上訴人為無權處分，系爭房屋為被上訴人、林俊甫、林雅萍所公同共有，被上訴人依民法第767 條規定起訴欠缺當事人適格。又林俊甫於88年9 月間有權將系爭房屋合法出租予上訴人林祐誠，林俊甫就系爭房屋應有完整之事實上處分權，則上訴人林祐誠與林俊甫於94年9 月24日簽訂協議書（下稱系爭協議書），上訴人林祐誠應已取得系爭房屋事實上處分權。
㈡林俊甫將系爭房屋出租予上訴人林祐誠，被上訴人、林雅萍
未在系爭租賃契約簽名，亦未顯名為出租人，系爭租賃契約之相對效力不及於被上訴人，則上訴人自88年9 月15日起對於系爭房屋即為無權占有，迄至被上訴人於105 年1 月18日提起本件訴訟已占有使用系爭房屋長達17年，被上訴人之所有物返還請求權因罹於時效而消滅。又系爭租賃契約屆滿後，兩造間存有不定期租賃關係，上訴人基於租賃關係為有權占用。另上訴人林祐誠自94年間善意、和平、公然以所有權人占有系爭房屋，應該評價為時效取得系爭房屋之所有權及事實上處分權，是上訴人占有使用系爭房屋亦為有權占有等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人為此答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為被上訴人之父林永連於84年間出資興建，林永連
於85年5 月23日死亡，林俊甫、林雅萍、被上訴人為林永連之繼承人繼承系爭房屋。
㈡林俊甫與上訴人林祐誠於94年9 月24日簽訂系爭協議書，見
證人為許文利，系爭協議書第3 點約定：「舊空房屋，乙方（即林俊甫）同意甲方（即上訴人林祐誠）拆除或整建」，其中舊空房屋所指為系爭房屋。
㈢林俊甫與上訴人林祐誠於88年間簽訂系爭租賃契約，將系爭
房屋及坐落土地出租予上訴人林祐誠，租賃期間自88年9 月15日至93年9 月14日止，每月租金10,000元。
五、得心證之理由：本件之爭點在於：被上訴人是否有權請求上訴人返還系爭房屋？上訴人是否無權占有？茲論述如下：
㈠被上訴人主張其於104 年3 月9 日與林雅萍、林俊甫簽訂系
爭讓渡書，取得系爭房屋之全部事實上處分權，其有權請求上訴人返還系爭房屋等語，為上訴人所否認。經查：
⒈按未保存登記建物之繼承人，如已協議分割遺產，各繼承人
就其分得之部分，縱未辦理繼承登記，亦有事實上處分權（最高法院91年度台上字第583 號判決同此見解）。又未保存登記建物非不得為交易、讓與之標的，買受人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院50年台上字第1236號判例、91年度台上字第2154號判決意旨參照）。
⒉系爭房屋為林永連於84年間出資興建，林永連於85年5 月23
日死亡，林俊甫、林雅萍、被上訴人為林永連之繼承人，繼承系爭房屋，既為本件兩造所不爭執（本院卷第188 頁），而上訴人於104 年3 月9 日受讓林俊甫、林雅萍之權利而取得全部之事實上處分權，亦有被上訴人提出之讓渡書為證（港簡調字卷第23頁），縱未辦理繼承登記，林俊甫、林雅萍亦得將其事實上處分權讓與被上訴人。又該讓渡書雖僅記載讓渡400-3 地號及400-6 地號土地上之建築物全部，未包括系爭408-2 地號土地上如附圖所示編號F 、G 所示部分建物，惟編號A 、F 所示建物均為磚造瓦頂之平房住宅，編號G所示建物為鐵架造涼棚，彼此緊密相連、相互依附，成為一整體建物，自外觀難以區分，有原審會同兩造至現場勘驗明確，並有現場照片、勘驗筆錄附卷可憑（港簡字卷第71至10
7 頁），且附圖編號F 、G 所示建物與400-3 地號及400-6地號土地上之建物同為林永連興建而為林永連之遺產，林俊甫、林雅萍既願讓渡其等繼承林永連遺產關於400-3 地號及400-6 地號土地上之建築物全部，實無特別排除附圖編號F、G 所示建物之必要，足認林俊甫、林雅萍讓渡之真意尚包括編號F 、G 部分，被上訴人於104 年3 月9 日取得系爭房屋事實上處分權全部。
⒊至上訴人主張林俊甫於88年9 月間有權將系爭房屋合法出租
予被上訴人林祐誠，林俊甫就系爭房屋應有完整之事實上處分權，上訴人林祐誠與林俊甫於94年9 月24日簽訂系爭協議書，上訴人林祐誠應已取得系爭房屋事實上處分權等語，為被上訴人所否認。經查，證人即被上訴人舅舅許文利於原審結證稱：當初是上訴人林祐誠與被上訴人發生衝突，我忍不住，帶人去跟上訴人林祐誠之師傅發生衝突，後來上訴人林祐誠說要提告，就去派出所和解。因為林俊甫有一起去參與吵架和解，才一同去上訴人林祐誠家裡簽訂系爭協議書，應該是上訴人林祐誠要求林俊甫去簽，內容大概是系爭房屋要讓上訴人林祐誠暫時使用，但不知道系爭協議書係何人書寫。系爭房屋是被上訴人三兄妹的，因為被上訴人三兄妹父母已經不在了，簽系爭協議書當時並沒有告訴林雅萍，因時間太久，印象中在場只有我跟林俊甫，詳細有幾個人忘記了，如果照上訴人林祐誠所述，當時林雅萍、被上訴人都在場，為何他們沒有在系爭協議書上簽名等語（港簡字卷第129 至
133 頁）。證人林俊甫於原審結證稱：系爭協議書之簽訂，是上訴人林祐誠跟被上訴人發生爭執，所以舅舅許文利才要我回來處理爭執，當時系爭房屋為3 人共有，沒有經過其他共有人同意書寫系爭協議書等語（港簡字卷第149 至150 頁），核與證人許文利上開證述大致相符，足認林俊甫與上訴人林祐誠簽訂系爭協議書未經被上訴人及林雅萍之同意，或經被上訴人及林雅萍之授權。又無論林俊甫於88年9 月間是否將系爭房屋合法出租予被上訴人林祐誠，均無從推認其經被上訴人及林雅萍之同意而簽訂系爭協議書。又自系爭協議書第3 點約定「舊房屋（即系爭房屋），乙方（即林俊甫）同意甲方（即上訴人林祐誠）拆除或整建」文字觀之，並非讓與林俊甫潛在應有部分，應係有關讓與系爭房屋全部事實上處分權之約定，惟按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。前開規定於公同共有準用之，土地法第34條之1 第1 項、第5 項定有明文，系爭房屋之公同共有人林俊甫於94年間，未經其他公同共有人之同意而簽訂系爭協議書，縱有讓與系爭房屋全部事實上處分權之約定，依前開規定，應屬無權處分而效力未定，而系爭房屋未辦保存登記，上訴人林祐誠亦無從主張善意受讓，是上訴人林祐誠據此主張取得系爭房屋事實上處分權，要屬無據。
⒋又按未辦理保存登記建物亦屬人民出資興建之財產，依民法
所有權之觀點，未辦理保存登記建物出資興建者，原始取得建物之所有權，雖不得依法將所有權讓與第三人，然仍得將建物之事實上處分權能讓予第三人。又未辦理保存登記建物之事實上處分權人既非合法之所有權人，自不得享有所有權人完全相同之保障，然應於個案中審酌相關具體事實，衡量事實上處分權靜態權利保護及動態交易安全保護之必要性，具體判斷之。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文，前揭所有物返還請求權，乃屬保障所有權人圓滿行使占有、使用、收益所有物之權能。被上訴人既已取得系爭房屋之事實上處分權全部，已如前述，基於民法第767 條第1 項規定乃在維持權利人圓滿行使占有、使用、收益權能之同一基礎，當系爭房屋遭他人占有，致被上訴人無法行使占有、使用、收益權能時，被上訴人自得類推適用民法第767 條第1 項規定請求無權占有者返還系爭房屋。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。另按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決同此見解）。本件被上訴人以上訴人無權占有為理由，訴請上訴人返還系爭房屋，被上訴人業已證明其為系爭房屋之事實上處分權人，依舉證責任分配原則，應由上訴人舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源。經查：
⒈上訴人主張上訴人林祐誠自94年間善意、和平、公然以所有
權人占有系爭房屋，應該評價為時效取得系爭房屋之所有權及事實上處分權等語。然因時效取得所有權，依民法第769條、第770 條規定，須其主觀上有以所有之意思而占有，在客觀上有和平繼續占有他人未登記之不動產10年、20年以上之事實，始足當之。如非以所有之意思而占有，其時效期間即無從進行。而上開利己事實，自應由主張之當事人舉證證明。所謂以所有之意思而占有，即係占有人以與所有人對於所有物支配相同之意思而支配不動產之占有，即自主占有而言。若依其所由發生之事實之性質，無行使所有權之意思者，非有變為行使所有權之意思而占有之情事，其取得時效不能開始進行。查上訴人對於其係以所有之意思而占有系爭房屋之事實，並未舉證證明。且上訴人林祐誠於88年間與林俊甫簽訂系爭租賃契約，已明知系爭房屋為他人所有並繳納租金，僅憑其自94年後有占有使用系爭房屋之事實，亦無從認定其有行使所有權之意思，是上訴人主張其時效取得系爭房屋之所有權或事實上處分權等情，自難憑採。
⒉上訴人主張系爭租賃契約效力不及於被上訴人，其自88年9
月15日起對於系爭房屋即為無權占有，迄至被上訴人於105年1 月18日提起本件訴訟，被上訴人之所有物返還請求權因罹於時效而消滅等語。按98年修正前民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之出租係管理行為之一種，故共有人中之一人或數人將共有土地之特定部分出租者，須經其他共有人之同意（最高法院71年度台上字第4199號、71年度台上字第5180號判決同此見解）。又按大法官會議釋字第107 號、164 號解釋，就已登記之不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用，然就未登記之不動產而言，不在該解釋範圍內。又不動產所有權之回復請求權，應適用民法第125 條關於消滅時效之規定，故所有人未經登記之不動產，自被他人占有而得回復之時起，已滿15年而尚未請求者，不問占有人之取得時效是否完成，而因消滅時效之完成即不得為回復之請求（最高法院40年台上字第258 號判例意旨參照），系爭房屋為未登記不動產，其回復請求權固有消滅時效之適用。惟查，林俊甫與上訴人林祐誠簽訂系爭租賃契約事前有經過被上訴人及林雅萍之同意，業據被上訴人陳明在卷，並經證人林俊甫、林雅萍於本院準備程序中證述綦詳（本院卷第210 、220 、223 頁），堪認系爭租賃契約為有效，上訴人於系爭租賃契約租賃期間即自88年9 月15日至93年9 月14日止就系爭房屋應為有權占有。按民法第128條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）。則自被上訴人於105 年1月18日提起本件訴訟之時點往前回推計算15年之時點為90年
1 月18日，尚於系爭租賃契約之租賃期間內，上訴人林祐誠於斯時就系爭房屋有租賃權之合法占用權源，並同意上訴人廖三能使用，上訴人廖三能得主張為有權占用，系爭房屋之所有人或公同共有人自無從行使返還房屋之請求權，亦無從起算15年消滅時效，是上訴人主張被上訴人之所有物返還請求權因罹於時效而消滅等語，於法尚有未合，委無足採。
⒊又上訴人主張系爭租賃契約屆滿後，兩造間存有不定期租賃
關係，上訴人基於租賃關係為有權占用等語。按最高法院55年台上字276 號判例固謂「於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」。惟此判例並無凡有該判例所指情形者，均無民法第451 條規定之適用之意。倘客觀情事符合民法第451 條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，自難謂無民法第451 條規定之適用；定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院87年度台上字第1348號、101 年度台上字第1398號判決同此見解）。上訴人林祐誠與林俊甫就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，租賃期間自88年9 月15日至93年9 月14日，並於第6 條約定：「乙方（即上訴人林祐誠）於租約屆滿時，除經甲方（即林俊甫）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。…」，固有租約期滿後不續租之約定，惟系爭租賃契約於93年9 月14日期滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，業據證人林俊甫證述甚詳，並經被上訴人陳明在卷（本院卷第225 、226 頁），系爭房屋之公同共有人林俊甫、林雅萍、被上訴人亦未即為反對之意思表示，揆諸前開說明，堪認系爭租賃契約於93年9 月14日租期屆滿後，已轉變為不定期租賃契約。
⒋被上訴人雖辯稱：系爭租賃契約約定出租標的包括系爭房屋
及坐落之系爭400-6 地號土地，系爭400-6 地號土地於94年間拍定後，上訴人即未繳納租金，被上訴人亦未向上訴人催繳租金，顯然雙方已經合意終止系爭租賃契約，系爭租賃契約已失其效力等語。經查，系爭房屋坐落之系爭400-6 地號土地，經上訴人林祐誠於94年7 月7 日拍定，經本院於94年
7 月22日發給上訴人林祐誠不動產權利移轉證書，業據本院調閱本院93年度執字第13045 號清償債務執行卷宗核閱無訛。又上訴人林祐誠於本院準備程序中陳稱：系爭房屋坐落土地於租賃期間遭法院拍賣，由我於94年間拍定，我每月繳納租金10,000元至土地94年7 月7 日拍定為止等語（本院卷第
210 頁），被上訴人於106 年5 月18日準備程序中雖陳稱：上訴人繼續繳納房租到土地94年拍定為止等語（本院卷第21
0 、211 頁），復於106 年6 月12日準備程序中翻異其詞陳稱：租賃期間屆滿後，上訴人沒有繼續繳納租金等語（本院卷第226 頁），則上訴人林祐誠無論於93年9 月14日後有無繳納租金之事實，單純未繳納租金或未收取租金，均無從認定上訴人林祐誠與林俊甫已合意終止系爭租賃契約，且租賃標的之一之系爭400-6 地號土地縱由上訴人林祐誠拍定，亦無從認定系爭房屋之租賃契約當然失其效力。而被上訴人於準備程序中自承：94年後被上訴人或是其兄弟姊妹沒有明確表示終止租賃契約等語（本院卷第226 頁），系爭租賃契約未經終止，堪以認定。
⒌又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第
425 條第1 項定有明文。前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。系爭租賃契約係於88年9 月間成立，依最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨，應無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地，是縱被上訴人於104 年間受讓取得系爭房屋事實上處分權全部，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在，上訴人林祐誠自得主張對於系爭房屋有租賃權而有權占用。另按承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之不動產，轉租於第三人，現該不動產係由該第三人占有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還（最高法院44年度民、刑庭總會會議決議㈥同此見解）。是上訴人林祐誠於就系爭房屋既有租賃權，並同意上訴人廖三能使用，上訴人廖三能亦得主張為有權占用。
⒍從而，上訴人對於系爭房屋既為有權占用，被上訴人主張依
民法第767 條第1 項規定，請求上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，應屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張其對於系爭房屋為有權占用，應為可採，被上訴人主張依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，尚屬無據，應予駁回。從而，原審為被上訴人勝訴之判決，即有未洽。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰將原判決廢棄，改判駁回被上訴人之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 冷明珍
法 官 吳福森法 官 王靜慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 金雅芳