臺灣雲林地方法院民事判決 109年度重訴字第66號原 告 陳林翠美訴訟代理人 陳朝和被 告 石炎木訴訟代理人 石席宇被 告 石明弘上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位及備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件兩造間租佃爭議，先後經原告申請雲林縣斗六市公所耕地租佃委員會、雲林縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立後，由雲林縣政府移送本院審理，有雲林縣政府109 年7 月24日府地權二字第1092712477號函暨其所附雲林縣政府耕地租佃委員會調處筆錄（本院斗六簡易庭109 年度六簡字第211 號卷【下稱調字卷】第9 頁至第17頁），揆諸前揭法條所示，原告提起本訴，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、查原告之被繼承人林黃鳳前於民國38年1 月1 日與被告石炎木訂立耕地三七五租約，將重劃前坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段00地號、面積4,668 平方公尺土地之旱地，租與被告石炎木種植甘藷，租期6 年，雙方訂有雲林縣政府私有耕地斗六字第3232號租約，期滿後屢經續約及換約，租期延至73年12月31日，先後長達36年，凡此均經登記有案。嗣該土地於66年辦理農地重劃後分配成斗六市○○○段○○○○段0000地號土地、面積2,317 平方公尺及同小段1004地號土地、面積2,410 平方公尺，地目改為田地，主產物亦改為水稻。租期屆滿後被告石炎木又不再出面聲請續約，而林黃鳳則請求收回自耕，歷經雲林縣政府詳查後於74年行文准予註銷三七五租約登記，並公告30天。被告石炎木收到通知後又不於20日期限內提出異議，斗六市公所遂依法註銷該耕地三七五租約登記，故原耕地三七五租約已因期滿承租人不再續訂租約而告消滅。
㈡、訴外人林黃鳳於80年4 月8 日逝世後，上開土地由原告繼承，因原告居住台北而同父異母之兄弟林守義夫婦（薛麗美）適經商失敗，原告體恤其生活困難，遂將上開土地委託其夫婦管理，並囑其不得出租他人。委託期間原告並曾三次函詢斗六市公所確定並未有耕地三七五租約之登記。103 年原告想收回處理時，詎被告石炎木及其胞弟石吉雄（即被告石明弘之被繼承人）辯稱，自74年以後林黃鳳及薛麗美每年仍有收渠等之租金各新臺幣（下同）1 萬元，合計每年2 萬元，遂不願交還上開二筆土地，經雲林縣政府調解不成立，移送鈞院審理後，經以103 年度訴字第202 號判決，認為兩造間就上開土地有不定期耕地三七五租賃關係存在。案經原告上訴後，經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）以104年度上易字第21號駁回上訴確定在案。被告旋持上開判決單獨聲請耕地三七五租約登記。
㈢、目前上開土地106 年經重測後大北勢段大北勢小段1003地號改為長平段31地號、面積2,317.02平方公尺，而同小段1004地號則改為長平段30地號、面積2,410.04平方公尺（下稱系爭二筆土地）。
㈣、按最高法院29年上字第1731號判例「如20年屆滿後已依民法第451 條視為不定期限繼續契約者，依民法第450 條第1 項之規定，出租人亦得隨時終止契約」。按耕地三七五減租條例並無不定期限之規定，鈞院前審既引用民法第451 條之規定，認為租期屆滿後仍收租金，耕地三七五租賃關係仍存在。從而，原告自可依上開判例收回自耕。何況依農業發展條例第20條第1 項之規定：「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所定農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定」，故被告等2 人自不得持該上開判決阻止原告聲請收回系爭二筆土地。
㈤、依農業發展條例第20條第1 項之規定：「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所訂之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定」，且同條例第21條更規定：「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行所訂之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法第110 條及第112 條之限制，租期逾1 年未訂立書面契約者，不適用民法第422 條之規定」，故退步言之，若被告等2 人仍想繼續耕作系爭二筆土地，依法應出面與原告重新訂立租賃契約及付租。
㈥、復依行政院農委會農糧署109 年9 月29日來函所示，斗六市耕地104 年至108 年稻穀每公頃平均產量表所列，每年一、二期稻穀平均產量為14,694公斤，而該五年期間四類稻穀每公斤之平均價為24.535元。則原告所有系爭二筆土地合計共
0.4727公頃，當年之產值為170,416 元【計算式：0.4727公頃年度稻穀產量14,694公斤每公斤稻穀價格24.535元＝系爭土地每年產值170,416 元】，若照兩造原耕地三七五租約之租金比例計算，被告每年應給付原告租金63,905元【計算式：170,416 元×租金比例375/1000＝63,905元】。原告自願減縮為每年租金50,000元，按稻穀一年生產兩次，故被告2 人應於上半年6 月30日及下半年12月31日每人各給付原告12,500元至系爭二筆土地交還原告止。
㈦、況依物價指數計算74年之1 萬元，25年後之現值亦不止1 萬元，故被告若不願返還系爭二筆土地，擬繼續承租則租金亦應調漲方為合理。
㈧、並聲明：⒈先位聲明：
①被告等應將系爭二筆土地返還原告。
②訴訟費由被告連帶負擔。
⒉備位聲明：
①被告等每年6 月30日及12月31日應各給付原告12,500元至被告等將系爭二筆土地返還原告止。
②訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告則以：之前兩造就系爭二筆土地之租佃爭議已經法院判決在案，請依前案判決，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告石炎木及訴外人石吉雄自38年1 月1 日起承租原訴外人林黃鳳所有系爭土地，雙方訂有耕地三七五租約（承租土地原坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段00地號，66年辦理農地重劃後分配出斗六市○○○段○○○○○○○○○○號土地，上開土地經重測後即為系爭二筆土地），耕地三七五租約上之租額約定第一、二期均為甘藷1,751 台斤，然系爭二筆土地自66年起即改種植蓬萊米。
㈡、訴外人林黃鳳死亡後，由原告繼承上開耕地三七五租約。
㈢、原告與被告石炎木、訴外人石吉雄與就系爭土地發生租佃爭議，經本院103 年度訴字第202 號民事判決、臺南高分院10
4 年度上易字第21號民事判決，確認原告與石炎木、訴外人石吉雄就重測前雲林縣○○市○○○段○○○○段000000000地號土地之耕地三七五租賃關係存在，且已成為不定期租賃關係。
㈣、訴外人石吉雄死亡後，由被告石明弘繼承上開耕地三七五租約。
四、本件爭點：
㈠、原告依據民法第450 條、土地法第114 條之規定及最高法院29年上字第1731號判例，終止兩造就系爭二筆土地之耕地三七五租約，有無理由？
㈡、原告請求被告於每年6 月30日及12月31日至被告等返還系爭二筆土地止，各給付原告地租12,500元有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、先位之訴部分：⒈被告石炎木及訴外人石吉雄自38年1 月1 日起承租原訴外人
林黃鳳所有系爭土地，雙方訂有耕地三七五租約（承租土地原坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段00地號，66年辦理農地重劃後分配出斗六市○○○段○○○○○○○○○○號土地，上開土地經重測後即為本件系爭二筆土地），耕地三七五租約上之租額約定第一、二期均為甘藷1,751 台斤，然系爭二筆土地自66年起即種植蓬萊米。訴外人林黃鳳死亡後，由原告繼承上開耕地三七五租約。原告與被告石炎木、訴外人石吉雄就系爭土地發生租佃爭議，經本院103 年度訴字第202 號民事判決、臺南高分院104 年度上易字第21號民事判決，確認原告與被告石炎木、訴外人石吉雄就重測前雲林縣○○市○○○段○○○○段000000000地號土地之耕地三七五租賃關係存在。訴外人石吉雄死亡後，由被告石明弘繼承上開耕地三七五租約等情，為兩造所不爭執，並有系爭二筆土地之雲林縣私有耕地租約副本、土地建物查詢資料在卷可稽（調字卷第19頁至第27頁），復經本院調閱本院103 年度訴字第
202 號、臺南高分院104 年度上易字第21號卷宗，核閱無誤，自堪信為真實。
⒉原告主張依最高法院29年上字第1732號判例「如20年屆滿後
已依民法第451 條視為不定期限繼續契約者，民法第450 條第1 項之規定，出租人亦得隨時終止契約」，將系爭二筆土地收回自耕。並主張依農業發展條例第20條第1 項規定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所定之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定」，被告不得依前審判決阻止原告收回系爭二筆土地等語，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⑴租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租約，民法第451 條雖定有明文。又耕地三七五減租條例第1 條載：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及民法之規定。同條例第5 條載：耕地租賃期間不得少於6 年，依此規定，則耕地租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，應解為以六年期限繼續契約，而不得謂租期屆滿後，越時不問若干，皆可終止租約。又此所稱租佃期間不得少於6 年，係屬強制規定，縱當事人間所訂立之租賃契約未約定其存續期間，亦應受此條例第5 條所定不得少於6 年之限制，申言之，自耕地三七五減租條例施行後，未約定期限租佃期間者，應依次按6 年定之，已無不定期限之耕地租賃存在（最高法院52年度臺上字第1398號、73年度臺上字第1550號、91年度臺上字第1108號判決意旨參照）。如此解釋，始符合耕地三七五減租條例規定意旨，且出租人不得引用民法第450 條第2 項未定期限之租約得隨時終止契約之規定，亦達到保護承租人之目的。查兩造間原訂租約租期至74年4 月12日止，有雲林縣斗六市公所執有斗六字第3232號鄉鎮市公所三七五耕地租約登記簿第10、11頁上載有「租期：68年4 月13日至74年4 月12日。文號：六八府地權第23254 號…承租人姓名石炎木、石吉雄」附於本院
103 年度訴字第202 號卷第86、87頁及該案判決事實及理由三、兩造不爭執之事實第㈢點可憑，而後兩造間租佃契約期間應自74年4 月13日起依法延至80年4 月12日止，再於80年4 月13日起至86年4 月12日止、再於86年4 月13日起至92年4 月12日止、再於93年4 月13日起至99年4 月12日止、再於99年4 月13日起至105 年4 月12日止、再於10
5 年4 月13日起至111 年4 月12日止。是目前租約租期應自105 年4 月13日起至111 年4 月12日止，原告自不得依民法第450 條第2 項之規定單方終止兩造間就系爭二筆土地之耕地三七五租約。
⑵依農業發展條例第20條第2 項之規定「本條例中華民國八
十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定」。其立法理由已敘明原已訂有租約之雙方原有之權益不因本條例之新規定而受影響。
而本件於前審確認兩造間就系爭二筆土地之耕地三七五租約關係存在，則縱被告單獨持判決申請逕行租約登記亦僅是原契約之「續訂」，故本件兩造間就系爭土地所定之租約係屬原耕地三七五租約之「續訂」，依農業發展條例第20條第2 項之規定，仍有耕地三七五減租條例之適用。原告主張依農業發展條例第20條第1 項規定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所定之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定」，被告不得依前審判決阻止原告收回系爭二筆土地云云，即屬無據⑶原告於本件審理時當庭主張依據土地法第114 條終止兩造
間之耕地租約，請求被告2 人返還系爭二筆土地。查，土地法第114 條規定「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之。一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用時。五、違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六、違反第一百零八條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時。」係就不定期耕地租約所為之終止租約規定，然本件兩造間就系爭二筆土地之耕地租約係耕地三七五減租條例施行後，未約定租佃期限之耕地租約，應依次按6 年定之，已無不定期限之耕地租賃存在，已如前述，自無土地法第114 條第
1 項規定之適用，則原告依據該條項規定主張終止租約，並請求返還系爭二筆土地，亦屬無憑。
㈡、備位之訴部分：⒈原告主張系爭二筆土地自66年起即種植蓬萊米，則該等土地
之主要作物正產品已非原訂租約時所約定之甘藷，而為稻米，自應依據稻米之全年收穫總量計算每年租額。況依物價指數計算74年之1 萬元，25年後之現值亦不止1 萬元，故被告若不願返還系爭二筆土地，擬繼續承租則租金亦應調漲方為合理云云，為被告所否認，並以前詞答辯。
⒉依據最高行政法院87年度判字第844 號裁判之理由「查依耕
地三七五減租條例第二條規定，出租耕地係以耕地主要作物正產品為計算租額之標的。所稱主要作物，係指依當時農業習慣種植最為普遍之作物或實際輪植之作物，所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者，良以耕地作物種類不一，即以旱地目耕地而言，台灣光復之初，除種植甘藷外，亦有種植鳳梨者，此就台灣日據時期即有鳳梨公司從事鳳梨加工業可以推知，政府為使各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會行使耕地三七五減租條例第四條規定按照耕地等則評議耕地主要作物正產品全年收穫總量之標準；及鼓勵承租人投入勞力資本改良耕地、作物，乃化繁為簡，就當地農業習慣種植最為普通之作物即田地目為稻谷，旱地目為甘藷，作為耕地主要作物正產品計算租額之標的，揆諸耕地三七五減租條例第二、四條規定，洵屬有據。至承租人種植何種作物，祇要不違背法規及租約內容，悉聽承租人之便，而與已定之地租種類無關。又土地可供利用者，一為其承載力；另為其栽培力，前者如作為建築之基地，後者如作為種植之耕地，耕地出租，承租人支付地租與出租人，乃利用出租耕地之栽培力種植作物之代價，耕地栽培力固乃因投入勞力、資本之改良而增強，作物產量因而增加，但係改良之結果，應由改良之承租人穫得，出租人不與焉。因此，耕地出租後嗣因承租人投入勞力、資本改良耕地或作物所增加之作物收穫，出租人自不得據以要求調整種類與租額，系爭耕地原告於民國三十八年間便出租與黃保等三人耕作地目為（即旱）主要作物正產品為甘藷，有原告提出之該三十八年訂立之私有耕地租約影本附卷可稽，系爭耕地既係於民國三十八年間出租持續至今，縱承租人所種植之作物已改為鳳梨或芒果，亦不得要求以鳳梨、芒果作物種類作為計算租額之標的，即不得要求以八十四年一月一日續約時之耕地作物正產品全年收穫總量調整租額。是以原告以系爭耕地之當地有種植鳳梨及芒果作物且系爭耕地現種植鳳梨作物，申請變更耕地三七五減租租約主要作物正產品之種類及租額之登記之所訴各點，皆無可採。」等語，可知系二筆土地既為耕地，租佃即為承租人即被告2 人利用土地栽培力種植作物之代價，原耕地三七五租約約定以甘藷計算租佃，並非限定系爭二筆土地僅得種植甘藷，而系爭二筆土地嗣後縱因改為種植稻米而增加收益，依據上開裁判要旨之說明，亦屬被告2 人所投入之資本、勞力與技術所致，並非屬被告2 人不預期之利益，以及原告所受之不相當之損害，從而原告本於情事變更原則及物價指數調整請求增加租佃，即非可採。
六、綜上所述，原告先位之訴依據民法第450 條、土地法第114條之規定及最高法院29年上字第1731號判例，主張終止兩造就系爭二筆土地之耕地三七五租約，並聲明被告等應將系爭二筆土地返還原告。備位之訴則請求被告等2 人於每年6 月30日及12月31日應各給付原告12,500元至被告等2 人將系爭二筆土地返還原告止，均為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 陳玉珮