臺灣雲林地方法院民事判決 109年度訴字第61號原 告 蔡伊雯訴訟代理人 蔡竺憲被 告 詹景富上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自如附表所示門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○巷○○號、二四之一號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人詹智強所有
，後經本院107 年度司執字第9015號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，拍賣結果由原告拍定取得，原告於民國108 年8 月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，現已登記為原告所有。
㈡系爭房屋於原告得標買受前，被告即居住在系爭房屋內，被
告應係基於使用借貸之關係，惟其誆稱與原屋主詹智強間有租賃關係，故原告取得系爭房屋所有權後，乃於108 年11月14日以存證信函通知被告終止租賃關係，並要求被告應於同年12月31日前搬出系爭房屋，但被告至今仍不願自動搬遷，繼續占用系爭房屋。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。本件兩造間就系爭房屋，因原告已合法向被告終止租賃關係，故被告並無法律上之任何權源占有系爭房屋，而被告占用系爭房屋，既屬無權占有，則原告自得依民法第767 條第1 項規定，向被告請求返還系爭房屋。從而，原告依民法第767 條第
1 項之規定，提出本件訴訟，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。
㈣並聲明：如主文第一項所示。
二、被告之答辯：㈠系爭房屋原為被告之母親詹魏碧珠所有，被告一家人在系爭
房屋居住迄今已近30年，詹智強之父親即訴外人詹捷凱於85年間，因另外購買房屋，始與詹智強一家人搬離系爭房屋，而系爭房屋原本即有貸款，係由被告幫忙負擔繳納每月1 萬元左右，自101 年被告母親詹魏碧珠過世後，系爭房屋之水電費也都由被告繳納，故被告與原所有權人詹智強間就系爭房屋具有不定期之租賃契約關係。另如附表編號２、３所示之車庫及增建部分皆由被告獨資興建，詹智強持權狀給原告設定抵押權之標的，只有權狀上記載之所有權，並未包含增建部分，且被告於本院106 年度司執字第6080號執行事件即向本院陳報，原告亦知其情形，並經本院於106 年11月28日以106 年度司執字第6080號民事裁定，駁回原告聲請除去被告與詹智強間之租賃契約，並告知不予點交。
㈡詹智強雖繼承系爭房屋，但僅以權狀所登記之面積為準，並
未包括如附表編號２及３所示之車庫及增建部分。原告雖以存證信函通知被告「…未定期限者，各當事人得隨時終止契約」，惟被告亦為當事人之一，並未同意終止契約。而詹智強向地下錢莊業者即原告借款二胎，被告並不知情，直至利息無法繳納，系爭房屋被查封後，被告才知情，被告實是受害之第三人。
㈢原告以經營重利維生，詹智強於101 年10月8 日向原告借款
，均以年利率30％並以複利計算，詹智強付出之利息早已超過本金數倍，現在原告以債權人放款再用買受人買回，其實皆未付出任何成本，至多繳付頭胎銀行貸款（餘130 萬元）即取得系爭房屋及坐落之土地，對被告實在不公平。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋原登記為詹智強所有，其於系爭執行事件
之拍賣程序以債權人身分承受系爭房屋，於108 年8 月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，並於同年9 月2 日辦理如附表編號１建物之所有權移轉登記完畢，而被告於系爭執行事件程序中即居住占有系爭房屋，嗣經其於同年11月14日以存證信函通知被告終止租賃契約關係，並要求被告應於同年12月31日前搬出系爭房屋，但被告至今仍不願自動搬遷，繼續占用系爭房屋等情，業據其提出本院108 年8 月9 日雲院忠107 司執辛字第9015號不動產權利移轉證書、系爭1400建號建物登記第一類謄本、嘉義站前郵局第86號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等為憑，並經本院職權調取系爭執行事件卷宗審閱無訛，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。依前揭規定，「未定期限、期限逾5 年之未經公證不動產租賃契約」並無買賣不破租賃原則之適用，亦即上開情形租賃物之買受人並不繼受原出租人與承租人間之租賃契約關係。上開法律限制，乃因在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。又拍賣為買賣之一種，如拍賣之不動產由債權人承受者，即債務人為出賣人，承受人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判決意旨可資參照）。另按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文。
㈢被告雖抗辯其與詹智強間就系爭房屋具有不定期租賃契約關
係，並提出本院106 年度司執字第6080號民事裁定、債務人聲明切結書、台灣自來水股份有限公司之水費通知單、台灣電力公司之繳費通知單（繳費憑證）及台灣電力公司雲林區營業處109 年3 月11日雲林費核證字第109000865 號函等為憑，及通知證人詹智強、詹捷凱到庭作證。惟原告否認此部分事實，且縱認被告與詹智強間就系爭房屋確存有不定期租賃契約關係，然其等間既為不定期租賃契約關係，原告復經系爭執行事件之拍賣程序，於108 年8 月間取得本院發給系爭房屋之不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權，則依上開民法第425 條第2 項規定，被告即不得對原告主張該不定期限之租賃契約繼續存在，即該不定期租賃契約僅有債權性質，僅於契約當事人之被告與詹智強間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之原告。是原告於取得系爭房屋之所有權後，難認被告占有系爭房屋具有正當之權源。
㈣至於系爭執行事件之拍賣公告雖記載「拍定後不點交」，然
強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人在符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權利。是被告辯稱其占用系爭房屋並非無權占有云云，即屬無據，不足採信。
㈤另被告雖辯稱如附表編號２之車庫及編號３之增建部分為其
所出資興建，原告無法取得此部分所有權云云。然被告於系爭執行事件程序並未曾如此主張，亦未對系爭執行事件將此部分不動產列入拍賣提出任何異議或提起第三人異議之訴，是其答辯之真實性已屬可疑。又被告自承如附表編號３之增建部分並無獨立之出入口，則該部分增建業已因附合而為如附表編號１所示部分不動產之一部分，縱該增建部分為被告所出資興建，亦由主建物之所有權人詹智強取得增建部分之所有權。且該附表編號２、３部分之不動產已列入系爭執行事件之拍賣標的，並經原告以債權人身分承受後，經本院核發系爭房屋之不動產權利移轉證書在案，已如上述，則依強制執行法第98條第1 項規定，原告自領得本院所發給不動產權利移轉證書之日起，已取得該不動產之所有權。是被告辯稱原告無法取得該部分不動產之所有權，亦屬無據。
㈥綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，而被告未能舉證證
明其占有系爭房屋具有正當權源，顯屬無權占用，則原告依民法第767 條前段之規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 洪明煥附表：
┌─┬───┬────────┬───┬──────────┬──┐│編│ │ │建築式│建物面積（平方公尺）│權利││ │ │基 地 坐 落 │樣主要├──────┬───┤ ││ │建 號│----------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建│ ││ │ │建 物 門 牌 │料及房│ │物 │ ││號│ │ │屋層數│合 計 │ │範圍│├─┼───┼────────┼───┼──────┼───┼──┤│１│雲林縣│雲林縣西螺鎮西螺│住商用│一層：39.16 │ │全部││ │西螺鎮│段832-49地號 │、二層│二層：53.51 │ │ ││ │西螺段│----------------│樓加強│騎樓：12.3 │ │ ││ │1400建│雲林縣西螺鎮建興│磚造 │合計：104.97│ │ ││ │號 │路39巷24號 │ │ │ │ ││ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤│ │備考 │已辦保存登記建物 │├─┼───┼────────┬───┬──────┬───┬──┤│２│同段60│雲林縣西螺鎮西螺│一層鐵│一層：170.27│ │全部││ │23建號│段832-47、832-48│皮鋼架│合計：170.27│ │ ││ │（系爭│地號 │造、車│ │ │ ││ │執行事│----------------│庫 │ │ │ ││ │件暫編│雲林縣西螺鎮建興│ │ │ │ ││ │建號）│路39巷24之1號 │ │ │ │ ││ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤│ │備考 │未辦保存登記建物 │├─┼───┼────────┬───┬──────┬───┬──┤│３│同段60│雲林縣西螺鎮西螺│住商用│一層：24.6 │陽台：│全部││ │22建號│段832-138 、832-│、三層│二層：19.48 │13.94 │ ││ │（系爭│49、832-139 │加強磚│三層：72.16 │ │ ││ │執行事│----------------│造 │合計：116.24│ │ ││ │件暫編│雲林縣西螺鎮建興│ │ │ │ ││ │建號）│路39巷24號 │ │ │ │ ││ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤│ │備考 │未辦保存登記建物、增建部分 │└─┴───┴──────────────────────────┘