臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第206號原 告 劉平貴訴訟代理人 黃文力律師被 告 王經綻訴訟代理人 洪秀一律師被 告 祭祀公業黃十一房法定代理人 黃慶輝上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王經綻應就坐落雲林縣○○市○○段○○○段○○○號土地內如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國一Ｏ六年十月二十三日土地複丈成果圖所示編號A 部分面積四Ｏ點七五平方公尺、B 部分面積二點一九平方公尺，向雲林縣斗六地政事務所申請辦理分割登記，並將上開分割部分，於民國一Ｏ四年十月二十七日以買賣為原因之所有權移轉登記（收件字號一Ｏ四年斗地普字第一二九三五Ｏ號）塗銷。
被告祭祀公業黃十一房應於原告給付新臺幣壹佰零叁萬玖仟壹佰伍拾貳元同時，將附圖所示編號A 、B 部分土地辦理所有權移轉登記與原告。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告王經綻、祭祀公業黃十一房各負擔新臺幣柒仟柒佰柒拾陸元。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、坐落雲林縣○○市○○段○○○段00○0 號土地（下稱系爭土地）。本為被告祭祀公業黃十一房所有，原告自民國81年起即向被告祭祀公業黃十一房承租系爭土地如附圖所示編號
A 、B 部分（前因開設道路而拆除房屋部分不予計入）興建房屋，並建有鐵皮屋1 間（下稱系爭建物），原告與被告祭祀公業黃十一房間存在租地建屋關係，被告王經綻雖否認上開法律事實並以劉平貴為被告訴請拆屋還地，然經貴院104年度訴字第554 號、臺灣高等法院臺南分院105 年度上易字第187 號（下稱系爭拆屋還地事件）判決認定原告與被告祭祀公業黃十一房間有租地建屋關係存在明確。
二、嗣被告間就系爭土地於104 年8 月22日訂立買賣契約，並於
104 年10月27日將所有權移轉登記與被告王經綻，然依民法第426 條之2 、土地法第104 條規定，原告為承租人，基地所有人出賣土地時，承租人有優先承買權，且上開規定具有物權效力，被告祭祀公業黃十一房於原告起訴時仍未將與被告王經綻間之買賣條件通知原告，詢原告是否行使優先購買權，原告無從知悉買賣條件，因此原告以本件起訴狀繕本之送達，做為行使優先承買權之意思表示，原告願就租用如附圖所示編號A 部分40.75 平方公尺、B 部分2.19平方公尺土地範圍，以相同條件即每坪新臺幣（下同）80,000元價購，原告既行使優先承買權，則被告祭祀公業黃十一房與王經綻間之買賣契約即不能生效，其所有權移轉登記亦應塗銷。且依雲林縣斗六地政事務所函示，被告王經綻應先申請將附圖所示編號A 、B 部分原告行使優先承買權之範圍自系爭土地分割出來，再塗銷該部分之買賣移轉登記，回復為被告祭祀公業黃十一房所有，故原告併為此聲明。
三、原告優先承買範圍如附圖編號A 、B 部分面積共42.94 平方公尺（即12.9894 坪），被告間之買賣價金為每坪80,000元，被告祭祀公業黃十一房應在此相同條件下將土地優先出賣與原告，且於原告給付價金1039,152元（計算式：12.9894×80,000＝1039,152）同時，被告祭祀公業黃十一房應將系爭土地編號A 、B 部分之所有權移轉登記與原告。
四、原告之配偶劉緞雖曾將系爭建物出租與第三人張隆茂營業，然僅出租房屋部分，並未出租基地，與第三人之租約亦已終止，與土地法第103 條第3 款之轉租情形不同。又系爭建物仍屬堪用，租約當然繼續存在，自無土地法第103 條各款可收回土地規定之適用。
乙、被告方面：
壹、均聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告王經綻陳述：㈠否認與原告間有租地建屋之法律關係存在。法院雖判決被告
王經綻訴請劉平貴拆屋還地之訴訟敗訴，然系爭拆屋還地事件判決理由內僅認定被告王經綻與原告間有不定期租賃關係，並非租地建屋之法律關係，因此原告並無民法第426 條之
2 、土地法第104 條規定之優先承買權。㈡由歷年房屋納稅義務人登記資料可知，房屋納稅義務人之變
動依序為王瑞超、劉平貴、溫明鋒、劉緞，原告稱系爭建物係自其兄長劉庚秋處取得，顯不可信。縱然原告能證明自原始建物所有人王瑞超開始就與被告祭祀公業黃十一房間有租賃關係存在，然系爭建物在陸續出賣時，從未通知當時之地主祭祀公業黃十一房行使優先購買權，如今被告祭祀公業黃十一房將系爭土地出賣與被告王經綻，原告也不能主張優先購買權。
㈢原告既將系爭建物出租與第三人營業，視同轉租，依土地法
第103 條第3 款規定得予以收回土地，且被告王經綻於106年4 月12日寄存證信函與原告表示終止租賃關係、收回土地，故土地租約業經終止，原告無從主張優先購買權。退步言，縱然原告事後補繳部分租金，但數額少顯然不足，原告繳付租金之行為已承認被告王經綻為合法土地所有權人，否則何以向被告王經綻繳納租金。原告之舉動顯係捨棄優先承買權。況且系爭土地係被告祭祀公業黃十一房出賣與訴外人蔡水明，而指定移轉所有權登記與被告王經綻，並非被告王經綻直接向被告祭祀公業黃十一房所購買。
㈣系爭建物為第三人張隆茂所興建，原告並非所有人，原告未興建房屋，自無優先購買土地之權。
二、被告祭祀公業黃十一房陳述：原告從未向現任之祭祀公業黃十一房管理人繳過租金，且被告祭祀公業黃十一房亦非現土地所有權人，原告對被告祭祀公業黃十一房興訟，顯無理由。
理 由
壹、原告主張坐落雲林縣○○市○○段○○○段00○0 號土地原為被告祭祀公業黃十一房所有，於104 年8 月22日訂立買賣契約，並於同年10月27日辦理所有權移轉登記與被告王經綻完畢，已提出系爭土地異動索引表為證（見本院卷第31頁至第35頁），並有斗六地政事務所（下稱斗六地政）函送本院之系爭土地公務用謄本、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書等件在卷可稽（見本院卷第53頁至88頁）。原告又主張系爭土地如附圖編號A 部分其上有原告所有之鐵皮屋一間、B 部分為屋前空地，現均為原告占有使用等情，此經本院於106 年7 月7 日會同兩造至現場勘驗，製有勘驗測量筆錄、拍攝現場照片（見本院卷第115 頁至第121 頁），亦有斗六地政106 年10月26日斗地四字第1060008577號函檢附土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第139 頁至第141 頁）。其次，系爭土地上之建物占用位置及面積，斗六地政於系爭拆屋還地事件中曾繪製105 年3 月15日土地複丈成果圖，又在本件繪製106 年10月23日土地複丈成果圖，上開二圖繪示之建物占用位置及面積有所不同，經斗六地政以106 年11月21日斗地一字第1060009463號函覆本院，關於系爭土地上房屋位置及面積應以106 年10月23日之土地複丈成果圖（即附圖）為準（見本院卷第209 頁），被告對上開各情均不爭執，故原告主張之上開事實，可信屬實。
貳、原告主張其向被告祭祀公業黃十一房租地建屋，嗣被告祭祀公業黃十一房將系爭土地出賣並移轉所有權與被告王經綻，依土地法第104 條、民法第426 條之2 第1 項規定，原告就系爭土地如附圖編號A 、B 部分有依同樣條件優先承買之權。被告則否認，並以前揭情詞為辯，故本件之爭執要點在：㈠原告對系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分是否有優先承
買權？㈡若原告得行使優先承買權，其應給付之買賣價金為多少？
叁、原告對系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分是否有優先承買
權？
一、被告王經綻前以劉平貴、張隆茂、劉緞三人無權占用系爭土地，乃以上開三人為被告，向本院訴請拆屋還地，經本院以
104 年度訴字第554 號判決劉平貴部分應拆除地上物、張隆茂應遷出系爭建物、並駁回王經綻對劉緞之請求。劉平貴對其敗訴部分不服，上訴臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院），經臺南高分院以105 年度上易字第187 號判決（下稱系爭臺南高分院判決）改判駁回王經綻對劉平貴之請求，有原告提出之系爭臺南高分院民事判決影本1 份在卷可稽（見本院卷第21頁至第27頁），並經本院依職權調取本院104年度訴字第554 號卷核閱屬實。關於劉平貴是否有權占用系爭土地此重要爭點，於系爭拆屋還地事件經臺南高分院認定：【依上開租金收據、土地使用權證明書等件內容，黃坤炎最早自81年起向上訴人（即劉平貴）收租，均未載明租賃期限，而上訴人從81年即占有系爭土地興建系爭建物使用，迄至被上訴人（即王經綻）取得系爭土地所有權為止，期間長達20餘年，並無證據足資證明原所有人祭祀公業黃十一房有表示反對上訴人承租之意思，則上訴人抗辯其與「祭祀公業黃十一房」間就系爭建物所占用系爭土地部分有不定期租賃關係存在，堪以認定】（見本院卷第25頁）。故原告與被告祭祀公業黃十一房間有無租地建屋之法律關係存在之重要爭點，業經系爭臺南高分院判決所認定，依爭點效之法理，本院即應為相同之認定。
二、被告王經綻雖辯稱原告與被告祭祀公業黃十一房間僅有不定期租賃關係，並非租地建屋之法律關係云云，然查系爭臺南高分院判決會認定原告與被告祭祀公業黃十一房間有不定期租賃關係，即是基於原告建屋於所租用之土地，居住使用逾二十年之事實，故所稱不定期租賃關係，即屬租地建屋之法律關係，至為明確，被告王經綻辯稱非租地建屋關係云云，為不可採。
三、被告王經綻復辯稱原告曾將系爭建物出租與他人，依土地法第103 條第3 款規定構成轉租之違約事由，主張終止租約收回土地云云，並提出虎尾安慶郵局第5 號存證信函、掛號郵件回執為證（見本院卷第181 頁至第185 頁）。惟所謂基地轉租，係指承租人租用建築房屋之基地後，復將基地之一部或全部轉租與他人而言，如承租人並未將承租之基地出租他人，僅將其於承租基地上所建房屋出租，則因出租房屋僅涉及房屋之使用權，至於房屋之所有權並未變動，基地承租人所建房屋繼續占有使用基地之事實亦未改變，顯無轉租土地供他人建屋之情形，被告王經綻以上開事由主張有土地法第
103 條第3 款之基地轉租事由，並以前揭存證信函通知原告表示終止租約收回土地云云，為無理由。
四、被告王經綻又辯稱系爭建物為訴外人張隆茂所興建，原告非房屋所有權人，自無優先承買權云云。但查：
㈠系爭拆屋還地事件在本院第一審程序中，當事人提出劉緞與
張隆茂間之房屋租賃契約書，其上記載劉緞自『103 年』6月1 日起將斗六市鎮○路○○號○鎮○路○○○街交岔路口）鐵皮屋壹戶出租與張隆茂（見上開租賃契約第1 條、第2 條，本院104 年度訴字第554 號卷第111 頁，下稱系爭第554號案卷），當時（103 年）租約標的物即是『鐵皮屋』一戶甚明。
㈡其次，張隆茂於105 年1 月6 日以被告之身份當庭陳述：「
（法官問：你租的期間為何？）答：我忘了，好像民國90幾年開始租，已經換了三次契約，到108 年底。（法官問：鐵皮屋是你建的？）答：當時有部分損壞，我去修復，還有地面重新整理，本來就有結構存在。（法官問：本來建物是木石磚造？）答：本來就是鐵皮，但不符合我用加水站，我就去整理部分更新。（法官問：對雲林縣稅務局104 年12月10日函，有何意見？）答：是劉緞沒錯，但我承租時部分是木石、部分是磚，屋頂是鐵皮。張隆茂又陳述：剛才原告（指王經綻）說的重新搭建，不是重新搭建，我只是整理而已，本來就有房屋在，我只是整理後再使用。」（見系爭第554號卷第100 頁至第102 頁）。張隆茂之上開陳述，核與租約之記載相符，所為陳述自屬可信。
㈢由上開事證以觀，系爭建物自90年間起主要的結構就是鐵皮
屋，且張隆茂亦否認承租後有重新搭建，據此足認系爭建物之屋頂及結構形式始終存在，縱然承租人張隆茂因經營加水站之需要，而將部分結構更新、整理，甚至又加裝H 型鋼，至多僅發生動產附合於不動產之效力而已，對於房屋所有權之歸屬不生影響，當然更不會影響租地建屋之不定期限租賃關係乃存在於原告與被告祭祀公業黃十一房間，被告王經綻上開所辯亦無可採。
五、被告王經綻再辯稱原告已向其繳納租金，顯然承認被告王經綻為土地所有人，而捨棄優先承買權云云。惟被告王經綻現登記為系爭土地之所有權人，於兩造並無爭執，縱然原土地出租人即被告祭祀公業黃十一房將土地所有權移轉與被告王經綻，然依民法第425 條（買賣不破租賃）規定，租地建屋之法律關係仍存在於原告與被告王經綻間，原告本應履行給付租金之義務，其繳租行為不牽涉是否承認被告王經綻為土地所有權人，更不牽涉是否捨棄優先承買權。況且原告主張其有優先承買權存在，已提起本件訴訟，亦可認定原告並未捨棄優先承買權，從而，被告王經綻以原告曾繳付租金為由主張原告已捨放棄優先承買權云云，顯屬乏據。
六、至於被告王經綻辯稱由歷年房屋納稅義務人登記資料可知，房屋納稅義務人之變動依序為王瑞超、劉平貴、溫明鋒、劉緞，原告稱系爭建物係自其兄長劉庚秋處取得，顯不可信，故不足以認定原告為系爭建物之所有人云云，但查房屋納稅義務人登記僅是關於房屋稅之管理事項，與房屋所有權歸屬無涉，系爭建物為原告所有，業經系爭台南高分院判決認定在案，依爭點效之法理，兩造及本院均應受其拘束，亦經論述如前，不再重複敘述。
七、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文、民法第426 條之2 亦有規定。本件原告為租地建屋之承租人，就系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分自有優先承買權。
肆、原告行使優先承買權，其應給付之買賣價金為多少？
一、土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院85年度台上字第2118號裁判意旨參照）。基地所有人出賣基地時，若未將正確之買賣契約條件告知基地承租人，不生通知優先購買之效力，縱使基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，基地承租人於行使優先購買權之過程中，並無主動查明確實價格之義務。本件被告祭祀公業黃十一房出賣系爭土地時，並未通知原告行使優先購買權，為兩造所不爭執，故原告於知悉買賣事實但未獲告知詳細之買賣條件前，先以本件起訴狀繕本之送達做為願依同一條件行使優先購買權之意思表示，是為可採。
二、土地法第一百零四條第一項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。（最高法院101 年度台上字第1716號裁判意旨參照）。本件原告已依法行使優先承買權，且斗六地政亦函示就土地之特定部分行使優先購買權者，應先自原地號分割出來，再就該特定部分辦理塗銷登記，有斗六地政106 年11月21日斗地一字第1060009463號函在卷可稽（見本院卷第
209 頁）。
三、土地法第104 條第1 項規定「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，得要求優先成為基地之買受人（最高法院98年度台上字第479 號判決參照）。優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約；因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院99年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。故系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分之所有權雖已移轉登記予被告王經綻，然此不得對抗原告，因此原告請求被告王經綻將原告行使優先承買權之特定部分（即附圖編號A 部分41.75 平方公尺、B 部分2.19平方公尺）向地政機關申請辦理分割，並將上開分割部分，於104 年10月27日（收件字號104 年斗地普字第129350號）以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告祭祀公業黃十一房所有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。
四、被告祭祀公業黃十一房是以每坪80,000元之價格出售系爭土地與蔡水明，有被告提出之買賣契約書在卷可憑（見本院卷第197 頁），並經被告祭祀公業黃十一房之法定代理人黃慶輝於106 年5 月23日言詞辯論時陳明在卷，原告以上開同一條件行使優先購買權，則原告請求被告祭祀公業黃十一房補訂書面買賣契約，就附圖編號A 、B 部分面積共42.94 平方公尺（即12.9894 坪），此二部分之買賣價格為1039,152元（計算式：12.9894 ×80,000），又被告王經綻將系爭土地如附圖編號A 、B 部分塗銷所有權移轉登記後，當然回復為被告祭祀公業黃十一房所有。且土地買賣契約，係具有對價關係之雙務契約，其價金之給付與所有權之移轉，應同時為之，故被告祭祀公業黃十一房於原告給付價金1039,152元之同時，應將系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分辦理所有權移轉登記予原告，爰判決如主文第2 項。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
陸、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 廖錦棟