臺灣雲林地方法院民事判決 107年度重訴字第36號原 告 廖俊松訴訟代理人 李建忠律師被 告 謝燿燦訴訟代理人 沈泰基律師上列當事人間請求給付違約賠償金等事件，本院於民國107 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）1500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告擔任第三人雲林縣斗六市○○○自辦市地重劃會負責人，負責雲林縣斗六市○○○自辦市地重劃作業。重劃前雲林縣○○市○○○段○○○○段000000號、同段000-00號土地（下稱系爭重劃前土地）及其上未保存登記建物（下稱系爭建物）本為被告所有，經市地重劃後，由被告分配取得與系爭重劃前土地不同位置之土地即○○○段○○○小段0000號土地（下稱系爭重劃後土地）確定。
二、因系爭建物位處市地重劃規劃之道路用地上，被告又不願拆除系爭建物，原告為利市地重劃作業順利進行，乃以個人名義於民國106 年3 月31日以總價1250萬元向被告購買系爭重劃前土地及該土地上之系爭建物（土地部分於重劃後自動轉換為○○○小段0000號），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），價金分期給付，分別為簽約款1250,000元，備證款6250,000元、完稅款0 元、尾款5000,000元，原告已於簽約時交付簽約款1250,000元，又於107 年4 月2 日交付備證款（即第二期款）6250,000元。依系爭契約第1 條第
3 項約定被告應於收受備證款後1 個月內（即107 年5 月2日前）將系爭建物拆除完畢，然被告逾期未拆除，經原告於
107 年5 月28日以斗六西平路郵局第325 號存證信函（下稱系爭325 號存證信函）通知被告限期5 日內履行，如逾期則解除買賣契約，被告又拒絕履行。被告拒不履行拆除系爭建物之義務，已違約，原告因此提起本件訴訟，依系爭契約第15條約定請求被告給付懲罰性賠償金。
三、依民法第259 條第1 項規定契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，又依系爭契約第15條規定如賣方違約不願出賣或不履行本約所約定之事項，則由買方解除契約，賣方應加倍返還已收之價金為違約賠償金，被告不拆除系爭建物，既已違約，自應返還原告所支付簽約款、備證款共7500,000元，再賠償7500,000元之違約金，共1500萬元。
四、依系爭契約第5 條約定買方應於交付完稅款之同時開立壹紙與未付價款（尾款）之同額，且註明「禁止背書轉讓」之本票（下稱系爭尾款本票），故本票之簽發時點為交付完稅款或辦妥完稅證明後，並非於交付備證款同時就必須簽發交付系爭尾款本票，被告主張應於交付備證款時一併交付系爭尾款本票，並非有理。
五、依系爭契約第1 條約定，被告有先拆除系爭建物之義務，之後原告始有簽發交付系爭尾款本票之義務，被告拒絕履行拆屋乃被告違約在先，依契約精神，及依民法第264 條第1 項、第265 條規定相同之法理，於被告未履行前，原告拒絕自己之給付，核屬正當。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、對系爭契約第1 條約定，被告應於交付備證款後1 個月內拆除地上物，及原告已於107 年4 月2 日交付備證款6250,000元等事實，被告均不爭執，系爭建物迄今仍未拆除之事實，亦不爭執。
二、但解釋意思表示，應探求探當事人之真意，不得拘泥所用之辭句。系爭契約第1 條雖約定被告應於交付備證款後1 個月內拆除系爭建物，但觀之系爭契約第5 條約定『買方應於交付完稅款之同時，開立壹紙與未付價款（尾款）之同額，且註明「禁止背書轉讓」之本票予代書做擔保』，而系爭尾款本票之用意在擔保尾款之支付，避免將來被告先拆除系爭建物或移轉土地產權後，原告卻不交付尾款，致被告受有雙重損害風險之虞，審酌交易上習慣及經濟目的，且契約內既無完稅款之明確時期，因此契約第5 條所謂於交付完稅款之同時簽發系爭尾款本票之真意即是指交付備證款同時，原告要簽發交付系爭尾款本票，故原告有先簽發交付系爭尾款本票之義務，才由被告拆除系爭建物，以誠信原則解釋，系爭契約第5 條約定開立系爭尾款本票之時點，即應解釋為與交付備證款同時為之，被告則在收到備證款及系爭尾款本票之後一個月，才有拆除系爭建物之義務，始為適當。原告既未簽發交付系爭尾款本票，被告自無先拆除系爭建物之義務。
三、107 年4 月2 日兩造於代書林平臣事務所會面，原告備妥備證款，被告則備妥辦理所有權移轉之相關資料交予代書林平臣，依上開說明，原告不先簽發交付系爭尾款本票，代書林平臣遂將被告所準備之資料退還給被告，被告已提出資料，係原告拖延不簽發交付系爭尾款本票。
四、依系爭契約第14條約定，買方如違約不願承買，或不交價金，或因可歸責於買方之事由，致不能辦理產權移轉登記時，則任由賣方解除契約，其已付之價金願被賣方沒收作為違約金，買方不得異議。原告拒絕簽發交付系爭尾款本票，經被告於107 年5 月21日以竹山郵局第65號存證信函（下稱系爭65號存證信函）催告原告於5 日內履行，逾期將依系爭契約第14條約定解除契約並沒收已付價金作為違約金，原告置之不理，被告又於107 年5 月31日以竹山郵局第69號存證信函（下爭系爭69號存證信函）催告原告於10日內履行及依契約第14條規定辦理，原告既違約不簽發系爭尾款本票，屬可歸責原告之事由致不能辦理所有權移轉登記，被告再以107 年
9 月25日（法院收文日期）民事答辯狀之送達作為解除契約並沒收價金之意思表示。
五、系爭建物為未辦所有權第一次登記之建物，包括於本次買賣標的內，兩造簽立系爭契約時，應認被告已將系爭建物之事實上處分權讓與原告，已依債之本旨履行，又依民法第252條規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。被告之前已將土地所有權移轉應備文件交予代書預備辦理過戶，並將系爭建物事實上處分權讓與原告，已履行主給付義務，縱非由被告拆除，對原告將來取得重劃後之土地及系爭建物之事實上處分權，均不生影響，原告未受有損害，且探究被告不拆除系爭建物之原因，係可歸責原告不簽發交付系爭尾款本票，被告之違約情節輕微，原告請求加倍賠償違約金，顯屬過高，應予酌減。
六、系爭325 號存證信函內容僅是催告之意思表示，並非解約之意思表示，另被告以系爭65號存證信函向原告為解除契約之意思表示，原告之配偶於107 年5 月23日收受，系爭契約已由被告解除，原告無權請求違約賠償金。
理 由
甲、兩造不爭執事項：
一、原告以總價1250萬元向被告購買斗六市○○○段○○○○段0000000000000號土地（重劃後為斗六市○○○段○○○○段0000號土地），於106 年3 月31日簽立不動產買賣契約書，契約第1 條約定：『買賣標的土地標示：⒈斗六市○○○段○○○○段000000地號、面積：88平方公尺。⒉斗六市○○○段○○○○段000000地號、面積：122 平方公尺。以上二筆地號所有權全部。重劃後新地號：斗六市○○○段○○○○段0000地號。建物標示：本件土地地上建物，賣方於收到第二次價款時，限一個月內將地上建物拆除完畢，不得拖延。本買賣範圍共計上列標示之土地二筆，地上鐵皮建物1棟，由賣方負責拆除』。第3 條約定：『價金之支付即依下列方式由買方支付予賣方。簽約款新臺幣壹佰貳拾伍萬元正（於簽訂本契約時支付）。備證款新臺幣陸佰貳拾伍萬元正（於民國106 年10月縣政府核定市地重劃作業完成，可辦理新地號1528所有權移轉登記與買方時）（於賣方交付產權移轉所需文件、增值稅單核下後及於公定買賣契約用印時支付）。完稅款新臺幣【空白】（於土地增值稅、契稅單核下後，並查無賣方欠他稅時支付，賣方應辦理抵押權塗銷登記）。尾款新臺幣伍佰萬元正（限土地所有權過戶完畢及賣方將地上建物拆除完畢再付清尾款（於辦理貸款後支付或抵充代償原抵押借款，若無貸款，則於交付房地時支付）』。第5 條約定：『買方應於交付完稅款之同時，開立壹紙與未付價款（尾款）之同額，且註明「禁止背書轉讓」之本票號碼：【空白】予代書作擔保，賣方收受尾款時應將該本票返還買方。倘買方未依約交付未付價款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使該擔保本票之票據權利』。
二、原告已於簽約時給付簽約款（即第一期款）1250,000元，並於107 年4 月2 日給付備證款（即第二期款）6250,000元。
三、被告未於收受第二期款6250,000元後一個月期限內（即107年5 月2 日前）拆除系爭建物，迄今也仍未拆除。
四、原告迄未簽發交付5000,000元（尾款）之本票與代書。
乙、兩造爭執事項：
一、原告主張被告未履行系爭契約第1 條約定拆除系爭建物之義務，原告以系爭325 號存證信函對被告為解除契約之意思表示，是否已生解除契約之效力？
二、被告主張原告未依系爭契約第5 條約定簽發交付系爭尾款本票，被告以系爭65號、69號存證信函催告後，以107 年9 月25日（法院收文日期）民事答辯狀之送達作為解除契約並沒收價金之意思表示，是否發生解除契約之效力？
丙、法院之判斷：
壹、原告主張被告未履行系爭契約第1 條約定拆除系爭建物之義務，原告以系爭325 號存證信函對被告為解除契約之意思表示，是否已生解除契約之效力？
一、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例意旨可資參照。本件買賣標的物位處雲林縣斗六市○○○段○○○小段之市地重劃區內，原告向被告購買重劃前該小段000-00、000-00號土地及該地上鐵皮建物1 棟，該鐵皮建物1 棟約定由賣方於收到第二次價款時，限一個月內拆除完畢，已於系爭契約記載明確（俱見兩造不爭執事項一、），兩造就買賣標的之建物約定由賣方於收到第二次價款時，限一個月內拆除完畢，雖不同於一般買賣之常態，約定將建物交付買方，但並不違反公序良俗或強制禁止規定，依契約自由原則，自屬有效，買賣雙方即應遵守。故被告若主張已將買賣標的建物之事實上處分權交付買方者，即屬不合債務本旨，難認癹生給付之效力。
二、系爭契約第3 條約定本件買賣價金分期支付，依序為簽約款1250,000元、備證款（第二次）6250,000元、完稅款0 元、尾款5000,000元，又系爭契約第1 條約定系爭建物於賣方收到第二次價款時，限一個月內將地上建物拆除完畢，此有系爭契約在卷可稽（見本院卷第133 頁、第135 頁），而原告已於107 年4 月2 日交付備證款6250,000元，為被告所不爭執，則被告即應於收受備證款後一個月內即107 年5 月2 日前將系爭建物拆除完畢。
三、被告雖辯稱依系爭契約第5 條約定於交付完稅款同時，原告有簽發交付系爭尾款本票之義務，但本件實際上並無交付完稅款之程序，以誠信原則解釋，系爭契約第5 條約定開立系爭尾款本票之時點，即應解釋為與交付備證款同時為之云云，但觀系爭契約約定，原告簽發交付系爭尾款本票與支付備證款（第二次）6250,000元，係分屬不同期程，若契約原意是應同時為之，大可於契約條文載明，然而契約並未如此約定。何況契約同條約明【尾款新臺幣伍佰萬元正（限土地所有權過戶完畢及賣方將地上建物拆除完畢再付清尾款。】更顯將開立系爭尾款本票之時點，解釋為應與交付備證款同時為之，並無合理性，被告此部分辯解，為不可採。
四、據上所述，被告應於收受備證款後一個月內即107 年5 月2日前將系爭建物拆除完畢，於系爭契約約定明確，被告迄今仍未拆除系爭建物，已構成違約事由，原告本可於催告後解除契約。原告雖主張其已於107 年5 月28日以系爭第325 號存證信函向被告為解除契約之意思表示，並提出存證信函1件為證（見本院卷第47頁至第51頁），然觀之上開存證信函內容，其主旨記載：「. . . 請謝燿燦先生於本函到五日內將地上建物拆除完畢. . . 」，又於說明內記載：「. . .若未依主旨所述五日內拆除完畢，買方廖俊松先生將依雙方合約書第十五條辦理. . . 」，稽其文旨，原告僅係催告被告儘速履行，若逾期「將」解除契約，此並非通知「解除契約」之意思表示，且原告自陳於寄發系爭325 號存證信函後，即直接向本院起訴，未再對被告為其他意思表示（見本院卷第170 頁），而原告之起訴狀，亦未表明以訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258 條第1 項定有明文，原告至目前為止，未對被告為解除契約之意思表示，自不發生解除系爭契約之效力。
貳、被告主張原告未依系爭契約第5 條約定簽發交付系爭尾款本票，被告以系爭65號、69號存證信函催告後，以107 年9 月25日（法院收文日期）民事答辯狀之送達作為解除契約並沒收價金之意思表示，是否發生解除契約之效力？
一、被告應於收受備證款後一個月內即107 年5 月2 日前將系爭建物拆除完畢，被告迄今仍未拆除系爭建物，已構成違約事由；及被告辯稱原告開立系爭尾款本票之時點，應與交付備證款同時為之，並無合理性，所辯為不可採，均經本院認定如前。被告自已違約在先，原告依民法第264 條第1 項規定，得行使同時履行抗辯權，於被告履行將系爭建物拆除完畢前，原告得拒絕自己之給付。被告自不得以原告未簽發系爭尾款本票為由，對原告解除系爭契約。
二、被告主張以107 年9 月25日（法院收文日期）民事答辯狀繕本送達作為解除契約並沒收價金之意思表示【法院按：被告在系爭第65號、第69號存證信函內並未向原告為解除契約之意思表示】，因被告無解除權，此一主張不但於法無據，且有違誠信原則，自亦不發生解除契約之效力。
叁、本件原告至目前為止，未對被告為解除系爭契約之意思表示
，而被告對原告所為解除契約之意思表示，則不生解除效力，兩造之契約關係仍繼續存在。則原告本於契約解除後之回復原狀請求權，請求被告返還已付之買賣價金750 萬元，及依系爭契約第15條約定請求被告給付懲罰性賠償金750 萬元，與法定遲延利息，均非有據，應予駁回
丁、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失依據，應併予駁回。
戊、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
書記官 李松坤