臺灣雲林地方法院民事判決110年度訴字第128號原 告 蘇文洲被 告 蘇定吾
蘇王幼蘇長志蘇卉湘蘇尹莉上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年10月5日言詞辯論終結，判決如下:
主 文被告蘇王幼、蘇定吾應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里0000號房屋全部騰空後遷出，並將上開房屋返還原告。
被告蘇王幼、蘇定吾應給付原告新台幣壹萬伍仟元，並自民國一百一十年四月一日起至遷讓返還第一項建物予原告時止，按月給付原告新台幣伍仟元。
被告蘇定吾應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○地號土地上，如附圖即雲林縣北港地政事務所民國一百一十年五月二十日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積五平方公尺貨櫃及Ｂ部分、面積一○二平方公尺鐵皮頂、雨遮拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人。
被告蘇王幼、蘇定吾、蘇長志、蘇尹莉應將坐落前項土地上，如前項附圖編號Ｃ部分、面積八十平方公尺廚房拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告蘇王幼、蘇定吾、蘇長志、蘇尹莉連帶負擔五分之二，被告蘇王幼、蘇定吾負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款定有明文。查原告本於所有權之權能，起訴請求被告應拆除如雲林縣北港地政事務所（下稱北港地政）民國110年5月20日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分、面積5平方公尺之貨櫃及B部分、面積102平方公尺之鐵皮頂、雨遮，又於110年5月14日勘驗期日當場追加請求被告拆除如附圖編號C部分面積80平方公尺之未保存登記建物（廚房），並於同年8月26日具狀追加C建物之共同繼承人蘇尹莉為共同被告，核前者係擴張應受判決事項之聲明，後者則係追加就該訴訟標的必須合一確定之人為當事人，依上意旨，均核無不合，應予准許。
二、被告蘇王幼、蘇長志、蘇卉湘、蘇尹莉未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠、原告前於99年1月1日將名下所有之門牌號碼雲林縣○○鎮○○里0000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告蘇王幼，並簽訂房屋租赁契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自99年1月1日起至100年12月31日止，約定租金為每月新台幣（下同）5,000元，被告蘇王幼應於每月10日以前繳納。系爭租約期限屆滿後，原告仍同意被告蘇王幼以同樣租賃條件繼續租用系爭房屋，故原告與被告蘇王幼間成立不定期租賃契約（下稱不定期租約）。因原告就系爭房屋有自用之需，於109年5月間口頭告知被告蘇王幼與蘇定吾不再續租，並於109年12月間以存證信函表示109年12月31日屆期不再續租，被告蘇王幼及蘇定吾自110年1月間起，即未再依約給付每月之租金5,000元，故自110年1月起迄今積欠租金達3個月，總計15,000元租金未給付，顯已逾2個月租金總額，原告於起訴前以臺灣高雄地方法院郵局第000282號存證信函催告被告蘇王幼及蘇定吾於3日内給付積欠之租金，經催告後仍未給付，原告再依土地法第100條第3款規定終止與其等間就系爭房屋之不定期租約，有高雄10支郵局第0232號存證信函可稽。揆諸前揭規定，原告依法終止系爭租約，應屬有據。
㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為同法第767條第1 項前段所明定。本件兩造間之系爭不定期租約既經原告合法終止，被告占有系爭房屋即無正當權源，則原告本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
㈢、本件被告自110年1月1日起即未依約給付租金，已如前述，則計至原告起訴前，合計積欠達3個月租金15,000元，經原告終止兩造間之不定期租約，故原告請求被告給付所欠系爭房屋之租金利益（即110年1月至110年3月），及自繕本送達翌日起算之遲延利息，核屬有據。
㈣、且被告於系爭租約終止後被告仍繼續占有使用系爭房屋，係無法律上之合法權源而屬無權占有，被告即受有相當於租金額之利益，原告自得依據不當得利等規定，請求被告給付自原告終止不定期租賃之時起，使用系爭租賃房屋受有相當於租金之利益，堪予認定。斟酌系爭房屋所在位置、價值、原租賃狀況及社會經濟情況，仍應以原租約所定之每月租金5,000元為最符合系爭房屋每月使用利益之客觀交易價值，故原告請求自原告終止租約之日起至遷讓房屋之日止，被告應就其所受以系爭房屋上開每月之租賃價格返還予原告，自屬有據。
㈤、原告於109年間前往原告所共有坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（即系爭房屋之坐落基地，下稱系爭土地）勘查，赫然發現被告蘇定吾未經原告同意，竟在系爭土地上如附圖所示編號A部分興建面積5平方公尺之貨櫃屋、B部分面積102平方公尺部分搭建鐵皮頂、雨遮，又編號C部分面積80平方公尺之廚房，原是被告蘇定吾的父親蘇連茂所建之未保存登記建物（當時供雞舍使用），卻在鈞院於97年度執字第25843號清償債務強制執行中向法院偽稱是其兄蘇連成所興建，非其所有云云，致該案執行債權人未將該建物一起聲請強制執行併付拍賣，才使原告無法一併買受，被告等人於系爭土地已無所有權，故該建物亦屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告將上開如附圖所示編號A、B、C部分之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人，自屬有據。
㈥、系爭租賃契約部分，被告蘇王幼不認識字沒有錯，她是請她大兒子的女兒簽名，然後被告蘇王幼親自蓋章，契約不是原告偽造的。原告是因為母親已經88歲了，一個人獨居在北港，原告想要接過來照顧，因而在109 年5月時跟被告表示要收回房子，但被告說後面是他們家的，他們有使用權，而且不打算搬遷，原告沒有辦法，所以只好找律師寄存證信函，起訴後，被告還是不理會。至於被告蘇尹莉是嫁出的人，與被告蘇長志、蘇卉湘二人均非承租人，也沒有居住在系爭房屋，但被告蘇長志、蘇卉湘二人的戶籍設在系爭房屋，故一併請求等語。
㈦、並聲明:⒈被告應將系爭房屋全部騰空後遷出，並將上開房屋返還原告
。⒉被告應給付原告15,000元，並應自本起訴狀繕本送達之日起
至遷讓返還第一項建物予原告時止，按月給付原告5,000元。
⒊被告應將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C部分拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告部分:
㈠、被告蘇定吾稱:原告說我媽媽（被告蘇王幼）跟他簽約，但是我媽媽不識字，所以這份契約不算數。口頭上是說一個月5,000元，租金是我媽媽拿給原告的媽媽，不是交給原告。收到存證信函後有跟原告LINE說要拿租金給他，但他不跟我拿。系爭土地及系爭房屋原來都是我父親（蘇連茂）的名字，系爭土地是持分地，是我父親與堂兄弟共有，分管界址是在現在系爭房屋的廚房（即附圖編號C部分）的後面，但是都被拍賣掉了，由原告買受，只有廚房的部分沒有。原告去
（109）年5月份時有跟被告說他要自己使用，叫被告準備一下，但是被告沒有地方可以住，一時半刻沒有辦法找到住的地方。雖然被告的父親在後面有留持分的舊房子，但是還要整理一下才可以搬過去，被告目前做便當生意，沒有賺錢，所以沒有辦法整理，被告想等到有錢後再慢慢整理，整理後再搬過去，把房子還給原告。
㈡、被告蘇王幼稱:租金是月初繳納。是拿給原告的媽媽，是從99年1月到去（109）年12月底，他媽媽說下個月不要繳了，沒有說原因，被告後來就沒有再拿給她了，三個月後才說被告沒有繳租金，這樣對嗎？那是他們不收租金的。
㈢、並均聲明:⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
㈣、被告蘇長志、蘇卉湘及蘇尹莉未於期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷:
㈠、查系爭房屋及如附圖編號C未經保存登記建物與所坐落基地即系爭土地（北港鎮扶朝段1000地號土地、應有部分11/72），原為訴外人即被告蘇王幼之夫、被告蘇長志、蘇定吾及蘇尹莉三人之父蘇連茂所有，系爭土地並經蘇連茂與其他共有人訂有分管契約，蘇連茂之分管範圍自附圖編號C建物北方延線以南;又其中系爭房屋及系爭土地經本院97年度執字第25843號清償債務強制執行事件（下稱本件執行）強制執行拍賣後，由原告於98年12月間拍定買受取得所有權，然因蘇連茂於該執行事件調查時，向法院執行人員偽稱如附圖編號C未保存登記建物非其所有，致執行債權人未併聲請強制執行拍賣等情，為到場被告所不爭執，並有原告提出之雲林縣稅務局109年房屋稅繳款單、系爭土地登記第一類謄本、建物所有權狀、土地所有權狀、本件執行之查封筆錄、執行（調查）筆錄、命債務人蘇連茂將系爭房屋暨基地點交予買受人即原告之執行命令及定期函詢基地共有人是否優先承買函等件影本在卷可按（本院卷第19-30、117-121、133-136、173-181頁），足信屬實。
㈡、又原告主張其於99年1月1日，將系爭房屋出租予被告蘇王幼，並簽訂系爭租約，約定租賃期限自99年1月1日起至100年12月31日止，租金每月5,000元，應於每月10日以前繳納。系爭租約期限屆滿後，原告仍同意被告蘇王幼以同樣租賃條件繼續租用系爭房屋，故原告與被告蘇王幼間成立系爭不定期租約。且被告蘇王幼承租系爭房屋後，與被告蘇定吾二人居住在系爭房屋，被告蘇定吾並在系爭房屋後方之如附圖編號C建物經營販賣便當生意。然因原告就系爭房屋有自用之需，於109年5月間口頭告知被告蘇王幼與蘇定吾，並於109年12月間以存證信函表示109年12月31日屆期不再續租，且被告蘇王幼及蘇定吾自110年1月間起即未再給付每月5,000元之租金，故自110年1月起迄起訴時（同年3月18日）止積欠租金達3個月，總計15,000元租金未給付，並經原告於起訴前以臺灣高雄地方法院郵局第000282號存證信函催告被告蘇王幼及蘇定吾於3日内給付積欠之租金，經原告催告仍未給付，再經原告以存證信函表示終止租約等情。被告蘇定吾雖辯稱被告蘇王幼不識字，所以系爭租約不算數等語。然原告主張簽約時是被告蘇王幼請其大兒子的女兒代簽姓名，由蘇王幼親自蓋章，及自簽訂系爭租約後，被告蘇王幼均按月交付租金至109年12月31日止等情，及原告主張上開其餘部分，均為到場被告所不爭執。可見原告與被告蘇王幼間確有成立系爭租約。此外，並有原告提出之系爭租賃契約書、臺灣高雄地方法院郵局存證號碼000282號存證信函暨掛號函件執據、送達回執、高雄10支郵局第0232號存證信函暨掛號函件執據、送達回執、楠梓亞洲城郵局存證號碼000153號存證信函等件影本及本院現場勘驗筆錄、照片等在卷可佐（本院卷第31-49、115、123-130、139-157頁），足見原告上開主張屬實。
㈢、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。又租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第451條及第450條第2、3項定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條亦有明定。查本件原告與被告蘇王幼於99年1月1日就系爭房屋訂立系爭租約2年，系爭租約期限屆滿後，原告仍同意被告蘇王幼以同樣租賃條件繼續租用系爭房屋，故原告與被告蘇王幼間成立系爭不定期租約。而原告既已於109年5月間口頭告知被告蘇王幼與蘇定吾系爭房屋需自用不再續租，並於109年12月4日再以存證信函告知被告於109年12月31日屆期時不再續租，依上規定，系爭不定期租約應於109年12月31日即已合法終止。
㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查原告與被告蘇王幼間之系爭不定期租約，已於109年12月31日合法終止，已如前述。被告蘇王幼及蘇定吾二人（下或稱被告二人）於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，係屬無法律上原因而受有相當於租金額之利益，原告自得依不當得利等規定，請求被告二人給付自系爭租約終止翌日起，使用系爭房屋所受有相當於租金之利益。爰斟酌系爭房屋所在之位置、價值、原租賃狀況及社會經濟等情況，認以原租約所約定之每月租金5,000元，為符合被告二人使用系爭房屋所獲得之利益，並致原告受有相當於該租金之損害，故原告請求被告二人自終止租約翌日即110年1月1日起，至本件起訴時已到期之三個月之相當於租金之不當得利15,000元，及自110年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5,000元之不當得利，自屬有據，應予准許。上開已到期之15,000元部分，原告雖以租金請求權為請求，然係由於原告不確定系爭不定期租約於何時合法終止所致，本院既認系爭不定期租約已於109年12月31日已合法終止，則以不當得利返還請求權規定，判決原告之請求為有理由，並無違其本意;且不影響被告防禦權之行使，併此敘明。
㈤、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第455條、第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。查:
⒈原告與被告蘇王幼間之系爭不定期租約，已於109年12月31日
合法終止，已如前述。被告蘇王幼及蘇定吾二人於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，係屬無法律上合法權源而無權占有，則原告分別依租賃物返還請求權規定，請求被告蘇王幼返還系爭房屋;及本於系爭房屋及土地之所有權，請求被告二人遷讓系爭房屋，均於法有據，應予准許。⒉又如附圖編號C之未經保存登記建物（廚房）與所坐落系爭土
地，雖原為訴外人蘇連茂所有，而系爭土地前經本件執行拍賣後，由原告買受，為土地與其上房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人之情形。然造成上開結果，係由於蘇連茂受本件強制執行時，向執行法院偽稱該建物為他人所有，才致本件執行債權人未將該建物併予聲請強制執行拍賣所致。依民法第148條第2項行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之規定，應不得主張民法第425條之1第1項法定租賃權規定之適用。被告蘇王幼、蘇長志、蘇定吾及蘇尹莉等四人為蘇連茂之共同繼承人，自應繼受上開不利益。又被告蘇定吾未徵得原告同意，在系爭土地上搭建如附圖編號A、面積5平方公尺之貨櫃及編號B、面積102平方公尺之鐵皮頂、雨遮等情，亦為到場被告所不爭執，並經本院會同兩造及北港地政人員現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄、現場照片及附圖可佐（本院卷第125-130、139-157、169頁），則於系爭租約經合法終止後，亦屬無權占有系爭土地。因此，原告本於所有權之權能，請求被告蘇王幼四人將系爭土地上如附圖編號C、面積80平方公尺之未保存登記建物（廚房）拆除;被告蘇定吾將附圖編號A、面積5平方公尺之貨櫃及編號B、面積102平方公尺之鐵皮頂、雨遮拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人，為有理由。被告蘇王幼、蘇長志、蘇卉湘及蘇尹莉四人，既非搭建上開附圖編號A貨櫃及編號B鐵皮頂、雨遮之所有人，則原告請求其等拆屋還地，為無理由。
㈥、另被告蘇長志、蘇卉湘及蘇尹莉三人，均非承租人，且均未實際居住占有使用系爭房屋，其中被告蘇長志及蘇卉湘二人，僅於原告起訴前設籍在系爭房屋，為原告所自陳（本院卷第129頁），並無無權占用系爭房屋及不當得利之情形，故原告請求該三人返還系爭房屋、給付積欠之租金或不當得利15,000元及自起訴狀繕本送達之日起至遷讓房屋之日止，按月給付5,000元之不當得利，均無理由。被告蘇卉湘亦非附圖C未保存登記建物之共同繼承人，亦非有事實上處分權之人，原告請求其拆屋還地，亦屬無據。
四、從而，原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利等法律關係，請求被告蘇王幼、蘇定吾應將系爭房屋全部騰空後遷出，將系爭房屋返還原告;並給付原告15,000元及自110年3月27日起，至遷讓系爭房屋予原告時止，按月給付原告5,000元。被告蘇定吾應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A、B部分拆除;被告蘇王幼、蘇長志、蘇定吾及蘇尹莉四人應將附圖編號C之未保存登記建物（廚房）拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許；原告其餘之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、原告陳明願意提供擔保，聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、結論，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。
中 華 民 國 110 年 10 月 19 日
民事第一庭 法 官 黃一馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 19 日
書記官 鄭夙惠