臺灣雲林地方法院民事判決110年度訴字第212號原 告 林娥訴訟代理人 李昶欣律師複 代理人 陳宗翰律師被 告 蔡碧華訴訟代理人 林羿帆律師複 代理人 何震謙律師被 告 張新紅訴訟代理人 林重仁律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查原告提起本件訴訟原聲明為：被告蔡碧華應拆除其所有雲林縣○○鎮○○段000○號之房屋（門牌號碼為：仁愛路255號，下稱系爭330號房屋），並返還雲林縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱395-3號土地）予原告；被告張新紅應拆除其所有雲林縣○○鎮○○段000○000○號之房屋（門牌號碼分別為：251、253號，下分別稱系爭392、393號房屋）；被告張新紅應返還雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱395號土地）予原告；被告張新紅應返還雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱396號土地）予共有人全體。嗣原告之聲明迭經變更，最後於民國111年2月24日當庭變更聲明如下列聲明欄所示（見本院卷二第273頁）。經核原告前揭聲明，均係基於同一基礎事實，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、坐落雲林縣○○鎮○○段00000○000○00000○000地號土地原為訴外人蘇阿銀、吳怡萱、吳文樞共有，該四筆土地經強制執行拍賣，由訴外人洪慶堂拍定取得，並辦理土地移轉登記。嗣原告向洪慶堂購買上開4筆土地，並已於108年9月26日辦理土地移轉登記，且系爭395、395-3號土地為原告單獨所有，而系爭396號土地部分則為原告與他人所共有，原告之應有部分為萬分之4205。又系爭392、393號房屋為被告張新紅所有，其中系爭392號房屋無權占用原告所有395、396號土地如雲林縣斗南地政事務所110年12月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分，面積218平方公尺，系爭393號房屋無權占用原告所有395、396號土地如附圖所示編號B部分，面積114平方公尺；系爭330號房屋為被告蔡碧華所有，無權占用原告所有系爭395-3、396號土地如附圖所示編號C部分，面積113平方公尺，爰依民法第767條、第821條規定，分別請求被告二人將渠等所有之建物拆除，並將該占用之系爭395、395-3號土地返還予原告及該占用之系爭396號土地返還予原告及其他全體共有人。
㈡、對被告蔡碧華抗辯所為之陳述：⒈本件被告蔡碧華所有之系爭330號房屋，並無民法第425-1條
之直接或類推適用，亦無「所有權移轉不破使用借貸」之債權物權化適用：
⑴系爭330號房屋所坐落之395號土地，本為訴外人吳萬生所有
，後於81年間由訴外人吳永和等五人繼承，於85年經判決共有物分割，由吳永和單獨所有。嗣於89年1月19日，吳永和基於「特定目的」，將395號土地移轉登記於訴外人吳文賢名下，而於89年11月6日，該395號土地分割出395-3、395-4地號，上開三筆土地亦均登記於吳文賢名下。後吳文賢過世，由被告蔡碧華繼承上開三筆土地，然於94年4月27日，登記於被告蔡碧華名下之395、395-3、395-4號土地經「判決移轉」給蘇阿銀、吳文樞公同共有，合先敘明。
⑵經查，吳文樞、蘇阿銀於93年，曾對被告蔡碧華提起回復不
動產所有權登記之訴訟，並經鈞院93年度訴字第416號民事判決確定，並認定「被告蔡碧華應將系爭395、395-3、395-4地號土地所有權移轉登記予訴外人吳文樞、蘇阿銀二人」在案。又依上開判決理由所載：「可見吳永和係為將395地號土地辦理分割，以便持以向銀行借款，將吳文俊被拍賣之房子買回，但因顧及長子吳文樞及次子吳文俊均有債務在身，為避免土地登記於其等名下，遭其等之債權人強制執行，故暫時將土地登記於吳文賢名下，並非基於贈與之意思而為所有權之移轉。」、「而吳文賢於89年1月19日土地辦理過戶後，確於同年11月6日將395地號土地分割成系爭土地三筆，並辦理分割登記，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第11-17頁），足認吳永和係為達成特定之目的，始將395地號土地移轉與吳文賢管理或處分，吳永和與吳文賢間應有信託關係存在。又系爭土地周圍因有他人所有之土地，故雖經分割仍無法向銀行貸得款項等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第168、169頁背面），則吳永和欲以分割後之土地供作擔保，向銀行借款買回吳文俊所有建物之目的即無法達成。系爭信託目的既不能完成，吳永和與吳文賢間之信託關係因而消滅，依信託法第65條規定，系爭土地即應歸屬委託人吳永和所有。」。可知，吳永和將395號土地移轉登記予吳文賢，僅係為將395號土地辦理分割，以便持之向銀行借款，將吳文俊被拍賣之房子買回；且依照該案證人即代書黃鮮緞之敘述，當時之所以會以「買賣」方式作為移轉所有權登記之原因，係因買賣增值稅比較便宜，然實際上沒有金錢買賣，吳永和亦未曾提及欲將395號土地贈與吳文賢。足見吳永和自始至終均未將395、395-3、395-4地號土地，以基於「所有權讓與」之目的移轉登記予吳文賢，故吳文賢自非上開三筆土地之真正所有權人，本件自始至終均未曾具備「土地房屋同屬一人」之要件，而無可能適用民法第425條之1之規定。故被告蔡碧華主張本件系爭330號房屋所占有之395-3號土地，有民法425條之1推定租賃關係之適用，並無理由。
⑶被告蔡碧華復主張，系爭330號房屋於興建之初，曾取得原土
地所有權人即吳萬生之同意，故其係基於「使用借貸關係」占有使用395-3號土地，故本件應使上開「使用借貸關係」產生「債權物權化」之效果。惟查，債之關係因欠缺公示作用，故其效力僅存於債之當事人間，除法律另有規定外，不應拘束繼受之第三人。又依照最高法院91年度臺上字第278號民事判決見解：「使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。故土地(不動產)於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。」，是以，上開判決已明揭「使用借貸」與「租賃關係」不得相提並論，現今實務亦無採「所有權移轉不破使用借貸」之原則。
⒉依照前開說明，系爭330號房屋坐落395-3號土地，並無法律
上原因，則原告請求被告蔡碧華拆除系爭330號房屋坐落於396號土地之部分，自亦不屬於權利濫用。
⒊本件原告無須負有忍受系爭330號房屋繼續占用395-3、396號
土地至系爭330號房屋滅失之義務，被告蔡碧華此部分抗辯，實不足採：
⑴參被告蔡碧華所附之臺灣高等法院95年度上字第73號民事判
決，無非係謂：「而同意他人使用土地興建永久式建物之土地所有人之後手，既得由完善之公示登記制度得知悉其買受之土地，現實存在著已為建物保存登記（有建號）之房屋，土地承買人知悉後仍予買受，顯見其願承受房屋坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務」。
⑵惟上開判決僅以「所有權社會化」為由，即據此認定只要購
買土地的時候能夠得知土地上有坐落房屋，土地所有人即應容忍房屋所有人繼續使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日為止，顯已創設法律所未規定之要件，徒增土地購買人之負擔。蓋房屋使用坐落之土地，必須存在其使用土地之依據，舉例言之，房屋所有權人可基於「租賃關係」，或可基於「使用借貸」，亦可基於「地上權之設定」，甚可基於「所有權」等法律關係，進而利用其所坐落之土地。而購得土地之後手，須視原建物所有權人利用坐落土地之依據，而有不同之法律效果（如民法第425條之1，即為一例）。然若如上開高等法院之見解，僅須於購買土地時有房屋坐落其上之「外觀」，則購買土地之後手，不論任何原因均須承受原土地所有權人與房屋所有權人之法律關係，如此，立法者何須再大費周章訂立如民法第425條、第425條之1「轉讓不破租賃」之「債權物權化」之明文？而過去學說、實務界曾爭執之「轉讓不破使用借貸」，是否亦均可由「所有權社會化」一詞全部涵蓋？蓋依照前開最高法院91年度台上字第278號民事判決即清楚說明，土地縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，換言之，房屋使用土地必有其法律關係（原因關係），而基於「債之相對性」，前手之法律關係，除非有如物權之對世效，或係使債權發生如同物權般之規定，否則本即不應由後手當然、直接承受前手之法律關係，此為基於「債之相對性」之當然解釋。
⑶然被告蔡碧華所提出之高等法院判決，卻忽略房屋使用土地
須具備一定之法律關係，而逕以「所有權社會化」推導出「購買土地時得知有房屋坐落其上，土地購買人即負有須忍受房屋所有人持續使用至房屋消滅為止之義務」，顯然已經逸脫法律之解釋，並創設法律所未具備之要件。綜上所述，本件原告「並無須」容忍原告所有之土地遭被告蔡碧華所有之系爭330號房屋坐落其上，並使用至該房屋滅失或無法繼續使用之義務。
㈢、對被告張新紅抗辯所為之陳述：⒈本件被告張新紅所有之系爭392、393號房屋與坐落土地間，
並無民法第425條之1推定租賃之適用，而應予以拆除：⑴系爭392、393號房屋，同時坐落於395、396號土地。而系爭3
92、393號房屋與395、396號土地，於94年8月9日時，同屬蘇阿銀、吳文樞所有；95年5月16日，蘇阿銀將396號持份全數移轉給吳怡萱，此時即為「僅讓與土地」之情形，故此時蘇阿銀、吳文樞所有之系爭392、393號房屋，與吳怡萱所有之396號土地間，依民法第425條之1，推定有租賃關係。
⑵又於104年11月16日，蘇阿銀、吳文樞再將系爭392、393號房
屋贈與給被告張新紅，此時就被告張新紅所有之系爭392、393房屋，與蘇阿銀、吳文樞之395號土地間，為「僅讓與房屋」之情形，而推定有租賃關係；另就被告張新紅所有之系爭392、393號房屋與吳怡萱所有之396號土地之間，因屬於「先後讓與房屋土地」之情形（備註：原本房地同屬蘇阿銀、吳文樞所有，蘇阿銀、吳文樞「先」將396號土地贈與吳怡萱，「後」將系爭392、393號房屋贈與被告張新紅），故此時被告張新紅與吳怡萱之間，亦得依民法第425條之1推定有租賃關係。
⑶於108年1月23日，洪慶堂因拍賣取得395、396號土地，此時
被告張新紅所有之系爭392、393號房屋，與洪慶堂所有之395號土地間，因原本均屬於蘇阿銀、吳文樞所有，然蘇阿銀、吳文樞「先」移轉392、393號房屋給張新紅，「後」移轉395號土地給洪慶堂，符合「先後讓與房屋土地」之情形。
此時洪慶堂與被告張新紅之間，有民法第425條之1推定租賃，並無疑問。
⑷惟洪慶堂因拍賣取得之396號土地，原先推定之租賃關係，係
存於吳怡萱與被告張新紅之間，此時吳怡萱再移轉所有權給洪慶堂，不僅已不具備「土地房屋同屬一人所有」之要件，亦不符合民法第425條之1所列舉之四種移轉方式，故此時被告張新紅所有之系爭392、393號房屋，與洪慶堂所有之396號土地，即已不存在推定租賃關係。故被告張新紅所有之系爭392、393號房屋使用396號土地，即欠缺法律上原因。
⑸嗣後於108年9月26日，原告再向洪慶堂購得395、396號土地
，其中396地號土地已如前述，推定租賃關係已不存在。而395號土地，原推定租賃關係存在於洪慶堂與被告張新紅之間，此時洪慶堂再移轉土地所有權給原告，此時同樣亦不再具備「土地房屋同屬一人所有」之要件，亦不符合民法第425條之1所列舉之四種移轉方式，故此時被告張新紅所有之系爭392、393號房屋，對於使用395號土地，即已不具備推定租賃關係，並欠缺法律上原因。
⑹綜上，被告張新紅所有系爭392、393號房屋與395、396號土
地間，因已不符合民法第425條之1之構成要件，故被告張新紅主張其所有之系爭392、393號房屋仍享有推定租賃，而得使用395、396號土地，即無理由，原告自得依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告張新紅拆除系爭392、393號房屋，並將395號土地返還原告，396號土地返還予共有人全體。
⒉本件並無繼受取得之問題：
⑴被告張新紅於民事答辯(四)狀第2頁第四段，謂「依上開法理
，縱土地受讓人嗣後再讓與土地予他人，嗣後受讓人既係繼受取得前手之權利，自須繼受前手對房屋所有人存在之法定租賃關係」。然卻未見其說明所謂「自須繼受前手法律關係」之法律依據。
⑵又被告張新紅所有之系爭392、393號房屋之所以應拆除，係
因吳怡萱將396號土地轉讓予洪慶堂、及洪慶堂將395號土地轉讓給原告時，均已不具備民法第425條之1之「土地房屋同屬一人所有」及民法第425條之1所明定四種轉讓方式之構成要件，故自不應再繼續適用民法第425條之1之規定，推定原告所有之土地與被告張新紅之房屋，有租賃關係存在。
⑶次按，基於「債之相對性」，債之關係僅存於特定相對人之
間，後手本即無承受前手法律關係之義務，蓋若如被告張新紅如此主張，倘若前手間存有「使用借貸」之法律關係，後手是否亦須一併承受？被告張新紅顯然忽略「債之相對性」之要件，而逕自推論後手亦應依照民法第425條之1繼續存在租賃關係，顯有違誤。
㈣、並聲明：⒈被告蔡碧華應將395-3、396號土地上，如附圖所示編號C（面
積113平方公尺）之樓房拆除，並將395-3號土地返還予原告，396號土地返還原告及其他全體共有人。
⒉被告張新紅應將395、396號土地上，如附圖所示編號A、B（
面積分別為218、114平方公尺）之樓房、鐵皮屋拆除，並將395號土地返還予原告、396號土地返還予原告及其他共有人全體。
三、被告方面:
㈠、被告蔡碧華之答辯：⒈被告蔡碧華所有系爭330號房屋就原告所有395-3號土地有法
定租賃權存在，原告請求被告蔡碧華拆除如附圖所示編號C坐落395-3號土地部分之建物，於法無據：
⑴原告無非主張395-3號土地乃吳文賢與吳永和基於信託關係取
得，吳文賢並未取得395-3號土地所有權，遽認395-3號土地與系爭330號房屋自始未曾同屬一人所有，無民法第425條之1規定適用云云。
⑵惟查，系爭330號建物原起造人登載為吳文俊，嗣經變更為吳
文俊及吳文賢，然姑不論起造人為何，系爭330號房屋興建時，有取得395-3號土地分割自分割前之395號土地前之所有人即起造人之祖父吳萬生同意，成立不動產之使用借貸等債之關係，足見系爭330號房屋所有權人原有合法使用395-3號土地。又395-3號土地自分割前之395號土地分割，以及被告蔡碧華繼承系爭330號房屋之所有權後，迄今將近20年，395-3號土地之前手從未主張被告蔡碧華無權占用395-3號土地，足見均默示同意被告蔡碧華於土地上繼續享有使用系爭330號房屋之權益，並推認被告蔡碧華得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止。
⑶準此，原告合法使用395-3號土地，縱395-3號土地歷經判決
、拍賣及買賣自蘇阿銀、吳文樞及洪慶堂輾轉由原告取得，依前揭規定，仍得類推適用民法第425條之1第1項前段，推定在房屋得使用期限內，原告所有395-3號土地與被告蔡碧華所有系爭330號房屋間有租賃關係存在，故原告請求系爭330號房屋拆除即無理由。
⒉退步言之，原告自完善之公示登記制度知悉系爭土地存有合
法建物存在，評估後仍願買受，揆諸所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務：
⑴系爭330號房屋所有權人原有合法使用395-3號土地，既如前
述。又原告自完善之公示登記制度即395-3號地土地之登記謄本或實地查訪，本可完全知悉395-3號土地上已有系爭330號房屋存在，評估後仍願買受，顯見原告願意買受其上已有保存登記建物之土地，揆諸所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，並使被告蔡碧華與395-3號土地前手間不動產之使用借貸等債之關係對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。
⑵倘容任原告事後翻異請求房屋所有人拆屋還地，對建築物所
有人及社會經濟造成不利之影響，顯與誠信原則有悖，更有權利濫用之嫌。又原告既經過評估後買受395-3號土地，應得預見先行購買395-3號土地之風險，固使原告承擔容忍土地遭房屋坐落之義務，不僅有助於法律秩序之安定，符合公平正義及誠信原則，且對原告之財產權不致遭受不測之損害。
⒊被告蔡碧華所有系爭330號房屋與原告所有395-3號土地有法
定租賃關係或借貸關係存在，原告請求拆除如附圖所示編號C坐落396號土地部分之建物，並不會因此取得更大利益，且拆除反將對被告蔡碧華造成重大損害，除形式上宣示意義外，對被告蔡碧華建物及公共利益均無助益：
⑴原告無非主張被告蔡碧華所有系爭330號房屋無權占有原告所
有396號土地，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定，分別請求被告蔡碧華拆除系爭330號房屋並返還396號土地云云。
⑵惟觀諸附圖即可得知，系爭330號房屋占用396號土地之面積
僅有1平方公尺，並且占用部分為系爭330號房屋延伸之RC外牆及鐵皮加蓋，屬於房屋結構之重要成分，倘若將上開占用部分拆除，必定影響建物結構之安全性。
⑶又被告蔡碧華所有系爭330號房屋對於395-3號土地有民法第4
25條之1第1項前段及第425條之規定適用或不動產之使用借貸等債之關係，既如前述。準此，原告請求拆除附圖所示編號C坐落396號土地部分之建物，原告並不會因此取得更大利益，且拆除反將對被告蔡碧華造成重大損害，除形式上宣示意義外，對被告蔡碧華建物及公共利益均無助益，故應免予拆除如複丈成果圖所示編號C坐落396號土地部分之建物、面積1平方公尺之牆壁為適當。
⒋並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡、被告張新紅之答辯：⒈395、396號土地及其上系爭392、393號房屋，於77年建物起
造時即符民法第425條之1第1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形。嗣後系爭392、393號房屋於81年間由吳永和取得事實上處分權且登記為房屋稅之納稅義務人，由蘇阿銀、吳文樞繼承自訴外人吳永和而為公同共有，於104年間贈與被告張新紅，於105年間完成所有權第一次登記。
⒉分割前之395號土地於81年間由吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳
明波、吳明浩分別共有，86年間因分割吳永和取得395號土地所有權全部，89年出賣予吳文賢，96年間由被告蔡碧華因分割繼承取得，98年因判決移轉予蘇阿銀、吳文樞，108年1月間由洪慶堂因拍賣取得，108年9月間由原告自洪慶堂買受所有權全部。
⒊396號土地於81年間由吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳
明浩、吳志恒等人分別共有；91年間蘇阿銀取得吳永和應有部分，旋於93年間贈與吳怡萱，108年1月因拍賣洪慶堂取得吳怡萱應有部分，並於108年9月出賣予原告。
⒋承上，395、396號土地與系爭392、393號房屋所有權人相異
，係迭經繼承、分割、拍賣與買賣，使房屋所有人與土地所有人先後讓與相異之人，依民法第425條之1第1項，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
⒌再者，民法第425條之1之增訂，在體現房屋所有權與基地利
用權之一體化。房屋與土地原同屬於一人，而僅讓與房屋、僅讓與土地、同時讓與房屋及土地或先後讓與房屋及土地予相異之人，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，蓋房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為保護房屋既得對土地之使用權，乃有本條之增定。依上開法理，縱土地受讓人嗣後再讓與土地予他人，嗣後受讓人既係繼受取得前手之權利，自須繼受前手對房屋所有人存在之法定租賃關係。豈有土地再次讓與，後手即可不承擔前手應負擔之義務(或稱權利瑕疵)、恣意破壞既有房屋所有權與基地利用權一體化之法定租賃關係？從而，原告主張洪慶堂因拍賣取得396號土地後，即不繼受前手吳怡萱與房屋所有人即被告張新紅間法定租賃關係；原告向洪慶堂購買395、396號土地後，即不繼受前手洪慶堂與被告張新紅間之法定租賃關係，非無違誤，且未能辨明民法第425條之1之房屋所有權與基地利用權一體化之法理，且無視土地後手受讓人不論因拍賣或買賣而取得土地，均屬「繼受取得」，須繼受原土地所有權人之地位（按：於本件情形，即繼受土地讓與人與房屋所有權人就土地使用存在之法定租賃關係），房屋所有權與基地利用權之一體化關係，不因土地所有人之再次讓與而消滅。原告上開主張，尚不可採。
⒍並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠、395、395-3號土地現為原告所有，應有部分均為全部。
㈡、396號土地現為原告與他人所共有，原告之應有部分為萬分之4205。
㈢、系爭392、393號房屋為辦理保存登記之建物，現登記為被告張新紅所有。
㈣、395、396號土地與其上系爭392、393號房屋曾同屬於吳萬生一人所有。
㈤、系爭330號房屋為辦理保存登記建物，現登記為被告蔡碧華所有。
㈥、系爭392號房屋坐落於395、396號土地上，占用之面積如附圖所示編號A部分。
㈦、系爭393號房屋坐落於395、396號土地上，占用之面積如附圖所示編號B部分。
㈧、系爭330號房屋坐落於395-3、396號土地上，占用之面積如附圖所示編號C部分。
五、兩造爭執事項：
㈠、原告請求被告張新紅拆除如附圖所示編號A、B部分之建物，並交還該占用部分之土地，有無理由？即系爭392、393號房屋是否有民法第425條之1之適用？
㈡、原告請求被告蔡碧華拆除如附圖所示編號C部分是否有理由？⒈系爭330號房屋是否有民法第425條之1之適用？⒉吳文賢與吳萬生間就395-3地號土地（分割前395號土地）有
無使用借貸關係存在？如有，原告是否受該使用借貸契約之拘束？⒊原告提起本件訴訟就330號房屋佔用396地號土地部分之建物
請求拆除，有無權利濫用？
六、得心證之理由：
㈠、經查，395、395-3、395-6號土地及其上系爭392、393、330號房屋歷來之繼承、分割、買賣等異動情形如下，此有雲林縣斗南地政事務所110年5月13日雲南地一字第1100002203號函檢送之81年度南地登總字第532號與104年度資總字第1440號建物登記案件全卷影本乙份、110年7月21日雲南地一字第1100003318號函檢送之斗南鎮舊社段395、396地號土地登記第一類謄本（含電子處理前舊簿）及其地籍異動索引各乙份、110年7月21日雲南地一字第1100003317號函檢送之斗南鎮舊社段395、395-3、396地號土地及系爭330號房屋之人工登記簿謄本（含重造前及電子處理前舊簿）各乙份、雲林縣斗南鎮公所110年5月20日雲南鎮工字第1100008662號函檢送之系爭392、393、330號房屋之使用執照申請書資料、建物登記謄本、本院93年度訴字第416號民事判決正本在卷可參，且經本院職權調閱本院106年度司執字第4454號強制執行卷宗核閱無訛，復為兩造所不爭執，堪以認定為真實。
⒈395、395-3號土地部分：
⑴分割前之395號土地於67年10月3日以買賣為登記原因，登記
為吳萬生所有，應有部分為全部。嗣於81年2月19日以分割繼承為登記原因，登記為吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩分別共有，吳永和應有部分2分之1，吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩應有部分均為8分之1。再於86年4月9日以判決共有物分割為登記原因，將分割後之395號土地登記為吳永和所有，應有部分全部。
⑵嗣於89年1月19日以買賣為登記原因，吳永和將分割後之395
地號土地移轉登記至吳文賢名下，而吳文賢於89年11月6日另分割出395-3、395-4號土地，並登記為吳文賢所有。再於92年7月22日以分割繼承為登記原因，395、395-3、395-4號土地登記為被告蔡碧華所有。
⑶復於93年間蘇阿銀、吳文樞以被告蔡碧華為被告起訴請求被
告蔡碧華將395、395-3、395-4號土地移轉登記與渠等公同共有，經本院以93年度訴字第416號判決認定吳文和與吳文賢間就395號土地（嗣分割出395-3、395-4號土地）因有信託關係存在，吳文賢方將該395號土地移轉登記與吳文賢名下，並判決被告蔡碧華敗訴。上開395、395-3、395-4號土地於94年8月9日以判決移轉為登記原因，登記為蘇阿銀、吳文樞公同共有。
⑷又蘇阿銀、吳文樞公同共有之395、395-3、395-4號土地遭渠
等債權人洪慶堂聲請強制執行，經本院以106年度司執字第4454號強制執行事件受理後將該土地查封拍賣，嗣由洪慶堂於108年1月間因拍賣取得並登記為所有權人，而洪慶堂再於108年9月間將395、395-3、395-4號土地出賣予原告。
⒉396號土地部分：
⑴於67年10月3日以買賣為登記原因，登記為吳萬生所有，應有
部分為全部。嗣於81年2月19日以分割繼承為登記原因，登記為吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩分別共有，吳永和應有部分2分之1，吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩應有部分均為8分之1。又吳永和於81年7月7日以贈與為登記原因，將其應有部分2分之1中之萬分之795，移轉登記予吳志恒所有，吳永和之應有部分為萬分之4205，吳志恒之應有部分為萬分之2045。
⑵嗣吳永和應有部分萬分之4205部分，於91年12月間由蘇阿銀
以分割繼承為登記原因取得，復於94年1月間以贈與為登記原因將該萬分之4205之應有部分贈與吳怡萱。又吳怡萱所有之396地號土地應有部分萬分之4205遭渠等債權人洪慶堂聲請強制執行，經本院以106年度司執字第4454號強制執行事件受理後將該土地查封拍賣，嗣由洪慶堂於108年1月間因拍賣取得並登記為所有權人，而洪慶堂再於108年9月間將該萬分之4205之應有部分出賣予原告。
⒊系爭392、393號房屋部分：
⑴由吳萬生出資興建，於78年6月設立房屋稅籍而為納稅義務人
，嗣於81年5月5日由吳永和以辦理繼承為移轉原因，而為納稅義務人。
⑵吳永和死亡時由其繼承人蘇阿銀、吳文樞繼承取得而保持公
同共有，嗣於104年11月16日蘇阿銀、吳文樞將公同共有之3
92、393號房屋贈與被告張新紅，而被告張新紅於105年1月25日向雲林縣斗南地政事務所申請392、393號房屋所有權第一次登記。
⒋系爭330號房屋部分：
吳文賢於81年12月間向雲林縣斗南地政事務所申請系爭330號房屋所有權第一次登記，嗣於92年7月間由被告蔡碧華以分割繼承登記為原因，取得系爭330號房屋之所有權。
㈡、被告張新紅所有之系爭392、393號房屋係有權占用395、396號土地。
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。其立法理由為「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度臺上字第1328號、107年度臺上字第1797號判決參照），且該土地使用權不因系爭土地物權之嗣後變動而受影響，是縱使該土地嗣後再為讓與，亦可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」。
⒉由上開㈠395、396號土地及其上系爭392、393號房屋所有權之
異動情形可知，395、396號土地與其上系爭392、393號房屋曾同屬於吳萬生一人所有，亦為兩造所不爭執，顯見系爭39
2、393號房屋並非無權占用395、396號土地。而395號土地現為原告所有，應有部分均為全部及396號土地現為原告與他人所共有，原告之應有部分為萬分之4205，而系爭392、393號房屋原為未辦理保存登記之建物，於105年1月25日辦理保存登記之建物，現登記為被告張新紅所有乙節，復為兩造所不爭執，則395、396號土地與其上系爭392、393號房屋迭經繼承、分割、贈與、拍賣與買賣，使房屋所有人與土地所有人先後讓與相異之人，依前揭規定及說明，類推適用民法第425條之1第1項前段規定，被告張新紅自得向原告主張有推定租賃關係存在，亦即被告張新紅所有系爭392、393號房屋係有權占用395、396號土地，占用之面積如附圖所示編號
A、B部分。⒊原告固主張其自洪慶堂處購買395、396號土地時，已不具備
「土地房屋同屬一人」之要件，亦不符合民法第425條之1所列舉之四種移轉方式，故被告張新紅所有之系爭392、393號房屋，對於使用395、396號土地，已不具備推定租賃關係云云。然查，民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。況395、396號土地上有已辦理保存登記之系爭392、393號房屋坐落，此已登載於395、396號土地登記謄本，自已有公示作用，原告自難諉為不知。是原告明知395、396號土地有系爭392、393號房屋坐落其上而仍向其前手洪慶堂購買買，揆諸前開說明，自不影響系爭392、393號房屋對於房屋坐落土地之有權使用，395、396號土地之租賃關係對原告仍繼續存在。
㈢、被告蔡碧華所有之系爭330號房屋係有權占用395-3、396號土地。⒈由上開㈠395、395-3、396號土地及其上系爭330號房屋所有權
之異動情形可知，系爭330號房屋原為吳文賢出資所興建並辦理所有權保存登記，吳文賢死亡後由被告蔡碧華繼承取得；395-3號土地係分割自395號土地，該395、395-3號土地雖曾登記為吳文賢、被告蔡碧華所有，乃因吳文賢係基於與吳永和間之信託關係而登記為395、395-3號土地之所有權人，吳文賢自非該土地之所有權人，此經本院以93年度訴字第416號判決認定在案，有該民事判決附卷可稽，復為兩造所不爭執，故395、395-3號土地及系爭330號房屋從未同屬一人所有，並無民法第425條之1規定之適用。從而，被告蔡碧華辯稱得類推適用民法425條之1第1項前段，推定在房屋得使用期限內，原告所有395-3號土地與被告蔡碧華所有系爭330號建物間有租賃關係存在云云，尚無可取。
⒉被告蔡碧華另辯稱系爭330號房屋興建時，有取得395-3號土
地分割自分割前之395號土地之所有權人即起造人吳文賢之祖父吳萬生同意，成立不動產之使用借貸等債之關係，足見系爭330號房屋所有權人原有合法使用395-3號土地等語。
⑴按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特
別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度臺上字第1834號判決意旨參照）。又以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度臺上字第1729號判決意旨參照）。
⑵經查，依雲林縣斗南鎮公所110年5月20日以雲南鎮工字第110
0008662號函暨檢送之資料可知，於77、78年間吳文賢出資興建系爭330號房屋時，吳萬生、吳文俊亦同時出資在吳萬生所有395、396號土地上興建房屋，而吳萬生並出具使用土地同意書予吳文賢、吳文俊，讓其等申請建築執照，且吳萬生、吳文俊、吳文賢上開出資興建之房屋有使用共同壁，並簽訂使用共同壁協定書（見本院卷一第239至374頁）；再佐以吳萬生為吳文賢、王文俊之祖父，此有臺灣省雲林縣戶籍登記簿附卷可稽。又查系爭330號房屋於82年1月5日辦理第一次所有權登記，有該建物登記謄本在卷可參。綜上各情以觀，系爭330號建物房屋坐落之基地為吳文賢之祖父吳萬生所有，吳萬生並同意吳文賢在該土地上興建系爭330號房屋，且渠等所有相鄰之房屋係使用共同壁，其二人間應有使用借貸關係存在，自堪認定。而上開395、396號土地在吳萬生死亡後由其繼承人因繼承、分割、贈與而取得，又蘇阿銀、吳文樞乃吳萬生之繼承人吳永和之繼承人，此有臺灣省雲林縣戶籍登記簿附卷可稽，其等就吳萬生及吳文賢間就上開土地與系爭330號建物有使用借貸關係存在之事實應知悉，並繼受與吳文賢間之使用借貸契約法律關係；蘇阿銀將其因繼承而來之396號土地應有部分萬分之4205贈與吳怡萱取得，而吳怡萱為蘇阿銀之孫女，有戶籍謄本在卷可稽，其就吳萬生及吳文賢間就上開土地與系爭330號建物有使用借貸關係存在之事實亦應知悉，吳怡萱即應受讓與蘇阿銀與吳文賢之上開使用借貸契約之拘束。又被告蔡碧華以分割繼承登記為原因，登記為系爭330號房屋之所有權人，則被告蔡碧華自得就系爭330號房屋占有395-3、396號土地部分對蘇阿銀、吳文樞、吳怡萱主張有權占有。
⑶次查，洪慶堂於106年2月間係持本院103年度司拍字第89號民
事裁定為執行名義，聲請強制執行拍賣蘇阿銀、吳文樞公同共有之395、395-3、395-4號土地及吳怡萱所有之396地號土地應有部分萬分之4205，嗣由洪慶堂拍定取得，並於108年1月間登記為所有權人乙節，為兩造所不爭執，復經本院職權調閱本院106年度司執字第4454號拍賣抵押物強制執行卷宗查閱屬實。而洪慶堂既原為上開執行事件之債權人且為上開土地之抵押權人，其明知上開土地上有建物坐落其上而仍應買，揆諸前開說明，自不影響系爭330號房屋對於房屋坐落土地之有權使用，395-3、396號土地之租賃關係對洪慶堂仍繼續存在。且查，395-3號土地上有已辦理保存登記之系爭330號房屋坐落，此已登載於395-3號土地登記謄本，自已有公示作用，原告自難諉為不知。則395-3、396號土地經洪慶堂拍定買受後再出賣予原告，方由原告對被告蔡碧華提出本件拆屋還地訴訟，衡情亦非無可能係為規避債之關係相對性原則之效果，則本件如依據債之關係相對性原則准許原告所請，要難合於誠信原則及權利濫用禁止原則之精神，依上開判決意旨，應認為原告仍受前開使用借貸契約所拘束。從而，被告蔡碧華自得以其係有權占有為由對抗原告之所有權。
㈣、綜上所述，被告張新紅所有之系爭392、393號房屋及被告蔡碧華所有之系爭330號房屋分別占用395、396、395-3號土地，即如附圖所示編號A、B、C部分，並非無權占有，尚無妨害原告所有權，則原告依民法第767條、第821條分別請求被告張新紅、蔡碧華拆除，並將占用之395、395-3號土地返還原告；占用之396號土地返還予原告及其他共有人全體，尚無依據，不能准許。
七、從而，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段請求被告張新紅拆除系爭392、393號房屋，即如附圖所示編號A、B部分；被告蔡碧華拆除系爭330號房屋，即如附圖所示編號C部分，並將所占用395、395-3號土地返還予原告及396號土地返還予原告及其他全體共有人，並無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
書記官 程尹鈴