臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第506號原 告 簡森田被 告 夏玉芬訴訟代理人 吳碧娟律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國107 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國103 年6 月26日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），由被告向原告買受坐落雲林縣斗六市○○段1526（地目田、面積1833.33 平方公尺）、1527（地目道、面積84
7.57平方公尺）、1530（地目田、面積284.62平方公尺）、1531（地目道、面積139.22平方公尺）地號土地（下稱系爭1526、1527、1530、1531地號土地，合稱系爭土地）之所有權全部，約定買賣總價金為新臺幣（下同）1,500 萬元，並約定簽約時給付300 萬元，103 年9 月30日備證用印時給付
300 萬元，稅捐機關核發稅單後3 日內給付700 萬元，103年12月30日點交土地時給付尾款200 萬元。被告已給付1,30
0 萬元，僅餘尾款尚未給付。依系爭買賣契約第15條約定，於原告點交系爭土地予被告時，被告即應給付尾款200 萬元予原告。而原告已於106 年6 月30日點交系爭土地予被告，詎被告迄今仍未給付尾款，爰依系爭買賣契約之約定，請求被告給付尾款200 萬元。並聲明：被告應給付原告200 萬元，及自106 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告請求自103 年12月30日起至106 年6 月30日止計算之違
約金，毫無理由：查系爭買賣契約第15條第1 項約定：「買賣標的斗六市○○段○○○○○號土地所有人祭祀公業張炎，由乙方（即原告）取得所有權登記後，始辦理產權移轉登記予甲方（即被告）」，即本件產權移轉登記與被告之時間，有特別約定，於原告未取得系爭土地所有權之前，自不發生遲延給付情事。又買賣契約第2 條價款給付約定：「備證用印款：民國103 年9 月30日，新台幣叁佰萬元整。」，而被告並未如期於103 年9 月30日付款300 萬元，遲至104 年08月11日始將該備證用印款存入履約專戶，完稅款亦遲至104 年
8 月20日始存入履約專戶。是被告有遲延付款315 天而應給付違約金之情事，原告於買賣登記過程並未違約，何來應給付被告違約金情形。
⒉系爭買賣契約第15條第2 項約定：「產權移轉登記予甲方時
，甲方同意撥付壹仟叁佰萬元正予乙方。保留價金新台幣貳百萬元正，俟地上物收成後點交土地予甲方時支付乙方。惟將爺廟不移除留原地。」，顯然點交日期不確定，且雙方對何方違約發生爭執，遷延至今。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2項前段、第230 條第1 項前段分別定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高法院94年度台上字第1353號裁判要旨參照），如被告對於點交認原告有違約，請提出有催告而原告未為給付之證明。
⒊退一步言，若原告有給付違約金之責任，請鈞院審酌契約履
行到互為交付土地及尾款已近完成最後階段，發生爭執，其違約金計算仍依照總價一定比例計算，與全部不履行契約負相同之違約責任，顯不適當。再者，雙方至今仍有爭執，而於鈞院訴訟中，耗費許多時日，始得有結論所致，非原告故意為之。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，不因兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項所為約定而變更：
⒈系爭買賣契約約定需原告先取得系爭土地再移轉登記予被告
，因考量約需至103 年10月份始可完成系爭土地所有權移轉登記手續，又需在冬天移植買賣系爭土地上種植之樹木，樹木之存活率較高，因此協議較原預定交付土地時間慢2 個月交付土地，且保留將爺廟不拆除，故訂約當日雙方乃於系爭買賣契約第15條特別約定事項載明：「保留價金新台幣貳佰萬元正，俟地上物收成後點交土地予甲方時支付乙方，唯將爺廟不移除留原地」，是雙方約定本件買賣於103 年12月30日點交土地，雙方在訂約時已約定103 年12月30日為點交系爭土地期日，並於系爭買賣契約第10條約定遲延給付之罰款計算方式。
⒉本件辦理所有權移轉登記之代書廖錦葉於兩造間鈞院105 年度虎簡字第36號確認本票債權不存在事件審理中到庭證稱：
「（原告訴訟代理人問：關於特別約定事項在本件效力如何？約定真意為何？）就是賣方取得1526地號土地所有權之後，要把四筆土地登記給買方時，買方再將1,300 萬元撥付給賣方。200 萬元是103 年12月30日，是因為農作物移除問題，所以日期約定不同。」、「（原告訴訟代理人問：特別約定事項是否有要推翻契約本文的約定？）特別約定事項就是賣方當時說大約這個時間點可以完成。因為1526地號土地爭議較大，當時土地登記謄本記載在103 年9 月22日為原因發生日，但是因為取得有問題才會到104 年8 月20日才過戶完成。被告就是沒有在103 年12月30日點交完成，所以全部間就遲延了。」，足認系爭買賣契約本約約定時間是與特別約定事項配合，特別約定事項無變更系爭買賣契約本約第2 條條文之意。
⒊買方仲介簡家村於兩造間105 年度虎簡字第36號確認本票債
權不存在事件審理中到庭證稱：證稱：「（法官問：簽立契約時是否有預估這些時間就可以辦理好祭祀公業的移轉登記？）有。」、「（法官問：如果有，為何還簽立備註要祭祀公業移轉後？）因為牽涉到撥款的問題，我們必須擔保買賣的交易安全，被告尚未取得祭祀公業所有權時，我們是不會核撥第二次備證用印款。」、「（原告訴訟代理人問：契約上的特別約定事項是否要推翻契約主文103年12月30日的時間？）應該是共同進行，前面不能牴觸後面，後面不能牴觸前面，是希望在103 年12月30日點交完成，但是為了交易安全，所以才做特別約定。」，參諸上開證詞，系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，與系爭買賣契約第15條特別約定事項並行存在。第15條特別約定事項是撥款及點交土地之約定，二個條文是併行並無變更之意。
㈡系爭買賣契約第2 條所為價金給付之約定，因兩造於104 年
8 月19日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）約定而變更：⒈系爭協議書第二行載明「…，經雙方協議同意尾款新台幣20
0 萬元整，不存入專戶排除履約責任，由買方開立面額200萬元整本票乙紙以為擔保，雙方同意俟買方存匯700 萬元整入專戶後同時理產權移轉登記。」，足證系爭協議書已變更系爭買賣契約第2 條所為價金給付之約定。
⒉被告簽發面額200 萬元本票（下稱系爭本票）交付訴外人即
永慶不動產仲介張金選保管，張金選並於系爭本票影本上載明：「張金選於民國104 年8 月19日收取本本票作為文生路農地尾款用（等延滯金協調完畢後歸還）」。系爭本票係作為買賣土地尾款之擔保，且兩造協議俟延滯金協調完畢始支付尾款，足證系爭協議書已變更系爭買賣契約第2 條所為價金給付之約定。
㈢原告移轉系爭土地所有權及交付系爭土地予被告均有遲延之情形：
⒈系爭買賣契約第2 條約定：備證用印款：103 年9 月30日。
亦即原告至遲應於103 年9 月30日取得祭祀公業張炎之全部土地。本件簽立系爭買賣契約時已預估能辦理好祭祀公業的移轉登記時間，原告於104 年8 月10日始取得系爭1526地號土地所有權，被告於104 年8 月11日給付300 萬元備證用印款，原告於104 年8 月21日辦理移轉土地所有權登記手續，兩造於104 年8 月19日協議尾款200 萬元俟協調違約金後交付，並由原告歸還被告簽發擔保尾款給付之本票，足證本件原告移轉系爭土地所有權遲延。
⒉系爭買賣契約第2 條約定點交土地日期訂於103 年12月30日
，且證人廖錦葉、簡家村均證稱系爭買賣契約第2 條與第15條特別約定事項係同時進行，訂約當時因考慮冬天移樹存活率較高，才約定103 年12月30日點交土地，系爭土地於106年6 月30日始點交予被告，原告遲延2 年半才點交土地至為明確。
⒊兩造約定103 年12月30日點交土地理由已如前述，原告收受
被告於106 年6 月2 日以西螺郵局第000066號存證信函，請原告將系爭土地上之地上物即沈香樹、果樹等樹木移除，原告隨即於106 年6 月12日以斗六大崙郵局第000023號存證信函回覆被告，並以連日多雨致無法派工清除為由要求被告多寬延幾日，原告另於106 年7 月6 日以斗六永安郵局第000000號存證信函表示已於近日清除系爭土地上之雜草，惟被告亦曾106 年7 月7 日以西螺郵局第000084號存證信函回覆原告，於該函中表明系爭土地上係果樹與沈香木，並非雜草；且兩造就「原告有無點交土地予被告」、「有無約定協調違約金後自尾款200 萬元扣抵」、「尾款給付時間為何」，此一重要爭點，已曾於鈞院另案105 年度虎簡字第36號確認本票債權不存在事件中提出並經審理，並於上揭案件判決中為論斷，上開判決既無顯然違背法令情事，兩造又未再提出新訴訟資料足以推翻原判斷，揆諸最高法院93年度台上字第12
9 號判決意旨，兩造就此一爭點，自應受前訴確定判決理由「爭點效」之拘束，此為鈞院106 年度訴字第15號民事判決所是認，本件兩造點交土地時間為106 年6 月30日，原告應負給付遲延之逾期罰款責任，法理事理至明。
⒋系爭土地雖有於104 年9 月2 日上午鑑界，惟此謹係確認界
址，原告尚未將系爭土地上之樹木遷移，未將土地點交給被告，此尚未點交土地予被告之事實，亦為原告於鈞院另案10
5 年度虎簡字第36號確認本票債權不存在事件中件已自認，並有該卷內系爭土地現況照片可資佐憑，原告於106 年6 月30日前數日始將種植在系爭土地上之樹木移除、收成，並於
106 年6 月30日將系爭土地點交予被告，原告自應依系爭買賣契約書第10條第3 款約定賠償逾期罰款。
㈣本件原告移轉系爭土地所有權及交付系爭土地均遲延，依系
爭買賣契約第10條第3 款約定，原告應給付違約金6,832,50
0 元，被告主張以原告應給付逾期違約金中之200 萬元與被告應給付之尾款200 萬元抵銷，為有理由：
⒈系爭土地依系爭買賣契約第2 條之約定，原告應於103 年12
月30日點交予被告，惟原告遲至106 年6 月30日始將系爭土地點交予被告，自103 年12月31日起至106 年6 月30日點交土地止，原告共逾期違約911 天，依系爭買賣契約第10條第
3 款約定按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。本件共逾期911 天【計算式：1 ＋（36
5 ）2 ＋180 ＝911 天】，逾期違約罰款共6,832,500元（計算式：15,000,0000.0005911 ＝6,832,500 元），被告主張以逾期違約金中之200 萬元與原告抵銷購地尾款，合法有據。
⒉本件兩造先前因對違約金金額有爭議無法達成協議，雙方遂
協議200 萬元不匯入履約保證專戶，並由被告簽發200 萬元本票交付張金選保管，待延遲交付土地之延滯金協調完畢後再歸還被告。兩造當時協議俟延滯金協調完畢始支付尾款，詎原告竟不給付違約罰款，亦不移除系爭土地上之樹木，將系爭土地點交予被告，致使兩造契約約定之違約金金額一直增加，本件以逾期違約金抵銷後，原告已無買賣價金可請求。
⒊被告為購買系爭土地必須向銀行借貸，且因土地借貸利率較
高，被告遂拿親友房屋向華南銀行借貸420 萬元及440 萬元，上開兩筆貸款原預為支付103 年9 月30日應支付之備證用印款及購買系爭土地之價金。惟被告遲延過戶，導致被告受有多支付利息之損失，借款440 萬元部分，自103 年8 月29日（銀行撥款）起至106 年6 月29日止（106 年6 月30日點交土地）共支付214,944 元，借款420 萬元部分，自103 年
8 月29日起至106 年6 月29日止（106 年6 月30日點交土地）共支付205,173 元，二筆借款合計支出420,117 元利息，另外尚有440 萬元係被告自有之資金，無法做其他利用，雖是自有資金亦有損失，且被告無法使用系爭土地，減少系爭土地之收益，原告甚至阻止被告在系爭土地上施作擋土牆，致使被告必須花費更多的時間及金錢修建擋土牆，因原告不協調逾期違約金，進而不當提起訴訟，差點拍賣被告之土地，被告提存後才停止拍賣，原告諸多舉措，讓被告損失時間、金錢及律師費，況且原告平日從事土地投資，原告買賣土地經驗豐富，並任職於建設開發公司，系爭買賣契約履約期程均早已約定好，本件係因原告遲延取得系爭1526地號土地而發生過戶遲延問題，過戶後被告又遲延不計算違約金及不點交土地予被告，共遲延911 天始點交土地予被告，致被告長達900 多天無法使用系爭土地，被告損失至鉅，被告以20
0 萬元逾期違約金抵銷買賣價金尾款，堪稱合理有據。㈤原告長期投資購買土地，依106 年全國財產稅總歸戶財產查
詢清單共有50筆房地，其中5 筆為斗六市○○段1524、1525、1525之1 、1529及1529之1 地號土地，此5 筆土地之前手均為祭祀公業張炎，1524地號土地地目為田，足證原告係向祭祀公業張炎購買土地後，再將部分土地出售予被告，且未將購自祭祀公業張炎之土地全部售出，原告並非幫祭祀公業張炎處理事務，併予敘明。
㈥綜上，原告之請求為無理由。並聲明：如主文第1 項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執事項如下（見本院卷第133 至135 頁）：
㈠兩造於103 年6 月26日簽訂系爭買賣契約，由被告向原告買
受系爭1526、1527、1530、1531地號土地之所有權全部，約定買賣總價金為1,500 萬元，並約定簽約時給付300 萬元，
103 年9 月30日備證用印時給付300 萬元，稅捐機關核發稅單後3 日內給付700 萬元，103 年12月30日點交土地時給付尾款200 萬元。另兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項約定：「買賣標的斗六市○○段○○○○○號所有權人祭祀公業張炎，由乙方（即原告）取得所有權登記後始辦理產權移轉登記予甲方（即被告）。產權移轉登記予甲方時，甲方同意撥款1,300 萬元正予乙方。保留價金新台幣200 萬元正，俟地上物收成後點交土地予甲方時支付乙方，惟將爺廟不移除留原地。」等語。
㈡兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭1526地號土地為訴外人祭祀
公業張炎所有，系爭1527、1530、1531地號土地為原告所有。
㈢兩造於103 年6 月27日簽立價金履約保證申請書，約定買賣
價款1,500 萬元匯入兆豐國際商業銀行思源分行之受託信託財產專戶（下稱系爭價金履約專戶），被告於103 年7 月1日匯款（簽約款）300 萬元、於104 年8 月11日匯款（備證用印款）300 萬元、於104 年8 月20日匯款（完稅款）700萬元至系爭價金履約專戶內。
㈣依兩造於104 年8 月19日簽訂之系爭協議書，約定兩造於10
3 年6 月26日所簽訂之系爭買賣契約，經雙方協議同意尾款
200 萬元不存入專戶排除履約保證，由買方即被告簽發系爭本票1 紙以為擔保，賣方即原告同意俟被告存匯700 萬元入專戶後同時辦理產權移轉登記。
㈤系爭1526地號土地於104 年8 月10日由祭祀公業張炎以買賣
為原因，將所有權移轉登記予原告。原告於104 年8 月21日以買賣為原因，將系爭1526、1527、1530、1531地號土地所有權移轉登記予被告及訴外人鄭明昌分別共有，應有部分各
2 分之1 。㈥原告於104 年8 月24日已自系爭價金履約專戶領取被告給付
之買賣價金1,300 萬元完畢，被告尚餘尾款200 萬元未為給付。
㈦系爭土地於106年6月30日經原告點交予被告完畢。
㈧系爭買賣契約第10條（違約責任）第3 款約定：「乙方（即
原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付為止。…」。
㈨被證4、5、6所示之存證信函均屬真正。
四、本院之判斷：㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。本件兩造於103 年6 月26日簽訂系爭買賣契約，由被告向原告買受系爭1526、1527、1530、1531地號土地之所有權全部，約定買賣總價金為1,500 萬元，兩造並於103年6 月27日簽立價金履約保證申請書，約定買賣價款1,500萬元匯入系爭價金履約專戶。被告於103 年7 月1 日匯款（簽約款）300 萬元、於104 年8 月11日匯款（備證用印款）
300 萬元、於104 年8 月20日匯款（完稅款）700 萬元至系爭價金履約專戶內，原告於104 年8 月21日以買賣為原因，將系爭1526、1527、1530、1531地號土地所有權移轉登記予被告及訴外人鄭明昌分別共有，應有部分各2 分之1 。原告於104 年8月24日已自系爭價金履約專戶領取被告給付之買賣價金1,300 萬元完畢，系爭土地於106 年6 月30日經原告點交予被告完畢，被告尚餘尾款200 萬元未為給付等情，為兩造所不爭執，已如前述，且有兩造所不爭執其真正之存證信函、系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、華南商業銀行匯款回條聯、京城銀行匯款委託書、支票、土地登記謄本、地籍圖謄本影本等件（見本院卷第15至36頁、第77至87頁）及本院106 年度訴字第153 號民事判決、105 年度虎簡字第36號民事判決、系爭土地第二類登記謄本（見本院卷第113 至127 頁、第139 至145 頁）等件附卷可憑，自堪信為真實。是本件原告既已依系爭買賣契約之約定將系爭1526、1527、1530、1531地號土地之所有權移轉登記予被告及訴外人鄭明昌，並已將系爭1526、1527、1530、1531地號土地點交予被告，則原告依約自得請求被告給付買賣價金之尾款200 萬元。
㈡被告所辯依系爭買賣契約之約定，原告移轉系爭土地所有權
及點交系爭土地予被告均有遲延，依系爭買賣契約第10條第
3 款約定，原告應給付違約金6,832,500 元等情，則為原告所否認。是本件所應審究之爭點即為⒈系爭買賣契約第2 條有關價金給付及點交土地之約定，是否因兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項所為約定而變更？⒉原告移轉系爭土地所有權及點交系爭土地予被告是否有遲延之情形？⒊原告依系爭買賣契約第10條第3 款之約定，得請求原告給付之違約金為若干元？經查：
⒈系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，不因兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項所為約定而變更：
⑴系爭買賣契約第2 條約定定買賣總價金為1,500 萬元，並約
定簽約時給付300 萬元，103 年9 月30日備證用印時給付30
0 萬元，稅捐機關核發稅單後3 日內給付700 萬元，103 年12月30日點交土地時給付尾款200 萬元。另兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項約定：「買賣標的斗六市○○段○○○○○號所有權人祭祀公業張炎，由乙方（即原告）取得所有權登記後始辦理產權移轉登記予甲方（即被告）。產權移轉登記予甲方時，甲方同意撥款1,300 萬元正予乙方。保留價金新台幣200 萬元正，俟地上物收成後點交土地予甲方時支付乙方，惟將爺廟不移除留原地。」等語，為兩造所不爭執，有如前述，且有系爭買賣契約附卷可憑，堪信為真實。
⑵原告雖主張依前開系爭買賣契約第15條特別約定事項之約定
，已變更系爭買賣契約第2 條有關價金給付及點交日期之約定云云，惟原告就其前揭主張並未能舉證以實其說。而被告所辯系爭買賣契約約定需原告先取得系爭土地再移轉登記予被告，因考量約需103 年10月份始可完成系爭土地所有權移轉登記手續，又需在冬天移植買賣系爭土地上種植之樹木，樹木之存活率較高，因此協議較原預定交付土地時間慢2 個月交付土地，且保留將爺廟不拆除，故訂約當日雙方乃於系爭買賣契約第15條特別約定事項載明：「保留價金新台幣貳佰萬元正，俟地上物收成後點交土地予甲方時支付乙方，唯將爺廟不移除留原地」等語，是兩造乃約定於103 年12月30日點交系爭土地及給付尾款200 萬元，系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，與系爭買賣契約第15條特別約定事項係並行存在，並無變更第2 條約定之意等情，業據辦理系爭買賣契約簽約及辦理系爭土地所有權移轉登記之代書廖錦葉於兩造間本院105 年度虎簡字第36號確認本票債權不存在事件審理中到庭證稱系爭買賣契約第15條特別約定事項為兩造於簽訂系爭買賣契約當天所約定簽立，第15條第
1 項之約定係因簽訂系爭買賣契約時1526地號土地之所有人仍為祭祀公業張炎，尚未過戶到原告名下，所以約定要由原告取得系爭1526地號土地所有權後，再移轉登記給被告，因賣方即原告說大概那時才可以取得所有權，所以兩造簽約當時約定103 年9 月30日原告取得系爭土地所有權備齊證件交付給代書時，被告即應給付備證用印款300 萬元，被告於稅單核發3 日內要給付完稅款700 萬元，103 年10月31日完稅，完稅後移轉過戶給被告，並約定103 年12月30日點交土地給被告，因原告取得系爭1526地號土地有問題，才會到104年8 月20日才過戶完成，原告就沒有在103 年12月30日完成點交，全部的時間就遲延了等語明確。且系爭買賣契約之買方仲介簡家村於兩造間本院105 年度虎簡字第36號確認本票債權不存在事件審理中亦到庭證稱系爭買賣契約之履行時間就是依照系爭買賣契約第1 頁所約價款給付時間，最後點交時間為103 年12月30日，簽立契約時已有預估這些時間就可以辦理好祭祀公業張炎的移轉登記，當時約定備證用印款是在原告取得祭祀公業張炎移轉所有權後才給付，以保障買賣交易安全，契約上的特別約定事項與契約主文103 年12月30日的時間應該是共同進行，前面不能牴觸後面，後面不能牴觸前面，是希望在103 年12月30日點交完成，為了交易安全，所以才做特別約定，第15條的特別約定時程必須配合契約所約定的103 年12月30日，當時約定103 年12月30日已考量到祭祀公業張炎的時程等語綦詳。有被告所提原告所不爭執其真正之言詞辯論筆錄影本附卷可佐（見本院卷第169 至18
5 頁、第187 至194 頁），且經本院依職權調取前開卷宗查明無訛。參以系爭買賣契約第2 條與第15條乃兩造於簽訂系爭買賣契約當天所同時約定，依第15條特別約定事項約定之文義觀之，亦未改變系爭買賣契約第2 條所約定價金給付及點交土地時間之約定。足徵被告前開所辯，應屬可採。
⑶綜上，原告主張依系爭買賣契約第15條第1 項就產權移轉登
記與被告之時間有特別約定，於原告未取得產權前，不發生遲延給付情事，依系爭買賣契約第15條第2 項之約定，點交系爭土地之日期顯不確定云云，為無可採。被告所辯系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，不因兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項所為約定而變更等情，應屬可採。
⒉依系爭買賣契約第2 條之約定，原告移轉系爭土地所有權及點交系爭土地予被告均已遲延：
⑴系爭買賣契約第2 條所為價金給付及點交土地之約定，既未
因兩造於系爭買賣契約第15條所為特別約定事項之約定而變更，有如前述，則依系爭買賣契約第2 條及第15條之約定，原告本應於103 年9 月30日備齊已因移轉登記取得所有權之系爭1526、1527、1530、1531地號土地之一切過戶證件資料交付辦理移轉登記之代書，被告則應於斯時交付備證用印款
300 萬元，以利辦理系爭土地移轉登記有關之稅單申請、完稅及移轉所有權登記予被告，及於約定之103 年12月30日將系爭土地點交予被告。
⑵本件系爭1526地號土地於104 年8 月10日始由祭祀公業張炎
以買賣為原因，將所有權移轉登記予原告，原告嗣於104 年
8 月21日始以買賣為原因，將系爭1526、1527、1530、1531地號土地所有權移轉登記予被告及訴外人鄭明昌分別共有，應有部分各2 分之1 ，原告已於104 年8 月24日自系爭價金履約專戶領取被告給付之買賣價金1,300 萬元完畢，而系爭土地於106 年6 月30日始經原告點交予被告完畢等情，為兩造所不爭執，堪信為真，有如前述。顯見原告未能依約於10
3 年9 月30日備齊已因移轉登記取得所有權之系爭1526、15
27、1530、1531地號土地之一切過戶證件資料交付辦理移轉登記之代書，致系爭土地延至104 年8 月21日始辦理移轉登記予被告及鄭明昌，已違反系爭買賣契約第2 條有關移轉所有權時程之約定甚明。且原告未能依約於103 年12月30日將系爭土地點交予被告，甚至於104 年8 月21日辦理所有權移轉登記後，仍未儘速將系爭土地點交予被告，延至106 年6月30日始將系爭土地點交予被告，其違約情形亦至為明確。
是被告所辯原告移轉系爭土地所有權及點交系爭土地予被告均已遲延等情，應屬可採。
⑶原告雖以系爭買賣契約第15條第1 項已就產權移轉登記與被
告之時間特別約定，原告未取得產權前，不發生遲延給付情事，及被告未依系爭買賣契約第2 條約定如期於103 年9 月30日將備證用印款300 萬元存入系爭履約專戶，祭祀公業張炎才不想將系爭1526地號土地移轉登記在其名下為由，主張被告有遲延付款情事，其並未違約云云。惟查，系爭買賣契約第15條第1 項特別約定事項之約定，並未改變系爭買賣契約第2 條之約定，有如前述，原告主張於其未取得系爭1526地號土地所有權之前，不生給付遲延云云，顯非可採。又依系爭買賣契約第2 條第3 項約定「乙方（即原告）備齊一切過戶證件資料時，甲方應給付備證用印款。」，則依上開約定，被告於原告取得系爭1526地號土地所有權，並將系爭15
26、1527、1530、1531地號土地之一切過戶證件資料備齊交付辦理移轉登記之代書時，始有依約於103 年9 月30日給付備證用印款300 萬元之義務。而原告未能依約於103 年9 月30日備齊已因移轉登記取得所有權之系爭1526、1527、1530、1531地號土地之一切過戶證件資料交付辦理移轉登記之代書，已如前述，被告自無於103 年9 月30日給付該備證用印款300 萬元之義務。參以證人即受祭祀公業張炎管理人張清徽委託處理系爭土地買賣之張立堂到庭證稱祭祀公業張炎係將含系爭土地在內之8 、9 筆土地以總價550 萬元出售予原告，伊係於原告賣完系爭土地大約好幾個月後，才看到系爭買賣契約等語明確（見本院卷第367 至369 頁），而原告對證人張立堂上開證述亦當庭陳明無意見等語（見本院卷第37
0 頁），則依證人張立堂前開證述觀之，原告顯係向祭祀公業張炎買受系爭土地後，再將系爭土地轉賣予被告，原告尤非得以其與祭祀公業張炎間之法律關係據以對抗被告。是原告前揭主張係被告違約未於103 年9 月30日將備證用印款30
0 萬元存入系爭履約專戶，祭祀公業始未經系爭1526地號土地登記給伊，伊並未違約云云，亦顯無可採。另依系爭買賣契約第2 條約定，系爭土地應於103 年12月30日點交予被告，有如前述，原告主張依系爭買賣契約第15條第2 項約定，點交日期不確定，兩造對點交之認知有差異，被告又不願給付尾款200 萬元，經2 次訴訟後才於106 年6 月30日點交系爭土地，其未違約云云，亦顯非可採。
⑷綜上，被告所辯依系爭買賣契約第2 條之約定，原告移轉系
爭土地所有權及點交系爭土地予被告均已遲延等情，應屬可採。原告主張其無違約情事，係被告違約云云，為無可採。⒊被告依系爭買賣契約第10條第3 款之約定，得請求原告給付違約金200萬元：
⑴按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第250條第1項及第2項前段定有明文。又按「所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定」（最高法院70年度台上字第4782號民事裁判意旨參照）。查兩造所不爭執之系爭買賣契約第10條（違約責任）第3 款約定：「乙方（即原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付為止。…」（見本院卷第30頁），屬違約金之性質，且未明定係屬於懲罰性之違約金，依上揭法條規定及裁判意旨，應認上開約定性質應係屬於損害賠償總額預定之違約金。本件依系爭買賣契約第2 條之約定，原告應於103 年12月30日點交系爭土地予被告，而原告遲至106 年6 月30日始將系爭土地點交予被告，原告顯有遲延給付之情事，依上揭系爭買賣契約第10條第3 款之約定，被告自得請求原告給付違約金。
⑵次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規
定，酌減至相當之數額，然是否相當，除應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準外，更應審酌當事人所受損害情形，以為斟酌（最高法院105年度台上字第293號判決意旨參照）。查原告自103 年12月31日起至106 年6 月30日點交系爭土地予被告止，原告共計逾期違約911 天，如依系爭買賣契約第10條第3 款約定按買賣總價款每日千分之零點五計算違約金，原告共應給付逾期違約金6,832,500 元【計算式：
15,000,000元（買賣總價款）0.0005911 日（逾期天數）＝6,832,500 元】，約達系爭買賣契約總價之百分之46，顯屬過高。本院審酌被告為購買系爭土地而以其夫所有房地向華南銀行辦理借貸420 萬元及440 萬元，用以支付103 年
9 月30日應支付之備證用印款及其後需給付購買系爭土地之價金，因原告遲延過戶及點交系爭土地，致被告受有多支付利息之損失達42萬餘元（見本院卷第195 至221 頁、第271至275 頁），並受有自有資金440 萬元無法做其他利用之損失，及延滯911 日無法使用系爭土地，受有減少系爭土地收益之損失等情，及審酌原告自104 年8 月24日已自系爭價金履約專戶領取被告給付之買賣價金1,300 萬元，已受有系爭土地買賣價金約百分之87之給付利益，且依證人張清徽、張立堂到庭所為證述（見本院卷第349 頁、第367 至369 頁），原告自祭祀公業張炎買受並轉售系爭土地與被告，顯然獲有高達九百餘萬元之差額利益等情，認本件被告得請求原告給付之違約金，應予酌減至200 萬元為適當。
⑶綜上，被告依系爭買賣契約第10條第3 款之約定，得請求原告給付違約金200 萬元。
㈢被告主張以其得請求原告給付之違約金200 萬元，抵銷其應
給付原告之系爭買賣契約尾款200 萬元，為有理由：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項著有規定。查本件被告得請求原告給付之違約金200 萬元，與其應給付原告之系爭買賣契約尾款200 萬元，其給付之種類相同且均屆清償期，依其債之性質並無不能抵銷之情形，且兩造並無不能抵銷之約定，則依上開規定，經被告以民事答辯一狀送達原告後，兩造間前開債之關係，自應認於200萬元之數額內互為抵銷而消滅。是被告所辯原告已無系爭買賣契約之價金可請求等語，應屬可採。
㈣綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付200
萬元，及自106 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
民事第一庭 法 官 王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
書記官 廖錦棟