臺灣雲林地方法院民事判決 107年度重訴字第50號原 告即反訴被告 鄭喬嶺訴訟代理人 鍾竹簧律師被 告即反訴原告 吳啟民訴訟代理人 簡承佑律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國108 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣568,591 元，及自民國107年9月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔10分之6，餘由反訴原告負擔。
本判決第3項，如反訴原告以新臺幣189,530元為被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣568,591 元，為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、兩造於民國107 年6 月2 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告出售坐落雲林縣○○市○○段○○○段0000000 地號土地權利範圍全部及其上門牌雲林縣○○市○○街○○號（建號：4121號）房屋（下稱系爭房屋、土地，並合稱系爭房地）予被告，買賣總價為新臺幣（下同）900萬元。雙方並共同委任合泰建築經理股份有限公司辦理系爭房地買賣履約保證。且委由地政士辦理相關過戶事宜。原告依約已於107 年6 月28日將系爭房地所有權登記為被告所有。同年7 月6 日被告以貸款給付價金之尾款690 萬元順利匯入履約保證專戶，其中除468,591 元已由原告收受用以代付稅費等各項費用外，被告尚應給付原告8,531,409 元。依系爭買賣契約第4 條第5 項有關價款給付之約定，買賣價金被告應於「貸款核撥時給付」。詎料被告竟持其於簽訂系爭買賣契約時已接受並了解之理由即系爭土地有小部分為他人借用情形，拒絕給付價金及辦理點交。經原告以書函、委由仲介人催告，皆為被告回絕。
㈡、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第367 條、第101 條分別定有明文。原告已依系爭買賣契約約定，將系爭房地所有權移轉登記予被告。並依系爭買賣契約所定點交日期即107年7 月6 日將系爭房屋提出於隨時可受領狀態。復數度委請房屋仲介公司敦促被告依約履行交屋。原告已履行系爭買賣契約所訂之各項義務，並有與被告進行點交手續使被告取得系爭房屋占有之意，依上開說明，被告即有受領系爭房屋之義務。惟被告以其已接受之系爭土地有一小部分為鄰居使用為由拒絕進行點交，即屬無正當理由而未受領系爭房地，應視為給付價金之條件已成就，故系爭房地應視為於107 年7月6 日已完成點交。被告拒絕給付價金即構成給付遲延，被告除應依約給付買賣價金及法定遲延利息外，依系爭買賣契約第12條第2 項約定，被告並應給付原告自107 年7 月6 日之翌日起至清償日止，每日按買賣總價款900 萬元，萬分之
5 計算之違約金。
㈢、本件被告雖主張系爭土地有遭他人占用，然占用之位置、面積均未能經由地政機關測量而確定，則被告抗辯稱系爭土地有遭他人占用應屬舉證不足，應不能據此主張解除契約，而拒絕給付買賣價金及違約金。
㈣、並聲明：⒈被告應給付原告8,531,409 元，並自107 年7 月7 日起至清
償日止按週年利率百分之5 計算之利息，及以900 萬元按日利率萬分之5計算之違約金。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、依兩造簽訂之系爭買賣契約第9 條第1 項約定，出賣人即原告應擔保買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有前述任何情事之情形者，應由原告於被告支付完稅款以前負責清理完畢，否則視為違約。復依系爭買賣契約書第12條第1 項約定，任一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費；同條第3 項約定如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事實，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。
㈡、兩造簽訂之系爭買賣契約書後附之標的物現況說明書項次編號34欄位，就系爭土地現況是否有被他人占用情形，原告勾選「否」。然被告於向原告買受系爭土地後，卻發現被告出售給原告之系爭土地有遭他人增建違章建築占用之情事，依兩造簽訂之系爭買賣契約書內前開條款約定，應由原告負責將系爭土地遭他人占用之侵害予以排除。而被告前於107 年
7 月23日寄發存證信函，依兩造簽訂之系爭買賣契約第12條第1 項約定定七日以上期間催告原告依約履行排除系爭土地遭他人占用之侵害情事，惟原告於收受被告寄發之上開催告存證信函後迄今仍置若罔聞，未有任何排除系爭土地遭他人占用侵害之舉措。為此被告業已於107 年8 月27日再發存證信函通知原告依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除該買賣契約。
㈢、基上，兩造所簽訂之系爭買賣契約，業已因原告經被告限期催告依約履行排除系爭土地遭他人占用之侵害，而原告不為履行，被告業已解除該契約，故原告自無受領價金之權限，從而原告主張依據契約法律關係請求被告給付價款及違約金，自無理由。
㈣、依系爭買賣契約書第9 條第1 項約定，出賣人即原告應擔保買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有前述任何情事之情形者，應由原告於被告支付完稅款以前，負責清理完畢，否則視為違約，是原告負有應於系爭買賣契約書所載完稅款支付完畢前將系爭土地遭他人占用之侵害情事予以排除之責任。而原告既未履行上開義務，則縱使原告已有催告被告給付買賣價金之意思表示，被告仍可依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，從而拒絕給付買賣價金。
㈤、並聲明：如主文第1、2項所示。
貳、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：系爭買賣契約第12條第3 項約定如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。而反訴被告業自反訴原告處受領468,591 元之買賣價金，為反訴被告所不爭執，故依照系爭買賣契約第12條第3 項約定，反訴被告除應將所收款項如數返還反訴原告外，尚應另交付原所受款項計算之違約金予反訴原告，以為違約損害賠償。為此爰依契約法律關係，請求反訴被告給付937,182 元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告937,182 元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。⒊反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
㈡、反訴被告則以：本件並無法由地政機關測量確知系爭土地確實有遭他人占用。退步言之，即便確有遭他人占用，反訴原告於簽訂系爭買賣契約前既已知被占用之情形，而仍願意簽約買受系爭房地，則自不得於日後反悔不買，更主張解除系爭買賣契約及請求反訴被告給付已收受之價金及違約金。並聲明：⒈反訴之訴及假執行之聲請均駁回。⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
㈠、兩造合意以價金900 萬元買賣系爭房地，訂有系爭買賣契約書，相關約定內容如契約書內所載，兩造並於107 年6 月28日完成所有權移轉登記。
㈡、原告已收受價金468,591 元用以支付稅費等各項費用。
㈢、107 年7 月6 日被告貸款之690 萬元已匯入兩造約定的履約保證專戶，依系爭買賣契約第7 條第2 項之約定，被告應於同日交付價金尾款8,531,409 元。
㈣、倘本買賣契約未解除，被告應給付原告之尾款為8,531,409元。
㈤、兩造簽訂系爭買賣契約時，均已知悉本院卷第141 頁標示甲部分土地（即本院卷第217 頁標示A 部分土地）遭訴外人借用，被告依約不得以該部分土地遭訴外人占用而解除系爭買賣契約。
㈥、被告於107 年7 月23日以斗六西平路郵局存證號碼000510號存證信函催告原告處理系爭土地遭他人占用部分，並於同日寄達原告。
㈦、被告於107 年8 月27日以斗六永安郵局存證號碼000096號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並請求原告返還468,59
1 元，該存證信函已於同日寄達原告。
肆、本件爭點：
㈠、本院卷第141 頁編號乙、丙部分土地是否遭訴外人占用？
㈡、原告於系爭契約簽訂前及簽訂時有無告知被告上開編號乙、丙部分土地遭訴外人占用？
㈢、兩造之訴有無理由？
伍、本院之判斷：
㈠、兩造合意以價金900 萬元買賣系爭房地，訂有系爭買賣契約書，相關約定內容如契約書內所載，兩造並於107 年6 月28日完成所有權移轉登記。原告已收受價金468,591 元用以支付稅費等各項費用。107 年7 月6 日被告貸款之690 萬元已匯入兩造約定的履約保證專戶，依系爭買賣契約第7 條第2項之約定，被告應於同日交付價金尾款8,531,409 元。倘本買賣契約未解除，被告應給付原告之尾款為8,531,409 元等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭房屋之建物登記第一類謄本、金履約專戶明細暨點交證明書等在卷可稽（本院卷第17頁至第35頁），自堪信為真實。
㈡、原告請求被告給付系爭買賣契約尚未給付之價金，為被告所否認，並以前詞置辯。查，就兩造簽訂系爭買賣契約時，均已知悉本院卷第141 頁標示甲部分土地（即本院卷第217 頁標示A 部分土地）遭訴外人借用，被告依約不得以該部分土地遭訴外人占用而解除系爭買賣契約，為兩造所不爭執，此部分固無爭議。至於本院卷第141 頁編號乙、丙部分是否遭訴外人占用乙節，雖經本院於107 年10月15日會同兩造及雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）測量人員至現場履勘，並囑託該地政事務所予以測量，但經斗六地政回覆稱：「法官指示本所施測大潭段社口小段101-500 地號建物後方之長方形及五邊形棚架，因無法進入且施測標的被建物阻擋無法通視，故無法施測。」有斗六地政107 年11月26日斗地四字第1070008888號函在卷可憑（本院卷第147 頁），則本院卷第141 頁編號乙、丙部分是否遭訴外人占用及遭占用之位置、面積並無法以測量得知。
㈢、然經本院於108 年2 月11日再次至系爭房地現場履勘，履勘結果為：五、附圖所示A 部分即本院卷第141 頁上方照片所示甲部分，附圖所示B 、C 部分即同本院卷第141 頁上方照片所示乙、丙部分，有勘驗筆錄在卷可佐（本院卷第213 頁），亦即經比對本院卷第141 頁上方照片及系爭土地地籍圖，可知兩造不爭執之本院卷第141 頁標示甲部分土地，即本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所標示之A 部分土地，從相對位置以觀，兩造爭執之本院卷第141 頁標示乙、丙部分土地即為本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B 、C 部分土地，則系爭土地確實有遭訴外人以本院卷第141 頁上方照片所示之遮光罩占用並圍成室內空間，即便該占用之位置、面積無法以測量精確標示，但仍不解於系爭土地如該土地地籍圖所示編號B 、C 部分有遭他人占用之情形。
㈣、原告復主張即便本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B、C 部分土地有遭他人占用，但於兩造簽訂系爭買賣契約前被告即已知情並同意，故不得以此為由解除系爭買賣契約並拒絕給付買賣價金，為被告所否認，經查：
⒈經本院於108 年4 月19日言詞辯論時當庭勘驗證人簡家村於107年12月28日當庭提供之光碟，勘驗結果記載如下：
檔案編號：00000000-000000.dvf，（以光碟內撥放軟體DVFPlayer播放。）⑴2016/06/02（播放時間20:00:01至20:24:07）現場畫面出
現7 個大人1 個小孩（6 大1 小坐在會議桌），主要為右下角身穿黑色上衣、綁馬尾之女性（背對鏡頭，經兩造當庭確認該女為代書，以下稱A 女）與其左側1 男（背對鏡頭，將兩造當庭確認該男為原告鄭喬嶺，以下稱B 男）、右側1 男（面對鏡頭，將兩造當庭確認該男為被告吳啟民，以下稱C 男）、C 男左側1 女（面對鏡頭，將兩造當庭確認該女為吳啟民的太太，以下稱D 女）間之對話，內容為訂約前後之相關說明事項。
⑵（撥放時間20:24:08至20:27:05）即被告吳啟民所提出錄
音光碟（撥放時間04:26 至07:22 ）
B 男：那一塊畸零地你們知道狀況嗎？D女：就後面廁所那一塊嘛。
B男：對，廁所那一塊地。
D女：在後面。
B男：你有看過地籍圖嗎？D女：我們有去看過那塊地就是三角。
B男：對對對，那這部分可不可以？（A女拿出地籍圖）
B男：我跟你解釋一下就是（B 男提示地籍圖予C 男、D
女），我們現在看到的，實際看到的會小一塊這樣子，這一塊非常的小，就小這一塊，這一塊就是非常的小，大概這樣子，大概這樣子而已（B 男用手勢表示），這一塊位在這戶家裡。
D女：哦，那在他們家裡？那一塊在他們家？
B 男：對，但是他也很難、出不去，只是說他現在有做光罩把它蓋起來。
D女：哦，樓梯窗戶開過去那塊三角？
B 男：對，那一塊三角地，然後呢？我們當時的約定就是
說. .
C 男：他跟對面講是不是？D女：後面。
B 男：對，有寫在契約章，94年的契約裡（B 男提示契
約 書予C 男、D 女），在這個契約裡面寫到說他如果要賣他的房子的話，他不可以連這一塊也一起，但是這很小、非常的小，看地籍圖就知道，就是我們當時簽的契約裡面，就是說他們有去畫一個界線這樣，但其實真的很小，那為什麼會出現這樣子的原因，是因為當時我們在蓋這個圍牆，就是他們後面在蓋圍牆，預售屋在蓋圍牆的時候來看，他那時候問我說，如果我要過去，我勢必還要再退一點我才有門可以進去，就是我的房子還要再退一點。
D女：往裡面縮。
B 男：往裡面再多一點才能夠打一個門進去，但是進去
以後就是只有一個三角形的儲藏室，他問我說我到底要推進去讓室內坪數大一點？還是要做起來，就是門縮進來，然後有一個很小的門進去大概就只有這麼大？後來我的選擇就是要室內坪數大一點，這樣做室內設計比較完整，所以那時候就會有這一塊，算是一個小小的畸零地啊，但那時候我們簽訂的契約就是說他要使用，我沒關係啊，就是我也可以無償他使用，但是他不可以把這塊地含在他的住宅裡面去賣。
D女：他是社區的第一間？C男：社區的？對。
B 男：可以對一下。對，社區的第一間，這樣子，那真
的很小，你如果去實際上看真的很小，我們也用不到，你如果真的要下去，你人從那個小窗戶爬過去。
D女：哦。
B男：我覺得沒有意義這樣子。
D女：好。
B男：好，大概就這樣子。
⑶播放時間20:27:5 至20:28:25即被告吳啟民提出錄音光碟播放時間08:09 至08:44 。
B男：我想說還是要讓你們了解啊，就是因為這個都會多
多少少有一兩塊地基，就好像那個我們這個代書啊就是劉代書，這一塊地才是他的，跟這塊地才是他的（B 男提示地籍圖予C 男、D 女），但是那塊地蓋那個監視器，那他也是要簽一個叫做無償借用給社區，這個大概都會有多多少少這樣子，那時候我們幾戶在買的時候，大概這樣子，讓你們了解一下大概這樣子。
D女：好。
由上開錄音、錄影只能確定原告確實有向被告及其配偶告知本院卷第141 頁標示甲部分土地（即本院卷第217 頁標示A部分土地）遭訴外人借用，至於原告是否有告知被告本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B 、C 部分土地有遭他人占用之情形，尚無法由上開光碟錄音、錄影影像查知。
⒉證人簡家村於107 年12月28日本院審理時證稱：「（兩造購
買系爭房屋是否證人仲介？）對。（買賣房子的土地有一個部分比較特別，房子後面有一小角由鄰居借去使用，此部分買方知道嗎？）打契約時有告知買方。（有無其他被借用但是沒有告知？）我後來查的結果，遮陽棚有侵入到我們一點點。（遮陽棚侵入一點點？大概有多少？）10-15 公分左右。（是後來才發現？）對，寬度10公分。（這是後面那片牆壁的外面嗎？）這是屬於這間房子後面的空，房子後面有防火巷，後面一半我們一半，但是鄰居把我們這半也蓋掉，防火巷不大，大概30-40 公分。（這個部分買方知道嗎？）打契約時，有講，但是沒有講到這麼仔細，當初看就是以現況為主，現況並沒有特別講，房子比較不會有鑑界的問題，就以為是三角的部分有借用，所打約才會有特別的附件，就是原告買第一手的時候，跟建商的合約，因為排水的關係，後方讓鄰居使用比較適合，但是產權還是我們。（賣方這邊隔壁有占用到，有把這個情況告知買方？）有告知後面三角部分。（其餘部分有講嗎？）三角部分還有通道的問題。（屋頂採光罩侵過來10公分的沒有講？）沒有說，但是差沒有幾公分應該不會去注意到。後來地政去看，測量不出來，後來我們自己去看，對照地籍圖，那個地方在防火巷上面。（一般來說，這樣的情況原告會知道嗎？）我個人認為原告應該不知道。…（本來簽約只有提到三角地，但是後來發現遮雨棚及下方空間都被占用，簽約時有沒有提到？）買方看過兩次房子，6 月2 日才簽約，買方看房子時沒有什麼異議，有爭議的三角地賣方也有告知，直到要撥款時買方才說有疑慮，需要請地政來測量。（簽約時只知道那塊三角地，但是遮雨棚凸出的部分沒有告知？）那時候不認為遮陽棚有占用到我們的土地。（直到何時才發現？）直到法院聲請重測，測不出來，我們到現場做平面圖、空拍圖才知道。（交屋時有無到現場？）有。（交屋時，有沒有看到？）交屋時以現況。現場我都有看過。（交屋證人有去嗎？）沒有。（怎麼會說後來發現有遮雨棚，整個被占用？還是知道？）我自己帶我們的人員去測量。就是法院請地政去測量，地政測不出來。（簽約時只有講到三角形的地，後來發現遮雨棚有凸出，何時發現遮雨棚有凸出？）就是法院請地政重測，地政測不出來，我才請我的同事一起去。（法院去之前，你們沒有去測量？）沒有。（同事沒有跟你告知嗎？）有。（是否同事告知你看到遮陽棚有凸出？）對…（法院測量之前有發現，但是簽約的時候沒有發現遮雨棚占用的情形？）對，因為跟隔壁平行。…（簡單來說，簽約時只有跟被告提到三角地被占用，但是簽約時沒有發現遮雨棚及以下土地也被鄰居占用？）對。」等語（本院卷第172 頁至第178 頁）。⒊證人李慧千於本院同日審理時則證稱：「（兩造買賣系爭房
地是否證人協助簽署？）對。（簽約有沒有提到房子後面拉出來的牆壁，是隔壁鄰居借用？）那天我專心寫合約，我沒有很認真聽，中間我有停下來，我聽到都是三角形，但是我沒有聽到後面，你說的那個。我只有聽到三角形的部分，拉出來牆壁我沒有聽到。（拉出來牆壁外面就是三角形，有沒有談到，買方知道嗎？買方接受嗎？）買方知道，買方接受，對話當下雙方都蠻OK。（他們是講牆壁外面被他人占用？還是牆壁外面有一塊三角形被占用？）我聽到三角形。（有沒有其他地方被占用？）我沒有聽到。（三角形被鄰居借用，當時兩造都是同意？）對。（簽約有提到三角形被隔壁鄰居占用？）不是占用，他是說借給鄰居使用。（除了那個三角形以外，三角形被借用，其餘部分呢？）事後，很後面，登記設定完要撥款才知道。中間買方一直有去看屋，我不知道他知不知道，我個人知道的時間點就是要交屋的時候。（交屋你有去嗎？）七月五日我有去，解釋現況。（登記設定抵押權時才知道？）貸款當下，古坑農會有跟我說到房子後面這樣的問題，農會有去看屋，後面的狀況，後面的屋況這個部分，有稍微跟我說，農會詢問我買賣雙方都知道嗎？（你的意思，本件向古坑農會貸款，農會去評估房地價格、狀況才能知道要借多少錢，回來之後農會人員有跟你說，發現這間房子後面有被占用？）是借用。…（所以簽約時，證人只知道有三角形被使用，其餘部分不知道有沒有被使用？）對。」等語（本院卷第180頁至第181頁）。
⒋則由上開證人二人之證述，均可得知兩造於簽訂系爭買賣契
約時均無人知悉本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B、C 部分土地有遭他人占用，原告自不可能於簽約前或簽約時向被告告知該部分土地遭他人占用，並取得被告同意，故被告主張原告於簽約前及簽約時均未告知系爭土地上開部分遭他人占用應屬信實，原告之主張則屬不可採信。
㈤、依兩造簽訂之系爭買賣契約第9 條第1 項約定，出賣人即原告應擔保買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有前述任何情事之情形者，應由原告於被告支付完稅款以前負責清理完畢，否則視為違約。復依系爭買賣契約書第12條第1 項約定，任一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費；同條第3 項約定如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事實，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。本件原告出賣予被告之系爭土地，其中就本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B 、C 部分土地有遭他人占用，且於兩造簽訂系爭買賣契約前原告並未告知原告上開情形，並取得被告同意，則依約應由原告於被告支付完稅款以前負責清理完畢，否則視為違約，而被告已於107 年7 月23日以斗六西平路郵局存證號碼000510號存證信函催告原告處理系爭土地遭他人占用部分，並於同日寄達原告（本院卷第69頁至第79頁），該催告函內雖未明文限定七日以上時間履行，然按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判例參照），然原告於被告上開催告後已逾原約定之七日期限，迄今尚未能將該部分被占用之土地清理完畢，被告後已於107 年
8 月27日以斗六永安郵局存證號碼000096號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並請求原告返還468,591 元，該存證信函已於同日寄達原告，為兩造所不爭執，並有上開存證信函在卷可找（本院卷第81頁至第91頁），則應認被告已合法解除系爭買賣契約。
㈥、系爭買賣契約既經被告合法解除，則溯及既往失其效力，被告當無給付原告買賣價金之義務。又依系爭買賣契約書第9條第1 項約定，出賣人即原告應擔保買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有前述任何情事之情形者，應由原告於被告支付完稅款以前，負責清理完畢，否則視為違約，是原告負有應於系爭買賣契約書所載完稅款支付完畢前將系爭土地遭他人占用之侵害情事予以排除之責任。而原告既未履行上開義務，則縱使原告已有催告被告給付買賣價金之意思表示，被告仍可依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，從而拒絕給付買賣價金8,531,409 元及系爭買賣契約第12條第2 項約定之違約金。
㈦、系爭土地如本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B 、C部分土地有遭他人占用，經反訴原告合法催告反訴被告清理後，反訴被告迄今並未為之，即屬違約，則依據系爭買賣契約第12條第3 項：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」則反訴原告請求反訴被告返還其已收受之價金468,591 元即屬有據。至於反訴原告請求反訴被告另交付原所收款項計算之金額，以為違約損害賠償部分，按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照），本院自當得依職權核減違約金，經查，由證人之上開證述可認兩造於簽訂系爭買賣契約前及簽約時，反訴被告自己亦尚不知悉系爭土地如本院卷第217 頁系爭土地地籍圖所示編號B 、C 部分土地有遭他人占用之情形，則反訴被告違約之情節應屬輕微，況上開被占用之土地面積不大，亦不致於影響系爭房屋之使用受益，故本院認為系爭買賣契約所定之違約金核屬過高，應核減至10萬元為當。
㈧、綜上，反訴被告得請求反訴原告給付之金額為反訴被告已受領之價金468,591 元及違約金10萬元，合計568,591 元。
陸、綜上所述，本件原告依據契約法律關係請求被告給付買賣價金8,531,409 元及自107 年7 月7 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，及以900 萬元按日利率萬分之5 計算之違約金，為無理由，應予駁回。至於反訴原告依據契約法律關係請求反訴被告給付已受領之價金468,591 元及違約金10萬元，合計568,591 元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日即107 年9 月19日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無理由，應予駁回。
柒、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。至於反訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免與假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至於反訴原告之訴駁回部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、第79條。中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
書記官 郭雅妮