臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第451號原 告 林怡萱訴訟代理人 吳聰億律師被 告 陳立宏
陳立廷上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號、面積三二點五七平方公尺土地；同段五五地號、面積六六點三九平方公尺土地；同段五六地號、面積四三五點六○平方公尺土地；同段五八地號、面積二五一平方公尺土地；同段五九地號、面積三四點五○平方公尺土地；同段六○地號、面積二四點○七平方公尺土地，應合併分割如雲林縣○○地000000000000000地000000000000000段○○地號編號Ｆ部分面積一二六點五六平方公尺土地分歸原告取得。
㈡同段五四、五五、五六、五九、六○等地號土地全部及同段五
八地號編號Ｅ部分面積共七一七點五七平方公尺土地，分歸被告陳立宏、陳立廷共同取得，並按應有部分各二分之一之比例保持共有。
訴訟費用由兩造依附表所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土
地，面積各為32.57 、66.39 、435.60、251.00、34.50 、
24.07 平方公尺（以下分稱系爭54、55、56、58、59、60地號土地，合稱系爭6 筆土地）均為兩造所共有，原告之應有部分均為10000 分之1690、被告陳立宏、陳立廷之應有部分則均為各2000分之831 ，兩造就系爭6 筆土地並無約定不分割，亦無因法令或使用目的不能分割之情形，而系爭58地號土地上坐落有原告所有同段82建號建物（下稱系爭82建號建物）即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○ 段○○○ 號及同段327建號建物（下稱系爭327 建號建物）即炊事場，惟因年代已久，雲林縣政府及雲林縣虎尾鎮公所已無相關之法定空地圖資等資料可參考。因兩造無法以協議之方法達成分割，為使兩造利用土地方便及增加其利用價值，請求將系爭6 筆土地裁判合併分割。
㈡本件經不動產估價師之專業鑑定，對勘估標的進行產權、一
般因素、區域因素、個別因素、不動產現況，依最有效使用情形下，系爭6 筆土地在採用比較法及土地開發分析法進行土地價值評估，認定原告可在系爭58地號土地分配137.18平方公尺，原告為促進以調解達成本件程序之進行，亦願犧牲系爭327 建號建物遭拆之損失，將系爭56地號土地與系爭58地號土地界線拉直，使被告獲分配之土地更為方正，不會有凹陷一段情形外，尚自願讓步在系爭58地號土地僅分配126.56平方公尺，與估價報告書上可分配面積又減少10.62 平方公尺，亦即原告與原有持分面積比較將減少16.11 平方公尺，如以鑑定土地單價新臺幣（下同）每平方公尺85,075元計算，即已補償被告計1,370,558 元，除此之外，尚需負擔增值稅之稅賦負擔，又於分割後，被告所分配土地擁有雙面寬之高價值性，且系爭6 筆土地均位於商業區而可以作整體開發，故採丙案已較諸估價報告書更為有利於被告。
㈢經考量土地之實際使用現況、分割後共有人分得土地之方整
及利益價值，原告主張之分割方案為依雲林縣虎尾地政事務所（下稱虎尾地政事務所）108 年10月空白日土地複丈成果圖丙案（如附圖）所示分割方法，將系爭58地號編號Ｆ部分面積126.56平方公尺土地分歸原告取得；其餘同段58地號Ｅ部分及系爭54、55、56、59、60等地號土地面積共717.57平方公尺土地分歸被告共同取得，並按應有部分各2 分之1 之比例保持共有。爰依民法第823 條第1 項前段規定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告方面：㈠被告陳立宏則以：
⒈被告陳立宏同意分割，並願於分割後與被告陳立廷保持共有
。系爭6 筆土地前面靠林森路部分之土地價格很貴、後面靠巷道部分之土地價格則很便宜，不動產估價師之鑑價報告是以假設及限制條件做價格評估，其採用土地開發分析法是以土地合併開發為前提之分析，而系爭6 筆土地已經要分割，即無合併開發之可能，且被告計劃修復建築物後面供作菜園，被告之房子幾乎是雲林縣最古老之鑄字印刷公司，也想保留下來，故不可能與原告之土地合併開發；另採用之比較法是用市場交易價格比較，但結論完全未反應勘估標的之相關個別因素，比較標的之採樣，採縱深22至28公尺之標的，完全不符估價報告書第57頁所稱縱深落在30至45公尺之價格區間，其以小面積做大面積之估價，所以評估之價格令人質疑，不足採納。
⒉依土地估價技術規範第19條規定：「土地估價師應依左列原
則搜集可比較之實例。一、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。…」，依同規範第3 條第3 款規定：「同一供需圈：指比較標的與勘估標的能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍而言」，又依不動產估價師鑑估會勘紀錄表之會勘概況第1 點「只考慮土地價格，不考量建物對土地價格之影響」，原告所持有系爭6 筆土地之公告現值總額為5,478,999 元，而原告主張以不傷害系爭82建號建物為原則進行分割，並將原告全部應有部分土地之價值集中分配在系爭58地號靠近林森路，則原告分到之面積為多少面積，符合原告之應有部分價值？經比較同一供需圈、相同區段地價，一樣具備臨路建物之條件，以同段50地號土地為合理，該土地之公告現值每平方公尺84,500元，依地政事務所給予之區段地價，前面靠近林森路18公尺內之地價為每平方公尺84,500元，後方則為每平方公尺22,400元，則原告得分配於系爭58地號土地臨路之面積應為64.84 平方公尺（計算式：5,478,999 ÷84,500≒64.84 ）。故請求裁判如虎尾地政事務所分割方案丁案之土地複丈成果圖為分割，將系爭58地號前面靠近林森路部分面積64.84 平方公尺土地分歸原告取得；其餘58地號土地及系爭54、55、56、59、60等地號土地面積共779.29平方公尺土地則分歸被告共同取得，並按應有部分各2 分之1 之比例保持共有。並聲明：請求依丁案分割方案為分割。
㈡被告陳立廷則以：
意見同被告陳立宏，同意分割，且願於分割後與被告陳立宏保持共有。並聲明：請求依丁案分割方案為分割。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法為之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823 條第1 項、第824 條第
1 項、第2 項第1 款前段、第5 項分別定有明文。本件原告主張系爭6 筆土地均為兩造所共有，原告之應有部分均為10
000 分之1690、被告陳立宏、陳立廷之應有部分則均為各2000分之831 （如附表），系爭58地號土地上坐落有原告所有同段82建號建物即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○ 段○○○ 號及同段327 建號建物即炊事場，而兩造就系爭6 筆土地並無訂立不分割之契約等情，業據原告提出系爭6 筆土地之土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭82、327 建號建物登記第一類謄本及其建物測量成果圖、國土測繪圖資服務雲之地籍圖、系爭6 筆土地及其週圍之照片等為憑（見本案卷第21至51頁、第121 至131 頁），並經本院依職權調取本院107 年度訴字第358 號分割共有物事件（下稱前案）卷宗核閱無誤，復為被告所不爭執，堪認為真實。且系爭6 筆土地之土地登記謄本使用分區及使用地類別雖均為空白，惟均屬虎尾都市計畫區之商業區，亦有虎尾鎮公所簡便行文表、雲林縣政府10
8 年5 月2 日府城都二字第1083603288號函等附卷可稽（見本案卷第81頁、第137 頁、第141 至143 頁），依其使用目的及法令亦無不能分割之情。又原告主張系爭6 筆土地應依附圖所示丙分割方案為分割，被告則另主張應以丁案分割方案為分割，兩造顯然無法以協議之方式分割，則原告訴請將系爭6 筆土地裁判合併分割，即無不合，應予准許。
㈡按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明
、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素（最高法院69年度台上字第3100號判決同此見解）。經查，系爭
6 筆土地為相毗鄰之土地，東南側毗鄰同段43、57地號土地，並臨林森路1 段之大馬路，西北側則毗鄰新興路92巷之道路（即同段38地號土地），其上靠近林森路有磚造2 層樓樓房1 棟，系爭58地號土地中間有系爭327 建號之磚造瓦頂平房（炊事場），靠近新興路92巷之西北側土地則為空地等情，業經本院前案承審法官會同兩造、虎尾地政事務所測量人員於107 年5 月3 日至現場勘驗明確，並有本院前案民事報到單、勘驗筆錄、現場略圖、勘驗照片及原告提出之系爭82及327 建號建物測量成果圖、系爭6 筆土地及其週圍之照片、陳報狀等附卷可憑（見前案卷第81至87頁、第91至97頁；本案卷第39至41頁、第45至51頁、第145 頁），是系爭6 筆土地之使用現況及臨路交通情形等事實，可以認定。
㈢本院審酌系爭6 筆土地上開使用現況及臨路交通情形，均為
虎尾都市計畫之商業區土地，其上固有系爭82、327 建號建物存在，惟並無申請建築或套繪為已建築基地之紀錄，有雲林縣虎尾鎮公所108 年4 月17日虎鎮工字第1080009087號函及雲林縣政府108 年4 月22日府建管二字第1080037600號函附卷可參（見本案卷第73頁、第83頁），且該等建物於50年
6 月14日即經地政人員測量及存在，並無相關建造執照或使用執照之申請紀錄，亦無法定空地圖之相關資料可查等情，有系爭82、327 建號建物登記第一類謄本、建物測量成果圖、雲林縣政府107 年8 月23日府建管二字第1070084247號函、雲林縣虎尾鎮公所107 年8 月27日虎鎮工字第1070018174號函在卷可佐（見本院卷第35至41頁、第169 至171 頁），自毋需考量法定空地之問題。又系爭58地號土地上既存有系爭82、327 建號建物，系爭82建號建物為磚造2 層樓，目前經營杉午便當，系爭327 建號建物則為瓦頂平房，有前案之本院勘驗照片附卷可參，而原告主張保存系爭82建號建物，將其所有系爭6 筆土地之應有部分價值集中分配在系爭58地號土地靠近前面林森路之位置，其餘土地則分配予被告仍保持共有，現有系爭56及58地號土地間地籍線則去除凹凸部分，改以直線為界，此分割方法為被告所認同，被告亦當庭表示於分割後仍願保持共有之意思，且如此分割後之各個土地均能與道路相通聯使用、地形亦較為方正，應屬可採之適當分割方法。惟兩造就原告所有系爭6 筆土地之應有部分價值集中分配於系爭58地號土地靠近林森路一側究應為分配多少平方公尺，則無共識，致生爭議。經本院依原告之聲請，將本件送請鴻廣不動產估價師事務所鑑定結果，認為：經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，土地採用比較法及土地開發分析法進行土地價值評估，各方法評估結果及最終價格決定，勘估標的土地評估價格為每平方公尺81,803元，原告之系爭6筆土地應有部分價值11,670,835元、被告林立宏及林立廷之系爭6 筆土地應有部分價值均為28,690,757元，則原告可得分配系爭58地號土地之面積為137.18平方公尺等情，有該不動產估價師事務所之不動產估價報告書（下稱系爭不動產估價報告書）在卷可稽。原告以系爭不動產估價報告書為基礎，並自願讓步在系爭58地號土地僅分配126.56平方公尺，較諸系爭不動產估價報告書之鑑定結果更減少10.62 平方公尺，且自願犧牲系爭327 建號建物，使兩造分割後所得土地之界線並無凹凸情形存在，其所主張如附圖之丙案分割方法實已屬有利於被告。
㈣至於被告雖主張以系爭6 筆土地之公告現值為基準，計算原
告所有系爭6 筆土地之價值總額為5,478,999 元，並以靠近林森路一側18公尺內之區段價格為每平方公尺84,500元計，認為原告僅得於系爭58地號土地靠近林森路一側獲分配64.8
4 平方公尺，而主張應採丁案之分割方法分割始較為合理云云。然依據平均地權條例第46條規定，土地之公告現值係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，及作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。依一般情形，土地之公告現值仍與土地之市場價格有所落差，故系爭6 筆土地之現有市場價格是否得逕以其公告現值為基準計算，已顯有疑問。又被告雖引用土地估價技術規範第19條第1 款、第3 條第3 款規定，做為系爭
6 筆土地之市場價格評估依據，惟上開土地估價技術規範係內政部於82年5 月4 日以台內地字第8275032 號函所發布，距今已逾25年，且內政部嗣後依不動產估價師法第19條第1項規定授權，於95年6 月12日以台內地字第0950098790號令發布（其後於102 年12月20日以台內地字第1020367113號令修正並增訂部分條文）不動產估價技術規則，其第14條本文規定：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格」，而不動產之估價方法依該不動產估價技術規則，有比較法（第18條以下）、收益法（第28條以下）、成本法（第48條以下）、土地開發分析法（第70條以下），系爭不動產估價報告書採用比較法及土地開發分析法之2 種估價方法，並以最有效使用之評估原則，進行系爭6 筆土地之市場價格評估，合乎上開不動產估價技術規則相關規定，亦不同於被告僅以鄰近地段土地之公告現值作為評估依據，顯然系爭不動產估價報告書係較為進步、客觀且專業之鑑定報告，應屬較為可採。是被告上開主張，本院認為尚難可採。
㈤綜上，本院認為系爭6 筆土地之分割方法應以如附圖之丙案
分割方案即將系爭58地號編號Ｆ部分面積126.56平方公尺土地分歸原告取得；系爭58地號土地其餘部分及系爭54、55、
56、59、60地號土地全部之面積共717.57平方公尺土地則分歸被告陳立宏、陳立廷共同取得，並按應有部分各2 分之1之比例保持共有，此一分割方案，已兼顧共有物之性質、客觀情狀、兩造之應有部分比例及其價值、現況使用情形、共有人之主觀意願等情，且各共有人分得土地均臨接道路，使用及通行均稱便利，土地之利用價值於分割後亦不至降低，應屬適當可採。從而，本件系爭6 筆土地裁判合併分割應以如主文第1 項所示之丙案分割方法分割為適當，爰裁判如主文第1 項所示。
四、分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由兩造按附表所示之比例負擔。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
書記官 洪明煥附表：兩造應有部分比例暨訴訟費用負擔之比例┌─┬─────┬───────────┬───────┐│編│共有人 │雲林縣○○鎮○○段54、│訴訟費用負擔之││號│ │55、56、58、59、60地號│比例 ││ │ │土地之應有部分比例 │ │├─┼─────┼───────────┼───────┤│１│林怡萱 │均為10000分之1690 │10000分之1690 │├─┼─────┼───────────┼───────┤│２│陳立宏 │均為2000分之831 │2000分之831 │├─┼─────┼───────────┼───────┤│３│陳立廷 │均為2000分之831 │2000分之831 │└─┴─────┴───────────┴───────┘