臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第452號原 告 周順隆訴訟代理人 葉榮棠律師被 告 王章哲訴訟代理人 錢裕國律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國106 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠、原告於民國106 年7 月11日向被告承買被告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號，面積587.45平方公尺全部土地（下稱836 號土地）及其上房屋即門牌雲林縣○○鎮○○里00○
0 號本國式加強磚造貳層樓房乙棟之所有權全部（下與836號土地，合稱系爭不動產），並簽定買賣土地約定書（下稱系爭約定書），約定系爭不動產之總價款為新臺幣（下同）8,885,000 元，因被告於簽約時已交付原告50萬元之定金，故約定尾款8,385,000 元，於106 年8 月10日前辦妥所有權移轉登記，並交付系爭不動產後付清及土地增值稅、土地鑑界費由被告支付，仲介費及其他費用由原告支付。詎被告竟於事後單方藉詞表示系爭不動產買賣價格不相當，定金50萬元願如數返還，希望解除系爭約定書，因系爭約定書上之附加條件第一條約定，雙方同意依11,918,100元申報實價登錄，被告於106 年7 月14日以通訊軟體LINE給原告，內容為「周大哥～我這幾天聽了很多意見，也思考了，對於這樣有點違反法令交易還是不要好了，定金50萬如數退還，希望解除約定。」、「還望諒解！」單方藉詞解除系爭約定書。經原告於106 年7 月17日以虎尾郵局第180 號存證信函通知被告繼續履行契約，迄今被告仍置之不理，並再將系爭不動產賣給第三人，現在辦理移轉登記事宜。則原告既已上開存證信函更正以買賣價款申報實價登錄，並表示不同意解約，原告依系爭約定書在原告給付被告買賣價金尾款8,037,000 元後，應協同辦理系爭不動產所有權移轉登記，爰依法提起本件訴訟。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭約定書就買賣標的物、價金、稅賦及其他費用均有明確約定，已成立買賣契約。至於雙方另約定以11,918,100元作為實價登錄係另一問題，並非雙方就價金不一致，不影響雙方價金之約定，且原告已以106 年7 月17日虎尾郵局第180號存證信函更正為以買賣價金8,885,000 元作為實價登錄申報。
２、系爭約定書雖未記載付款、移轉登記、交付之時期與方式，但此乃非必要之點，不影響買賣契約之成立。又證人王審鎮已證述：被告要求原告先給50萬元去辦理解除假扣押，就進入正式買賣過戶手續，因為我們跟他買定了，我們照他的意思給錢；有講大約一個月內如果移轉登記完成，尾款找清。可見當事人就付款、移轉登記、交付等事項有口頭約定，雙方意思一致。
３、至於系爭約定書雖稱買方有兩個人，已具證人王審鎮證述：另一人是建商，由伊代表到場，我們委託原告全權處理，第一階段講好原告出面代表買下。則所稱買方有兩個人只是原告與另一買方之內部關係，由原告與其另行處理即可，不影響買方當事人之確定，且此種方式並不背於一般社會上買賣之習慣等語。
㈢、並聲明：被告王章哲於受領原告給付價金尾款80,370,000元之同時，將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號面積587.45平方公尺全部土地辦理所有權移轉登記給原告，並將地上房屋即門牌號碼雲林縣○○鎮○○里00○0 號本國式加強磚造二層樓房乙棟之使用收益及事實上處分權交付給原告。
二、被告則以：
㈠、系爭不動產業於106 年3 月8 日，因華南商業銀行聲請而經鈞院民事執行處囑託辦理假扣押查封登記，現仍處於該假扣押登記狀態，是系爭不動產於假扣押登記狀態，且該假扣押登記又非原告所為，顯見原告之請求，要屬給付不能，堪予認定，故無論如何原告茲請求本件系爭不動產所有權移轉登記，自無理由甚明。
㈡、系爭約定書中僅就買賣標的物為約定，買賣價金部分亦與申報實價登錄金額有別，難以認定雙方買賣契約係為成立。再縱認雙方就買賣價金確已約定為8,885,000 元，然兩造並無就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項為約定，原告雖於事後另主張兩造原約定於
106 年8 月10日前給付尾款，惟此並未於系爭約定書載明，且難以證明兩造已達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。
㈢、被告所有之系爭不動產現因與華南銀行之債務關係而受假扣押執行在案，自始即屬給付不能，又原告主張民法第246 條第1 項但書規定，因預期假扣押於被告清償後即可除去，惟民法第246 條第1 項但書規定依法原為無效之契約，例外准許為有效，則就例外情形自應作嚴格解釋，以免該條文本文形同虛設，違反立法本意，是如當事人確有依民法第246 但書約定之例外情事時，應係極其明顯，始得作該條文但書例外規定之適用，更況此亦屬買賣關係上重要事項，自應於系爭約定書上載明，豈會疏漏而未載明？且原告於106 年7 月17日存證信函通知被告履行契約移轉系爭不動產時，亦未表明訂約當時有預期標的物可除去之合意事實，顯見兩造間並無約定假扣押除去後即可移轉所有權登記，故兩造間買賣契約既係以不能給付為標的，自應按民法第246 條第1 項規定，應屬無效，亦不負移轉系爭不動產所有權登記之義務。
㈣、系爭約定書之附加條件第二條約定：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用。」，復觀系爭約定書中買方僅載為「周順隆（即原告）」，並無第二位買方之姓名，已難以判定買方究係為二人或是僅原告一人，證人王審鎮於
106 年11月6 日言詞辯論當具結證稱原告係與他人合買系爭不動產，是故，系爭約定書單就買方當事人部分即已具前後不一致之情事，又被告於簽立系爭約定書既已難以判別買方究其何人，顯已非單係未就契約必要之點為合意，系爭合約書即應屬不成立。更況縱如證人王審鎮所言，另一買方確為原告與證人之朋友，然兩造皆未於系爭約定書上為載明，且於106 年11月6 日庭訊中證人亦僅告知係一建設公司，無從得知另一買方究為何人，更遑論被告得於兩造簽立系爭約定書當下知情買方為何人，從而，系爭約定書既未載明契約當事人，據此可知系爭約定書自始即未成立甚明。
㈤、原告所提出之系爭約定書並未載明付款方法，且兩造亦未將移轉過戶方式載明於系爭約定書約定事項，自難認兩造已就重要之點為約定，是縱以兩造已預先就標的物及價金為約定而認系爭約定書為有效成立（非自認），亦僅就標的物及價金之範圍先暫為擬定之買賣預約，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。此由系爭約定書之附加條件第二條即明白約定：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用。」等語，已足證系爭約定書僅就標的物及價金之範圍先暫為草擬之預約，以提供代書作為將來訂立本約之用而已，且此亦與證人廖明政於106 年11月6 日言詞辯論當庭具結證稱之證述相符，足證系爭約定書之性質充其量亦係僅為預約，非屬本約，原告至多亦僅能請求被告與原告訂立本約，並無如逕行訴請被告移轉所有權登記之權利。故系爭約定書既未載明契約當事人，據此可知系爭約定書自始即未成立，被告自不負履行與原告訂立本約之義務，故無論原告茲請求移轉房地所有權登記或是請求訂立本約之主張皆無理由甚明等語置辯。
㈥、並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為購買被告所有系爭不動產交付被告50萬元之定金，兩造並於106 年7 月11日簽立系爭約定書；系爭約定書之附加條件第二條約定：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用。」，有系爭約定書在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪以認定為真實。是本件主要爭點為系爭約定書，究係為系爭不動產之買賣契約本約或預約？若係本約，是否有自始即屬給付不能而無效？茲論述如下：
㈠、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年臺上字第964 號判例意旨參照）。
㈡、依證人廖明政到庭具結稱：系爭約定書係伊依照兩造之意思所擬定，並未聽到兩造有約定尾款給付之期間及方式，兩造表示之後再找代書處理，被告當場有交付50萬元之定金予原等語，而證人廖明政係地政士，與本件訴訟結果並無利害關係，應無虛偽證言之動機，衡情自無甘冒觸犯偽證罪嫌之必要，而其業已依法具結，是其所為證詞，應堪採信。而此與系爭約定書之附加條件第二條之約定：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用。」，互稽相符，可見系爭約定書之性質應僅屬系爭不動產買賣契約之預約，否則何以再約定分配比例由原告提供代書「簽約之用」，該「簽約之用」應係指簽訂系爭不動產買賣契約之本約。
㈢、原告以證人王審鎮之證述，主張系爭約定書雖記載買方有兩個人，然此僅原告與另一買方之內部關係，由原告與其一買方另行處理即可，不影響買方當事人之確定及系爭約定書雖未記載付款、移轉登記、交付之時期與方式，但此乃非必要之點，不影響買賣契約之成立云云，惟依證人王審鎮到庭具結稱：系爭約定書上之買方另一人是伊之朋友，是建設公司，由伊代表到場，第一階段約定由原告出面代表買下，至於是否要另寫契約，伊不清楚云云，顯見證人王審鎮對系爭約定書係買賣契約之本約或預約，並不清楚，且「（法官問：契約書上你朋友上面沒有名字？）證人王審鎮答稱：是，是我代表在現場。（法官問：這張約定書，你的朋友並不是當事人？）證人王審鎮答稱：我們委託周先生全權委託全權處理。（法官問：你有朋友有無委託你？）證人王審鎮答稱：口頭上。（法官問：你朋友有無委託周先生？）證人王審鎮答稱：基本上沒有。」，證人王審鎮上開之證述，對其所稱之建商朋友有無委託原告乙事，前後供述不一，且依證人王審鎮之證述，係其建商朋友委託其幫忙處理系爭不動產買賣，則證人王審鎮故意虛偽不實證述之可能性，即無由排除，是其證詞，先天即存有不可靠因素，無法盡信，不足遽為被告不利之認定。
㈣、至原告雖主張系爭約定書就買賣標的物、價金、稅賦及其他費用均有明確約定，已成立買賣契約，且系爭約定書雖未記載付款、移轉登記、交付之時期與方式，但此乃非必要之點，不影響買賣契約之成立云云。按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。經查，系爭約定書並未記載兩造就買賣價金如何交付？係分期給付或一次給付？系爭不動產如何交付？何時交付等項，均屬不動產買賣契約常見必然議定之條件，何以未約定並載明等情以觀，足見系爭不動產買賣契約之本約尚待商議，並未成立，更為明確，系爭約定書應屬系爭不動產買賣契約之預約。原告雖以證人王審鎮之證述主張兩造系爭不動產之買賣就付款、移轉登記、交付等事項有口頭約定云云，然證人王審鎮之證述不足遽為被告不利之認定，已如上述，原告復未提出其他證據以實其說，且系爭不動產之買受人究為何人亦不明確。從而，原告僅以系爭約定書之簽訂及證人王審鎮之證述主張兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金達成合意，並已成立買賣契約本約等節，尚屬無據。從而，被告辯稱系爭約定書係系爭不動產買賣契約之預約，兩造應另行商議及簽立買賣契約，始成立系爭不產買賣契約之本約等節，應屬可採。
四、綜上所述，被告抗辯兩造就系爭不動產之買賣契約本約並未成立，自屬可信，原告主張系爭不動產之買賣契約本約業已成立云云，為不足採。從而，原告本於系爭約定書，請求被告在原告給付買賣價金尾款8,037,000 元後，應協同辦理系爭不動產所有權移轉登記，應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，核與本件判決結果不生影響。至於爭執事項關於若係本約，是否有自始即屬給付不能而無效部分，其前提假設為系爭約定書為系爭不動產買賣契約之本約，核與上開事證及本院之認定結果不符，無論述之必要，均併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 邱明通