臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第587號原 告 鐘良平訴訟代理人 葉小娟被 告 唐志安上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號全棟房屋騰空並遷讓返還原告。
被告應自民國一○八年十月二十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項、第2 項定有明文。本件原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號全棟房屋（下稱系爭房屋），係因不動產之物權涉訟，且該不動產係坐落於本院轄區，是本院就本件訴訟自有管轄權無誤。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告之起訴狀第二項聲明原訴請判決：被告應給付原告新臺幣（下同）36萬元，並自民國108 年10月1 日起至遷讓房屋之日止，按期給付原告36萬元。嗣於同年11月18日以民事補正狀更正該項聲明為：被告應給付原告36萬元，並自108 年7 月10日起至遷讓房屋之日止，按期給付原告36萬元（見本案卷第24頁）。嗣於本院108 年12月5 日言詞辯論期日，又變更該項聲明為：被告應給付原告126,000 元，及自108 年9 月30日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告
6 萬元。核其上開聲明之變更，請求之基礎事實均同一，或為擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於107 月12月8 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系
爭租賃契約），由原告將其所有系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自108 年1 月10日起至111 年1 月9 日止共3 年，租金每個月6 萬元、應於每期10日以前繳納、每次應繳6 個月，被告不得藉任何理由拖延或拒納，水電費、瓦斯費、稅費、管理費、房屋復原等費用均由被告自行負擔。而被告依系爭租賃契約，應於108 年7 月10日前支付原告第2 期租金36萬元，屆期卻未支付，經原告於同年月29日以雲林西螺郵局第000190號存證信函催告被告支付第2 期租金36萬元及代繳之水電費，被告置之不理，原告復於同年8 月6 日以雲林西螺郵局000197號存證信函對被告為終止系爭租賃契約並請求遷出系爭房屋，被告仍置之不理。嗣兩造於同年9 月12日簽立房屋租賃解約合約書（下稱系爭解約書），於同日終止系爭租賃契約，並約定被告願將系爭房屋回復原狀並返還原告，及於同年月30日前會同轄區檢警人員移除搬離系爭房屋內之物品，然被告未依約定於108 年9 月30日前將所有物品遷出系爭房屋並回復原狀返還原告。被告於系爭租賃契約終止後，未依約遷讓返還系爭房屋予原告，屬無權占有，侵害原告之所有權。為此，依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。
㈡被告自承租日起，僅支付第1 期即108 年1 月10日起至同年
7 月9 日止之租金36萬元及押租金20萬元，而第2 期自同年月10日起迄至同年9 月12日終止系爭租賃契約之日止共2 月又3 日之租金則尚未支付，另被告未繳付108 年5 月至9 月之自來水費2,189 元及電費18,426元，共計20,615元，此部分費用已由原告代為繳納，故原告主張將被告所支付之押租金，用以抵償租金及其他積欠款。爰依系爭租賃契約第6 條約定，請求被告給付自108 年7 月10日起至同年月9 月12日止期間之租金共126,000 元。
㈢依系爭解約書，被告承諾「願依原租賃契約約定事項所載，
將租賃標的物恢復原狀返還出租人，另室內責付保管之物品雙方約定於108 年9 月30（日）前，需會同轄區檢警人員移除搬離」，惟被告並未依約於108 年9 月30日前將其所有物品搬離系爭房屋，其無權占用系爭房屋迄今，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害。為此，依不當得利之法律關係，請求被告自108 月9 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元。
㈣並聲明：
⒈如主文第1項。
⒉被告應給付原告126,000元。
⒊被告應自108 年9 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，已據其提出與所述相符之系爭租賃契約、
西螺郵局000190號及000197號之存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執、系爭解約書、台灣自來水公司之繳費憑證、台灣電力公司之繳費憑證、雲林縣稅務局107 年房屋稅繳款書及108 年期房屋稅信用卡繳納證明、系爭房屋之照片等為憑（見本院108 年度虎簡調字第283 號卷宗《下稱虎簡調卷》第13至35頁；本案卷第29至31頁、第35至37頁），並經本院職權向雲林縣稅務局調取系爭房屋之稅籍資料，有該局108年10月7 日雲稅房字第1080040544號函暨所附歷次納稅義務人、房屋稅籍證明書等在卷可稽（見虎簡調卷第45至50頁），且被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項規定視同自認，是堪信原告上開主張為真實。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。另土地法第100 條第3 款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第516 號判決意旨參照），上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不得以約定排除之。本件係因被告積欠租金而終止系爭租賃契約，既有土地法第100 條第3 款之類推適用，則系爭租賃契約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，…」，亦應符合土地法第100 條第3 款之規定後，始得終止契約。
是本件原告固於108 年8 月9 日以西螺郵局000197號存證信函通知被告終止系爭租賃契約，惟當時被告遲付租金之總額未達2 個月，依上開說明，原告該終止租約之意思表示違反強制規定，應屬無效。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。兩造所簽立之系爭解約書，雖言「於108 年9 月12日解除租賃契約」，然「解約」是指從頭使契約失效而發生回復原狀效果（參民法第259 條規定）之意，而系爭租賃契約為繼續性之契約，兩造應無使系爭租賃契約從頭失其效力之意，其等真意應是於該日終止系爭租賃契約，可以認定。是依系爭解約書之約定，本件系爭租賃契約應已於108 年9 月12日終止。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。本件系爭租賃契約既已於108 年9 月12日合法終止，則被告已無占有使用系爭房屋之合法權源，其仍將所有物品置放在系爭房屋內，顯屬無權占有，原告自得依上開規定請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付到期之租金126,000元部分：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒉原告主張被告自108 年7 月10日起至同年9 月12日終止系爭
租賃契約之日止共2 月3 日尚未支付租金，而請求被告給付此部分租金126,000 元，此依系爭租賃契約第3 條約定「租金每個月6 萬元」計算，本屬有據。惟被告已支付20萬元予原告供作擔保金（押租金），此觀之系爭租賃契約第5 條記載自明，且為原告所自認，應屬事實，而系爭租賃契約係於
108 年9 月12日終止，亦如上述，則被告所繳交之上開押租金發生當然抵充之效力，並應依民法第322 條規定抵充被告之債務。故依上開所述，被告此部分欠租應先由其所交付之押租金20萬元抵充，則經抵充後，該押租金仍餘74,000元。
另原告代被告繳付積欠之水電費共計20,615元，以上開所餘押租金74,000元抵充後，該押租金尚餘53,385元。從而，原告請求被告給付此部分未支付之租金126,000 元，即屬無據，不應准許。
㈣原告請求被告自108 年9 月30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是就房地所有權人而言，應認係受有相當於租金之損害，自不待言。另城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。本件被告無權占用原告之系爭房屋，依上開說明，被告於占用期間，即受有相當於租金之利益，原告亦因此受有損害。又原告主張被告承租系爭房屋係供經營咖啡店使用，並提出系爭房屋之照片供參（見本案卷第35至37頁），堪信為真實。系爭房屋既供營業之用，約定之租金即不受土地法第97條規定之限制，而系爭租賃契約第3 條已約定系爭房屋之租金每個月6 萬元，足認被告占有系爭房屋每月可得相當於租金6 萬元，應屬可採。故原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付原告自108 年9 月30日起至被告返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利每月6 萬元，應屬有據。惟如上所述，被告已支付之押租金20萬元於扣除108年9 月12日前之租金及原告代繳納之水電費後，尚餘53,385元，此金額依每月6 萬元換算每日2,000 元計，尚可抵充約27日之相當於租金之不當得利，故自108 年9 月30日起至同年10月26日止之相當於租金之不當得利已被上開押租金所抵充。從而，原告請求被告應自108 年10月27日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
㈤綜上，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空並遷
讓返還系爭房屋，及依不當得利法律關係之規定請求被告應自108 年10月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
書記官 洪明煥