臺灣雲林地方法院民事判決 107年度重訴字第11號原 告 黃亭超
黃亭越共 同訴訟代理人 簡承佑律師
張育誠律師被 告 黃瑞昌
黃玉燕黃玉霜黃偉儒黃麟婷黃姿愼黃齡葎共 同訴訟代理人 林重仁律師複代理人 姚亞儒律師被 告 黃偉訓
黃瑞興上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國107年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對「被告與第三人林世民間於民國一Ｏ六年十二月一日就如附表所示十一筆土地訂立之買賣契約」，兩人各有二分之一之同一條件優先承購權存在。
被告應按照「被告與第三人林世民間於民國一Ｏ六年十二月一日就如附表所示十一筆土地訂立之買賣契約」同一條件及前項優先承購權比例，與原告訂立書面買賣契約。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆拾貳萬零伍拾陸元，由被告黃瑞昌負擔新臺幣玖萬參仟壹佰伍拾元，被告黃玉燕、黃玉霜各負擔新臺幣陸萬貳仟壹佰元，被告黃偉訓、黃偉儒各負擔新臺幣壹萬零參佰伍拾元，被告黃麟婷、黃姿愼、黃齡葎各負擔新臺幣壹萬叁仟捌佰元，被告黃瑞興負擔新臺幣伍佰捌拾柒元，餘新臺幣壹拾肆萬零壹拾玖元由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、如主文第1、2項所示。
二、被告應於原告給付新臺幣（下同）3923萬元同時，將坐落雲林縣斗六市○○段社口小段64-1、64-2、64-4、64-5、64-6、64-7、64-8、64-9、64-10 、64-11 、63-64 號土地如附表共有人應有部分欄所示應有部分，移轉登記與原告每人各二分之一。
三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣坐落雲林縣斗六市○○段社口小段64-1、64-2、64-4、64-5、64-6、64-7、64-8、64-9、64-10 、64-11 號土地（即附表編號1 至10）為被告黃瑞昌、黃玉燕、黃玉霜、黃偉訓、黃偉儒、黃麟婷、黃姿愼、黃齡葎與原告及他人所共有（被告每人應有部分如附表共有人應有部分欄所示），另同段63-64 號土地（即附表編號11）為被告黃瑞興與其他被告及他人共有（原告非該筆土地之共有人）【上開11筆土地出售部分，除分稱外，下合稱系爭11筆土地】。
二、民國106 年12月1 日被告以單價每坪40000 元，即總價3923萬元將系爭11筆土地如附表共有人應有部分欄所示應有部分合併出售予第三人林世民，並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），同日被告依土地法第34條之1 第4 項規定，以斗六西平路郵局第722 號存證信函通知原告得於15日內以同一條件優先承購，原告於106 年12月13日以林內郵局第52號存證信函回覆表示同意依土地法第34條之1 第4 項規定優先承購，之後原告於106 年12月18日知悉系爭契約內容，惟被告刻意以不同條件要求原告接受，原告不願意，並於106 年12月18日以林內郵局第53號存證信函通知被告應依系爭契約同一條件讓原告優先承購，但被告仍置之不理，竟於107 年
1 月2 日以斗六永安郵局第1 號存證信函表示因原告逾期行使優先承購權，拒絕承認原告之優先承購權，且拒絕與原告補訂買賣契約，被告既否認原告就系爭土地有優先承購權存在，又不願訂立買賣契約，則原告就系爭土地之優先承購權存在與否，即有不安之危險，此危險得以本件確認判決除去之，爰請求確認就系爭11筆土地優先承購權存在（原告每人之優先承購權利範圍為2 分之1 ），並依土地法第34條之1第4 項規定請求被告依被告與第三人林世民間訂立之不動產買賣契約相同條件與原告訂立買賣契約，且被告應於原告給付3923萬元同時，將系爭11筆土地如附表所示應有部分移轉與原告每人各2 分之1 。
三、原告先後以106 年12月13日林內郵局第52號、106 年12月18日林內郵局第53號存證信函，明確表示願就系爭11筆土地以同一條件優先承購，雖原告就大潭段社口小段63-64 號土地（即附表編號11）無共有權，但考量該筆土地為其餘10筆土地之對外聯絡道路，有共同經濟利用價值，被告也是考量如此才將11筆土地一併出售，否則附表編號1 至10之土地將成為袋地，對土地利用價值損害甚大，考量土地法第34條之1第4 款之立法意旨，應由原告就系爭11筆土地均可行使優先承購權。
四、106 年12月18日原告始知悉買賣條件，當日原告母親林淑華在場與被告協商如何補訂契約，被告刻意提出不同條件要求原告接受，甚至遊說原告放棄優先承購權，但原告從未表明放棄優先承購權，否則原告為何寄2 次存證信函又以手機簡訊催促被告訂約，原告始終無放棄優先承購權之意。
五、原告於106 年12月13日即以存證信函表示願以同一條件優先承購，之後106 年12月18日知悉買賣契約內容，再於同日以存證信函向被告重申行使優先承購權，且要求被告應以同一條件訂立買賣契約，縱認原告在未完全知悉買賣契約內容前就行使優先承購權，有合法之疑慮，但原告於106 年12月18日知悉買賣契約內容後，旋即表明行使優先承購權並請求訂立買賣契約，足見原告行使優先承購權仍為合法有效。
六、優先承購權一經合法行使，即生效力，至於價金之給付時間，乃事後履行契約之問題，不影響已行使之優先承購權。且原買賣契約第一期款約定在簽約後25日始支付，被告既尚未與原告補訂書面契約，豈能要求原告馬上支付第一期款，自無被告所稱未支付第一期款視同放棄優先承購權之情形。
乙、被告方面：
壹、被告黃偉訓、黃瑞興經合法通知未到庭，亦未提出書狀為聲明或陳述。
貳、其餘被告則以：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠原告於106 年12月18日始知悉買賣契約內容，則原告於106
年12月13日以林內郵局第52號存證信函表示願行使優先承購權之合法性，即屬有疑。
㈡原告於106 年12月18日知悉買賣契約內容，但對契約條件多
所爭執，不願接受同一條件，此與土地法第34條之1 第4 項規定必須以「同一條件」接受之情形有違，原告顯然放棄優先承購權。原告雖於106 年12月18日以林內郵局第53號存證信函要求被告3 日內補訂買賣契約，然原告既對買賣條件不全盤接受，又未依照契約條件於106 年12月25日前交付第一期價金400 萬元，原告顯然放棄優先承購權，原告再以存證信函表示行使優先承購權顯不合法。
㈢同意本件原告若有優先承購權，原告可行使優先承購權之範圍包括坐落斗六市○○段○○○段00○00號土地。
㈣依被告與第三人林世民間訂立之不動產買賣契約，買賣價金
係分期給付，且原告有先行給付第一期款400 萬元之義務，並無給付價金與移轉土地所有權應同時履行之約定，故不同意原告所主張於原告給付價金3923萬元同時，被告負有移轉土地所有權與原告之義務。
理 由
甲、程序方面：本件被告黃偉訓、黃瑞興未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本件到庭當事人不爭執事項：
一、如附表所示編號1 至10號土地為兩造（黃瑞興除外）與他人所共有（有土地登記謄本在卷可稽，見本院107 年度六簡字第29號卷第10頁至第49頁），編號11土地則為被告黃瑞興與其他被告及他人所共有（土地登記謄本見本院卷第75頁至第81頁），被告每人應有部分如附表共有人應有部分欄所示。
二、被告於106 年12月1 日以單價每坪40000 元，即總價3923萬元將系爭11筆土地出售予第三人林世民，並訂有不動產買賣契約書。被告於106 年12月1 日以斗六西平路郵局第722 號存證信函通知原告於函到15日內，就系爭11筆土地表示是否願意以同一條件行使共有人優先承購權（見本院107 年度六簡字第29號卷第50頁至第51頁反面）。
三、原告於106 年12月13日以林內郵局第52號存證信函向被告表示：就附表編號1 至11土地，願依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承購權（見六簡卷第52頁至第53頁反面）。
四、原告於106 年12月18日經被告提示而知悉買賣契約內容，並於同日以林內郵局第53號存證信函通知被告：請原告於收到通知後3 日內與原告依買賣契約書所載條件洽簽附表編號1至11土地之買賣契約書（見六簡卷第54頁至第56頁反面）。
貳、本院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張被告將系爭11筆土地於106 年12月1 日以總價3923萬元出售與第三人林世民，經原告於106 年12月13日以林內郵局存證信函向被告表示願依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，然被告自行認定原告已放棄優先承購權，且不願與原告補訂買賣書面契約，則原告就系爭11筆土地有無優先購買權，即屬不明確，並使原告在法律上之地位處於不安之狀態，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，原告提起本件訴訟之請求確認部分，應有即受確認判決之法律上利益。
二、次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一條件共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物之共有人發生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院85年度台上字第
793 號、100 年度台上字第432 號判決參照）。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院95年度台上字第2214號判決意旨參照）。
三、土地法第34條之1 第4 項之立法目的係於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係，規定共有人出賣應有部分予第三人時，他共有人得以同一條件共同或單獨優先承購。坐落雲林縣○○市○○段○○○段00000 號土地（即附表編號11），原告雖非共有人，然該筆土地為斗六市○○段社口小段64-1、64之2 、64-4、64-5、64-6、64-7、64-8、64 -9、64-10 、64-11 號土地與北邊之新昌街聯絡必經之地，此有地籍圖資網路便民服務系統圖、地籍圖謄本、土地使用分區證明等在卷可稽（見本院卷第47頁、第87頁至第95頁），且被告黃瑞興既將大潭段社口小段63-64 號土地之應有部分與其餘被告所共有土地一併出售與第三人林世民，足見系爭11筆土地有整體開發與利用上之不可分關係，不宜割裂。原告主張就系爭11筆土地合併行使優先承購權，到庭之被告訴訟代理人亦表示，若原告有優先承購權，同意原告可行使優先承購權之範圍包括坐落斗六市○○段○○○段00○00號土地，因此原告就附表編號11土地雖非共有人，惟依土地法第34條之1 第4 項之立法意旨及前揭說明，原告仍得以同一條件主張就系爭11筆土地合併行使優先承購權。
四、被告與第三人林世民於106 年12月1 日就系爭11筆土地訂立買賣契約，經被告於同日以郵局存證信函通知原告於函到15日內，就系爭11筆土地表示是否願意以同一條件行使共有人優先承購權，原告於106 年12月13日以林內郵局第52號存證信函表示願意以同一條件優先承購，即已合法行使優先承購權，不因被告未告知詳細契約內容而有異，否則豈非容許被告以自已未盡告知義務之行為，據為對被告有利之主張（不合誠信與公平原則）。依最高法院95年度台上字第2214號判決意旨，系爭買賣契約即當然於出賣之共有人（即被告）與優先承購之共有人（即原告）間成立。
五、被告雖主張106年12月18日原告知悉買賣條件，卻拒絕接受同一買賣條件云云，並提出譯文1 份（見本院卷第165 頁至第170 頁）為佐，惟觀之譯文內容，兩造對買賣條件雖有爭執討論，但彼此間對於對方不合原契約「同一條件」之要求，儘可不予同意，兩造間契約上之權利義務，仍依原契約「同一條件」決之，不能因此解為原告放棄優先承購權。又原告未依系爭買賣契約同一條件先行給付第一期款400 萬元，乃事後履行契約之問題，被告亦可限期催告原告給付，若逾期不給付，可依法解除契約，但不能自行解為原告未付款即屬放棄優先承購權。
六、本件原告始終未放棄優先承購權，應可認定。原告既已合法行使優先承購權，系爭買賣契約即按同一條件存在於兩造之間，則原告請求確認原告對「被告與第三人林世民間於民國一Ｏ六年十二月一日就如附表所示十一筆土地訂立之買賣契約」，兩人各有二分之一之同一條件優先承購權存在，及被告應按照「被告與第三人林世民間於民國一Ｏ六年十二月一日就如附表所示十一筆土地訂立之買賣契約」同一條件及前項優先承購權比例，與原告訂立書面買賣契約，於法均屬有據，應予准許。
七、至於原告請求被告應於原告給付3923萬元同時，將坐落雲林縣斗六市○○段社口小段64-1、64-2、64-4、64-5、64 -6、64-7、64-8、64-9、64-10 、64-11 、63-64 號土地如附表共有人應有部分欄所示應有部分，移轉登記與原告每人各二分之一部分，觀之系爭契約第3 條約定，價金係分4 期給付（見六簡卷第58頁），並非一次付清，且原告有先行給付部分價金之義務，準此，原告分期給付買賣價金與被告辦理土地所有權移轉登記，二者並非立於同時履行之對待給付關係，原告此部分之請求，不合系爭契約本旨，於法難謂有據，應予駁回。
叁、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項但書判決如主文。
附表：
┌──┬───────────────────┬─────────────────────┐│編號│土地地號 │共有人應有部分 │├──┼───┬────┬──┬───┬───┼─────────────────────┤│1 │雲林縣│斗六市 │大潭│社口 │64-1 │黃瑞昌應有部分14分之3 。黃玉燕、黃玉霜應有││ │ │ │ │ │ │部分各7 分之1 。黃偉訓、黃偉儒應有部分各42││ │ │ │ │ │ │分之1 。黃姿慎、黃麟婷、黃齡葎應有部分各63││ │ │ │ │ │ │分之2 。 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│2 │同上 │同上 │同上│同上 │64-2 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│3 │同上 │同上 │同上│同上 │64-4 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│4 │同上 │同上 │同上│同上 │64-5 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│5 │同上 │同上 │同上│同上 │64-6 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│6 │同上 │同上 │同上│同上 │64-7 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│7 │同上 │同上 │同上│同上 │64-8 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│8 │同上 │同上 │同上│同上 │64-9 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│9 │同上 │同上 │同上│同上 │64-10 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│10 │同上 │同上 │同上│同上 │64-11 │同上 │├──┼───┼────┼──┼───┼───┼─────────────────────┤│11 │同上 │同上 │同上│同上 │63-64 │黃瑞興、黃玉燕、黃玉霜應有部分各7 分之1 。││ │ │ │ │ │ │黃瑞昌應有部分14分之3 。黃偉訓、黃偉儒應有││ │ │ │ │ │ │部分各42分之1 。黃姿慎、黃麟婷、黃齡葎應有││ │ │ │ │ │ │部分各63分之2 。 │└──┴───┴────┴──┴───┴───┴─────────────────────┘中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
民事第二庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
書記官 廖錦棟