臺灣雲林地方法院民事判決 109年度訴字第279號原 告 周順隆被 告 王珊珊訴訟代理人 李昶欣律師
張百勛律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院於民國109年7 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國107 年12月28日與被告就被告所有坐落雲林縣○
○鎮○○○段○○○○○ ○號、權利範圍全部之土地及同段955建號建物、權利範圍全部之建物（上開土地及建物以下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），總價金為新臺幣（下同）500 萬元，付款方式為107 年12月28日付定金12,000元，餘款4,988,000 元自系爭買賣契約成立起3 個月內付清，土地增值稅由原告負擔，但以自用住宅稅率負擔。詎被告於108 年2 月11日以虎尾圓環郵局第24號存證信函解除系爭買賣契約，原告以LINE回覆不同意解除，並於108 年3 月21日以LINE通知被告繼續履行契約，被告迄今仍置之不理。本件被告無合法之原因，單方主張解除契約，難謂已生解約之效力，為此依據買賣契約之法律關係，請求被告辦理系爭房地之所有權移轉登記，並聲明：被告於受領原告給付4,988,000 元，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
㈡對被告抗辯所為之陳述：系爭買賣契約第10條後段約定「如
出賣人不賣時，應加倍返還定金24,000元」，其意僅在約定雙方一方不履行債務時之罰則。而契約解除權之行使，仍屬於不違約之一方，能否謂已發生解除之效力，不無疑問。
二、被告則辯以：㈠依兩造簽訂之系爭買賣契約第10條後段約定：「若賣方不賣
或中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收受定金、價金加倍賠償與買主作為違約金雙方受違約處罰者均不得異議」，依該條約定解釋，「若賣方不賣」或「中途發生糾葛致不能出賣」時，僅須將已收受之金錢加倍賠償予買方，亦即系爭買賣契約第10條後段乃賦予被告有不賣之權利，僅須賠償違約金。被告依契約約定得於賠償原告後不予出賣系爭房地，其違約不賣之效果為應加倍賠償買方即原告已收之定金12,000元之代價，即依據系爭買賣契約被告負有應賠償原告24,000元之義務。被告前於109 年2 月15日以虎尾郵局第22號存證信函向原告明示「本人依約買賣契約書函請台端出面領取新台幣二萬四千元為荷，倘台端拒領該款，本人依法提存法院保管之」，原告於同年月17日收受上開存證信函仍堅不出面領取上開解約金。綜上，被告已依系爭買賣契約第10條後段約定解除契約。
㈡依系爭買賣契約第4 條約定：「買賣支付方式及日期：簽訂
買賣契約之日起3 個月付清尾款新臺幣肆佰玖拾捌萬捌仟元正」，可見兩造約定之付款期限為系爭買賣契約簽訂後3 個月內，故原告應先於3 個月內給付全數尾款，被告始有移轉登記系爭房地之義務。而系爭買賣契約於107 年12月28日簽訂，然原告遲遲未給付買賣價金尾款，經被告於另案訴訟10
8 年9 月25日之庭期當庭為催告之意思表示，催告原告應於
7 日內給付尾款，原告經過催告期限後仍未履行給付尾款之義務，被告於本件訴訟繫屬前早已向原告為解除契約之意思表示，惟為昭慎重，被告再以答辯狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。為此，依民法第229 條第1 項、第254 條、第259 條規定及系爭買賣契約第10條前段約定，系爭買賣契約業已合法解除，被告已無移轉系爭房地之義務。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠兩造不爭執之事實：
⒈兩造於107 年12月28日簽定系爭買賣契約書，約定由原告
以500 萬元向被告購買系爭房地，系爭買賣契約書內容詳如本院卷第15頁「不動產買賣契約書」所載。
⒉原告於簽定買賣契約時給付訂金12,000元，雙方約定簽定
買賣契約日起3 個月付清尾款4,988,000 元，增值稅由買方支付（以自用型稅率負擔），尾款付清後即日點交，賣方不得異議。
㈡本件之爭點：
⒈被告以系爭買賣契約第10條後段約定，主張被告得不出賣
系爭房地，只需將已收受訂金及價金加倍賠償予原告即可，是否有理由？⒉被告抗辯兩造間系爭買賣契約已合法解除，是否有理由？
四、本院之判斷：㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契
約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使權利（最高法院108 年度台上字第1742號判決參照）。次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第367 條、第229 條第1 項、第254 條分別定有明文。
㈡經查：
⒈兩造簽訂之系爭買賣契約第10條約定：「買方（指原告）
不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約賣方（指被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收若賣方不賣或中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與買主作為違約金雙方受違約處罰者均不得異議」，有兩造所不爭執之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第15、97頁）。依上開約定，若原告未依約履行付款或契約所定各項義務時，被告即得限期催告原告履行，原告逾期仍未履行時，被告即得解除契約，並得沒收已收之全部價款。又若被告不賣或中途發生糾葛致有不能出賣之情事發生時，被告亦得解除契約，但應將已收之定金及價金加倍賠償原告做為違約金。
⒉依系爭買賣契約第4 條約定，原告應於簽訂系爭買賣契約
之日起3 個月內付清買賣價金尾款4,988,000 元，而系爭買賣契約於107 年12月28日簽訂，依約原告至遲應於108年3 月28日前付清尾款，惟原告於本院108 年度訴字第35
9 號房屋所有權移轉登記等事件108 年9 月25日進行言詞辯論時，仍未繳清尾款，業經被告當庭催告原告應於7 日內給付尾款，逾期未給付則解除系爭買賣契約，此經本院調取上開民事卷查明屬實，有上開言詞辯論筆錄在卷足憑（見本院卷第81、171-175 頁）。而原告迄至本院於109年6 月16日行言詞辯論時仍未繳清系爭買賣價金尾款，由被告當庭以答辯狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，有原告簽收之民事答辯狀在卷可明（見本院卷第77-80頁）。是兩造間所簽訂之系爭買賣契約，已經被告合法解除。
⒊另依系爭買賣契約第10條後段約定，若被告不賣或中途發
生糾葛致有不能出賣之情事發生時，被告亦有解除契約之權利。而本件被告已分別於108 年2 月11日、108 年3 月
7 日及109 年2 月15日以虎尾圓環郵局第24號存證信函、LINE通訊軟體及虎尾郵局第22號存證信函對原告為解除契約之意思表示，有上開存證信函及LINE擷圖在卷可查（見本院卷第151-157 、165-170 頁）。準此，系爭買賣契約亦因被告解除而消滅。
⒋綜上所述，被告抗辯兩造間所簽訂之系爭買賣契約，業經
被告合法解除而消滅，應屬可採。系爭買賣契約既經被告合法解除，則原告請求被告履行系爭買賣契約，即屬無據。
五、從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告於受領原告給付4,988,000 元後，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
書記官 鄭蕉杏