臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第219號原 告 房起新不動產經紀有限公司法定代理人 周蓉珊訴訟代理人 黃啓勲被 告 陳柔溱上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖萬參仟陸佰柒拾陸元，及自民國一０六年五月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國105 年9 月間簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告委託原告以每坪新臺幣（下同）2 萬3 千元計算之委託銷售總價為條件，於105年9 月13日至同年12月13日期間，專屬仲介銷售被告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號、面積1346.4平方公尺土地（下稱系爭土地）。原告受被告委託後，即投入大量金錢與人力，積極廣告銷售。詎原告於日前調取系爭土地之最新登記情況時，赫然發現被告竟於委託原告銷售期間內之105 年11月15日，擅自與訴外人程高竹簽定不動產土地建築買賣合約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地出售予程高竹，被告所為已符合系爭契約第10條第1 項第1 款違約處罰之要件，且嚴重損害原告權益，原告自得依約請求被告給付委託銷售總價百分之6 計算之違約金即56萬2 千元（計算式：1346.4×0.3025×23,000×0.06＝562,054.68）等語。並聲明：
被告應給付原告56萬2 千元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
6 年5 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：伊並未違約，伊係於系爭契約委託期間屆滿後之
105 年12月15日才簽訂系爭買賣契約出售系爭土地，系爭買賣契約所載簽訂日期105 年11月15日為代書寫錯，正確日期應為105 年12月15日，伊有告知代書、買方及仲介廖禾蓁系爭土地要在105 年12月13日後才可以買賣，原告並未幫伊將系爭土地賣掉，仍要求給付違約金50多萬元，顯然太高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執事項如下（見卷第89、90頁）：
㈠兩造曾就被告原所有系爭土地簽訂如原證1 所示之系爭契約
，約定委託銷售期間自105 年9 月13日起至105 年12月13日止，委託銷售總價按每坪2 萬3 千元計算。
㈡原告於系爭契約所約定委託銷售期間屆至後，迄未依系爭委契約之約定就系爭土地完成仲介成交。
㈢系爭土地嗣由被告與訴外人程高竹簽訂如卷第55頁所示之系
爭買賣契約，並於106 年1 月6 日因買賣而移轉登記為訴外人沈幼端所有。
四、本院之判斷：㈠原告主張被告於系爭契約約定委託銷售期間內之105 年11月
15日，擅自與訴外人程高竹簽定系爭買賣契約，將系爭土地出售予程高竹，已符合系爭契約第10條第1 項第1 款違約處罰之約定等情，則為被告所否認，並以前詞置。經查：
⒈系爭契約第10條第1 項第1 款約定「委託人如有下列情形
之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。…」，有兩造所不爭執之系爭契約在卷可按（見卷第17至23頁）。
⒉系爭土地由被告與訴外人程高竹簽訂系爭買賣契約，並於10
6 年1 月6 日因買賣而移轉登記為訴外人沈幼端所有等情，為兩造所不爭執，有如前述，且有被告所提兩造所不爭執之系爭契約（見卷第55頁）及原告所提系爭土地第二類登記謄本（見卷第25頁）附卷可憑，並有雲林縣西螺地政事務所函覆本院之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書等相關資料附卷可參（見卷第63至77頁），且證人即登記代理人巫秉蓁到庭證稱系爭買賣契約為其所寫，被告與程高竹確係於105 年11月15日簽訂系爭買賣契約等語明確（見卷第86、87頁），參以被告亦自承係透過訴外人廖禾蓁仲介將系爭土地出售予程高竹等情，足證原告主張被告於系爭契約委託銷售期間內之105 年11月15日，擅自與訴外人程高竹簽定系爭買賣契約，將系爭土地出售予程高竹等情，應屬可採。被告雖辯稱系爭買賣契約所載「中華民國105 年11月15日簽訂」為代書所誤載，正確簽約日期為105 年12月15日云云。惟被告前揭所辯，與其所提系爭買賣契約所載及證人巫秉蓁前開所證均有不符，且觀諸系爭買賣契約第8 條其他約定事項約定「本宗買賣契約自簽訂完成即時生效，唯雙方同意於105.
12.14始得辦理買賣移轉登記程序…」等語，亦顯見系爭買賣契約係於105 年12月14日前所簽訂，否則應無另為約定於
105 年12月14日始得辦理買賣移轉登記程序之理。另依被告聲請傳喚之證人陳映汝、廖禾蓁到庭所為證述（見卷第91、92頁，第115 至117 頁），均未能證明系爭買賣契約係105年12月15日簽訂之事實，足徵被告前開所辯，為無可採。另系爭買賣契約於105 年11月15日簽訂時已成立生效，縱有另為約定於105 年12月14日始得辦理買賣移轉登記，亦難認被告未違反系爭契約之約定。是被告徒其曾告知代書、買方及仲介廖禾蓁系爭土地要在105 年12月13日後才可以買賣等語，辯稱其未違反系爭契約之約定云云，亦無可採。
⒊綜上，原告主張被告於系爭契約委託銷售期間內之105 年11
月15日，擅自與訴外人程高竹簽定系爭買賣契約，將系爭土地出售予程高竹，已符合系爭契約第10條第1 項第1 款違約處罰之約定等情，應屬可採。被告所辯其未違反系爭契約云云，為無可採。
㈡原告依系爭契約第10條第1 項第1款請求被告給付違約金是否有據？原告請求違約金之數額是否過高？經查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第80
7 號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。⒉本件系爭契約第10條「違約之處罰」第1 項第1 款約定「
委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。…」，有如前述。而兩造於105 年9 月間簽訂系爭契約，約定委託銷售期間自105 年9 月13日起至105年12月13日止，然被告於105 年11月15日另透過廖禾蓁仲介將系爭土地售予程高竹，並於106 年1 月6 日因買賣而將系爭土地移轉登記為訴外人沈幼端所有，亦如前述。則被告於系爭契約委託期間內另行經由第三人介紹將系爭土地出售之行為，應已構成違約，原告自得依據系爭契約第10條「違約之處罰」第1 項第1 款之約定請求被告給付違約金。
⒊本院審酌本件兩造簽訂系爭契約委託原告銷售系爭土地後，
被告另透過廖禾蓁將系爭土地售予第三人，嗣並辦畢所有權移轉登記，致原告因此確定不能於委託期間完成其仲介義務，取得約定委託銷售總價百分之4 計算之服務報酬，然自被告委託原告銷售至被告另行經由廖禾蓁仲介出售系爭土地之時間，僅2 個月餘，衡情原告尚不致為銷售系爭土地支出太多勞力、費用，況依原告所陳其為銷售系爭土地，支出搭帆布廣告共7,520元，另支出DM廣告費289 元【計算式：（10,200元＋2,800 元）÷45＝289 元，元以下四捨五入】等情（見卷第131 至152 頁），可知原告所受之損害有限，而原告亦未提出因銷售系爭土地而進行市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出費用之證據，也未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料。參以兩造於系爭契約第9 條「委託人終止契約之責任」之約定，委託人於委託期間任意終止系爭契約需負擔之違約金亦僅有委託銷售總價百分之2 計算之違約金，及原告雖因被告違反系爭契約之約定而未能獲得可得享受之利益，惟原告亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務及費用支出，並審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告如能於委託銷售期間內將系爭土地以700 萬元售出，原告依約亦僅能向被告收取該實際成交價百分之4 即28萬元服務報酬，及被告急於出售系爭土地，致遭訴外人廖禾蓁之誤導，誤以為未於系爭契約委託銷售期間內辦理所有權移轉登記，即未違反系爭契約等情狀，認本件原告請求委託銷售總價百分之
6 計算之違約金尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之1 計算之違約金即93,676元（計算式︰1346.4×0.3025×23,000×
0.01＝93,676，小數點以下四捨五入）為適當，超過此部份之違約金則應依民法第252 條規定予以酌減。
㈢綜上所述，原告擅自出售系爭土地，違反系爭契約第10條第
1 項第1 款之約定，故原告依上開契約約定，請求被告給付違約金93,676元，為有理由。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條、第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。查原告對於被告之違約金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，本件被告係於106 年5 月20日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷足稽（見卷第47頁），從而，原告本於兩造間系爭契約之約定，請求被告給付93,676元，及自起訴狀繕本送達翌日即
106 年5 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 廖錦棟