臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第436號原 告 馬煥智訴訟代理人 盧永和律師被 告 詹佳若訴訟代理人 張智學律師上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，本院於民國109年1 月
7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107 年8 月2 日就坐落雲林縣○○市○○段○○○段000000地號土地及坐落其上同段4886建號建物（門牌號碼為雲林縣○○市○○路○○○ 巷○ 號，上開土地及建物以下合稱系爭房地）簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並已於107 年10月1 日辦理所有權移轉登記，兩造約定之買賣價格為新臺幣（下同）200 萬元，與簽約時之客觀交易條件態樣相較，當地附近交易價格為1 坪20萬元，兩者相差1 倍以上，存有顯不合常理之落差，確有顯失公平，符合暴利行為。系爭買賣契約是被告乘原告無經驗之情況下所簽定，原告自得依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約及移轉登記之物權行為，並聲明：被告應將系爭房地於107年10月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
二、被告則辯以：㈠訴外人陳珠玉、龔依芳於鈞院108 年度六簡字第157 號請求
遷讓房屋事件（下稱遷讓房屋訴訟）均到作證，可以證明系爭房地因為占用鄰地，無法向銀行借款，產權不清，存有瑕疵，買賣交易價格是由原告提出，並沒有原告所主張之事由，更沒有買回之約定，原告起訴顯無理由。
⒉LINE對話內容第7 樓上方照片為雲林縣○○市○○街○○號房
屋（中山國寶1 樓），被告建議原告請其配偶打電話詢問價格；第11頁、第13頁之對話內容，原告表示有去臺南、臺中、斗六找老師、問神明，可以問的都已經問了；原告於遷讓房屋訴訟中曾對被告提起反訴，於提起反訴時檢附原證一實價查詢序號5 、○○段○○小段000-000 地號、交易年月105/9 、總價233 萬、單價8.6 萬/ 坪，原告對於不動產交易並非完全無經驗。又原告經營奇莉雅生技有限公司，從事銷售保養品及化妝品事業，也曾從事隱形地板生意，從小曾經從事家族殯葬業之工作，且代書有詳細告知買賣相關事宜，兩造間友人與襲依芳於108 年2 月16日之談話，亦可證明原告並非無經驗。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠兩造不爭執之事實：
⒈系爭房地原為原告所有，兩造於107 年8 月2 日簽訂買賣
契約，約定買賣價金為200 萬元，買賣內容如原告所提出之不動產買賣契約書所示，系爭房地並於107 年10月1 日辦理所有權移轉登記予被告完畢。
⒉被告分別於107 年8 月2 日、107 年8 月27日、107 年9
月7 日各給付原告30萬元，並代原告繳納土地增值稅112,885元 。
⒊系爭房屋有占用同段83-34地號土地。
㈡本件之爭點：
原告主張被告是乘其無經驗，而簽訂系爭買賣契約，乃依據民法第74條規定，請求被告應將系爭房地於107 年10月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有，是否有理由？
四、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條定有明文。是法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院82年度台上字第496 號判決意旨參照）。而民法第74條第1 項所規定之無經驗，是指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言，其應就個案事實，綜合盱衡具體狀況，據以認定，非以是否曾為相同法律行為之經驗為斷。
㈡原告主張其曾向被告借款，兩造雖簽訂系爭買賣契約，實際
上並非買賣，原告將系爭房地過戶給被告，是作為擔保之意思，將來原告有錢後就可以將系爭房地買回。因為原告之前沒有買賣過房子之經驗，兩造約定系爭房地之交易價格為20
0 萬元，與該房地之市價相差1 倍以上，系爭買賣契約是被告乘原告無經驗之情況下所簽定，其自得依民法第74條規定撤銷系爭買賣契約，並請求被告應將系爭房地於107 年10月
1 日所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有等語，為被告所否認，則依照上開說明，原告自應就系爭買賣行為有民法第74條第1 項所規定之情形，負舉證責任。經查：
⒈龔依芳在遷讓房屋訴訟於108 年8 月1 日行言詞辯論時雖
到庭證稱：原告一開始是沒有想要賣房子，因為我們想要貸款，但是銀行說沒有辦法貸款，被告知道我們急需用錢，所以就跟原告提說要向原告買房子，一開始我們想用抵押的方式，但被告說這樣對她沒有保障，所以簽訂系爭買賣契約並不是真的要賣房子，是被告說她可幫我們，就是用買的方式，等於她也希望我們買回去。至於買賣價金為
200 萬元，一開始被告是說180 萬，因為我們公司要用錢，覺得180 萬沒有很多，但又怕開太高買不回去，所以就講200 萬元等語（見本院卷第114-115 頁），然本院審酌龔依芳是原告之配偶，與本件訴訟有利害關係，且經本院核閱被告於遷讓房屋訴訟所提出之兩造LINE對話截圖所示，其上記載：「如果你要買賣，因為稅的問題，你要趕快轉為自用住宅」、「有問祖先了! 他們答應讓我賣了還債和創業」、「你自己開個價」、「有甚麼直說無訪，我不會介意。買賣要兩廂相願，不要傷了感情。我是不會啦」等語（見本院卷第87-90 頁），足見龔依芳證述原告當時並無出售之真意，系爭房地過戶僅為暫時擔保還款之性質云云，不足採信。則本件原告是基於買賣之意思與被告簽訂系爭買賣契約乙情，已足認定。
⒉又代書陳珠玉於同日到庭證稱：有一天被告打電話給我說
有一件房子買賣、過戶，請我計算稅金要繳納多少，後來等我回來斗六時，被告他們已經談好價錢，說要來我事務所訂立買賣契約。那天原告夫妻都有來，雙方的交情好像很深、很熟，談的都很愉快，價格也是他們自己講的，從頭到尾只有講買賣，完全沒有提到什麼抵押。這個案子從頭到尾都很順利，本來約定是付二次款，訂金跟尾款，但原告中間因急需用錢，一直要跟被告拿錢，所以中間又付了一次款項。當初我勸被告說產權不清最好不要購買，但被告說沒有辦法，原告急著要用錢，所以基於朋友的情誼幫忙，而且價格也是原告自己開的，本來談好是賣180 萬，後來要求被告再提高20萬，所以買賣都是原告講要賣的等語（見本院卷第108-110 頁），益證兩造間之系爭房地買賣為真實。
⒊再者，所謂不動產市價或行情是提供作為買賣交易之參考
，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格相互比較，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低賣之理由造成交易秩序之不安定性。本件原告出賣系爭房地之決定是在其意識清楚且基於自由意思所為，自難僅以出賣價格低於市價，即認定原告簽訂系爭買賣契約並為系爭房地所有權之移轉，是被告乘原告無經驗所為。
⒋況原告就被告究有何利用其無經驗，而為系爭房地之買賣
行為及辦理移轉登記之物權行為之主觀情事，並未提出任何證據以實其說，僅以其無買賣房子之經驗，即主張被告是乘其無經驗，而為系爭買賣及辦理所有權移轉登記，所述已難謂有據。且由系爭買賣契約書及兩造之LINE談話內容顯示（見本院卷第17-20 、88頁），兩造於簽訂系爭買賣契約書前，被告即曾提供系爭房地鄰近之實價登錄供原告參考，並表示伊還在詢價，此時原告即可查詢附近之成交價格，以決定其以200 萬元出售系爭房地是否妥適。再由原告向被告表示「有問祖先了，他們答應讓我賣了還負債及創業」、「台南找老師、台中找老師、斗六找老師、問神明，可以問的都問了，也都經由他們允許了」（見本院卷第89、147 頁），及龔依芳證稱：「…是因為我們想貸款，但是銀行說我們權狀有二個地號，沒有辦法貸款，就是有去詢問過農會、新光銀行、就是沒有辦法…」等語（見本院卷第114 頁），益見原告於出售系爭房地前，已盡調查之能事，並詢問過農會及銀行以系爭房地抵押貸款之事，對系爭房地之市價、行情等，應已知悉了解，此亦足證原告並非無經驗之人。
⒌承前所述，法院依民法第74條第1 項規定撤銷法律行為，
不僅須該法律行為，有使他人為財產上之給付或給付之約定，依當時情形有顯失公平之客觀事實，且須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之。而本件被告並非利用原告之無經驗而簽訂系爭買賣契約並辦理所有權移轉登記，已如前述，上開主觀要件既未能具備，本院即無需就兩造所約定之買賣價格是否低於市價，有無顯失公平之客觀事實續為審理。故原告聲請鑑定系爭房地之市價乙節，核無再為調查之必要，併此敘明。
五、從而，原告主張被告是乘其無經驗，而與其簽訂系爭買賣契約，並為所有權之移轉登記，依據民法第74條規定，請求撤銷上開法律行為，主張被告應將系爭房地於107 年10月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
民事第一庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
書記官 鄭蕉杏