臺灣雲林地方法院民事判決 106年度重訴字第11號原 告 賴新廷訴訟代理人 許哲嘉律師
韓國銓律師被 告 王章哲訴訟代理人 錢裕國律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年10月20日委託訴外人住商不動產虎尾光復加盟店即三第房屋仲介有限公司（下稱三第仲介公司）銷售坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號、權利範圍全部，面積587.45平方公尺土地，及其上門牌號碼雲林縣○○鎮○○里0000號未辦保存登記建物（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定委託銷售總價新臺幣（下同）800萬元，委託銷售期間自105 年10月20日起至106 年1 月31日止。嗣被告與三第仲介公司於105 年10月21日變更委託銷售總價為650 萬元。依據系爭委託契約第2 條第2 項被告已有勾選同意授權三第仲介公司代收買方價金，及第7 條第2 項約定委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。系爭委託契約之內容已先經被告閱覽，被告始簽名於上，且被告經考量放棄審閱期之權利，依私法自治、契約自由原則，系爭委託契約應為有效，且系爭委託契約為達出售不動產之目的及條件，約定由三第仲介公司為其代理人代收定金，並無違反委託之宗旨，亦無顯失公平之處。又三第仲介公司並未違反提供市場行情報告及24小時內交付買方要約書之義務，系爭委託契約並非無效。而原告於105 年12月5 日於三第仲介公司處簽立確認書、買賣議價委託書，購買總價額為650 萬元，並於同日交付15
0 萬元定金予三第仲介公司，因原告已出價達被告所定銷售金額，且交付定金予三第仲介公司，依系爭委託契約第7 條第2 項約定，毋庸被告簽收，兩造間就系爭房地之買賣契約已有效成立（下稱系爭買賣契約）。至於原告要求被告負責鑑界並排除租賃事宜，雖未見被告同意與否，但此等事項與標的物、價金無涉，非買賣契約必要之點，則兩造間就標的物及價金之必要之點，意思表示既已一致，縱使就特約條款部分尚未達成一致，兩造間買賣契約仍已成立生效。詎料，被告遲遲未能與原告完成簽約，迨至105 年年底又以母親不願意出售等原因藉故悔約。然被告依系爭買賣契約有將系爭土地移轉登記、交付，及將系爭房屋事實上處分權讓與，協同將系爭房屋稅籍納稅義務人辦理變更並交付予被告之義務，爰依系爭買賣契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地移轉登記並交付予原告。㈡被告應將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，協同將系爭房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告，並將上開建物交付予原告。
二、被告則以：兩造並未成立系爭買賣契約，且系爭委託契約係三第仲介公司單方面提出之定型化契約書，未給予被告合理審閱期間，且未逐條解釋予被告使其知悉契約內容意義，應為無效，系爭委託契約第7 條第2 項自無法拘束被告。又依系爭委託契約第6 條第2 項及不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款均明文規定，仲介本應於受任銷售系爭房屋時，有提出類似不動產交易價格之成交行情供被告參考之義務，惟三第仲介公司竟未向被告提出類似不動產成交行情資訊，致使被告陷於錯誤，以為系爭房地交易價值僅有如系爭委託契約之委託銷售總價，而為簽立系爭委託契約之意思表示。又原告簽立確認書、買賣議價委託書後，三第仲介公司未依系爭委託契約第6 條第5 項約定將上開買方要約書於24小時內交付予被告，該要約書自無法拘束被告，又原告並未證明已由三第仲介公司代收定金。且原告之買賣議價委託書特約條款特別註明「賣方須負責鑑界、地上未保存建物（東屯里41-1號）一併過戶。」、「賣方負責排除租賃事宜」等要求，難謂原告完全同意被告之銷售條件，系爭買賣契約尚未成立。另原告提出之買賣議價委託書及收款憑證均非系爭委託契約第7 條第2 項所約定之買賣定金收款憑證，且未經被告簽認，難謂系爭買賣契約已有效成立等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：本件之爭點在於：㈠被告與三第仲介公司間之系爭委託契約是否有效？㈡兩造就系爭房地之系爭買賣契約是否成立？原告請求被告履行系爭買賣契約，有無理由？茲論述如下：
㈠原告主張被告於105 年10月20日委託三第仲介公司銷售系爭
房地，約定委託銷售總價800 萬元，委託銷售期間自105 年10月20日起至106 年1 月31日止，嗣於105 年10月21日變更委託銷售總價為650 萬元，原告於105 年12月5 日簽立確認書、買賣議價委託書，購買總價額為650 萬元等語，業據原告提出系爭委託契約、委託銷售內容變更同意書、確認書、買賣議價委託書等件為證（本院卷第15至23頁），堪認屬實。
㈡被告與三第仲介公司間之系爭委託契約是否有效？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。
另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。且上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
⒉經查，系爭委託契約乃三第仲介公司預定用於同類委託銷售
契約條款而訂定之契約，此有系爭委託契約內容在卷足憑（本院卷第15至18頁），其性質上屬定型化契約，要無疑義。
觀諸系爭委託契約首頁（本院卷第15頁），以加框之方式顯著框出下列內容，首揭以放大加粗之方式清楚記載「契約審閱權」，其後記載「1.□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤。（違反前項規定，其定型化條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）2.為保障交易安全，避免產權或付款等爭議致損害雙方權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理『買賣價金履約保證』」，系爭委託契約書已於上開第1 點之「□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤。」選項打勾，且被告復於此「契約審閱權」之欄框內「委託人確認簽名欄處」親自簽名確認，依民事訴訟法第358 條第1 項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認者，推定為真正」，自推定上開條款之記載為真正。又被告與三第仲介公司於105 年10月20日簽訂系爭委託契約書，於105 年10月21日簽立委託銷售契約內容變更同意書（本院卷第15至19頁），自被告與三第仲介公司簽約日即105 年10月20日起，至三第仲介公司於105 年12月5 日通知被告原告已出價650 萬元等相關事宜止（本院卷第25頁），中間相隔一個半個月左右，於此期間，被告既持有系爭委託契約得隨時查閱，惟被告均未於該期間內主張三第仲介公司未給予審閱期間，亦難認被告有未能充分瞭解契約內容，而致不公平之情事。則被告於簽訂系爭委託契約前雖未將契約書攜回審閱3 天，然三第仲介公司並未有妨礙被告事先審閱契約之行為，被告又自願放棄審閱期間之權利，而同意與三第仲介公司成立系爭委託契約關係，自難認系爭委託契約為無效。從而，被告主張三第仲介公司未給予合理之契約審閱期，依消費者保護法第11條之1 規定，系爭委託契約無效等語，洵無足採。
⒊被告辯稱三第仲介公司違反系爭委託契約第6 條第2 項、第
5 項約定，及不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款規定，未提出類似不動產交易價格之成交行情供被告參考，致使被告陷於錯誤，且未將買方要約書於24小時內交付予被告等語，為原告所否認。經查，系爭委託契約第6 條第2 項、第
5 項約定：「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近3 個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」、「如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限」，並未訂有違反契約第6 條第2 項、第5 項義務即當然無效之約定。又三第仲介公司違反不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款規定與否，亦無從認定系爭委託契約無效。況三第仲介公司與被告簽訂系爭委託契約前，於105年10月18日告知被告系爭土地每坪行情約為30,000元至35,000元之間，於105 年10月26日告知被告有帶客戶至現場之情事，並於105 年12月5 日告知被告原告已出價至650 萬元，並傳送原告之買賣議價委託書電子檔予被告，經被告覆以：等我回去再說，應該是105 年12月12日回去等語，其後三第仲介公司於105 年12月12日與被告聯繫未果等情，有被告與三第仲介公司人員陳明君之LINE對話紀錄可參（本院卷第25至32、137 、175 頁），又證人即三第仲介公司經紀營業員陳明君結證稱：解釋成交行情時，我有跟被告講，105 年5、6 月時，被告來我們公司我有解釋給他聽，我也有開電腦資料給被告看，105 年10月時我還有用LINE及電話裡面跟被告講等語（本院卷第198 頁），堪認三第仲介公司人員於簽約前已有提供鄰近不動產之成交行情予被告參考之事實，參諸系爭委託契約並未約定必須以書面方式提供成交行情，而三第仲介公司於105 年12月5 日已向被告報告原告之出價情形，然因被告之事由無法於24小時內交付要約書予被告，是被告主張三第仲介公司違反系爭委託契約第6 條第2 項、第
5 項約定，與事實不符，被告復未能舉證三第仲介公司有未提出不動產之成交行情，致被告陷於錯誤之事實或系爭委託契約為無效之依據，被告此部分抗辯，洵難採信。
㈢兩造就系爭房地之系爭買賣契約是否成立？原告請求被告履
行系爭買賣契約，有無理由？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。是以契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。經查，依系爭委託契約第7 條第2 項、第3 項、原告簽立之確認書各載明：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，經委託人簽收，買賣契約已有效成立」、「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」、「您在約定的議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價，但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。『買賣議價委託書』經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立，購屋人即應依約定與賣方補簽訂買賣契約書，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣方沒收，契約解除」等語（本院卷第16、21頁），依上開文字觀之，需買受人簽署「買賣定金收款憑證」時，始得依系爭委託契約第7 條第2 項約定成立買賣契約，而於買受人簽立「買賣議價委託書」時，仍需經出賣人於賣方同意出售確認欄位內親自簽名，確認出售後，始成立買賣契約，此既已為契約文字所明示而無疑義，此自無須再為解釋以探求。
⒉又證人陳明君結證稱：我們店裡面確實有第7 條第2 項「買
賣定金收款憑證」這種文件，本院卷第57頁收款憑證並非「買賣定金收款憑證」，這是我們公司內部的收據，本件當初是適用「買賣議價委託書」等語（本院卷第194 至195 頁），又參諸本院第57頁文件為三第仲介公司內部收款憑據，並非「買賣定金收款憑證」，且其內容係有關雲林縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地定金之收據，與系爭房地無關，無從認定係本件「買賣定金收款憑證」，或為系爭房地定金收受之相關憑證。復觀諸原告簽立之確認書亦載明：「購屋人得就『內政部版要約書』或本公司提供之『買賣議價委託書』任選一種」等語（本院卷第21頁），足認買賣議價委託書與內政部版之要約書均屬要約性質，而原告所簽立本院卷第23頁之買賣議價委託書特別記載有特約條款：「賣方需負責鑑界，地上未保存建物（東屯里41-1號）一併過戶。賣方需負責排除租賃事宜」等情，則原告既未簽署「買賣定金收款憑證」，而另簽立「買賣議價委託書」載明鑑界、排除租賃等事宜，堪認原告認為鑑界、排除租賃等事宜為本件系爭房地買賣之必要之點，其「買賣議價委託書」係要約性質，需待被告簽署同意而承諾，始可認為當事人互相表示意思一致而成立買賣契約。本件原告既未簽署「買賣定金收款憑證」，原告所簽立之「買賣議價委託書」亦未經被告簽署同意，無從認定兩造間就系爭房地之買賣契約已經成立。是原告主張依買賣契約請求被告應將系爭土地移轉登記並交付予原告，並將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，協同將系爭房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告，並將上開建物交付予原告，即屬無據。
四、綜上所述，兩造間之買賣契約尚未成立，原告依系爭買賣契約法律關係請求被告應將系爭土地移轉登記並交付予原告，並應將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，協同將系爭房屋稅籍納稅義務人辦理變更為原告，並將上開建物交付予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，原告雖聲請履勘現場以證明系爭房屋之面積位置，惟系爭房屋之現況或位置面積並不影響兩造間成立系爭買賣契約與否之認定，自無現場履勘必要，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 冷明珍
法 官 王萬金法 官 王靜慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 金雅芳