臺灣雲林地方法院民事判決110年度訴字第2號原 告 黃麗香訴訟代理人 孫銘豫律師被 告 詹駿煇訴訟代理人 簡承佑律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國110年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴狀先位之訴第4項聲明、備位之訴第1項聲明原分別記載為「被告應給付新臺幣（下同）24,000元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開聲明所示土地之日止，按年給付8,000元予原告，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息」、「被告承租原告坐落雲林縣○○市○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地），自起訴狀繕本送達翌日起每年應給付之租金應調整為38,330元。」等，惟原告分別於110年1月28日、110年3月4日將上開各項聲明變更、追加為如後所述，係聲明之擴張、減縮及追加，符合上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於100年9月2日以買賣為原因取得坐落於雲林縣○○市○○
段○○○○段000地號土地(下稱系爭土地)所有權，並因而承受至少自38年起即已存續於系爭土地之租約字號斗六字第3650號私有耕地三七五租賃契約(下稱系爭耕地租約或系爭租約)。系爭耕地租約於60年10月16日曾以「依甘藷、稻谷等正產物收穫總量千分之三七五為租率」即「甘藷1,346台斤 稻谷3,43台斤」為租金。惟於原告取得系爭土地所有權以前，系爭土地之租金復經變更為每年8,000元，是於原告取得系爭土地後，原告亦承受系爭租約每年8,000元租金之約定內容，被告即曾於101年、102年各匯8,000元至經兩造口頭約定且為原告所有之臺灣土地銀行復興分行000000000000號的租金專門收款帳戶(下稱系爭土銀帳號)。
㈡原告於承受系爭租約後，曾多次向被告表示系爭耕地租約
之租金約定實遠低於一般租佃行情，並希望能調高租金，惟均遭被告悍然拒絕。㈢由於被告自103年起至108年止均未付足每年8,000元之租金
，為此，原告已於108年11月8日以臺北興安郵局第1430號存證信函以限文到5日內催告被告給付所欠租金，詎被告收受存證信函並經催告期滿後，仍拒絕給付積欠之租金，原告繼而在109年5月4日以斗六農地字第1090504號函，通知將於同年月20日下午1時前往被告雲林縣斗六市住所地收取租金而再為催告，詎是日原告偕同訴外人黃義彬、甘幸以至被告住所收取租金時，被告猶以「均有按時繳租」等理由拒絕原告所請。原告認為被告地租積欠已達2年之總額，系爭租約非不得終止，遂依耕地三七五減租條例第26條規定，迭向雲林縣斗六市公所就系爭租約之終止、終止租約前租金之返還等租佃爭議申請調解、調處。
㈣於第二次調解程序進行中，被告仍辯稱104年至109年均有
給付租金予原告，惟經斗六市公所民政課人員依職權就被告繳付租金之待證事實，函詢斗六市農會，竟赫然發現除109年外，被告均將租金匯至與原告同名同姓之「黃麗香」開設之斗六市農會000000000000000帳戶（下稱系爭斗六農會帳戶)，而未按兩造所約定匯至系爭土銀帳戶。然系爭斗六巿農會帳戶，並非原告帳戶，被告雖匯入款項，對原告自不生清償效力。
㈤因被告仍堅持自己確實均有繳付租金給原告，終經雲林縣
政府所屬耕地租佃委員會進行調處後，作成以「因無法調閱斗六市農會客戶開戶資料，尚難判定是否有欠繳租金之情事」之調處不成立之決議，原告就該調處結果猶有不服，為維權益，爰提起本件訴訟。
㈥先位聲明部分，就系爭耕地租約，因被告積欠地租逾兩年
之總額，且原告已在108年11月8日、109年5月4日發函催告被告履行給付租金之義務，被告復自催告後經過相當期限仍不履行給付租金義務，是系爭租約已經合法終止（詳後述），原告依民法第767條第1項前段、第455條規定前段(選擇合併，請鈞院擇一為有理由之判決)，請求被告返還系爭土地，應有理由：
⒈系爭租約已合法終止：
⑴按「耕地租佃契約在租佃期間未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…三、地租積欠達兩年之總額時。
」，為耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所明定；又民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
」，此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時亦適用之（最高法院45年臺上字第205號判決意旨參照）。其次，出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，亦有最高法院亦66年臺上字第124號判決意旨可資參照。
⑵次按，「民法第二百五十四條所定契約解除權，並非
以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權。苟如原判決所認，甲○○等人所負之給付義務…，惟媚婷峰公司主張其於起訴前之八十九年十一月六日，已委請林永頌律師發函催告甲○○等人之代理人廖森禧履行，有該存證信函可證（見第一審卷(一)第七九頁以下），但廖森禧表示拒絕給付，其於九十年六月十一日提起本件訴訟，乃再以起訴狀表明解約之意思…。依上說明，得否謂媚婷峰公司仍未催告而不發生契約解除權，非無研求之餘地」，有最高法院95年度臺上字第864號判決意旨參照。此判旨雖係針對契約解除權所為之論理，惟本於民法第263條準用同法第258條第1項規定之法旨，於契約終止權之行使，仍有適用，是契約終止權，係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，縱債權人未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生契約終止權，應先敘明。
⑶再按，「主張契約關係之存在者，…依契約履行之事實
，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。」最高法院87年度臺上字第1553號判決意旨參照。
⑷被告業已累積逾2年之租金未給付，且被告經原告2次
催告後，經相當期限後仍拒絕給付租金，難謂不發生系爭租約終止權，是原告主張系爭耕地租約以因原告行使終止權而終止，於法自屬有據：
系爭租約原雖曾約定以甘藷、稻谷等正產物收穫總量
千分之三七五租率，即「甘藷1,346台斤 稻谷343台斤」為租金上限，然就被告於101年、102年持續給付8,000元之契約履行之事實可知，就系爭耕地租約租金已於原告承受該租約前變更為每年8,000元，應足信實，不容被告無端否認。而被告已累積逾2年之租金計52,000元未給付（詳原告110年3月4日準備書㈢狀附表，本院卷第141頁至第142頁），而原告主張其於108年11月8日以臺北興安郵局第1430號存證信函限期催告被告給付逾兩年以上之租金，惟迄催告期滿被告仍未給付，原告遂再於109年5月4日以斗六農地字第1090504號函，通知被告將於同年月20日前往被告住所收取租金而催告，惟被告仍斷然拒絕給付，此有原證
4、5可稽，而原證5固有「…本人訂於109年5月20日…收取租金，合計金額：52,200元整…」等語。另原告於原證5函雖未再定期限催告，然自該次催告後，已逾半年相當期限，被告仍不履行，基於誠實信用原則，應認原告已酌留相當期限，以待被告履行，故原告已取得契約終止權，嗣後被告收到原告109年7月4日向雲林縣斗六巿公所耕地租佃委員會所具租佃爭議調解申請書繕本，因該申請書申請調解目的列記載：「有三年未繳交，申請解除三七五租約。於109年5月5日書面通知定期於5月20日至佃農住所收取租金，仍未獲支付…故依耕地租約減租條例第17條第三款規定及判例86年台上字第3324號申請調解。」等語，原告已明確為終止系爭耕地租約之意思表示即明。故系爭租約，應以被告收到調解申請書繕本時，即生合法終止效力。
⑸被告雖於109年1月8日、11月12日各將4,000元匯入系
爭土銀帳戶。惟按「債務人無為一部清償之權利，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力，…。」有最高法院20年上字第670號、39年臺上字第1355號、83年度臺上字第903號判決意旨可資參照。原告於收得被告於109年1月8日、11月12日分別匯入之金錢後，曾於109年11月17日向被告臺北興安郵局存證號碼001291號存證信函表示不知被告匯款之目的為何，並以簽發同額匯票2紙之方式退還被告所匯付之金錢，然被告收函後，再於109年11月24日寄發斗六西平路郵局存證號碼000867號存證信函向原告稱「該等金錢係為分別給付108年、109年之租金」云云，並再將該2紙匯票寄還原告，此有原證7-1-1郵局存證信函2紙並郵政匯票2紙可稽。惟依前開判決意旨，被告並無為一部清償之權利，其未按系爭耕地租約每年租金8,000元之債務本旨實行提出給付，應不生提出之效力。
⒉系爭租約已合法終止，已如前述，惟系爭土地現仍由被
告占有中，被告復未提出其他可合法占有系爭土地之權源，則其占有即為無權占有，原告本於所有權人、出租人地位，依民法第767條第1項前段或第455條規定請求被告將系爭土地返還原告，自屬有據。
⒊系爭耕地租約雖已合法終止，然該租約之終止僅向後發
生效力，原告仍得請求被告給付系爭耕地租約終止前，尚未給付之租金，共計52,000元：
按契約之終止，乃使契約自終止之時起嗣後歸於消滅，其已發生效力者，尚不生回復原狀之問題（最高法院23年上字第3967號判決及97年度臺上字第72號判決意旨參照），是契約終止僅向後發生效力，至於契約終止前，當事人間之法律關係仍屬有效。故債務人對於契約終止前所負之義務，仍須履行，並不因嗣後契約之終止而免除該契約終止前應履行之義務。此參諸民法第263條規定「第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之」，民法第259條回復原狀之規定，未在準用之列等自明。系爭耕地租約雖已合法終止，然依前開法旨、論理，契約終止僅向後發生效力，該租約終止前，兩造之系爭耕地租約關係仍屬有效，故被告對於該租約終止前所負之給付租金義務，仍須履行，本不因嗣後系爭耕地租約之終止而免除，是原告請求被告給付52,000元應屬有據。
㈦備位聲明部分，若鈞院認為系爭耕地租約未經合法終止，
該租約之租金經兩造自101年起合意變更為以8,000元計算，惟系爭土地面積達3,480平方公尺，系爭土地之價值迄今又已明顯上漲，若租金仍為每年8,000元，實有失衡平，是審酌系爭土地於101年度與108年度之公告現值漲幅、系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、被告租用系爭土地農作之經濟價值與所受利益，暨系爭土地租金迄原告提起本件訴訟時未曾調整等一切情狀，原告依民法第442條規定請求調整租金為每年38,330元，應有理由：⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲
請法院增減其租金。」、「民法第四百四十二條之規定，於永佃權佃租之增減亦應類推適用，曾經司法院院字第二二六七號解釋有案，又土地法第一百七十七條第一項之規定，於永佃權準用之，亦為土地法施行法第四十二條所明定。是土地所有人，自得於不超過耕地正產物收穫總額千分之三百七十五範圍內，依民法第四百四十二條之規定，聲請法院增加租金。」有民法第442條規定、最高法院33年上字第470號判決意旨參照。是以，系爭耕地租約縱為三七五租約，依前開法旨，仍有民法第442條規定之適用，合先敘明。⒉系爭土地之租金自101年起即因原告承受系爭耕地租約之
內容，而定為每年8,000元，已如前述，迄原告提起本件訴訟已8年，而系爭土地於101年1月之公告現值為每平方公尺800元，於108年1月調整為每平方公尺1,400元，除有原證1系爭土地之土地登記謄本可稽外，並有原證8內政部公告土地現值及地價查詢結果可資覆按，比較系爭土地於101年度與108年度之公告現值已有相當差距，且土地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情土地之市價一般均較公告現值為高，足見系爭土地價值已明顯提昇，如仍以101年間土地價格作為系爭土地租金之計算基礎，確屬顯失公平，是系爭土地之租金實有調整之必要。故原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
⒊再者，系爭耕地租約於60年10月16日曾以「依甘藷、稻
谷等正產物收穫總量千分之三七五為租率」即「甘藷1,346台斤 稻谷343台斤」為租金為租金上限，次參酌行政院農業委員會農糧署就雲林縣稻穀(即蓬萊米)每百公斤糧價統計，101年至108年分別為「2,312元、2,202元、2,428元、2,323元、2,449元、2,342元、2,143元、2,133元」，8年之每百公斤平均糧價則為2,291元；再參酌行政院農業委員會農糧署之農產品產地價格查報系統，就101年至108年，雜糧類作物中之甘藷101至108年，每公斤年平均價格分別為「15.4元、15.73元、21.68元、16.36元、18.08元、16.72元、13.23元、15.11元」，8年之每公斤平均價格則為16.53元(均見附件1：行政院農業委員會農糧署就雲林縣稻穀每百公斤糧價統計及雜糧類作物中之甘藷每公斤年平均價格查詢結果共1件)，是縱以系爭耕地租約於60年10月16日租率上限計算，並考量物價指數調整等因素，於今每年之租金上限亦不應低於18,063元【計算式：(343*0.6/100*2,291)+(1,346*0.6*156.53)，每台斤為0.6公斤，計算結果小數點以下均捨棄】。末者，系爭土地於101年度與108年度之公告現值漲幅、系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、被告租用系爭土地農作之經濟價值與所受利益，暨系爭土地租金迄原告提起本件訴訟時未曾調整等一切情狀，認系爭土地之租金應調整為每年31,610元【計算式：18,063*(1,400/800)，小數點以下均捨棄】，應屬適當而無過高之情。
㈧並聲明：
⒈先位聲明：
⑴確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租賃關係不存在。⑵被告應協同原告就系爭土地之耕地租約辦理終止租約登記。
⑶被告應將系爭土地返還與原告。
⑷被告應給付原告52,000元及自109年8月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑸被告應自110年起，至返還前開聲明所示土地之日止，按年給付原告8,000元。
⑹前三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑺訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴被告承租原告系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起每年應給付之租金應調整為31,610元。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈨對被告答辯所為之陳述：
⒈被告固抗辯稱系爭耕地租約之租金，因系爭土地於101年
11月26日自原同小段4地號土地分割增加1/2比例之4-4地號系爭土地後，即由原每年8,000元減少為4,000元云云，惟顯不可採：
⑴依原證3原告存摺所示，被告係於101年8月28日(前者)
、102年1月28日(後者)各繳付租金8,000元，前者雖在分割4地號土地時，即與另1/2承租人詹駿發協議終止租約(見被告答辯㈠狀第2頁上半頁)而無繳付租金必要，可見被告就其1/2租約之年租金自原告買受後，分割前即為8,000元無誤。
⑵又後者已在分割後，然被告所繳年租金，仍為8,000元
未變，尤可知年租金並未因分割而減少。⑶另60年間系爭土地租約(見原證2)，係約定以「甘藷1,
346台斤及稻穀343台斤」為其年租額，經以行政院農業委員會農糧署查詢糧價資料(見起訴狀附件1)，得知101、102年甘藷每公斤(平均)分別為15.4元、15.73元(經以每台斤為0.6公斤換算，各為9.24元、9.438元)；稻穀每百公斤(雲林縣)則為2,312元、2,202元(經以每台斤為0.6公斤換算，每台斤各為13.872元、1
3.212元)。是由以上數據及關於年租額之約定，可知年租額為：
①101年為甘藷12,437元(計算式：1,346*9.24=12,437
)、稻穀4,758元(計算式：343*13.872=4,758)，合計為：17,195元(計算式：12,437+4,758=17,195)。
②102年則為甘藷12,703元(計算式：1,346*9.438=12,
703)、稻穀4,531元 (計算式：343*13.212=4,531)，合計為：17,234元【計算式：(12,703+4,531)/2=8,617】。
③是本件參酌以上依系爭租約原約定所計算之年租額(
101、102年分別為17,195元、17,234元)，縱以其1/2為計算，亦各為8,597元、8,617元，均在原告所主張之8,000元以上，且遠高於被告所辯之4,000元達2倍有餘，是被告此節所辯租金已降為4,000元云云，除無證據佐證外，復顯違常理，自難採信。
⒉參酌被告於雲林縣斗六市公所調解、調處程序、鈞院審
理時僅迭稱「均按出租人提供之帳號按時繳租」、「系爭租約每年之租金應為4,000元」及「未有欠繳租金」等足認被告確有認識原告租金請求權存在之表示，自足信原告租金之請求權因被告之承認而中斷，退步言之，縱認原告本件之租金請求權時效業已完成(假設語，原告否認之)，惟被告既已明知時效已完成，猶為承認行為，自屬拋棄時效利益之默示意思表示，被告自不得再以時效完成為由，拒絕給付，被告主張時效抗辯，自無理由：
⑴按「民法第129條第1項第2款所謂之承認，為認識他方
請求權存在之觀念表示，僅因債務人一方行為而成立，…又債務人於時效完成後所為之承認，固無中斷時效之可言，然既明知時效完成之事實，而仍為承認行為，自屬拋棄時效利益之默示意思表示，且時效完成之利益，一經拋棄，即回復時效完成前狀態，債務人顯不得再以時效業經完成，拒絕給付(本院二十六年鄂上字第三二號及三五七號判例參照)本件上訴人等就系爭土地於民國四十六年三月間，曾請求臺灣省議會，轉省政府，令飭台南縣政府調查放租，對該政府之請求權予以承認等情，既為上訴人等所不否認，則該時彼等占有系爭土地達十五年以上，台南縣政府請求權之消滅時效業已完成，縱使確屬實情，依上說明，上訴人等之時效利益，亦因拋棄而不復存在。」有最高法院50年度臺上字第2868號判決意旨照。
⑵被告於雲林縣斗六市公所調解、調處程序中，就原告
所陳「…本人從101年取得土地後僅收到3次共2萬的租金」、「本人經2次催繳租金未果，並於109年5月20日前往承租人住所收取租金。」等語，僅覆以「均有依出租人提供之帳號按時繳租。」、「本人均按時繳付地租…」及「本人皆有按時繳付地租…」(見原證6之109年8月17日調解筆錄第5頁第4行以下、109年10月6日筆錄第5頁第4行、第10行及調處筆錄第2頁第5行)。於鈞院審理中，亦僅稱「每年之租金金額乃4,000元」、「被告就應給付給原告每年4,000元租金已經由被告每年繳付予原告」(見被告答辯一狀第2頁第16行、答辯二狀第2頁第5行至第6行)，尤有甚者，被告又於109年11月16日，就102年租金、109年11月19日並就103年至107年租金，再次匯款至系爭土銀帳戶，則參酌以上情形，被告僅就系爭土地年租金數額及其已為給付等節為抗辯，而未就原告租金請求權存否予以抗辯，自足認被告已有認識原告租金請求權並表示存在而該當民法第129條第1項第2款「承認」之情形。退步言之，縱認原告本件之租金請求權時效業已完成(假設語，原告否認之)，惟被告既已明知時效已完成，猶為上述足以構成「承認」之行為，自屬拋棄時效利益之默示意思表示，被告自不得再以時效完成為由，拒絕給付，被告主張時效抗辯，自無理由。
⒊耕地三七五減租條例第2條已就耕地租額予以規範，自無
土地法第110條等規定之適用，而原告之備位聲明，係就租金之數額請求鈞院予以增減，原告參酌系爭耕地租約正產物收穫總額，在千分之三百七十五範圍內換算為金錢債務，再考量物價指數調整、公告土地現值等因素，請求鈞院將系爭土地年租金調整為每年31,610元，應有理由：
按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」、「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；…」耕地三七五減租條例第1條、第2條前段分別定有明文。次按，「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更」、「民法第四百四十二條之規定，於永佃權佃租之增減亦應類推適用，曾經司法院院字第二二六七號解釋有案，又土地法第一百七十七條第一項之規定，於永佃權準用之，亦為土地法施行法第四十二條所明定。是土地所有人，自得於不超過耕地正產物收穫總額千分之三百七十五範圍內，依民法第四百四十二條之規定，聲請法院增加租金。」及「土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明，國家徵收土地通常亦以公告現值加四成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。查系爭土地之地目為建、使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，於87年7月之公告現值為每平方公尺5,400元，上訴人於102年11月7日起訴時，已調昇為每平方公尺9,200元，已如前述，是以，系爭土地之價值，自87年間兩造調整租金算起，至上訴人102年11月7日起訴止，調幅已漲昇約達1.7倍（9,200÷5,400≒1.7），揆諸上開法條說明，上訴人請求調整租金，於法自屬有據，應予准許。」，有最高法院75年臺上字第2126號判決、33年上字第470號判決及臺灣高等法院103年度上字第1454號判決意旨分別參照。且耕地減租條例第2條前段既已就耕地租額為規定，關於耕地之租額自應依該條例之規定，被告猶參酌土地法之規定，自屬無據。
二、被告則以：㈠本件兩造間系爭耕地租約地租年租金金額為4,000元，蓋被
告目前承作之系爭土地乃係於101年11月26日自同段4地號土地分割而出，而分割前之4地號土地乃係由被告父親詹慶瑞向該土地原所有權人即訴外人張南熏承租，嗣因被告父親詹慶瑞辭世後，被告父親詹慶瑞向原告前手即訴外人張南熏承租之分割前4地號土地耕地承租權由被告與被告弟弟詹駿發共同繼承而各自取得分割前4地號土地各2分之1耕地承租權。嗣原告於100年9月間向訴外人張南熏購買取得分割前4地號土地所有權後，將被告就分割前4地號土地2分之1耕地承租權另辦理4地號土地分割增加4-4地號土地而由被告取得分割增加之4-4地號土地耕地承租權，故被告就應支付原告之地租年租金乃由原年租金8,000元減少為4,000元。
㈡雖原告稱分割前之4地號土地於60年間由被告父親詹慶瑞承
租土地租約係約定以「甘薯1,346台斤及稻穀343台斤」為年租額，以行政院農業委員會農糧署101年及102年糧價查詢資料換算分割前4地號土地年租金額分別為17,195、17,234元，以被告繼承2分之1耕地承租權於上開年度應支付租金金額各為8,597元、8,617元，可知被告承租系爭土地年租金非4,000元云云。然原告提出耕地租約因模糊不清根本難以辨識內容，故被告否認兩造間就系爭土地租約確有約定以「甘薯1,346台斤及稻穀343台斤」為年租額之記載乙情。而被告就應給付原告每年4,000元租金已經由被告每年繳付予原告，此有被告整理繳付系爭土地102年度至109 年度每年地租租金4,000元之日期明細表及每年繳納租金證明附卷可稽，是被告並無積欠地租達二年租金總額之情事。雖原告稱被告前揭所指繳付系爭土地地租租金至系爭斗六農會帳戶。然該帳戶乃係原告前提供給被告匯款繳付系爭耕地地租租金之帳戶，該帳戶若非係原告提供給被告作為給付系爭土地地租租金之用，則衡情被告焉有可能知悉該與原告同戶名黃麗香之人之帳戶帳號，又豈有可能無故憑空每年匯款繳付系爭土地地租租金4,000元至上開帳戶，豈非有違事理及經驗法則之判斷，故原告稱被告匯款繳付系爭土地地租租金至前開帳戶非係由其提供予被告匯款之帳戶，顯違事理。況且，被告因原告向雲林縣斗六市公所申請租佃爭議調解後，因原告主張被告前開匯款帳戶非係其本人所有帳戶，被告為杜爭議乃另再匯款102年至107年度每年各4,000元租金至原告所設於土地銀行帳戶，是被告既已有每年繳付系爭耕地地租租金予原告，自尚難認有何積欠系爭土地地租已達二年租金總額之情事，則原告以被告有構成積欠地租達二年租金總額，並經原告定相當期間催告後仍不為給付之情事，而據為主張終止兩造間之系爭耕地租約，自無理由。
㈢按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念，而占有土地所得之利益，應以相當於法定最高限額租金之數額為限(最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度臺上字第1094號判決意旨參照)；次按，租金請求權，因5年間不行使而消滅。民法第126條亦定有明文。又請求給付相當於租金之不當得利，其請求之標的，雖非租金，而係不當得利，惟其性質與租金相近，仍應受前開請求權短期時效之限制。而按耕地租用之地租，不得超過法定地價百分之八，土地法第110條第1項、第3項分別定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本件原告起訴先位聲明關於請求給付租金部分，依民法第126條規定就原告起訴前已逾5年之租金請求權已罹於請求權時效，被告得拒絕給付。另就原告起訴備位聲明請求調整租金數額之訴，依土地法第110條第1項、第3項規定耕地租用之地租，不得超過法定地價百分之八，而系爭土地於109年1月之申報地價為每平方公尺264元，此有原告起訴狀提出證物一土地登記簿謄本記載可稽，茲以被告承租系爭土地面積為3,484平方公尺，再參酌系爭土地位置偏僻，周遭交通不便顯少足跡，被告認應以法定地價百分之1.5計算為適當，故被告承租系爭土地年租金如有調整必要應僅得調整為13,797元【計算式：264*3,484*0.02=13,797，小數點以下四捨五入】，此應得作為計算調整被告租用系爭土地應給付租金數額如有調整必要之參考。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地係於101 年11月26日自分割前同段4 地號土地分割而出。
㈡分割前同段4 地號土地之原所有人為訴外人張南薰，原告係於100 年9 月27日以買賣為原因取得該土地之所有權。
㈢分割前同段4 地號土地原係被告之父親詹慶瑞向訴外人張
南薰承租（耕地三七五租約）。系爭租約約定之一年租額為「甘藷1,346台斤、稻穀343 台斤」。
㈣嗣因訴外人詹慶瑞死亡，其承租權及耕地三七五租約乃由
被告與被告之胞弟即訴外人詹駿發共同繼承，而各取得該土地之2 分之1 承租權。
㈤原告於100 年9 月間與訴外人詹駿發協議以價金補償方式合意終止詹駿發就分割前同段4 地號土地之耕地承租權。
㈥分割前同段4地號土地於101年11月26日分割出系爭土地。
㈦被告於101 年8 月28日將8,000元匯入原告之系爭土銀帳戶，以給付101 年度租金。
㈧被告於102 年1 月28日將8,000元匯入原告之系爭土銀帳戶，以給付102 年租金。
㈨原告於108 年11月8 日以台北興安郵局存證號碼001430號
存證信函通知被告於文到5 日內支付積欠達兩年租額之租金，並將租金匯入原告之系爭土銀帳戶。被告於108 年11月15日收受該函之送達。
㈩原告於109 年5 月4 日以斗六農地字第0000000 號通知函
，通知被告於109 年5 月20日下午至被告位於斗六市○○○路00號住處收取租金52,200 元。原告並確實於109 年5月20日至被告上開住處收取租金。
被告確實於103 年至107 年均各匯款4,000元，至訴外人黃
麗香之斗六市農會0000000000000000帳戶。被告於109 年11月16日匯款4,000元至原告系爭土銀帳戶，
給付其承租系爭土地之102 年度租金。另於109 年11月19日匯款5 筆4,000元至上開帳戶，給付其承租系爭土地之1
03 、104 、105 、106 、107 年度租金。被告於109 年11月16日寄發郵政匯票2 紙，票面金額均4,0
00元，支付108 、109 年度承租系爭土地之地租，然經原告以系爭耕地租約已終止為由退回。
系爭土地101 年1 月至108 年1 月土地公告現值如原證八所示。
系爭土地101 年至108 年之稻穀及甘藷價格如起訴狀附件1所示。
四、本件爭點：㈠被告承租系爭土地之一年地租租額應為4,000元，或8,000
元？㈡被告於103 年至107 年均各匯款4,000元，至與原告同名同
姓之訴外人「黃麗香」之系爭斗六農會帳戶，是否係依原告指示所為，對原告是否生清償地租之效力？㈢被告是否積欠地租達2 年之總額？原告以意思表示對被告
終止系爭土地之系爭耕地租約有無理由？若有理由，該租約終止日為何？㈣被告就原告先位聲明第4項請求給付租金部分主張時效抗辯
有無理由？㈤原告備位聲明請求增加系爭土地地租金額是否有理由？
五、本院之判斷：㈠先位聲明部分，被告承租系爭土地之一年地租租額應為4,0
00元。被告於103年至107年均各匯款4,000元，至訴外人黃麗香之系爭斗六農會帳戶，係依原告之指示所為，對原告發生清償地租之效力，故被告並無積欠地租達2 年之總額，原告以意思表示對被告終止系爭土地之系爭耕地租約並不生效力：
⒈分割前同段4 地號土地之原所有人為訴外人張南薰，原
告係於100 年9 月27日以買賣為原因取得該土地之所有權。分割前同段4 地號土地原係被告之父親詹慶瑞向訴外人張南薰承租（耕地三七五租約）。系爭租約約定之一年租額為「甘藷1,346台斤、稻穀343 台斤」。嗣因訴外人詹慶瑞死亡，其承租權及耕地三七五租約乃由被告與被告之胞弟即訴外人詹駿發共同繼承，而各取得該土地之2 分之1 承租權。原告於100 年9 月間與訴外人詹駿發協議以價金補償方式合意終止詹駿發就分割前同段4 地號土地之耕地承租權。系爭土地則於101 年11月26日自分割前同段4 地號土地分割而出等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。
⒉證人黃麗香於110年2月5日本件審理時結證稱：「（ 你
在斗六市農會是否有開立一個存款帳戶？）有。（103年的時候就已經開戶了？）幾年忘記了。我當時是因為要領低收入戶補助。（你是否知道你的戶頭從104 年開始就一直有被告詹駿煇轉帳到你的帳戶中？）我不知道，我是收到法院通知後才去農會整理，因為我已經 沒有簿子了，我後來去申請簿子才知道裡面有匯款，我從
101 年開始就沒有使用這個帳戶。【庭呈存簿】因為我帳戶不能有存款，所以我因為這件事得知我帳戶裡面有錢後，隔天就去把錢領出來，錢我都沒有動。（ 從存簿來看，是從105年才有被告詹駿煇轉帳進去嗎？）這我不知道。我簿子完全沒有用，而且我簿子都已經不見。（你有無土地銀行的帳戶？）有，可是我也都沒有在使用。（你是否知道你土銀帳戶的帳號？）不知道。【法官請通譯影印存簿，影本附卷，存簿原本發還】（你確定你不認識原告黃麗香？）不認識。（你的帳號有誰知道？）沒有。都我在使用的，而且那時候我的小孩還小，根本就不知道，有的話是社會局的人，因為我要領低收入戶補助。請求不要再傳喚我出庭作證。我的工作不好請假。【法官請證人庭後傳真土地銀行帳號。】你家中沒有土銀的存簿？）存簿都不見了，因為我有搬家過。（復請證人黃麗香作證，詢問證人之土地銀行帳號為何？）000000000000、000000000000號。但是我應該只有一個土地銀行帳戶，不知道為何會多一個。」等語（本院卷第94頁至第99頁）。觀上開證人黃麗香之證詞對兩造並無有利或不利，而無偏袒之虞，應認其證述內容屬實，本件被告既有意願維持系爭土地之系爭耕地租約，則應無自行覓得證人黃麗香之系爭斗六農會帳戶且短匯租額至該帳戶之可能，故應係原告以不明原因取得該帳戶資料後，告知被告每年匯款4,000元租額至該帳戶，較符合論理法則及經驗法則，故原告稱非係由其提供系爭斗六農會帳戶請被告按年匯款4,000元繳付系爭耕地地租，顯違事理。⒊本院既認定係原告以不明原因取得系爭斗六農會帳戶資
料後，告知被告每年匯款4,000元租額至該帳戶，且被告於104年4月28日、105年1月21日、106年1月25日、106年12月28日、108年1月8日分別匯款4,000元至上開帳戶，有斗六市農會交易明細表、斗六市農會存摺類無摺存款收入明細表在卷可稽（本院卷第55頁至第63頁），則被告即為依原告之指示繳納102年度至107年度之租金，對原告生清償之效力，故原告於108年11月8日以臺北興安郵局第1430號存證信函催告被告給付租金時，被告並未積欠地租達兩年之總額，原告並未取得終止租約之權利。而嗣後被告又於109年1月8日匯款4,000元至系爭土銀帳戶，以繳納108年度租金，有臺灣土地銀行存摺類存款憑條在卷可憑（本院卷第65頁），則原告於109年5月4日以斗六農地字第1090504號函通知將於同年月20日下午1時前往被告雲林斗六住所地收取租金，並於109年5月20日至被告住處催討地租時，及嗣後被告收到原告109年7月4日向雲林縣斗六巿公所耕地租佃委員會所具租佃爭議調解申請書繕本時，被告均未積欠地租達兩年之總額，原告均未取得租約終止權，其所為之契約終止意思表示並不生效力。則原告先位聲明第1至4項請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。請求被告協同原告就系爭土地之系爭耕地租約辦理終止租約登記，並將系爭土地返還與原告，及給付52,000元及自109年8月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息（被告已於109年11月12日匯款4,000元至系爭土地銀行帳戶，以繳納第109年度地租，有臺灣土地銀行存摺類存款憑條在卷可查，本院卷第67頁），均為無據。
⒋至於原告先位聲明第5項請求被告自110年起至返還前開
聲明所示土地之日止，按年給付原告8,000元，係以系爭耕地租約已終止，依照不當得利請求權請求返還不當得利，然原告之終止系爭耕地租約之意思表示不生效力，原告對被告亦無不當得利請求權可言，故原告此部分請求亦屬無憑。
㈡被位聲明部分：
被告請求自起訴狀繕本送達翌日起被告每年應給付之租金調整為31,610元，為被告所拒絕，並以前詞置辯。按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」、「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；…」耕地三七五減租條例第1條、第2條前段分別定有明文。次按，「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更」，有最高法院75年臺上字第2126號判決、33年上字第470號判決及臺灣高等法院103年度上字第1454號判決意旨可資參照。而本件系爭耕地租約之租額原約定為「甘藷1,346台斤、稻穀343 台斤」為兩造所不爭執，則原告請求調整租金，亦僅能增減甘藷、稻穀之給付數額，而不得將原約定之租金種類變更為給付現金，至於增加給付租額後，兩造是否要換算成現金給付要屬另一問題，然原告備位聲明直接請求調整租額為每年31,610元，係將原約定之租金種類變更，要非法之所許，故原告備位聲明之請求亦屬無據。
六、綜上，原告基於耕地三七五減租租約、民法第767條第1項前段、第455條等規定、不當得利請求權、調整租金請求權，所為之先位及備位聲明均屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其先位聲明所為假執行之聲請即失其憑據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
書記官 陳玉珮