臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第613號原 告 江承潭訴訟代理人 陳澤嘉律師被 告 陳慧娥訴訟代理人 黃國峰上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國10
9 年1 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於本院一０七年度司執字第三三五八二號清償債務強制執行事件拍賣之坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地之優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。查本件原告對坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭41地號土地）有無優先購買權，兩造既有所爭執，原告究竟得否依拍賣取得系爭41地號土地既不明確，致原告於強制執行程序中優先購買權人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，應認原告提起本件確認優先購買權存在之訴訟，有確認利益。
二、原告主張：㈠系爭41地號土地與坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地（下
稱40地號土地）相毗連。40地號土地原為原告之父江義雄所有，因其考量年事已高、體力負擔較大，乃於民國108 年06月16日將40地號土地以贈與為登記原因移轉予原告，並於10
8 年6 月28日辦理登記完畢，以期父子共同照顧地上農作，故原告為系爭41地號土地之毗連耕地即40地號土地之現耕所有權人當無疑義。又鈞院107 年度司執字第33582 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）於108 年6 月13日進行第一次拍賣期日，被告以拍賣標的當次拍賣最低價額新臺幣（下同）3,451,000 元承受拍賣標的即系爭41地號土地。
因系爭41地號土地屬農地重劃區之耕地，鈞院執行處遂依農地重劃條例第5 條規定通知毗連耕地之現耕所有權人行使優先購買權，詎原告依命行使優先購買權承買系爭41地號土地，卻遭鈞院民事執行處以拍定時原告並非毗連耕地之現耕所有權人等為由駁回。惟依內政部78年5 月22日台內地字第706359號函意旨，土地法上優先購買權之認定，並非以買賣時為唯一認定標準，請求移轉前取得共有人身分亦有優先購買權之適用，而農地重劃條例第5 條之立法意旨，在於擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能，與土地法第34條之1 之立法旨趣並無不同，故原告雖事後受贈毗連耕地亦有優先購買權之適用，且原告已向鈞院聲明應買，其應買即為成立。鈞院民事執行處一昧以拍定時認定優先購買權之有無，而非移轉登記前（本件應為權利移轉證書核發前）認定優先購買權之有無，顯已逾越農地重劃條例之立法意旨，適用法律實有錯誤。故原告依農地重劃條例第
5 條第3 款規定主張優先購買系爭41地號土地，並無不當，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告對於系爭執行事件拍賣之系爭41地號土地之優先購買權存在。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈依臺灣高等法院97年度抗字第1621號民事裁定意旨，於拍定
後方取得土地持分之第三人，仍得行使土地法第34條之1 優先承買權，彰顯優先承買權人之身分認定，並非以拍定時為基準時點，而係以不動產為物權移轉前為基準。而本件所爭執之農地重劃條例第5 條優先購買權，實務上均肯認其性質與土地法第34條之1 接近，則依上開高等法院裁定之見解，應認原告當有優先購買權。再者，鈞院民事執行處固以司法院民事廳96年6 月8 日印頒「法院辦理民事執行實務參考手冊」（下稱系爭執行手冊）之第288 頁所記載，即以拍定時為身分認定基準時點，惟上開記載乃出於供核對優先承買人之用，以免因拍賣歷時甚久，優先購買權人有所變動而發生錯誤等之技術性、細節性需要，並非限定僅能以拍定時為認定基準，亦即該認定方式僅供參考，倘個案出現特殊情況，則需依實際情形加以調整，方符強制執行法第1 條第2 項之公平合理原則。詎鈞院民事執行處忽略該規定僅出於技術性需要，率爾認定僅在拍定前取得毗連耕地所有權之人方得主張優先購買權，當有違誤。申言之，倘有其他證據足以證明毗連耕地所有權於不動產為物權移轉登記之前，其所有權人已有更迭，且該所有權人主動向法院表示行使其優先購買權，則當允許該新任所有權人優先承購，方屬適法妥當。
⒉原告之父江義雄係於108 年7 月1 日始收受送達鈞院民事執
行處詢問之聲明願否行使優先購買權函文，而於當時原告已取得40地號土地之所有權，遂認應以真正土地所有權人即原告之名義行使優先購買權，乃旋於108 年7 月3 日以原告名義並檢附土地登記謄本及戶籍謄本，表明自己為毗連耕地之所有權人，聲明優先購買，足認原告係於鈞院民事執行處所訂時限內合法行使優先購買權。本件既發生債權人承買時，與確認鄰地所有權人是否行使優先購買權之通知送達時，鄰地所有權人不同之特殊狀況，且此際原告復檢附40地號土地登記謄本及戶籍謄本，聲明優先購買，則本於強制執行法第
1 條第2 項之公平合理原則，鈞院民事執行處應容許真正毗連所有權人即原告聲明行使優先購買權，方屬妥適。縱鈞院民事執行處認原告不應以自己名義，而應以原告之父江義雄之名義行使優先購買權，則鈞院民事執行處仍得以曉諭原告更正聲明人之方式，使原告之父江義雄得及時聲明行使優先購買權，方符合公平合理原則，且此一方式對鈞院民事執行處亦非何等困難或不易達成之方式，對於承買人即被告而言，亦難謂將有何等新產生之不公平或不利益，而鈞院捨上開合理方式而不為，率爾將原告之聲請駁回，顯非妥適。另鈞院民事執行處之見解，既有上開諸多不妥之處，被告本件既援引鈞院民事執行處之見解，則其主張自非可採。
⒊又所謂現耕之證明，原告業已提出農業用地作農業使用證明
書作為證明，故原告當屬農地重劃條例第5 條第3 款所稱之現耕所有權人，鈞院民事執行處就此部分之認定同有錯誤。
三、被告則以：關於農地重劃條例第5 條所規定，其優先購買權人之身分基準時點，即應以拍定時（或承受）為準，此見系爭執行手冊第288 頁亦有相同規範。被告係於108 年6 月13日承受系爭41地號土地，故毗連耕地即40地號土地之所有權人應為原告之父江義雄而非原告，故原告具狀聲明優先購買即顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭執行事件於108 年6 月13日進行第一次拍賣期日，被告
以拍賣標的當次拍賣最低價額3,451,000 元承受拍賣標的即系爭41地號土地而得標。
㈡原告之父江義雄所有40地號土地於108 年6 月16日以贈與為
發生原因移轉予原告所有，雲林縣北港地政事務所並於108年6 月28日辦理移轉登記完畢。
㈢本院民事執行處於系爭41地號土地拍定後，乃於108 年6 月
21日發函通知江義雄於10日內得以同一拍定價格優先購買，上開函文於108 年7 月1 日寄存送達於南投縣政府警察局埔里分局埔里派出所，江義雄之家屬並於同日至該派出所收受該份通知後，原告遂於108 年7 月2 日以自己名義向本院執行處具狀聲明優先購買系爭41地號土地，並於翌日送達予本院執行處。
㈣40地號土地由江義雄於106 年3 月2 日以拍賣為登記原因取得後，迄今均與原告共同於其上作農業使用。
㈤系爭41地號土地與40地號土地相毗連，均屬農業發展條例所指耕地，且均為農地重劃區內之土地。
五、本件兩造所爭執之處，應在於：原告有無系爭41地號土地之優先承買權存在？㈠按「本條例用辭定義如下：…十一、耕地：指依區域計畫法
劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」，農業發展條例第3 條第11款定有明文。查40地號土地及系爭41地號土地相鄰，使用分區、使用地類別均分別為一般農業區、農牧用地，且均經土地重劃等情，有該
2 筆土地之地籍圖及土地登記謄本附卷可參，故40地號土地及系爭41地號土地均屬「重劃區耕地」，且40地號土地為系爭41地號土地之「毗連耕地」，堪以認定。
㈡復按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：…
毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5 條第3 款定有明文。雖依上開規定觀之，優先購買權之有無，以重劃區內耕地出售時即買賣契約成立（拍定、承受）之時定之，惟參酌該條文之立法理由為：加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地坵塊面積，水田以0.25公頃，旱地以0.
5 公頃為原則，衡諸機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序為：㈠出租耕地之承租人；㈡共有土地現耕之他共有人；㈢毗連耕地之現耕所有權人，藉以溫和手段達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。復審酌司法院108 年12月編印「法院辦理民事執行實務參考手冊」（下）第496 頁至第499 頁之記載：「㈤優先承買權人之通知 １、通知優先承買之時點
不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。拍定人未繳足價金或承受之債權人逾期未補繳價金與其應受分配額之差額，致再定期拍賣時亦同（強注44①）。２、通知優先承買之對象⑴執行法院應於拍定或債權人聲明承受時，命債權人提出最新第一類不動產登記謄本，並對其上所載共有人為優先承買通知，以免因拍賣歷時甚久，優先承買權人有所變動而發生錯誤。…３、優先承買權人主張優先承買之期限…⑷法令未定期間…③農地重劃條例第5 條。４、通知是否以書面、公告為必要…⑶法律未規定耆①土地法第34條之1 第4 項。②土地法第34條之1 第
5 項。…⑥農地重劃條例第5 條。…５、未合法通知優先承買權之效果…⑵僅有債權效力者①僅具有債權效力之優先承買規定Ａ土地法第34條之1 第4 項。Ｂ土地法第34條之1 第
5 項。…Ｆ農地重劃條例第5 條。②倘執行法院於共有人應有部分拍定後，未通知他共有人優先承買，因土地法第34條之1 並未規定他共有人行使優先承買權之程式及期間，他共有人於法院核發權利移轉證明書前，得隨時行使其優先承買權（98台抗465 裁定）。」，業已將系爭執行手冊第288 頁：「㈤優先承買權人之身分基準時點 ⒈以拍定時（或承受時）為準。」之記載移除，可見農地重劃條例第5 條第3 款優先購買權之有無，已非以拍定時（或承受時）為準，而農地重劃條例第5 條既未規定毗連耕地之現耕所有權人行使優先承買權之程式及期間，則毗連耕地之現耕所有權人於執行法院所定期限內表示願否優先承買時，只要於該期限內係毗連耕地之現耕所有權人，其自得於該期限內行使其優先承買權，殊不限於僅以拍定時（或承受時）係毗連耕地之現耕所有權人始得行使其優先承買權才是，如此始符合農地重劃條例第5 條之立法意旨，即擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能。茲兩造並不爭執上開兩造不爭執第㈠至㈤項之事實，僅爭執農地重劃條例第5 條第3 款規定之毗連耕地之現耕所有權人，該款所謂所有權人究係以拍定時（或承受時）為據，仰或係以法院核發權利移轉證明書前為據而已，則依上開說明，只要40地號土地之現耕所有權人於執行法院通知行使優先承買期限內係該地之所有權人，其即得於執行法院通知期限內行使其優先承買權，殊不限於僅以拍定時（或承受時）係該地之所有權人始得行使優先承買權才是，而原告於本院民事執行處所定期限內表示願否優先承買系爭41地號土地之時，既係40地號土地之現耕所有權人，則原告於本院民事執行處通知期限內行使其優先承買權，自屬於法有據，原出賣之債務人及拍定人（承買人）自不得拒絕。是原告據此為由請求確認其對於系爭執行事件拍賣之系爭41地號土地之優先購買權存在，即屬有據，應予准許。
㈢至被告固持系爭執行手冊第288 頁記載為據，辯稱關於農地
重劃條例第5 條所規定，其優先購買權人之身分基準時點，即應以拍定時（或承受）為準等語，惟按系爭執行手冊，固為執行法院辦理民事執行事件之參考資料，但僅係供法院個案情形辦理執行之參考，並非全部個案均須受該實務參考手冊之拘束，亦非辦理民事執行之唯一依據，況除法院辦理民事執行實務參考手冊外，尚有法規、函令及解釋等可供執行法院執行方法之適用。何況，系爭執行手冊第288 頁有關：
「㈤優先承買權人之身分基準時點 ⒈以拍定時（或承受時）為準。」之記載業已於司法院108 年12月編印「法院辦理民事執行實務參考手冊」移除，已如上述，益徵關於農地重劃條例第5 條所規定，其優先購買權人之身分基準時點並非一律以拍定時（或承受）為準，是被告自難持上開系爭執行手冊第288 頁之記載為有利於己之證明，故被告此部分所辯並非可取。
六、從而，原告起訴請求確認其對於系爭執行事件拍賣之系爭41地號土地之優先購買權存在，為有理由，應予准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 2 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳秋如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 21 日
書記官 陳姵君