臺灣雲林地方法院民事判決 107年度重訴字第22號原 告 李景維訴訟代理人 劉嬋娟被 告 王儷嬛訴訟代理人 李政昌律師
林德昇律師受告知訴訟人 張豊宜上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國107年10月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○○○號、面積14,400平方公
尺土地（下稱系爭土地）本為原告所有，原告因向雲林縣古坑鄉農會（下稱古坑鄉農會）借貸新臺幣（下同）400 萬元，於民國84年3 月28日設定最高限額480 萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予古坑鄉農會，迄至94年初，因利息沉重不勝負荷而無力繼續繳付本息，因而積欠古坑鄉農會382 萬元之本金及利息未清償（下稱系爭債務），訴外人即被告父親王文林（係原告之妹婿）表示願意協助解決古坑鄉農會之貸款債務事宜，故原告交付系爭土地之文件予王文林辦理設定第二順位抵押權事宜，並約定原告每月應給付1 萬元之利息，但系爭土地所有權即遭移轉登記至被告名下。又系爭土地登記謄本雖記載兩造於94年2 月1 日，就系爭土地以648 萬元成立買賣契約，並於同日以買賣為原因辦理所有權移轉登記，然被告當時年輕，並無資力向原告購買系爭土地，況兩造間就系爭土地並無買賣之合意，亦無648 萬元價金之交付，即兩造間就系爭土地並無買賣關係存在，被告不能取得系爭土地之所有權。詎被告卻於近日對外表示要出賣系爭土地，則原告就系爭土地所有權之存否不明確，原告私法上之地位即有受侵害之危險，爰依民法第87條第1 項之法律關係提起本訴等語。
㈡原告於94年2 月1 日，在系爭土地登記申請書上親筆簽名時
係空白紙張，其上所蓋之大印章是原告的，小印章則係被告刻的，當時原告僅同意將系爭土地給被告辦理抵押權設定，以為代清償系爭債務3,829,396 元之保障。又土地所有權移轉契約書上記載價金648 萬元，被告只代清償系爭債務，而
648 萬元扣除清償系爭債務之差額部分，被告並沒有交付予原告，故兩造間就系爭土地係成立消費借貸關係，並非買賣關係。且若原告將系爭土地出賣予被告，怎會去申請開設道路，還要付被告每個月1 萬元的利息，況農地買賣並沒有增值稅，是被告所辯並不實在。
㈢對於被告所主張當時94年2 月1 日買賣系爭土地還有附帶條
件：⒈原告將系爭土地移轉登記被告之日起，超過3 年未買回，就由被告全權處分；⒉原告於移轉登記給被告之日起，
3 年內，每月須給付被告1 萬元，以補償被告不得出售土地之利息損失；⒊系爭土地仍由原告使用收益，惟土地種植之檳榔，採收賣出之所得不須給被告，但須拿一半金額給被告外婆（即原告之母）。原告否認被告此答辯內容，並依民事訴訟法第344 條第1 項第1 、5 款規定，請鈞院准予命被告提出系爭土地買賣契約書及當時買賣附帶條件書以供參考。
㈣並聲明：
⒈確認兩造於94年1 月20日就系爭土地所為之買賣關係不存在。
⒉被告應將系爭土地於94年2 月1 日以買賣原因，經雲林縣斗
六地政事務所以94雲斗字第002142號所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：㈠系爭土地於94年2 月1 日以買賣為登記原因，登記在被告名
下，此不但有土地登記謄本，尚有土地登記申請書上原告自己之親筆簽名，原告非不識字之人，自不得諉稱不了解文字意義。又原告雖主張因被告父親王文林協助解決古坑鄉農會貸款事宜，才交付系爭土地等文件予王文林辦理第二順位抵押權設定，惟系爭土地並無第二順位抵押權之設定登記。
㈡系爭土地原係被告外公贈與原告之祖產，因原告向古坑鄉農
會貸款，尚積欠系爭債務，恐遭古坑鄉農會拍賣，被告父親王文林不捨被告之外婆因祖產被拍賣而難過，遂與被告商量解決之道，被告當時為實歲29歲之已婚女子，有穩定之收入，並非年輕無資力，經與配偶討論後，願以3,829,396 元承購系爭土地，由訴外人即代書林志忠協助辦理過戶，兩造於94年1 月20日簽立買賣契約書、94年1 月31日送雲林縣斗六地政事務所收文，於同年2 月1 日完成所有權移轉登記。兩造並口頭約定原告每月須給付被告1 萬元，作為補償原告要求被告於3 年內不得將系爭土地賣出之利息損失，若原告超過3 年未買回，則由被告全權處分。且因原告在系爭土地上種植檳榔青仔，故在約定之3 年內，每年之採收及賣出皆由原告處分取得，但須拿出一半所得給被告外婆，不需分配給被告。況且買賣所有權移轉契約書上都有詳細記載，更有原告親筆簽名，故系爭土地之過戶乃係基於買賣關係，非如原告所說之原本要設定第二順位抵押權，原告亦未按月給付1萬元之利息，在在顯示原告所述係屬不實，並對於原告所稱代書係交付空白土地所有權移轉契約書及被告刻原告小印章部分均加以否認。
㈢被告就買賣價金3,829,396 元部分未交付予原告，乃係擔心
原告會提領私用而未清償系爭債務，故依原告及訴外人即古坑鄉農會主任盧四海之指示，由被告帳戶於94年2 月4 日，直接匯款3,829,396 元至盧四海帳戶，盧四海於同日即轉出用以清償原告系爭債務，古坑鄉農會亦於同日將原告書立之擔保放款借據及該會出具之抵押權塗銷同意書交付給被告，用以塗銷系爭抵押權，以免系爭土地被拍賣，故被告用以代償系爭債務之3,829,396 元係抵充應給付原告之買賣價金，並未直接給付買賣價金給原告。
㈣系爭土地所有權移轉契約書上雖記載買賣價款總金額為648
萬元，惟該金額並非真正買賣價款總金額，而係公契上為免被課徵贈與稅之節稅行為。依遺產及贈與稅法第5 條第2 款規定：「財產之移動，具有左列情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅…二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」，又土地買賣成交價低於公告土地現值，如納稅義務人能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明市價確實低於公告土地現值，且其成交價與市價相當者，免依遺產及贈與稅法第5 條第2 款規定課徵贈與稅（財政部90年11月7 日台財稅字第0900457029號令）。故個人出售土地成交價低於公告現值時，其價差部分，按上揭法令規定，必須課以贈與稅。本件系爭土地使用分區屬山坡地保育區，古坑地區88年經過921 大地震後，經常發生土石流，故系爭土地之市價已低於公告現值，故雙方在考量節稅之情形下，在承辦代書建議下就以系爭土地之公告現值648 萬元作為申報移轉現值，而實際上就以被告代償系爭債務3,829,
396 元作為買賣價金。㈤被告母親從未收受原告所稱之契約書，縱有契約書存在，其
可證明之事實是否與本案有關，尚有疑義，故就原告所指稱之契約書因客觀上並不存在，更與本案欠缺關連，應無調查之必要。又因系爭土地買賣移轉所有權登記之辦理距今已有13年之久，故代書林志忠已找尋不到委託書。且因兩造間之買賣契約附有買回及由原告使用收益系爭土地之條件，故原告就系爭土地申報整修農路亦對其有利之事，合乎常情，從而原告主張並不可採。
㈥綜上，本件買賣關係確實真實，登記程序完整，被告已取得
系爭土地所有權，原告自不得主張撤銷移轉登記。若原告仍主張買賣關係不存在，自應負舉證責任。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例意旨足資參照。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張系爭土地於94年2 月1 日移轉登記至被告名下，只是供作向被告父親借款債權之擔保，兩造間就系爭土地並無真實買賣之意思表示，亦無買賣價金之給付，然為被告所否認，則系爭土地買賣關係之存否，其法律關係並不明確，有損害原告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件民事訴訟。
㈡按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1 、2 項分別定有明文。而當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責，是主張表意人與相對人係通謀而為意思表示或隱藏有他項法律行為之人，自應就此有利於己之事實，負舉證之責任。
㈢原告主張系爭土地本為其所有，因其向古坑鄉農會借貸400
萬元，於84年3 月28日設定系爭抵押權予古坑鄉農會，迄至94年初，因利息沉重不勝負荷，致無力繼續繳付本息，積欠系爭債務，經被告父親介入協助解決系爭債務，嗣系爭土地之所有權於94年2 月1 日移轉登記至被告，原因發生日期為94年1 月20日、登記原因為買賣等情，業經原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本、土地登記申請書為證（見六司簡調字卷第15至23頁），並經本院向雲林縣斗六地政事務所調取系爭土地之土地登記謄本、土地登記申請書等資料在卷可參（見本案卷第27至49頁），復為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。而被告主張其於94年2 月4 日由其帳戶直接匯款3,829,396 元至古坑鄉農會主任盧四海帳戶，盧四海於同日即轉出用以清償原告系爭債務，古坑鄉農會亦於同日將原告書立之擔保放款借據及該會出具之抵押權塗銷同意書交付給被告，用以塗銷系爭抵押權等情，亦據被告提出系爭土地之異動索引、擔保放款借據、盧四海之證明書、古坑鄉農會交易明細表、他項權利證明書、抵押權塗銷同意書等為證（見六司簡調字卷第35至41頁、第45至49頁；本案卷第113 至
121 頁），並為原告所不爭執，亦可信屬實。原告主張本件只是單純向被告父親借貸金錢，系爭土地是提供設定抵押權擔保，並無出賣系爭土地予被告之意思，然此為被告所否認，並主張雙方確實有買賣系爭土地之事實。故本案之爭點在於：⒈兩造就系爭土地於94年1 月20日所成立之所有權買賣契約是否為通謀虛偽意思表示？⒉原告依民法第87條第1 項規定，請求確認兩造於94年1 月20日就系爭土地所為之買賣關係不存在，及請求被告應將系爭土地於94年2 月1 日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，是否為有理由？㈣經查：
⒈原告主張其與被告間就系爭土地所為之買賣契約及所有權移
轉登記行為均係通謀虛偽意思表示，固據其提出系爭土地之土地登記第一類謄本、土地登記申請書、雲林縣政府94年12月28日府農土字第0940508148號函、95年5 月12日府農土字第0950502830號函等為證（見六司簡調字卷第15至23頁；本案卷第71至97頁），然此等證據僅能證明兩造間有以買賣為原因，辦理系爭土地所有權之移轉登記，及原告就系爭土地有向雲林縣政府申報施作整修農路之情形，尚無從認定兩造間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉登記行為均係出於通謀虛偽之意思表示。
⒉被告主張系爭土地之買賣契約及所有權移轉登記行為係出於
兩造雙方之真實意思表示一情，業經證人即承辦代書林志忠到庭證述：系爭土地所有權移轉登記之申請資料是我所辦理，當時是被告所委託，說是她舅舅即原告要辦理過戶，我有請原告本人拿印鑑證明來事務所簽名跟蓋章，登記申請書上原告的章是我們助理小姐蓋的，（本案卷第39頁）簽名是原告自己簽的，原告簽名時，其上文件的文字一定存在，（是否知悉兩造辦理土地移轉登記之原因？）我聽被告提到是說原告有欠農會錢，可能農會要拍賣，委託被告把原告的土地買過來，就不會被拍賣了，被告負責把貸款的錢去清償，兩造對於系爭土地有要買賣，因為契約書就是要買賣做移轉等語（見本案卷第133 至135 頁），核與上開土地登記申請書所附之土地買賣所有權移轉契約書相符，足認證人林志忠之證述應屬可採。又原告已自認系爭土地買賣所有權移轉契約書（見本案卷第39頁）上「李景維」之簽名為其所親簽（見本案卷第58頁、第147 頁），其雖以簽名當時只是空白紙張為由置辯，然該土地買賣所有權移轉契約書為常見之制式文書，其上早已印有「買賣所有權移轉契約書」、「買受人或出賣人」、「雙方同意買賣所有權移轉，特定立本契約」等文字（見六司簡調字卷第43頁；本案卷第37頁、第39頁），原告並非不識字之人，對於上開文字難以諉稱為不知，其上開答辯自難以採信。再者，原告雖主張其係向被告父親借貸金錢，以償還系爭債務，並將系爭土地之所有權狀交付被告母親（即原告妹妹），供辦理設定第二順位抵押權之擔保云云（見六司簡調字卷第11頁；本案卷第179 頁），然原告並未提出兩造間之任何借貸契約或給付約定利息之資料為證，甚且自承沒有清償該利息（見本案卷第133 頁），且原告自述系爭土地所有權狀一直都沒有拿回來等語（見本案卷第17
9 頁），此與一般人在辦理抵押權設定後隨即取回該所有權狀之經驗亦不相符合（此由原告先前設定系爭抵押權予古坑鄉農會後，仍取回系爭土地所有權狀自己持有之情形，亦可佐證），則原告主張雙方為借貸契約關係，及因信任自己妹妹故未取回系爭土地所有權狀云云，顯與事實不符，而不足採信。況且原告若僅是出於借貸關係而提供系爭土地擔保，雙方只須設定系爭土地之抵押權即可，何須以買賣為原因而移轉系爭土地之所有權登記。綜上，足認兩造就系爭土地確有買賣之真意，且已經雙方意思表示合致，並辦理所有權移轉登記之事實。
⒊被告為00年00月出生，於90年6 月間結婚，有其個人戶籍資
料（完整姓名）查詢結果在卷可憑（見本案卷第17頁），其於94年1 、2 月間為已婚多年之29歲婦女，且被告確有自其帳戶匯款3,829,396 元至古坑鄉農會主任盧四海帳戶之事實，已如上述，而證人林志忠亦證述被告確有出面接洽系爭土地之所有權移轉登記事宜（見本案卷第136 頁），是原告主張被告當時年輕並無資力，並非交易之對象云云，亦屬無據。
⒋原告雖另主張系爭土地所有權移轉契約書上記載價金648 萬
元，被告只代清償系爭債務，而648 萬元扣除清償系爭債務之差額部分，被告並沒有交付予原告，故兩造間就系爭土地係成立消費借貸關係，並非買賣關係云云。然證人林志忠已到庭證述：該契約書的價款是公告現值的價值，不是買賣約定的價值，實際約定的價金我不知道，並沒有跟我提到，實際買賣價格原則上是高於公告現值，但本件是不是這樣，我手上並沒有資料，無法確定本件買賣價金有無低於公告現值等語（見本案卷第135 至136 頁）。而系爭土地於94年間之公告現值為每平方公尺450 元，有系爭土地之歷年公告土地現值及公告地價一覽表在卷可參（見本案卷第165 頁），經換算結果，於94年間，系爭土地之公告現值總價確為648 萬元（計算式：14,400×450=6,480,000 ），足見該所有權移轉契約書上所記載之價金648 萬元，只是代書在實務上辦理土地所有權移轉登記時之一般作法，即公契之價格，並非兩造實際買賣之價格。
⒌證人林志忠雖證稱土地買賣價格原則上是高於公告現值，然
此係指一般通常之情形而言，並非無例外，而古坑鄉曾有農地實際交易價格低於公告現值，及雲林縣稅捐處表示91年至93年間受經濟不景氣影響，致土地實際交易價格低於公告現值之情形很多等情，亦據被告提出媒體相關報導在卷可佐（見本案卷第125 頁）。按決定買賣交易價格之因素甚多，如當地交易行情、市場景氣、經濟狀況等，不一而足，且買賣價金之決定係由買賣雙方互相磋商決定，本有可能因雙方特殊情誼、標的位置及特殊情狀等個別因素而受影響，尚不得僅以買賣價格低於公告現值，即逕認買賣屬虛偽。本件原告自承其於94年初，因積欠古坑鄉農會系爭債務，無力繼續繳付本息，足見原告當時已面臨系爭土地將遭到古坑鄉農會聲請法院拍賣之情形，而被告當時出於不捨其外婆因祖產將被拍賣而難過，及協助解決原告系爭債務，始出面出資購買系爭土地，已如上述，故被告目的應在於使系爭土地不致於落入他人手中，又兩造均坦承系爭土地自94年後實際上均由原告繼續使用收益中（見本案卷第162 至163 頁），是以被告主張其有與原告約定原告得於3 年內以同一價格買回系爭土地，並由原告繼續使用收益系爭土地等情，並非全然不可採信。是原告考量系爭土地倘出售予被告，將來仍有買回之可能，且縱出售系爭土地予被告，仍得繼續使用收益系爭土地，避免系爭土地遭到賤價拍賣等，因而以低於公告現值之價格將系爭土地出售予其外甥女即被告，於情理並無不合，原告並未舉證證明系爭土地之買賣為虛偽，則原告僅以系爭土地之交易價格低於公告現值，主張系爭土地之買賣為虛偽，自不足採。
⒍原告另又主張倘若其真將系爭土地出賣予被告，豈會去申請
開設道路云云。然系爭土地既有可能兩造約定由原告繼續使用收益，且被告得於3 年內以同一價格買回，已如上述，則原告於94年間，就系爭土地申報施作整修農路，亦為對其有利之事，故尚難依此即認原告之主張可採。
㈤此外，原告就其與被告間就系爭土地之買賣契約及所有權移
轉登記行為係出於通謀虛偽意思表示乙節，並未能舉證以實其說，揆諸上開說明，自無從認定原告此部分主張為真，則原告請求確認兩造間就系爭土地於94年1 月20日所為之買賣契約關係不存在，並請求被告將系爭土地於94年2 月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，要屬無據。
四、綜上所述，原告未能舉證證明其與被告間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉登記行為係出於通謀虛偽意思表示，從而，原告依民法第87條第1 項規定，請求確認兩造間就系爭土地於94年1 月20日所為之買賣契約關係不存在，並請求被告將系爭土地於94年2 月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 18 日
書記官 洪明煥