臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第131號原 告 黃總錦被 告 林淑華訴訟代理人 張育誠律師上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國108 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但經被告同意及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、3 款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，亦為同法第262 條第1 項、第
2 項所明定。查原告起訴時，除被告林淑華外，尚以黃亭超、黃亭越為被告，而請求其等應連帶給付原告新臺幣（下同）1,306,088 元。嗣起訴狀送達後，於本院民國108 年4 月18日言詞辯論期日當庭撤回對黃亭超、黃亭越之起訴，並將聲明變更為被告應給付原告1,133,288 元，核屬減縮應受判決事項之聲明，並經被告之同意撤回，於法均無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、被告林淑華於106 年8 月19日代理其子即訴外人黃亭超、黃亭越，將渠等與他人共有所有坐落於雲林縣斗六市○○段社口小段64-1、64-2、64-4、64-5、64-6、64-7、64-8、64-9、64-10 、64-11 、63-64 地號土地（下合稱系爭土地），就渠等應有部分土地，合計214.5 坪委託原告處理出售，並簽訂不動產買賣委託書（下稱系爭委託書），約定委託價款為每坪4 萬元，委託期間自106 年8 月19日起至107 年4 月30日止，並同意委託期間內達成出售，即以價金百分之4 為原告之服務費居間報酬。而原告於106 年11月2 日居間買方即訴外人林世民委託，以每坪4 萬元購買系爭土地，委託期間自106 年11月2 日起至同年12月30日，以簽發本票1,000萬元（票據號碼為CH418034）作為斡旋金，並同意以成交總價金百分之2 作為居間報酬，且於106 年12月1 日與系爭土地之共有人（除黃亭超、黃亭越外）簽立系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約①）。則被告林淑華未依系爭委託書出售黃亭超、黃亭越所有系爭土地之應有部分土地共計214.5 坪予林世民，依民法245-1 條第3 項及第568 條規定，被告應對原告負賠償責任即委託銷售系爭土地之總價金百分之4 之金額即343,200 元。
㈡、又黃亭超、黃亭越雖經鈞院於107 年8 月7 日以107 年度重訴字第11號判決確認對系爭土地之他共有人與林世民間就系爭土地之買賣有優先購買權存在性，但非強制性買賣，系爭土地之他共有人仍不願出售系爭土地土地渠等之應有部分予黃亭超、黃亭越，期間雙方仍透過原告居間媒介、協調、聯絡，並已事先告知黃亭超、黃亭越之代理人即被告林淑華系爭土地交易需依原買方林世民同一條件下履行支付總價金百分之2 仲介居間報酬，黃亭越、黃亭超才於107 年8 月31日與系爭土地之他共有人，就他共有人之應有部分簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約②），依民法227-2 條及第
568 條規定，被告應履行支付791,288 元仲介居間報酬予原告等語。
㈢、並聲明：
１、被告應給付原告1,133,288 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠、黃亭超、黃亭越二人並無委任及有特別授權被告林淑華代理二人簽署系爭委託書予原告，而有委託原告出售名下所有系爭土地應有部分所有權，此由系爭委託書上根本並無黃亭超、黃亭越二人之名義署名其上即明，且原告亦未能提出由黃亭超、黃亭越二人所簽立授權或委託被告林淑華代理二人出售系爭土地之授權書或委託書之證明。再者，依民法第534條規定，受任人就委任人之不動產為出賣行為，乃須有得委任人之「特別授權」，系爭委託書既係被告林淑華以其自己名義簽署予原告，而並非係代理黃亭超、黃亭越本人簽署，則依最高法院88年度臺上字第2260號、96年度臺上字第2735號裁判意旨，被告林淑華以其自己名義簽署之系爭委託書於黃亭超、黃亭越而言並不當然發生效力，是原告以其提出由被告林淑華以其自己名義簽署之系爭委託書為據請求黃亭超、黃亭越應給付仲介服務費報酬，自屬無據。
㈡、被告林淑華固有以其自己名義簽署系爭委託書予原告，惟被告林淑華並非係系爭土地所有權人，此為原告所明知，是被告林淑華以其自己名義簽署系爭委託書予原告，自無法有得因原告之居間仲介而得與原告仲介之系爭土地買受人林世民成立不動產買賣契約之情形，且林世民亦無可能與非系爭土地所有權人之被告林淑華簽訂成立買賣契約，換言之，被告林淑華與原告仲介系爭土地買受人林世民並無法因原告居間仲介而成立買賣契約，則原告依民法第568 條第1 項規定向被告林淑華請求給付仲介服務費報酬，自屬無據。
㈢、系爭土地因屬共有土地，有未出售土地之共有人得行使優先承購權之問題，故原告雖居間仲介林世民買受系爭土地，惟林世民與出售系爭土地之其他共有人簽訂之系爭買賣契約①第3 條付款約定並無買方林世民應給付買賣定金之約定，而買方林世民應給付之第一期款買賣價金乃係需以「優先承購權人確已放棄其優先承構權」為條件，顯見林世民買賣系爭土地乃係以系爭土地得行使優先承購權之其他共有人確已放棄對系爭土地行使優先承購權為停止條件，即林世民僅於系爭土地得行使優先承購權之人確已放棄其優先承構權時始有需履行給付買賣價金之義務。而林世民在與出售系爭土地之其他共有人簽訂系爭買賣契約①後，因系爭土地共有人即黃亭超、黃亭越二人對出售系爭土地之共有人行使優先承購權，嗣經鈞院以107 年度重訴字第11號判決確認黃亭超、黃亭越二人就系爭土地之優先承購權存在，而出售系爭土地之其他共有人其後並已與黃亭超、黃亭越二人基於鈞院前開所為判決簽訂系爭買賣契約②，故林世民與出售系爭土地之其他共有人簽訂之系爭買賣契約①即已作廢，此有原告起訴狀提出之系爭買賣契約①第3 條業已註明「本契約作廢」字眼可資為證，故林世民與出售系爭土地之其他共有人間簽訂之系爭買賣契約①既已因買賣條件未成就而由買賣雙方予以作廢，則原告依前開民法第568 條第2 項規定自尚無由得請求居間報酬之權利。
㈣、黃亭超、黃亭越二人乃係在經鈞院以107 年度重訴字第11號判決確認優先承購權存在後，接獲出售系爭土地之其他共有人黃瑞昌等人寄發存證信函通知黃亭超、黃亭越辦理簽訂系爭土地買賣契約之通知，嗣黃亭超、黃亭越二人寄發存證信函函覆黃瑞昌等人訂於107 年8 月31日前往洽商簽訂系爭土地買賣契約書後，黃亭超、黃亭越二人即於所訂辦理簽訂買賣契約書之日期（即107 年8 月31日）與出售系爭土地之其他共有人黃瑞昌等人就系爭土地簽訂系爭買賣契約②，故黃亭超、黃亭越二人與出售系爭土地之其他共有人黃瑞昌等人簽訂系爭買賣契約②緣由係因黃亭超、黃亭越二人行使渠等就系爭土地之優先承購權，何來原告所稱透過原告居間媒介、協調、聯繫而與出售系爭土地之其他共有人黃瑞昌等人簽訂系爭買賣契約②之情，依民事訴訟法第277 條規定，應由原告就其主張被告林淑華或黃亭超、黃亭越確有委託其居間媒介、協調、聯絡與系爭土地其他共有人簽訂系爭買賣契約②之情及被告林淑華確有同意支付買賣總價金百分之2 仲介居間報酬予原告之情負舉證之責任。
㈤、況黃亭超、黃亭越二人自始根本未有與原告簽訂任何居間仲介委買系爭土地之居間契約，則原告何來得對被告林淑華請求支付買受系爭土地之仲介居間報酬。且黃亭超、黃亭越二人既就系爭土地有得行使優先承購權權利，並已經鈞院上開判決確認對系爭土地優先承購權存在，則黃亭超、黃亭越二人衡情焉有可能同意支付買賣總價金百分之2 仲介居間報酬791,288 元原告。
㈥、由證人沈玉嬌、黃偉儒之證述可知，原告提出之106 年12月18日執行優先購買權簽約過程錄音譯文，係黃亭超、黃亭越在行使優先承購權後，因賣方不願簽約，雙方進行談判，後因雙方談判不成，黃亭超、黃亭越才提出確認優先承購權存在之訴訟。而錄音譯文提到的即被告林淑華所稱你就等著收仲介費就好了，這句話的前面被告林淑華有說跟原告說這件事跟原告沒有關係，所以被告林淑華所稱收仲介費應該是指跟賣方收仲介費，而不是跟自己收仲介費。而且被告林淑華所稱上開言語，係在確認優先承買權訴訟之前談判時所說，但因談判不成，黃亭超、黃亭越即提起訴訟。而後證人都證稱黃亭超、黃亭越係基於法院判決優先承購權的訴訟判決，才與黃亭超、黃亭越簽訂買賣契約。至於證人提及原告在判決後有協調他們來跟黃亭超、黃亭越簽約，並不能就指為是原告的仲介行為，黃亭超、黃亭越係因有法院的判決才有權利與賣方簽約，並不是因由原告居間仲介的行為，所以原告請求被告林淑華給付仲介服務費並無理由。
㈦、至原告雖於其起訴狀另引用民法第227-2 條為其訴訟請求權基礎，然原告並未詳述其主張該法條之請求權基礎事實為何及其主張事實何以應認得涵攝適用該法條之規定，因原告僅係援引法條而未敘明本件何以應有民法第227-2 條規定之適用情形，其主張籠統不明自不足採，況本件根本亦無何有得援引或符合適用民法上開第227-2 條規定之情事等語置辯。
㈧、並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張其已達成委任契約上所約定之相關事項，依委任法律關係，請求被告給付1,133,288 元等語，然查：
１、依系爭委託書約定須原告將黃亭超、黃亭越所有系爭土地出售，始得請求約定之報酬，為兩造所無爭議事實，並有系爭委託書可證，而最後系爭土地並未出售，則原告自不能請求該部分之報酬。
２、又原告雖主張系爭土地之他共有人不願出售系爭土地之應有部分予黃亭超、黃亭越，期間透過原告居間媒介、協調、聯絡，並已事先告知被告林淑華需依原買方林世民同一條件下履行支付總價金百分之2 仲介居間報酬，才順利於107 年8月31日與系爭土地之他共有人，就他共有人之應有部分簽立下稱系爭買賣契約②，但此為被告所否認，並辯稱：系爭買賣契約②，係因系爭土地共有人即黃亭超、黃亭越二人對出售系爭土地之共有人行使優先承購權，經鈞院以107 年度重訴字第11號判決確認黃亭超、黃亭越二人就系爭土地之應有部分有優先承購權存在而簽訂，與原告作為無涉。查，證人沈玉嬌、黃偉儒已證實黃亭超、黃亭越在行使優先承購權後，因其他共有人不願簽約，雙方進行談判不成，黃亭超、黃亭越提出確認優先承購權存在之訴訟，其後法院判決後黃亭超、黃亭基於優先承購權與其他共有人簽約。是系爭買賣契約②成立，並非由於原告之居間仲介行為，雖證人同時證述簽約過程原告有協調、聯繫，但仍不能證及系爭買賣契約②係由原告居間仲介成立。又原告提出之106 年12月18日簽約過程之錄音譯文，雖被告林淑華說到「你就等著收仲介費就好了」等語，但被告林淑華前面亦言及「這件事跟原告沒有關係」等語，前後對照難以認定被告林淑華應允給付本件買賣仲介費予原告。
㈡、是原告既未能舉證證明其確實已經完成本案之委任事項，是原告上開主張，要無可採。
五、從而，原告依委任法律關係請求被告給付報酬及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
民事第一庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
書記官 蕭惠婷