臺灣雲林地方法院民事判決
109年度重訴字第61號原 告 吳奕樺訴訟代理人 劉烱意律師被 告 林鴻鈞訴訟代理人 洪秀一律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國110年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠鈞院102年度司執字第15610號清償債務強制執行事件（下稱
本件執行）標別1拍賣雲林縣東勢鄉圳頭段1145、1146、114
7、1148、1149、1161、1162、1163地號土地（下稱1145、1
146、1147、1148、1149、1161、1162、1163地號土地）及其上暫編建號7建物之豬舍及相關設備等建物（上開土地及建物下稱標別1 之不動產）；標別2拍賣雲林縣○○鄉○○段000
○000 ○000 ○000 地號土地（下稱488 、489 、490 、500地號土地）及暫編建號8 建物及相關設備等建物（上開土地及建物下稱標別2之不動產，標別1、2之土地合稱系爭土地，標別1、2之建物合稱系爭建物），拍賣公告載明：「使用情形：據第三人稱，拍賣之不動產為其承租占有使用，目前為養豬畜牧場，故不動產拍定後不點交」，足認拍賣之土地存有租賃契約，原告有優先購買權，原告依法聲明願依拍定價格優先購買，被告於民國109年4月6日提出之陳述意見狀否認原告有優先購買權，鈞院民事執行處（下稱執行處）因而駁回原告之請求，原告不服而向執行處聲明異議及提起抗告，亦遭駁回，近日已向最高法院提起再抗告。惟執行處近日命被告繳清價金，原告再次聲明異議，執行處以109年8月28日函回覆原告其是否有優先購買權屬實體事項，應由原告提起訴訟解決，執行法院無權審酌，如原告不提起訴訟，執行法院自得命拍定人繳納尾款，並於繳納尾款後核發權利移轉證書，原告乃提起本件訴訟。
㈡本件原告對標別1、2之不動產有無優先購買權，兩造既有所
爭執，原告究竟得否依拍賣取得標別1、2之不動產既不明確，致原告於強制執行程序中優先購買權人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，應認原告提起本件訴訟有確認利益。
㈢訴外人億山畜牧場成立於68年間，成立迄今皆租用系爭土地
經營養豬事業，97年間更換負責人為原告，仍持續使用系爭土地，迄今從未間斷。原告接手經營億山畜牧場（含拍賣之建物）後，對系爭土地訂有租賃契約，期間自97年3月24日起至107年3月23日止，於期間屆滿後仍持續經營，此客觀事實不容否認。足認早在89年查封前，億山畜牧場即承租系爭土地經營養豬事業。本件執行拍賣標別1、2 之不動產，拍賣公告明確載明「使用情形：據第三人稱，拍賣之不動產為其承租占有使用，目前為養豬畜牧場，故不動產拍定後不點交。」強制執行法第51條規定，查封之效力及於查封物之天然孽息。實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。拍賣公告未除去租賃契約，足認該租賃契約之存在並無有礙執行效果之情事。
㈣土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，該規定並無承租人須以租地建屋為前提，方有優先購買權。且土地法第107條規定，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之，該規定亦無承租人須以租地建屋為前提，方有優先購買權。又系爭土地為農地即耕地，並有億山畜牧場於該土地經營養豬事業，原告為億山畜牧場之負責人，並向債務人承租系爭土地，經營養豬事業，顯已合於土地法第107條承租人優先購買之規定，縱使原告不符合土地法第104條或民法第426條之2優先購買權之規定，亦符合土地法第107條之規定。
㈤本件執行之拍賣公告已明確載明拍賣之土地存有租賃契約，
且債權人並未聲請排除，法院亦未依職權排除，足認系爭土地租賃契約並無有礙執行效果，且拍賣標的亦順利拍定，更可確認系爭土地租賃契約並未有礙執行效果。原告信任拍賣公告，原告縱使不聲明優先承買，對拍定人亦有租賃關係，故原告持續投資經營養豬事業，多年來投資之資金及心血，若無法優先承買或繼續承租，將造成原告重大損害。本件執行之債權人從未聲請排除土地租約，且拍賣公告已載明系爭土地有租賃關係存在，拍定人應無不知之理，仍願意投標應買，拍定後再為主張，顯然無視拍賣公告，顯不可取。
㈥租賃契約期間雖載明自97年3月24日起至107年3月23日止，但
租期屆滿後，原告仍繼續承租經營養豬事業，執行處及債權人多次到場履勘。且依常理，拍定人於投標前亦會到場確認土地現況，足認租期屆滿後，原告仍繼續承租經營養豬事業。依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。足認原告與債務人之土地租賃契約於期限屆滿後，原告仍為租賃物之使用收益，且債務人（出租人）未表示反對，故視為以不定期限繼續契約。且如上所述，系爭土地租賃契約並無有礙執行效果，且於執行拍賣過程中未被排除，更登載於拍賣公告，足認系爭土地租賃契約仍屬有效。綜上，原告對標別1、2 之不動產有優先購買權。
㈦並聲明：確認原告對於本件執行拍賣標別1、2之不動產之優先購買權存在。
㈧對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭土地興建豬舍等養豬設備，難以分別建物坐落何地號
上，故訴外人即系爭土地所有權人吳昆明、吳秉峰共同出租給原告，且吳昆明與吳秉峰為兄弟關係，共同出租符合常情。
⒉被告又以系爭土地面積高達65,981平方公尺，每月租金僅
新臺幣（下同）7,000 元，且未載明租金分配方式，幾乎與使用借貸無異。然吳昆明、吳秉峰為原告親叔叔，且當時面臨全球金融風暴，國際榖物價格高漲，養豬成本增加，且系爭土地位於風頭水尾，亦不適於耕作，部分土地荒廢，部分土地為養豬場相關廢棄設備，故僅部分適用於養豬事業，因上述原因而約定每公頃每月租金約一千餘元，上開金額亦符合當時經濟狀況。
⒊被告再以吳昆明簽名及用印不清，疑似干擾強制執行程序
而臨時偽造。然吳昆明當時因須洗腎且中風，故簽名較為困難，而有簽名模糊之情形，但絕非偽造，且系爭土地於89年間即遭查封（89年度執字第317號），偽造租約並無實益，故該租賃契約並非妨害強制執行而簽訂。
⒋被告雖引用最高法院71年度台上字第3636號判決意旨，主張系爭土地租賃契約並無視為不定期限繼續契約之適用。
但被告僅引用部分意旨，依上開判決意旨之反面解釋，執行法院早已知悉系爭土地有租賃關係存在而未排除，且於拍賣公告中明確記載，被告係在有租賃之條件下投標，當然不影響被告對拍賣價額之估計，對於執行效果，並無任何妨礙。
⒌被告雖引用最高法院71年度台上字第5048號判決，主張執
行處雖未依債權人聲請排除租約，該租約仍屬有礙執行效果之行為，然上開判決之訴訟標的為拆屋還地，與本件訴訟不同，且系爭土地租賃契約於查封前即存在，與上開判決事實不同，故上開判決於本件訴訟不適用。
⒍被告抗辯拍賣之建物依拍賣公告記載，事實上處分權人為
訴外人吳振忠並非原告，又以最高法院69年度台上字第3673號判決亦指稱豬舍並非房屋，而主張原告無土地法第104條之適用。然系爭建物得否併附拍賣？原告主張系爭建物為原告所有而提起第三人異議之訴，雖經鈞院104 年度重訴字第39號、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）105年度重上字第11號及最高法院105年度台上字第1971號判決原告敗訴確定，但臺南高分院上開判決肯認受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人，系爭建物由訴外人吳萬看興建而原始取得，吳萬看贈與吳振忠，吳振忠再讓與原告，足認原告已取得事實上處分權，只因事實上處分權不足以排除強制執行，而判決原告敗訴。故拍賣公告記載系爭建物之事實上處分權人為吳振忠，與事實不符。
⒎又最高法院69年度台上字弟3673號判決雖指稱豬舍並非房
屋，但何謂豬舍？未加以定義，一般經驗法則所謂豬舍應指實際養豬之空間，該空間構造僅有屋頂及短牆，但標別1之建物蓋有磚造廁所、鐵骨石棉瓦抽水機房、加強磚造水塔；標別2 之建物蓋有磚造瓦頂事務所、磚造瓦頂機電室、加強磚造及鋼鐵造水塔、加強磚造石棉瓦頂飼料工廠、磚造石棉瓦頂工作室等，上開建物皆非豬舍，應為房屋。足認原告之建物應可適用土地法第104條之優先購買權。
⒏被告陳稱原告之前提起第三人異議之訴，干擾執行程序，
今又指摘執行處延宕執行，顯非可採。系爭建物確屬原告取得，執行處併附拍賣已有不當，原告本於保護個人權益，而依法提起訴訟，怎會變成干擾執行程序？
二、被告之答辯：㈠本件原告就系爭土地並非有真實之租賃關係，其於本件執行
中所提出之土地建物租賃契約書（下稱系爭租約），內容不實，係通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項前段規定為無效。茲分述之：
⒈系爭租約所載之出租土地分屬二人所有，各出租人所出租
之土地標的理應分別標示，租金亦應分別約定、分別支付，方符常情，系爭租約並未分別約定上情，已與常情有悖。
⒉系爭租約所載出租之土地計有14筆，分別為488 、489 、4
90 、500 、1145、1146、1147、1148、1149、1154、115
5、1161、1162、1163地號土地，面積依次為1,769 平方公尺、5,818平方公尺、3,876平方公尺、3,647平方公尺、2,258平方公尺、2,258平方公尺、1,535平方公尺、2,000平方公尺、1,996平方公尺、2,987平方公尺、10,064平方公尺、10,805平方公尺、13,897平方公尺、6,721 平方公尺，面積合計高達65,981平方公尺，所載每月租金卻僅區區7,000元，幾乎與使用借貸無異，且未載明二位出租人之分配金額，更與常情有違。
⒊上開事項為租約至關重要之點，系爭租約此部分之約定內
容殊有違常情，依一般之社會通念，難認屬實，足信系爭租約係為妨礙強制執行所為通謀之意思表示而訂立，依法自屬無效。
⒋從而，難認原告對系爭土地有實際之租賃關係存在，自無由據以主張有優先承買權存在。
⒌另觀之系爭租約影本，其中出租人吳昆明之簽名及用印模
糊不清，疑似為干擾強制執行程序而臨時偽造，有命原告提出正本，再行查明之必要。
㈡退一步言，縱認有系爭租約存在，惟系爭土地中1161、1162
地號土地早於系爭租約於97年3月24日簽訂前之89年1月14日，已經鈞院89年度執字第317號強制執行事件於89年1月14日囑託雲林縣臺西地政事務所（下稱臺西地政）辦理查封登記完畢，其餘土地則由本件執行於102年6月3日囑託臺西地政辦理查封登記完畢，系爭租約亦已於107年3月23日租期屆滿而消滅，嗣本件執行於109年3月12日進行拍賣程序時，由被告投標應買得標而拍定，斯時系爭租約既早已屆期而消滅，原告自不得再以有租賃關係為由，主張優先購買權。
㈢依最高法院71年度台上字第3636號、73年度台上字第394號判
決要旨，原告主張系爭租約屆期後，仍為租賃物之繼續使用，而出租人不即表示反對之意思者，依民法第451條規定，視為不定期限繼續契約云云，自無可取，不得以此為由，據以對被告主張有租賃關係，進而以此主張有優先購買權。
㈣依最高法院71年度台上字第5048號判決要旨，原告主張本件
執行之拍賣公告已明確載明拍賣之土地存有租賃契約，且債權人並未聲請排除，法院亦未依職權排除，足認土地租賃契約，並未有礙執行效果，且拍賣標的亦順利拍定，更可確認系爭土地租賃契約，並未有礙執行效果云云。然訴外人即債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）於執行事件中，已於109年2月25日具狀聲請除去租賃，惟執行處之前早已公告定於同年3月12日進行拍賣程序，法院因拍賣在即而未停拍，乃未依聲請除去第三人即原告所謂之租賃關係，不能因此即謂未有礙執行效果。至於拍賣公告所載使用情形，雖記載：「據第三人稱，拍賣之不動產為其承租占有使用，目前為養豬畜牧場，故不動產拍定後不點交。」之語。然所載「據第三人稱」，僅在提醒投標應買人注意可能得標買受後會有第三人主張租賃關係之糾紛而已，非謂法院認定租賃關係屬實或第三人所稱之租賃關係合法存在。揆之上揭判決要旨所示，原告以上開情詞主張，亦無可取。
㈤至於原告主張對系爭土地上之建物有事實上之處分權，無礙
租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用，對系爭土地及其上建物，有優先承買權云云。然系爭土地部分，原告並無優先承買權，已如前述，而依原告起訴狀所附證一拍賣公告所載，未保存登記建物（即系爭建物）之事實上處分權人為吳振忠，並非原告。退一步言，縱認原告主張伊為系爭建物之事實上處分權人屬實（假設語氣），然依土地法第
104 條規定，房屋出賣時，基地所有權人始有優先購買之權，原告並非系爭土地之所有權人，所為之主張不符土地法第
104 條之規定至明。況系爭建物為豬舍及相關設施，並非房屋（最高法院69年度台上字第3673號判決要旨參照），本無優先購買權之問題。
㈥又原告主張102年6月3日查封時，租約尚未屆期，斯時仍得本
於承租人身分行使優先購買權，本件拍賣程序俟租賃期間屆至時始為之，而認租賃期間已屆滿，不得以承租人之身分主張優先購買權，架空土地法第104條規定，尚非妥適云云。
然原告是否有系爭租賃關係，本有疑義，而本件執行自102年6月3日執行開始，原告即一再以對豬舍有所有權，對土地有租賃關係為由聲明異議，進而提起第三人異議之訴，並聲請停止執行，執行程序因停止而延滯，實係原告干擾執行程序之行為所致，竟反歸咎於執行法院，嘵嘵之語，至屬無稽。
㈦綜上所述，本件原告主張之租賃關係並不存在，縱曾存在亦
已屆期而消滅，且屬有礙執行效果之行為，對被告不生效力，自無由據以對被告主張有優先承買權，原告之訴為無理由，應予駁回。
㈧並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠兩造不爭執之事實：
⒈本件執行於109年3月12日進行第二次拍賣，其中標別1拍賣
之不動產及標別2 拍賣之不動產，均由被告分別以3,700萬元、23,816,000元拍定。
⒉標別1之不動產，其中1146、1147、1148、1149、1162、11
63地號土地及其上豬舍、相關設施等建物，與標別2之不動產中之488 、489 、490 地號土地及其上豬舍、相關設施等建物，均是億山畜牧場內之土地及豬舍、相關設施。
⒊原告自97年3月24日起登記為億山畜牧場之負責人。⒋1161、1162地號土地於89年1月18日辦理查封登記，1145、
1146、1147、1148、1149、1163、488 、489 、490 、50
0 地號土地則是於102年6月3日辦理查封登記。⒌原告曾以1161、1162、1163、488 、489 、490 、500 地
號土地上之豬舍（下稱系爭未辦理保存登記建物）為其所有為由，對第一銀行提起第三人異議之訴，經本院以104年度重訴字第39號、臺南高分院以105年度重上字第11號判決：系爭未辦理保存登記建物由訴外人吳萬看出資建築，而取得原始所有權，原告雖主張系爭未辦理保存登記建物為吳萬看所興建，70年間贈與給訴外人吳振忠以辦理牧場登記，嗣後原告於97年間以2,000 萬元之代價向吳振忠承受億山畜牧場一切資產及負債，並持續占有使用迄今，原告依法即取得系爭未辦理保存登記建物之事實上處分權，並提出上開書證為證，縱令為真實，系爭未辦理保存登記建物之所有權應歸屬吳萬看原始取得，吳振忠不能因上開贈與，及原告不能因上開買賣而向地政機關辦理所有權移轉登記，則依民法第758條之規定，系爭未辦理保存登記建物之所有權不因贈與而發生讓與吳振忠之效力，及不能因買賣而發生讓與原告之效力，從而原告自未能取得系爭未辦理保存登記建物之所有權甚明等語，原告不服上開判決提起上訴，由最高法院以105年度台上字第1971號裁定駁回上訴確定。
㈡本件之爭點：原告依據土地法第104 條、第107 條及民法第4
26條之2 規定，主張其就本件執行所拍賣之標別1、2之不動產有優先購買權存在，是否有理由？
四、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。本件原告起訴請求確認其對本件執行標別1 所拍賣之不動產及標別2 所拍賣之不動產有優先購買權存在，為被告所否認，則原告是否得依同樣條件優先購買標別1 、2 之不動產，其私法上之地位即有受侵害危險，此項危險得以對被告提起確認判決除去之。是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項分別定有明文。又土地法第104條第1項所稱基地承租人，係指承租基地在其上興建建築物之承租人（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。經查，原告於上開第三人異議之訴中主張系爭未辦理保存登記建物是吳萬看所興建，吳萬看於70年間將上開建物贈與吳振忠，以辦理畜牧場登記，原告於97年間以2,000萬元向吳振忠承受億山畜牧場一切資產及負債等語。且由原告於本件執行所提出之系爭租約及畜禽飼養登記證所示（見本院卷第93-97頁），原告是於97年3月24日登記為億山畜牧場之負責人，並於同日承租系爭土地。由此足見，縱認原告陳稱其向吳昆明、吳秉峰承租系爭土地之事實為真，因系爭土地上之豬舍、相關設施等建物並非原告所興建，原告即非土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所稱之承租人，原告自不得依上開規定主張其就本件執行所拍賣之標別1、2之不動產有優先購買權存在。
㈢次按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：⒈出租
耕地之承租人；⒉共有土地現耕之他共有人；⒊毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5 條定有明文。再按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2 項亦有明文。而所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；又此所謂債權人，應係指強制執行事件中聲請強制執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿時，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論租金、租期等約定內容是否均相同，均屬另一租賃關係。經查，由系爭租約所示（見本院卷第95-97頁），原告向吳昆明、吳秉峰承租之系爭土地，租賃期限自97年3月24日起至107年3月23日止。然吳振忠（即吳昆明之繼承人）、吳秉峰所有之1161、1162地號土地，業經本院於89年1月18日以89年度執字第317號執行事件囑託臺西地政事務所（下稱臺中地政）辦理查封登記完畢，其餘系爭土地亦經本件執行於102年6月3日囑託臺西地政辦理查封登記完畢，有系爭土地登記謄本附於本件執行卷可參，復為兩造所不爭執。依前開說明及強制執行法第51條第2項規定，吳昆明、吳秉峰於97年3 月24日出租1161、1162地號土地予原告，應屬有礙執行效果之行為，該租賃契約對於執行債權人及拍定人自不生效力。另原告就其餘系爭土地與吳昆明、吳秉峰訂立之租賃契約，租賃期間是自97年3月24日起至107年3月23日止，屬於定期租賃，按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，故上開租賃契約迄107年3月23日屆滿後，即已歸於消滅。雖原告主張與吳昆明、吳秉峰簽訂之租賃契約於期限屆滿後，原告仍為租賃物之使用收益，且出租人未表示反對，故視為不定期限繼續契約，縱使屬實，該續租之租賃契約應屬另一租賃關係，無從視為是舊有租賃契約之延長。因而原告與吳昆明、吳秉峰間就系爭土地原租賃契約屆滿後之不定期限繼續契約既在土地查封（102年6月3日）後所為，依前開說明，應屬有礙強制執行效果之行為，該租賃契約對於執行債權人及拍定人自不生效力。況吳昆明、吳秉峰將系爭土地出租予原告後，其因負債經法院查封系爭土地，吳昆明、吳秉峰對系爭土地即喪失處分或設定負擔之權，其對系爭土地之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，原告仍繼續使用系爭土地，吳昆明、吳秉峰雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，原告自不能主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果（最高法院67年度第9次民庭庭推總會議決議㈡、94年度台抗字第657號裁定參照）。則原告主張其為系爭土地之承租人，依據土地法第104條、第107條及民法第426條之2之規定主張其對標別1、2之不動產有優先購買權，自非有據。
㈣再者，民法第426 條之2 第1 項係規定「租用基地建築房屋
」，而吳萬看在系爭土地上所興建之建物為豬舍及相關設施，非屬供人居住使用之房屋，原告依據民法第426條之2 第1項規定，主張其對本件執行所拍賣之標別1、2之不動產有優先購買權，亦屬無據。
五、從而，原告主張其為系爭土地之承租人，依據土地法第104條、第107條及民法第426條之2規定，請求確認其對本件執行所拍賣之標別1、2之不動產有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
民事第二庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
書記官 鄭蕉杏