臺灣雲林地方法院民事判決 109年度訴字第694號原 告 王焌榮兼訴訟代理人 王焌錡被 告 林吳金蘭訴訟代理人 林照捷被 告 蔡偉宏訴訟代理人 林麗嬋上列當事人間請求增加租金事件，本院於民國109 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林吳金蘭向原告承租雲林縣○○鎮○○段○○○○號如雲林縣虎尾地政事務所民國一○九年十一月五日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積九八點四三平方公尺土地之租金，自民國一○九年八月三日起調整為每年按土地當年度申報地價年息百分之八計算。
二、被告蔡偉宏向原告承租雲林縣○○鎮○○段○○○○號如雲林縣虎尾地政事務所民國一○九年十一月五日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分面積一七○點三三平方公尺土地之租金，自民國一○九年八月三日起調整為每年按土地當年度申報地價年息百分之八計算。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告林吳金蘭負擔十分之三，由被告蔡偉宏負擔十分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時請求被告林吳金蘭承租原告共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）如雲林縣虎尾地政事務所民國109 年11月5 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積98.43 平方公尺，每年租金自109 年1 月1 日起調整為按當年度申報地價年息10% 計算之金額；被告蔡偉宏承租原告共有之系爭土地如附圖所示編號B 部分面積170.33平方公尺，每年租金自109 年1 月1 日起調整為按當年度申報地價年息10% 計算之金額，嗣於109 年12月22日行言詞辯論時，將請求調整租金之日期變更均自109 年7 月1 日起算，核屬聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為原告所共有，被告林吳金蘭於系爭土地上興建門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○○ 號房屋（下稱A房屋），占用系爭土地如附圖所示編號A 部分面積98.43 平方公尺之土地；被告蔡偉宏於系爭土地上興建門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○巷○ 號房屋（下稱B 房屋），占用系爭土地如附圖所示編號B 部分面積170.33平方公尺之土地。系爭土地原為被告祖先承租搭建房屋，原告繼承為出租人，因出租土地為不定期租賃，為此依據民法第442 條前段、第227條之2 第1 規定，請求調整租金，並聲明：被告林吳金蘭承租原告共有系爭土地如附圖所示編號A 部分面積98.43 平方公尺土地，自民國109 年7 月1 日起每年租金調整為按當年度申報地價年息10% 計算之金額；被告蔡偉宏承租原告共有系爭土地如附圖所示編號B 部分面積170.33平方公尺土地，自民國109 年7 月1 日起每年租金調整為按當年度申報地價年息10% 計算之金額。
二、被告之答辯：㈠被告林吳金蘭：
⒈調整土地租金雖設限於不動產之經濟價值（即當時申報價格），請斟酌符合雙方互惠公平原則。
⒉就被告林吳金蘭對系爭土地所受之實質利益（限於居住生
計用途）及以往遇有租金調整，均參酌本地各家金融機構之放款利率（目前最高年利率3%）訂定之，原告所主張不符正義比例原則。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告蔡偉宏：
⒈兩造間有不定期租約存在，B 房屋為被告蔡偉宏所有，承
租系爭土地超過60年，至今每年結束下年初即繳清地租，從無欠款。被告蔡偉宏所有之B 房屋是做自用住宅使用，沒有營業，以目前自用住宅地價稅按千分之二收取，臺灣銀行一年期定存利率為0.84% 兩者相加，原告收取地租利率應以1.04% 為合理，原告請求按申報地價年息10% 計算，非常高，不合理，可參考系爭土地90年公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）7,000 元，109 年公告地價為每平方公尺9,725 元，上漲約39% ，90年雙方議價租金每年30,000元，預估109 年租金為每年41,700元（30,000×1.39）。
⒉本件訴訟為原告所提起，訴訟費用自應由原告負擔，否則會造成被告蔡偉宏雙重負擔。
⒊訴外人國有財產局就系爭土地原有50% 權利，109 年1 月至同年6 月的地價稅，被告蔡偉宏已經繳交國有財產局。
⒋公告地價是依當期土地現值、地方財政需要、社會經濟狀
況、民眾繳納地價能力等評定，故調漲土地租金應依最近更新公告地價最為合理。原告不僅要增加地價申報百分比，地租利率又要調漲至法定上限即年息10% ，如此土地租金變成多重調整，太不合理，希望調整租金依最新公告地價80% 面積地租利率2%以下。
⒌並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠兩造不爭執之事實：
⒈系爭土地為原告所共有，原告於109 年6 月17日因判決分割取得系爭土地全部所有權。
⒉A 房屋為被告林吳金蘭所有，B 房屋為被告蔡偉宏所有。
⒊兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在。
⒋被告林吳金蘭於95年至107 年間，每年給付原告租金13,5
00元，108 年調整租金為每年20,000元，被告蔡偉宏於95年至107 年間，每年給付原告租金15,000元，108 年度調整為28,000元。
⒌被告林吳金蘭所有之A 房屋目前作為住宅使用，被告蔡偉宏所有之B 房屋目前亦作為住宅使用。
⒍系爭土地位在公安路與公安路75巷三角窗的位置，系爭土
地往南約200 、300 百公尺接林森路，林森路為虎尾主要交通幹道，其上商店林立；往北200 、300 百公尺接博愛路，博愛路上亦商店林立；往西約200 、300 百公尺接德興街，德興街是早市的地方，系爭土地數百公尺方圓內有法院、郵局、虎尾運動場、虎尾國小、衛生所等，生活機能方便。
㈡本件之爭點：
原告依據民法第442 條前段、第227 條之2 第1 項規定，請求自109 年7 月1 日起增加租金為按系爭土地申報地價年息百分之十，是否有理由？
四、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。經查，被告林吳金蘭於109 年12月22日行言詞辯論時陳稱：我們承租系爭土地有60年以上，以前租金1 年收1 萬元，這樣大概收了10年，去年收取2 萬元，更早之前租金比較便宜等語（見訴字卷第56-57 頁），被告蔡偉宏亦稱：我們承租系爭土地約有60年以上，90年到2 年前每年的租金約15,000元，從去年開始調整到28,000元等語（見訴字卷第57頁），而系爭土地之公告現值由86年之每平方公尺20,000元，至109 年已變動為每平方公尺39,572元（見本院調字卷第13頁，訴字卷第41頁），漲幅約2 倍，則自被告承租系爭土地迄今，系爭土地周邊之土地價值已有明顯上昇等情，應堪認定。兩造亦不爭執兩造間之租賃契約為不定期租約，是原告依據民法第442 條之規定，請求調整租金之數額，自屬有據。
㈡次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院
於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。依土地法第105條準用同法第97條第1 項規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10% 為限。所稱「以不超過年息10% 為限」係指最高不得超過年息10% ，並非每件均以年息10% 計算，尚應斟酌土地所在位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭土地位在公安路與公安路75巷三角窗之位置，系爭土地往南約20
0 、300 百公尺接林森路，林森路○○○鎮○○○○○道，其上商店林立；往北約200 、300 百公尺接博愛路，博愛路上亦商店林立；往西約200 、300 百公尺接德興街，德興街為早市之地方，系爭土地數百公尺方圓內有法院、郵局、虎尾運動場、虎尾國小、衛生所等，生活機能方便等情，業經本院虎尾簡易庭於109 年10月26日履勘現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷足憑（見調字卷第81-87 頁），且為兩造所不爭執（見訴字卷第57頁）。又依雲林縣稅務局虎尾分局
109 年11月4 日雲稅虎字第1091208130號函所示（見調字卷第111 頁），A 、B 房屋均是自57年1 月開始課徵房屋稅，
A 房屋現由被告林吳金蘭一人居住使用，B 房屋現為被告蔡偉宏與訴外人即其配偶林麗嬋居住使用，為被告陳明在卷，亦為原告所不爭執（見調字卷第83頁，訴字卷第58頁）。是綜合上情以觀，本院認為系爭土地每年租金以當年度申報地價年息百分之八計算，應為適當。
㈢末按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租
金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9 次民事庭會議決議參照）。查本件原告並未提出其等於起訴前有向被告為增高租金意思表示之證明，依上開說明，原告請求增加租金雖然有理，惟應自起訴時開始計算。
五、從而，原告依據民法第442 條規定，請求就被告向原告承租系爭土地之租金，自109 年8 月3 日起，調整為按系爭土地當年度申報地價年息百分之八計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 110 年 1 月 5 日
民事第二庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 5 日
書記官 鄭蕉杏