臺灣雲林地方法院民事裁定110年度司執字第29992號聲明異議人即債 務 人 劉杉進 住雲林縣○○鄉○○村○○00號上列聲明異議人就債權人賴福山等與債務人間給付票款強制執行事件，聲明異議，本院裁定如下：
主 文聲明異議駁回。
理 由
一、聲明異議意旨略以：本院命第三人劉崑龍與聲明異議人劉杉進就附表所示之建物（下爭系爭109建號建物）之租賃關係應予終止，聲明異議人對本院終止其與第三人劉見置間就門牌號碼雲林縣○○鄉○○村00號之租賃關係並無異議，惟其與第三人劉崑龍間就系爭109建號建物中門牌號碼雲林縣○○鄉○○村0000號之租賃關係，實係自民國105年房屋買賣完成後即已成立，期間歷經2次續約，本次租賃書上開始租賃日期亦是約滿後再續之日期，非抵押權後再行租賃之事，該終止租賃關係命令致伊之權利受損，故聲明異議等語。
二、不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。次按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣（最高法院86年台抗字第588號判例參照），故民法第866條之適用，不以同一不動產為限。又民法第866條之立法目的，在於不動產設定抵押權後，債務人關於該不動產之使用收益如有影響抵押權者，應可聲請除去該租賃權。土地與建物雖係不同物權，然其利用上具有不可分離之關係，債務人於土地設定抵押權後出租其上建物，如已影響土地設定抵押權之行使，應可類推民法第866條之規定，除去上開建物租賃權（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第38號研討結果參照）。末按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第451條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用（最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。
三、經查，本件債權人聲請就債務人所有如附表所示之不動產及同段2建號建物強制執行，經本院於民國111年2月15日會同地政機關人員及債權人至附表所示不動產查封、測量，債務人於現場表示2建號之建物已於30幾年前火災滅失，故2建號建物未經測量。經債權人指封坐落於附表所示土地上之未辦保存登記之三棟相連鐵皮建物，並由地政人員測量後編制臨時建號為109建號，查封登記在案。然聲明異議人即債務人劉杉進以雲林縣○○鄉○○○段000地號土地及同段2建號建物（已滅失），於110年3月23日設定最高限額新臺幣（下同）3,000,000元之抵押權予抵押權人王梅香，嗣將其所有系爭109建號建物中之門牌號碼古坑鄉崁腳村89-1號全部房屋自110年6月10日起至115年12月10止出租予第三人劉崑龍，此有債權人陳報之房屋租賃契約翻拍畫面在卷可稽。又聲明異議人雖主張其早在105年間即將房屋出租予第三人劉崑龍，惟依上開說明，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立。是附表所示之土地（140地號）前經本院以最低拍賣價額2,226,000元定期於111年9月1日進行第1次拍賣，無人應買，有拍賣公告及不動產拍賣筆錄在卷可稽。本件附表所示土地140地號再減價拍賣（第二次拍賣底價為1,781,000元），最低拍賣價額扣除執行費用、依法應先扣繳之稅款等，不足清償抵押權人王梅香之執行債權2,358,674元，則債務人於附表土地設定抵押權後將系爭109建號建物出租與聲明異議人，參照前開規定意旨，如已影響土地設定抵押權之行使，自可類推民法第866條之規定，除去上開建物租賃權。是本院依抵押權人王梅香之聲請，將此項租賃關係終止後拍賣，依上開規定及說明，自應准許。本件聲明異議為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，向本院司法事務官提出異議。
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
民事執行處 司法事務官附表：
110年司執字029992號 財產所有人：劉杉進 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 雲林縣 古坑鄉 下崁腳 140 294.33 全部 1,781,000元 備考110年司執字029992號 財產所有人：劉杉進 編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 109 雲林縣○○鄉○○○段000地號 -------------- 雲林縣○○鄉○○村○○00○00○0號 鐵皮、鋼骨造；住宅 第一層: 227.97 合計: 227.97 全部 1,032,000元 備考 未保存登記建物。本建物總面積為227.97平方公尺，其中21.82平方公尺占用鄰地。(同段135、144地號；住宅(一層)占用21.82平方公尺)