臺灣雲林地方法院民事判決 107年度訴字第608號原 告 楊陳甘草訴訟代理人 鍾竹簧律師被 告 楊舜海訴訟代理人 楊麗卿
魏筱蓉楊姬碧上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年1 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段○○○○○號土地上如雲林縣斗南地政事務所民國一Ｏ七年十二月六日土地複丈成果圖所示編號A 部分面積二五五平方公尺、編號B 部分面積四十平方公尺地上物拆除，並將各該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第1 、2 項所示；並願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000 ○0 號土地（下稱系爭230 之3 號土地）為原告所有，系爭230 之3 號土地上有如附圖即雲林縣斗南地政事務所民國107 年12月6 日土地複丈成果圖所示編號A 部分面積255 平方公尺、編號B 部分面積40平方公尺為被告占有，其上有被告使用中之建物及水泥樁。
二、系爭230 之3 號土地上有門牌雲林縣○○鎮○○里○○路○○號未保存登記建物（下稱系爭62號建物），由兩造因繼承而共有所有權，但由被告使用中，在土地因分割而由原告取得後，被告曾於107 年7 月25日出具同意書（下稱系爭同意書）表明願將上開建物拆除，故被告不僅無權占有系爭230 之
3 號土地，且曾出具同意書同意拆除系爭62號建物，故依民法第767 條及系爭同意書之約定，提起本件訴訟。
三、系爭230 之3 號土地與鄰地即同段230 之4 號土地（下稱系爭230 之4 號土地）本同○○○鎮○○段新庄小段230 號土地（下稱原230 號土地），之後因共有物分割，由原告分配取得系爭230 之3 號土地，由被告取得230 之4 號土地，在兩造各自取得之土地上各有建物存在，嗣被告表示要在被告所取得之230 之4 號土地上蓋新房，欲將老舊建物（門牌雲林縣○○鎮○○里○○路○○號）拆除，原告同意配合拆除該老舊建物讓被告原地蓋新屋。如今原告有使用系爭230 之3號土地之必要，同樣要求被告拆除系爭62號建物，被告同意並出具系爭同意書表示願配合拆除，詎被告事後反悔藉詞不願拆除，此爭執經向貴院聲請調解仍無法解決，原告無奈提起訴訟。
四、系爭230 之3 、230 之4 號土地雖曾同屬原230 號一筆土地由兩造共有，但既經共有物分割將原230 號土地分割由兩造各自單獨取得所有權，依民法第825 條規定，原告即單獨取得分割後之土地所有權，被告無權再主張建物有合法占有權源。
五、被告簽署系爭同意書時之精神狀況正常，有錄音為證，被告空言否認，實無可信。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、原230 號土地、系爭62號建物本均為第三人楊茂庚（即原告父親、被告公公）所有，第三人楊茂庚於63年間將系爭230之3 號土地、系爭62號建物讓與原告之配偶即第三人楊景郎與被告每人共有2 分之1 ，嗣第三人楊景郎過世，始由原告繼承取得土地權利，原告就系爭62號建物同樣有權利存在。
二、第三人楊茂庚之所以讓被告分配取得系爭230 之4 號土地，係因土地地勢低窪，農收時期，稻穀容易泡水腐爛，為彌補農作可能因雨造成之損失，因此將系爭230 之3 號土地上之系爭62號建物所有權2 分之1 分配予被告，讓被告可以有放置農作物之空間，且系爭62號建物，目前仍由被告使用做為儲藏農作物用途，有繼續使用之必要。
三、依民法第425 條之1 規定，土地及建物前均同屬第三人楊茂庚所有，之後才由原告受讓取得土地，由被告受讓取得建物，依上開規定，即應推定有租賃關係存在，被告係有權占用，原告無權訴請拆除地上物，且被告願給付費用，讓被告可以繼續使用。
四、被告簽署系爭同意書時，正做干擾素治療，藥物作用下意識不清楚，係原告趁機騙使被告簽署系爭同意書。
五、原告打算將系爭230 之3 號及道路用地即230 之2 號土地併同出售與建商，始衍生本件訴訟糾紛。230 之2 號道路用地為兩造共有，原告出售230 之2 號道路土地，應讓被告有優先承購權，且被告就系爭230 之3 號土地也有優先購買權，原告應將其與建商間之買賣契約出示與被告，讓被告知悉買賣條件得以行使優先購買權。原告配合建商動作，迫使被告簽署系爭同意書，規避讓被告行使優先承購權之機會，屬脫法行為無效。
六、被告否認原告所提出之錄音譯文有證據能力。縱然錄音譯文有證據能力，但被告當時有稱因干擾素治療，頭昏腦脹無法清楚思考，要等女兒回來再處理，原告置之不理，向被告稱土地不是你女兒的，催促被告簽下系爭同意書，因此不能以不利被告之部分對話內容之譯文做為證據。
七、依民法第819 條第2 項、土地法第34條之規定，共有物處分需經共有人之同意。系爭62號建物已經共有人分割協議，由被告與第三人楊劉素孌共有，被告一人之同意行為不等同第三人楊劉素孌有同意，被告不能單獨一人為系爭62號建物之拆除處分。被告縱然曾在系爭同意書內表示不受補貼，但第三人楊劉素孌並未同意，在原告向第三人楊劉素孌為補償之前，亦不能請求權利移轉或變更。
八、原告一再以若不拆除房屋會被建商罰款為由，利用被告心軟，迫使被告簽署系爭同意書，又故意不告知土地出售價格，讓被告無法行使優先購買權，原告以不實資訊騙使被告簽署系爭同意書，被告主張民法第88條、第92條撤銷同意書之意思表示，且第三人楊劉素孌於系爭62號建物亦有權利，系爭同意書未經第三人楊劉素孌同意，原告不能依系爭同意書單獨請求被告拆除。
理 由
壹、原告主張系爭230 之3 號土地為其所有，已提出土地登記第一類謄本為證（見本院107 年度六簡調字第55號卷第17頁，下稱六簡調卷），且為被告所不爭執，堪信屬實。
貳、系爭230 之3 號土地上有如附圖所示編號A 部分面積255 平方公尺、編號B 部分面積40平方公尺地上物為被告占用之事實，經斗六簡易庭法官於107 年11月26日會同兩造及斗南地政測量人員至現場勘驗及測量，製有勘驗筆錄、略圖及拍攝現場照片、並經斗南地政於107 年12月10日以雲南地二字第1070005413號函檢送土地複丈成果圖（即附圖）在卷可佐（見六簡調卷第65頁至第73頁），復為被告所不爭執，可認無訛。
叁、對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害
其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號判決意旨參照）。被告主張系爭62號建物另有第三人楊劉素孌之權利存在，未經第三人楊劉素孌同意，被告一人無拆除處分權；又主張依民法第425 條之1 規定，對系爭230 之3 號土地有租賃關係存在，被告無交付原告因分割取得土地之義務；再主張依民法第88條、第92條規定撤銷系爭同意書之意思表示。故被告既抗辯非無權占有，則被告應就系爭62號建物占有系爭230 之3 號土地之合法權源負舉證之責，爰就被告上開主張有無理由？分述如下。
一、系爭62號建物為兩造共有並有處分權：㈠系爭62號建物為未保存登記建物，由第三人楊茂庚所建一節，為兩造所不爭執。
㈡第三人楊茂庚於57年間向稅捐機關登記設籍為納稅義務人，
嗣64年4 月由被告楊舜海、第三人楊景朗以繼承原因，變更納稅義務人為被告楊舜海、第三人楊景朗，之後第三人楊景朗過世，其權利再由原告楊陳甘草繼承，被告楊舜海部分，則於104 年5 月贈與第三人楊麗卿、楊麗坊、楊姬碧、楊淑媛，惟第三人楊麗卿於107 年7 月將其權利贈與第三人楊麗坊，再由第三人楊麗坊、楊姬碧、楊淑媛於107 年1 月將其權利贈與第三人楊劉素孌、被告楊舜海，上開異動情形，有雲林縣稅務局108 年1 月9 日雲稅房字第1080000535號函檢送歷次異動明細表可憑（見本院卷第57頁至第59頁）。㈢然未經辦理所有權第一次登記之建物，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權，而房屋稅籍登記名義人並不必然即是房屋所有權人或有事實上處分權人。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。系爭62號建物由第三人楊茂庚興建，之後第三人楊茂庚死亡，即應由其繼承人即被告楊舜海、第三人楊景朗因繼承取得該建物所有權（不需登記），之後第三人楊景朗過世，其權利再由原告楊陳甘草繼承（亦不需登記），嗣後被告楊舜海縱向稅捐機關申請變更納稅名義人，或其後受讓人再輾轉讓與而辦理納稅名義人之變更，因未向地政機關辦理登記，均不能發生所有移轉之效力，仍由被告楊舜海保有與原告公同共有之所有權，有所有權當然有處分權。系爭62號建物尚未經遺產分割，則系爭62號建物仍由原告楊陳甘草、被告楊舜海基於繼承事實而公同共有，可以認定。
二、被告主張依民法第425 條之1 規定，對系爭230 之3 號土地有租賃關係存在，被告無交付原告因分割取得土地之義務，是否有理由？㈠按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所
有權。各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。民法第824 條之1 、第
825 條定有明文。共有土地之分割，經分割形成判決確定或協議分割登記完畢者，即生共有關係終止及原共有人各自取得分得部分所有權之效力；共有人對於他共有人分得之部分既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院72年度台上字第2808號判決意旨參照）。各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。共有土地經協議分割並辦竣登記後，各共有人就其分割所得部分，有單獨之所有權；如其中一共有人之建築物所占有之土地，分歸他共有人取得，他共有人即不能完全使用其分得之土地，依民法第三百五十四條規定，該共有人應負不減少該地通常效用之擔保責任，應拆除房屋，他共有人本於其所有權，自得請求除去該建築物（最高法院87年度台上字第2894號判決意旨參照）。
㈡系爭230 之3 號土地係於74年12月11日以『共有物分割』原
因由原230 號土地分割出來，而原230 號土地本為原告楊陳甘草、被告楊舜海二人共有，每人應有部分各2 分之1 ，此有系爭230 之3 號土地登記謄本、斗南地政108 年1 月8 日雲南地二字第1080000062號函檢送原230 號土地之共有狀態及分割結果說明表在卷可稽（見六簡調卷第17頁、本院卷第53頁至第55頁）。原告既因分割取得系爭230 之3 號土地，系爭62號建物雖係在土地分割前所興建，然因系爭62建物之存在，致原告對於分得之系爭230 之3 號土地，不能為完全之使用，依上開規定，被告本應負不減少該地通常效用之擔保責任，原告本於其所有權，請求被告除去系爭62號建物，應屬有據。
㈢土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 固有明文。惟各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第八百二十五條定有明文。又法院判決以原物分配於各共有人後，各共有人就分割所得部分，有單獨之所有權。本件被上訴人所有之房屋既在上訴人分得之土地上，（上訴人分得面積○．○○五三公頃，其中○．○○三三公頃為該被上訴人房屋所占用)，上訴人即不能完全使用其分得土地，依民法第三百五十四條規定，被上訴人即應負不減少該地通常效用之擔保責任，即應拆除房屋，此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同（最高法院71年度台上字第
277 號判決意旨參照）。㈣且被告不爭執原230 號土地分割後，兩造各自取得之土地上
均有建物存在，其中被告取得之系爭230 之4 號土地上本有門牌雲林縣○○鎮○○里○○路○○號建物，原告已配合將上開建物拆除完畢，此亦為共有人各自對他共有人負買賣標的物瑕疵擔保責任之實現。如共有人在分割各自取得特定部分土地所有權後，仍可主張民法第425 條之1 推定之租賃關係，拒絕交付他共有人因分割取得之土地，除顯失公平外，亦與共有物分割之宗旨與目的不合，更有違誠實信用原則。
㈤縱系爭230 之3 號土地、系爭62號建物曾同屬第三人楊茂庚
一人所有，之後由兩造共有，然依上開說明及最高法院見解，仍不能為被告有權占用系爭230 之3 號土地之依據，故被告辯稱依民法第425 條之1 規定有合法占有系爭230 之3 號土地權利云云，為無理由。
三、被告主張依民法第88條、第92條規定撤銷同意書之意思表示，是否可採？㈠系爭62號建物為原告與被告公同共有，已如前述。按公同共
有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第828 條第3 項定有明文。原告既聲明求為被告「協同」拆除系爭62號建物，足可認原告同意拆除系爭62號建物之意思明確。
㈡其次，觀之系爭同意書上記載：「. . . 本人願無條件配合
拆除該筆未保存建物. . . . 」，此有原告提出之同意書1張在卷可稽（見六簡調卷第19頁），被告並未舉證證明系爭同意書上之姓名、指印非被告所為，則原告依被告之同意，請求被告履行拆除建物之義務，即非無據。
㈢被告雖抗辯原告利用被告肝病治療時精神狀態不濟，以不實
資訊誆騙被告簽署系爭同意書，依民法第88條、第92條規定撤銷同意之意思表示云云，然被告對意思表示有錯誤、受詐欺而為之等節，並未舉證以實其說，自不能為被告有利之認定，故被告主張依民法第88條、第92條規定撤銷同意書之意思表示，亦非可採。
肆、綜上，系爭230 之3 號土地為原告所有，土地上之系爭62號建物為兩造公同共有，如附圖所示編號編號A 部分面積255平方公尺、編號B 部分面積40平方公尺之地上物為被告占有使用，則原告依民法第767 條第1 項規定及系爭同意書之約定，請求被告協同將系爭230 之3 號土地上如附圖所示編號
A 部分面積255 平方公尺、編號B 部分面積40平方公尺之地上物拆除，並將各該部分土地返還原告，為有理由，應予准許。
伍、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
陸、兩造其餘主張及所舉證據，經本院斟酌後，認與本件判決之結果不生影響，故不一一論列。
柒、結論：原告之訴為有理由，併依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 19 日
民事第一庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 19 日
書記官 李松坤