臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第112號原 告 左鄰右舍不動產仲介即黃俊欽被 告 楊承霖上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年6 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年11月30日委託原告居間銷售坐落雲林縣○○市○○段○○○段00000 地號土地及其上門牌號碼雲林縣○○市○○○路○○○○○ 號房屋（下稱系爭房地），兩造簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書）約定委託銷售價格為新臺幣（下同）1,780 萬元，嗣後兩造簽訂委託銷售契約內容變更同意書，約定變更委託銷售底價為1,320 萬元。原告受託後，即努力對外廣告、企劃銷售，積極介紹合適買方，並安排專人負責銷售等事宜，並於106 年
2 月6 日覓得訴外人即買方漆麗萍以長春房屋仲介所買賣斡旋契約書出價1,398 萬元購買系爭房地。詎原告多次電話及當面通知被告出面簽約，被告均藉詞推托拒絕履約，原告再以書面通知被告出面履約仍然藉故拒絕。又依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人已委託總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。…（三）…拒絕與受託人洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」本件原告已洽妥買方願依被告條件出價購屋，惟被告卻任意違約不賣，拒絕與買方簽訂買賣契約，顯已違反系爭委託書第11條第1 項第3 款之約定。爰依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款之約定提起本件訴訟，請求被告給付服務報酬65萬元，即買方購買總價款1,398 萬元，扣除被告實拿價款1,320 萬元，再扣除增值稅概算13萬元之金額等語，並聲明：㈠被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊由訴外人即原告之員工廖惠芬接洽而與原告簽立系爭委託契約書，很多伊與廖惠芬商談之條件沒有記載在系爭委託契約書上，且系爭委託契約書未經伊帶回3 日審核，故系爭委託契約書應為無效。又本件是由長春房屋仲介所人員帶人來看系爭房地，並非原告之買方來看系爭房地，原告跟伊聯繫之買方並非漆麗萍，而是一位老先生，伊係針對老先生的出價價格變更銷售底價。伊與原告簽定系爭委託契約書，並非長春房屋仲介所，原告出具長春房屋仲介所之買賣斡旋契約書與伊無關，伊並無違約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
三、得心證之理由：本件之爭點在於：㈠原告是否有給予被告審閱系爭委託契約書之期間？系爭委託契約書是否因原告未給予審閱期間而無效？㈡原告依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款之約定，請求被告給付65萬元，有無理由？茲論述如下：
㈠原告主張被告於105 年11月30日委託原告居間銷售系爭房地
，兩造簽訂系爭委託契約書，約定委託銷售價格為1,780 萬元，嗣後兩造簽訂委託銷售契約內容變更同意書，約定變更委託銷售底價為1,320 萬元等語，業據原告提出系爭委託契約書、委託銷售契約內容變更同意書等件為證（本院卷第15至23頁），堪認屬實。
㈡原告是否有給予被告審閱系爭委託契約書之期間？系爭委託
契約書是否因原告未給予審閱期間而無效？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。
另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。且上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
⒉經查，系爭委託契約書乃原告預定用於同類委託銷售契約條
款而訂定之契約，此有系爭委託契約書內容在卷足憑（本院卷第15至17頁），其性質上屬定型化契約，要無疑義。觀諸兩造簽訂系爭委託契約書首頁（本院卷第15頁），以加框之方式顯著框出下列內容，首揭以放大加粗之方式清楚記載「契約審閱權」，其後記載「1.□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤（違反前項規定，其定型化條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）。2.為保障交易安全，避免產權或付款等爭議致損害雙方權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理『買賣價金履約保證』」，系爭委託契約書已於上開第1 點之「□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。」選項打勾，且被告復於此「契約審閱權」之欄框內「委託人確認簽名欄處」親自簽名確認，依民事訴訟法第358 條第1 項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認者，推定為真正」，自推定上開條款之記載為真正，至被告辯稱簽訂系爭委託契約書時，原告並未讓被告攜回系爭委託契約書審閱3 天，應屬無效等語，應由被告依民事訴訟法第277 條關於舉證責任分配之規定，就原告未給予審閱期此一有利於己之事實，負舉證之責任，然查，被告並未提出任何證據足資證明原告未給予審閱期間之事實，故被告抗辯其與原告簽訂之系爭委託契約書條款，因原告未給予審閱期，不構成契約之內容等語，尚不足採。況兩造於105 年11月30日簽訂系爭委託契約書，委託銷售期間自105 年11月30日至
106 年3 月31日止，而兩造分別於105 年11月30日、106 年
1 月3 日、106 年1 月6 日（按：誤載為105 年1 月6 日）約定變更委託銷售底價為1675萬元、1350萬元、1320萬元，有系爭委託契約書、委託銷售契約內容變更同意書等件可稽（本院卷第15至23頁），而被告至106 年1 月6 日簽立委託銷售契約內容變更同意書時，已有一個多月時間有審閱契約之機會而未曾提出異議，自應認被告事後不得再主張系爭委任契約書條款不構成契約內容。從而，被告抗辯系爭委託契約書未經3 日之審閱期而無效等語，自無可採。
㈢原告依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款之約定，請求被
告給付65萬元，有無理由？原告主張與被告簽訂系爭委託契約書後，原告即於106 年2月6 日間覓得漆麗萍願以達到銷售底價之1,398 萬元購買系爭房地，被告既拒絕與原告洽妥之買方簽訂不動產買賣契約書，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第3 款之約定：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：…㈢委託人違反第6 條第5 項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約者。」被告之行為顯已構成違約，原告自得依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款之約定請求被告給付違約金等語。然查，原告就其主張已洽得漆麗萍願以達到底價之1,398 萬元購買系爭房地乙情，固提出買賣斡旋契約書乙紙為證（本院卷第25頁），然該買賣斡旋契約書之受託人為「長春房屋仲介所」，實難看出此買賣斡旋契約書與原告有何關連。又證人漆麗萍於準備程序中結證稱：我是委託訴外人即長春房屋仲介所人員葉玉琴去議價，由葉玉琴跟我接洽系爭房地買賣事宜，原告之人員沒有與我洽談買賣事宜。當時我有出斡旋1,398 萬元，當時葉玉琴說屋主同意賣，給付款項時程到原告公司再談等語（本院卷第90至91頁），亦無從認定漆麗萍係原告所覓得或依約洽妥之買方。又縱原告與長春房屋仲介所之同業間有連賣、分配報酬之約定，基於債之相對性，其等之約定亦無從拘束被告。原告復未能提出其他證據足資證明其已覓得或依約洽妥買方之證據，是原告主張其依得依據系爭委託契約書第11條「違約之處罰」第
1 項第3 款之約定請求被告給付65萬元，即屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭委託契約書第11條第1 項第3 款之約定請求被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 冷明珍
法 官 王萬金法 官 王靜慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 金雅芳