臺灣雲林地方法院民事判決
109年度訴字第641號原 告 葉玉霜訴訟代理人 張智學律師被 告 戴麗娟訴訟代理人 林重仁律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國110年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國109年11月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項分別定有明文。本件原告提出起訴狀，依民法第345條第1項、第354條、第359條前段等規定，聲明求為判決：被告應給付原告新臺幣(下同)1,277,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准予為假執行(見本案卷第11頁)。嗣於民國109年11月23日言詞辯論期日，提出民事追加狀追加依民法第74條第1項及第179條不當得利規定為備位請求權基礎(見本案卷第69頁、第75頁)。
又於110年2月25日言詞辯論期日，追加依民法第179條規定為先位請求權基礎，並撤回民法第74條第1項規定之備位請求權基礎(見本案卷第157至158頁)。又於同年11月5日言詞辯論期日，當庭變更改依民法第345條、第354條、第359條等規定主張解除契約，請求回復原狀，並變更其訴之聲明為：被告應於原告將坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、面積176平方公尺土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予被告時，給付原告4,259,200元，並願供擔保請准宣告假執行（見本案卷第390頁）。復於110年11月23日以民事追加聲明狀追加備位之訴，備位聲明求為判決：被告應給付原告1,277,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准予為假執行（見本案卷第405頁）。
再於同年12月30日言詞辯論期日，撤回先位之訴部分，並變更其訴之聲明為：被告應給付原告1,186,274元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行（見本案卷第429頁）。而原告上開所為訴之追加、變更，與原訴間具有共同性，且就原訴請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，與原訴主張之基礎事實均為同一，並經被告同意或無異議而為本案之言詞辯論(見本案卷第69、158頁、第390頁、第417頁、第429頁)，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告因急需找尋基地，用以興建房屋居住及開設檳榔攤，乃於109年1月15日，與被告簽立不動產（土地）買賣契約書（下稱系爭契約），以總價4,259,200元，向被告購買系爭土地，於簽訂系爭契約過程，並有約定系爭土地必須可以指定建築線，惟經原告委託建築師向雲林縣崙背鄉公所（下稱崙背鄉公所）申請建築執照時，發現系爭土地未連接建築線，必須取得毗鄰之同段531地號土地（下稱531土地）之通行同意書，始得指定建築線及申請建築執照，致系爭土地無法興建合法建物。而一般專業代書就建地之空地買賣會約定土地如無法指定建築線，合約當然解除，足見可指定建築線為建地應具備之通常效用及品質，且原告購買系爭土地之目的是要興建合法房屋，兩造間默示系爭土地應具備可以指定建築線之品質及效用，是系爭土地存有嚴重瑕疵。被告縱使不知系爭土地無法指定建築線，亦無法免除其出賣人物之瑕疵擔保責任，經原告於109年6月17日以崙背郵局第15號存證信函通知被告於10日內出面解除契約並返還價金，被告仍置之不理。又本件經送請不動產估價師鑑定結果，認為系爭土地在無法指定建築線之情況下，若現況該地無法進行使用，推定僅能作停車場使用，該使用之限制將導致價格減損，減損金額為1,186,274元。爰依民法第359條及第179條之規定，請求被告給付應減少之價金1,186,274元及其法定遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,186,274元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第三條雙方之權利義務責任第㈡項，並未約定系爭土地「應臨接建築線」，且依圖資服務雲所示，系爭土地直接面臨公路，東西兩側皆已興建房屋，兩造在簽定系爭契約時，皆認定系爭土地面臨公路，豈會就系爭土地是否臨接建築線另行加以約定？又被告買受系爭土地已逾20年，未曾申請指定建築線，尚無從得知系爭土地是否臨接建築線，未有詐騙原告之情形，反觀原告是主動找仲介與被告接洽，向被告購買系爭土地，也是在原告指定之地政士事務所簽約，對於系爭土地之狀況、有無臨接建築線，應已調查明確，是原告於買受系爭土地時，應已知悉系爭土地是否臨接建築線，被告不負瑕疵擔保之責任。另系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，得做為建築基地使用，縱使系爭土地與現有計畫道路間尚有部分私人土地，但該部分土地面積極小，得依民法第787條之規定請求通行周圍地以至公路，即得以指定建築線。故原告購買系爭土地，並非不能作為建築基地使用，不符合民法瑕疵擔保之規定，若因故暫時無法直接申請指定建築線，應循相關法令辦理，例如取得鄰地所有權人之使用同意書，或透過訴請確認鄰地通行權，或依建築法請求雲林縣政府徵收畸零地後再出售予原告等方式為之，不得遽認為系爭土地具有瑕疵而得請求減少價金。縱認系爭土地具有瑕疵而得以請求減少價金，得請求減少價金之金額亦應參酌其取得鄰地所有權人之使用同意書或訴請確認鄰地通行權等方式之成本，而應以10萬至15萬元方為合理等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於109年1月15日簽立系爭契約，由被告將其所有系爭土
地以總價4,259,200元出售予原告，原告已付清價款，系爭土地並於109年3月2日辦竣所有權移轉登記於原告。
㈡原告向被告購買系爭土地是要作為建築房屋使用，惟系爭土
地與計畫道路邊界間仍隔有531土地，致系爭土地無法指定建築線、無法申請建築執照。
㈢原告於109年6月17日寄發崙背郵局第000015號存證信函予被
告，稱系爭土地經向崙背鄉公所申請建築執照許可時，遭否准退件，致無法興建房屋，主張兩造間之買賣系爭土地具嚴重瑕疵，請求被告應於收到存證信函10日內出面解除契約並返還價金。
四、兩造之爭點：㈠系爭土地於移轉被告時，有無滅失或減少其價值之瑕疵？有
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔保責任？㈡原告主張請求減少價金有無理由？應減少之價金金額為何？
原告請求返還1,186,274元有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告主張其於109年1月15日與被告簽立系爭契約，以總價4,2
59,200元向被告購買系爭土地，已付清價款，並於109年3月2日辦竣所有權移轉登記，惟嗣經委託建築師向崙背鄉公所申請建築執照時，發現系爭土地未連接建築線，必須取得毗鄰之531土地所有權人之通行同意書，始得指定建築線及申請建築執照，經其於109年6月17日以崙背郵局第15號存證信函通知被告於10日內出面解除契約並返還價金等情，已據其提出系爭契約、崙背郵局第15號存證信函、張竣欽建築師出具無法申請建築執照說明內容、531土地及系爭土地之登記第一類謄本、地籍圖謄本、現場照片等為憑（見本案卷第17至23頁、第45至51頁、第169頁），並有崙背鄉公所109年12月24日崙鄉建字第1090017635號函及附圖、雲林縣西螺地政事務所110年1月18日雲西地二字第1100000282號函及所附土地複丈成果圖、110年3月22日雲西地一字第1100001392號函及所附地籍異動索引等在卷可稽（見本案卷第109至111頁、第119至121頁、第207至211頁），復為被告所不爭執，足認原告上開主張之事實堪信為真實。
㈡系爭土地無法指定建築線，屬於買賣標的物之重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵(最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照)。
⒉系爭土地與計畫道路間仍間隔有531土地，並無法指定建築線
等情，為兩造所不爭執。而原告向被告購買之系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，依通常交易觀念，應具備能申請建築執照供興建合法建物之效用，且原告主張其向被告購買系爭土地之目的是要興建房屋使用一情，亦據證人李日有及李茂長證述在卷（見本案卷第160至161頁、第169頁），可信為真實。又原告所稱要興建房屋當是指要能向主管機關申請建築執照以興建合法房屋而言，參以被告當庭亦陳稱買賣當時也是認為系爭土地可以蓋房子、一般人認為建地就是可以合法蓋房子等語（見本案卷第249頁），可認被告是以系爭土地可以申請建築執照供興建合法建物之品質及效用出售予原告。再衡諸一般社會常情，建地可指定建築線與不能指定建築線，在市場確有相當價值之落差。故系爭土地本身不能指定建築線，致無法申請建築執照以興建合法建物，無法為有效之利用，不僅其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，該減少通常效用及經濟價值之程度即非無關重要，自構成物之瑕疵(最高法院49年台上字第376號判決意旨參照)，且建築線之指定與否直接影響系爭土地可否合法建築房屋，此應為買賣交易考量之重要因素，如無法指定建築線之建地，堪認有減少其通常效用並有減少其價值之重大瑕疵存在。因此，縱使兩造所簽立之系爭契約並未約定系爭土地必須能指定建築線，亦不影響系爭土地存有重大瑕疵之情形。
⒊被告雖抗辯其不知系爭土地未臨接建築線，並未詐欺原告，
且本件是原告主動向被告接洽購買系爭土地，對於系爭土地之狀況、有無臨接建築線應已調查明確，故被告不負物之瑕疵擔保責任云云。惟物之瑕疵擔保責任並無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金（最高法院94年度台上字第2352號判決意旨參照），故不因出賣人無過失或未詐欺買受人，即得免除出賣人物之瑕疵擔保責任。又民法第355條固規定，買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，或因重大過失而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人固不負擔保之責，惟此有利於被告之事實，自應由被告舉證證明。而以一般土地買賣實務，買受人在交易前大多只會注意買賣土地之性質（如使用分區、使用地類別）、大小、價格及周圍環境等條件，並不會特別去查詢屬於專業之指定建築線問題，此由一般買賣契約書會將日後不能指定建築線之情形列為解約事項即可得知，且被告自陳其持有系爭土地達20餘年，亦不知不能指定建築線，又如何能要求原告於購買系爭土地之前，即已調查知悉系爭土地不能指定建築線？足認被告主張原告對於系爭土地有無臨接建築線應已調查明確一情，純屬被告臆測、卸責之詞，要難憑採。是被告上開所辯，顯屬無據。
⒋被告另雖抗辯原告可以取得鄰地531土地地主之土地使用權同
意書，或依民法第787條規定對531土地地主訴請確認通行權，或依建築法請求縣政府徵收畸零地後再出售予原告等方式，達成指定建築線之目的云云。惟被告於系爭土地移轉交付原告時，並無法指定建築線，已如上述，縱認事後原告可以上開方式達成指定建築線之目的，惟此屬移轉交付標的物後之補正瑕疵行為，應由被告為之，而被告迄至本案言詞辯論終結時，並未補正此部分瑕疵，故不影響原告得行使解除系爭契約或請求減少價金之權利。是被告上開抗辯，亦難認有據。
⒌綜上，原告依民法第354條規定，主張系爭土地於移轉被告時
存有重大瑕疵，且被告應負物之瑕疵擔保責任一情，應屬有據。
㈢原告依民法第359條及第179條之規定，請求被告給付減少之價金，應有理由：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文定有明文。本件系爭土地有上開瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，已如上述，且原告已於109年9月25日提起本件民事起訴狀表示請求減少價金，並經本院於同年11月6日送達起訴狀繕本於被告，足認原告已於通知被告上開瑕疵後6個月內對被告為請求減少價金之意思表示，故原告依民法第359條本文規定，主張系爭契約之買賣價金應予減少，自屬有據。至於原告於110年11月4日言詞辯論期日為訴之變更而改為解除契約及請求回復原狀，固已撤回減少價金之訴訟上請求。惟按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限，民法第95條第1項定有明文。原告先前以起訴狀對被告為請求減少價金之意思表示既已因通知達到被告而發生效力，並不因嗣後其撤回減少價金之訴訟上請求而受影響，併予敘明。
⒉就系爭土地於109年1月15日因可以指定建築線及無法指定建
築線之土地市價落差，經送請城鄉不動產估價師聯合事務所鑑定，依該鑑估報告書之估價流程，乃就系爭土地可指定建築線情形下（認最有效使用為建築房屋），以比較法及土地開發分析法估價出該土地正常價格，另就無指定建築線情形下（認最有效使用為規劃停車位），以停車場租金比較法及土地收益法估價出該土地收益價格，再以該土地之上開正常價格扣除收益價格而得出無法指定建築線所減損之價格，結果認為兩者價差為1,186,274元等情，有該事務所之鑑估報告書在卷可參，固屬有據。惟被告抗辯原告就系爭土地可以取得鄰地所有權人之同意，或透過訴請確認通行權，或依建築法請求縣政府徵收畸零地後再出售予原告等方式，得以指定建築線，仍得做為建築基地使用。爰就被告上開主張論述如下：
⑴就取得鄰地531土地所有權人之同意一途言，雖確可因此得以
指定建築線而申請建築執照，有崙背鄉公所110年10月26日崙鄉建字第1100013106號函在卷可佐（見本案卷第383頁），然原告已表明531土地之地主要求以120萬元出售該土地，且經本院於審理中通知531土地之所有權人即訴外人李廖菊或其子李應和到院協調，李廖菊、李應和均未到庭，李應和更認為此案與其等無關而不願到庭（見本案卷第357頁），被告亦認為很難期待李應和到庭促成三方和解，故原告顯然必須以高價始能取得531土地所有權人之土地使用權同意書。
⑵就依建築法請求縣政府徵收畸零地後再出售予原告之方式言
，建築法第44條、第45條及雲林縣畸零地自治使用條例等相關規定應以畸零地（指面積狹小或地界曲折之建築基地）為其適用之條件，而系爭土地並非屬畸零地，系爭531土地則為交通用地，亦非屬畸零地，當無上開相關規定之適用，且原告表示已詢問過雲林縣政府，系爭土地並無建築法第44條及第45條之適用，又被告亦自承目前雲林縣政府並沒有該部分之行政作為（見本案卷第430頁），故原告自無從請求雲林縣政府徵收531土地後再行出售予原告之可言。
⑶就透過訴請確認鄰地通行權一情，依卷附內政部營建署101年
11月2日營署建管字第1012924966號函、崙背鄉公所110年10月26日崙鄉建字第1100013106號函（見本案卷第335頁、第383頁），此方式確可以替代531土地所有權人之同意書。又系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，於77年間因土地重劃登記取得，嗣於86年4月8日分割增加同段473-1地號土地（下稱473-1土地），有系爭土地之登記第一類謄本及地籍異動索引等在卷可參（見本案卷第47頁、第209至211頁），而該473-1土地上現有建物存在（不知是否領有建築執照、使用執照），亦有現場照片、國土測繪圖資服務雲之空照圖等附卷可佐（見本案卷第51頁、第95頁），依卷附崙背鄉公所109年12月24日崙鄉建字第1090017635號函所附計畫道路邊緣線情形（見本案卷第109至111頁），473-1土地本身亦同有未臨接建築線之問題，是系爭土地應無民法第789條第1項規定之情形。復參照最高法院85年度台上字第3141號、87年度台上字第2247號判決意旨，認為袋地通行權所指為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途，於袋地為建地時，須將其建築需要列入考量等情，是應認系爭土地本身雖無法指定建築線，但仍得透過上開訴請確認通行權之方式而得以指定建築線，故上開鑑估報告書未考量此情形，而逕以系爭土地因無法指定建築線，只得以停車場使用，進行估價鑑定，並非全然可採。
⒊系爭土地既可透過訴請確認鄰地通行權之方式而得以指定建
築線，以申請建築執照，則系爭土地本身無法指定建築線所減損之價值，即應參考其另行訴請確認鄰地通行權所需支出之成本為據。然此部分原告並未實際對鄰地531土地之所有權人提起訴訟為之，因其無法提出相關成本單據而無從查考，兩造亦無意願進一步進行補充鑑定，故若責成原告證明此部分成本顯然有所困難，爰類推適用民事訴訟法第222條第2項之規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」，由本院依職權酌定之。又本院審酌依上開鑑估報告書之意見，認為原告倘對531土地之所有權人提起確認通行權訴訟，其訴訟標的價額應已逾50萬元且未逾150萬元，當適用通常訴訟程序，且無法上訴至第三審，復考量原告需委任專業律師進行該訴訟，參酌社團法人雲林律師公會之章程第28條規定，其會員受當事人之委託辦理民事訴訟案件，第一審及第二審兩審收受酬金總額，每審不得逾10萬元，而確認鄰地通行權之訴訟事件並非困難，依雲林縣之律師收費行情當以每審5至6萬元為合理，加上原告因此可能花費之訴訟費用及耗費之心力，其可能花費之成本當以20萬元為適當，因而認為原告請求減少之價金應以20萬元為合理。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照），即生買受人減縮給付義務之效果（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。本院既認原告請求減少之價金於20萬元之範圍為適當，已如上述，則被告就此20萬元所得，其後已不存在法律上之原因，故原告依民法第179條規定，請求被告給付20萬元，核屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告所提起訴狀繕本於109年11月6日送達被告，有本院送達證書在卷可佐（見本案卷第61頁），揆諸上開說明，原告自得請求被告給付自該狀送達翌日即109年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
六、從而，原告依民法第359條、第179條等規定，請求被告應給付20萬元及自109年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。惟逾此金額之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。又被告請求准予供擔保免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
民事第一庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
書記官 林曉佩