臺灣雲林地方法院民事判決110年度訴字第354號原 告 羅三蓮即大欣房屋仲介所被 告 蔡孟成
王文瑩上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國110年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡孟成應給付原告新臺幣352,000元，及自民國110年8月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告王文瑩應給付原告新臺幣186,000元，及自民國110年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡孟成負擔百分之49，被告王文瑩負擔百分之26，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣117,300元為被告蔡孟成供擔保後，得假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣62,000元為被告王文瑩供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告蔡孟成於民國110年1月1日委託原告居間仲介坐落雲林
縣○○○○○段0000地號土地及其上同段162建號建物（門牌號碼雲林縣○○○○○○○○街000號），權利範圍均全部之不動產（下稱系爭房地），委託銷售期間自110年1月1日起至110年3月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）966萬元整（下稱系爭專任委託銷售），此有不動產專任委託銷售契約書影本乙份可參，嗣被告蔡孟成於110年1月21日簽立契約內容變更同意書，變更委託總額為880萬元（賣方實拿），有契約內容變更同意書影本一份為證；復依前開委託銷售契約書第十二條違約罰則：「有下列情形之一者，均視為受託人（按即原告）已完成居間仲介之義務，除第一項給付委託總價格百分之二之服務報酬外，委託人（被告蔡孟成）仍應支付委託總價格百分之四作為違約金…(六)委託人（被告蔡孟成）如在委託期間屆滿後三個月內，…逕與受託人曾經仲介帶看之客戶…成交者。」之約定。可知，如被告蔡孟成在系爭專任委託銷售期間屆滿後3個月內，逕與原告曾經仲介帶看之客戶成交者，視為原告已完成居間仲介之義務，其應給付原告委託總價格百分之2之服務報酬及委託總價格百分之4之違約金至明。而被告王文瑩於110年1月16日簽立買方給付服務報酬承諾書、買方議價委託書，表明其願承購價格為900萬元，嗣被告王文瑩於110年1月21日再簽立契約內容變更同意書，變更總價額為930萬元，於110年2月28日再簽立契約內容變更同意書，總價額仍為930萬元，委託期間延長至110年2月28日。被告蔡孟成已於110年1月21日口頭向原告表示同意以930萬元出售系爭房地，原告隨即以LINE訊息回覆被告王文瑩，但被告王文瑩卻以其家人反對等諸多理由拒絕出面簽約，嗣110年4月9日、4月10日被告蔡孟成以LINE訊息向原告表示要取回系爭房地鑰匙，表示伊將系爭房地出賣給其他友人，不願再由原告居間仲介系爭房地，因原告與被告蔡孟成間所簽立如原證二不動產專任委託銷售契約書委託銷售期間已屆至，原告僅能歸還系爭房地鑰匙。有兩造間LINE對話訊息影本乙份為憑。豈料，原告於調閱系爭房地之土地、建物登記謄本後發現，被告蔡孟成與被告王文瑩完成買賣系爭房地（原因發生日期110年4月6日、登記日期110年5月6日）等事宜，有土地、建物登記第一類謄本各乙份（詳原證八）可證，是依前揭委託銷售契約書第十二條(六)之約定，被告蔡孟成在委託期間屆滿後3個月內（110年6月30日）逕與原告曾經仲介帶看之被告王文瑩成交，視為原告已完成居間仲介之義務，被告蔡孟成應支付原告委託總價格百分之2之服務報酬及委託總價格百分之4違約金，因被告蔡孟成最後已變更委託總額為880萬元，雖約定為「賣方實拿」，但未約明係扣除何項金額後之金額，故原告僅以880萬元作為委託總價格，則百分之2之服務報酬及百分之4違約金分別為176,000元及352,000元，合計528,000元。
㈡原告與被告王文瑩於110年1月16日間簽立如原證四買方給
付服務報酬承諾書，約定由被告王文瑩委託原告居間仲介購買系爭房地，服務報酬給付約定：「…3.買方（被告王文瑩）於賣方委託期間屆滿或因故終止後三個月內，就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人（原告）已完成居間仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二（含稅）之服務報酬。」等語，因被告王文瑩於被告蔡孟成委託期間屆滿後3個月內，就系爭房地逕與被告蔡孟成成交如前述，視為原告已完成居間仲介之義務，被告王文瑩仍應給付委託承購總價格百分之2（含稅）之服務報酬。因被告王文瑩最後已變更委託承購總額為930萬元，則百分之2之服務報酬為186,000元。
㈢在委託專任銷售期間，被告間互相知道對方，也許簽立議
價委託書的時候買方王文瑩不知道對方，後面經過一段時間，他們有打聽到賣方是誰，住哪裡。110年1月間被告王文瑩的弟弟去找賣方就是被告蔡孟成，我正好在被告蔡孟成工廠有遇到，這可以調監視畫面，我在被告蔡孟成的工廠有遇到被告王文瑩的弟弟即訴外人王俊清，我就有跟被告蔡孟成夫妻講就是王俊清的哥哥跟我下斡旋要買這間房子。當時被告蔡孟成夫妻也認為被告王文瑩後來為何來找他們，我在蔡孟成的工廠內聊了一下，那時候價錢都已經談好，契約內容變更同意書也簽好了，是買方遲遲不出來簽約。
㈣並聲明：
⒈被告蔡孟成應給付原告528,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告王文瑩應給付原告186,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告蔡孟成、王文瑩負擔。
二、被告則以：㈠被告蔡孟成以：
⒈我不認識買方即被告王文瑩，是另一位仲介打電話找我
，說有人要跟我買系爭房地，後來原告寄存證信函給我，說他帶看的客戶王文瑩購買系爭房地，我要支付服務報酬及違約金。我跟被告王文瑩不認識，是第三者介紹的。
⒉原告有跟我說已經幫我找到買主，但後來就沒有下文了
。 原告跟說找到買主時，我說我只要實拿880萬元就可以賣，其他一律不管。我沒有拒絕簽訂系爭房地的買賣契約，反而是系爭專任委託銷售之期限過後，我叫原告拿房子鑰匙還我，原告堅持不還，一直推託。
⒊我在委託原告銷售系爭房地期間，沒有看過被告王文瑩
，原告也沒有跟我講說有被告王文瑩要出價買系爭房地，只說吳厝有個王先生要跟我買。後來第二個仲介告訴我說 興中里有個王先生要跟我買，我心想應該不是同一個人，因為一個住吳厝，一個住興中里。
⒋我不知道第二個仲介的姓名，我以為他在開玩笑，只跟
他說如果他能以880 萬元將系爭房地賣出，我就賣。我有沒有跟第二個仲介簽約，第二個仲介也沒有跟我收取任何費用。我們當時是在虎尾中正國小斜對面，在埒內村莊裡， 簽約時有我一個朋友、還有一位代書，及被告王文瑩、被告王文瑩的弟弟。還有那位女仲介。
㈡被告王文瑩以：
⒈我本來向原告出價900 萬購買系爭房地，後來又表示 看
能否以930萬元買。鈞院卷第23頁的契約內容變更 同意書是我簽的，後來原告並沒有跟我說賣方同意賣了。
我在跟原告接觸的這段期間，原告沒有跟我說系爭房地的所有權人是誰，在被告蔡孟成委託原告居間買賣系爭房地這段期間我沒有接觸過被告蔡孟成。
⒉我後來沒有因為原告的仲介買到系爭房地，是另外一個
仲介知道我要買房子，自己來找我。我只知道那個仲介好像姓鍾，我不認識那仲介，那仲介也沒有給我名片。
我沒有跟那位仲介簽立任何契約，有給付1成的報酬給那位仲介，但是沒有付款收據，因為我是拿現金8萬8給他，因為買賣已經完成，所以我已經將那位仲介的資料刪掉了，也找不到那位仲介。
㈢並均聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠被告蔡孟成於110 年1 月1 日委託原告居間仲介系爭房地
，委託銷售期間自110 年1 月1 日起至110 年3 月31日止，委託銷售價格為966 萬元，有不動產專任委託銷售契約書（下稱專任委託銷售契約書）影本為證（原證二）。
㈡被告蔡孟成於110 年1 月21日簽立契約內容變更同意書，
變更委託總額為880 萬元（賣方實拿），有契約內容變更同意書影本為證（原證三）。
㈢原告與被告蔡孟成間之專任委託銷售契約書第十二條約定
：「有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，除第一項給付委託總價百分之二之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價百分之四作為違約金…㈥委託人如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人曾經仲介帶看之客戶或其配偶、二親等親屬成交者。」。
㈣被告王文瑩於110 年1 月16日簽立買方給付服務報酬承諾
書、買方議價委託書（原證四），表明其願意承購價格為900萬元，嗣後被告王文瑩於110 年1 月21日再簽立契約內容變更同意書（原證五），變更總價額為930 萬元，又於110 年2 月28日再簽立契約內容變更同意書（原證六），總價額仍為930 萬元，委託期間則延長至110 年2 月28日。
㈤被告王文瑩於110 年1 月16日所簽立買方給付服務報酬承
諾書約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿或因故終止後三個月內，就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人已完成仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二（含稅）之服務報酬。」。
㈥被告蔡孟成於110 年1 月21日口頭向原告表示同意以930
萬元出售系爭房地，原告隨即以LINE訊息告知被告王文瑩。然被告王文瑩並未出面簽立不動產銷售契約。
㈦被告蔡孟成於110 年4 月9 日、4 月10日以LINE向原告表
示要取回系爭房地之鑰匙，因原告與被告蔡孟成間所簽立之專任委託銷售契約書所訂委託銷售期間已屆至，原告遂歸還系爭房地鑰匙予被告蔡孟成，有LINE對話訊息影本為證（原證七）。
㈧被告2 人於110 年4 月6 日達成系爭房地之買賣契約，並
於110 年5 月6 日完成所有權移轉登記，有土地、建物登記第一類謄本為證（原證八）。
四、本件爭點：被告蔡孟成是否違反專任委託銷售契約書第十二條之約定？被告王文瑩是否違反買方給付服務報酬承諾書之約定？原告請求被告蔡孟成給付服務報酬及違約金，請求被告王文瑩給付服務報酬是否有理由？
五、本院之判斷：㈠上開兩造不爭執事項，除為兩造所不爭執外，復有上述相
關證據及原告提出之LINE對話資料可資佐證，則原告主張之上開事實，自堪信為真實。㈡被告蔡孟成否認其有違反專任委託銷售契約書第十二條之
約定，被告王文瑩則否認其有違反買方給付服務報酬承諾書之約定，並分別以前詞置辯。經查，觀被告2人之抗辯內容，其等竟然均不認識為其等為第二次仲介之仲介人，也不知道該仲介人的姓名，甚至沒有拿該仲介人的名片，也沒簽訂正式的委託銷售契約書、買方服務報酬承諾書，且被告蔡孟成竟然未給付任何服務報酬予該仲介，被告王文瑩稱其給付88,000元服務報酬給該仲介亦無法提出金流資料，均與不動產買賣交易之經驗法則不符。被告2人分別與原告簽立專任委託銷售契約書、買方服務報酬承諾書，可見其等深知不動產買賣交易之金額龐大，如無專業仲介居間斡旋交易風險會大幅提高，殊難想像其等會先委託原告居間仲介，其後在不認識第二位仲介人，也不知第二位仲介人姓名，又未與該仲介人簽立任何契約之情況下即率由該仲介交易系爭房地，故被告2人之抗辯，應純屬無稽。
㈢原告主張在受託專任銷售系爭房地期間，被告間互相知道
對方，也許簽立議價委託書的時候買方王文瑩不知道被告蔡孟成，後面經過一段時間，他們有打聽到賣方是誰，住哪裡。110年1月間被告王文瑩的弟弟即訴外人王俊清去找賣方就是被告蔡孟成，我正好在被告蔡孟成工廠有遇到，這可以調監視畫面，我在被告蔡孟成的工廠有遇到被告王文瑩的弟弟王俊清，我就有跟被告蔡孟成夫妻講，我說就是王俊清的哥哥跟我下斡旋要買這間房子。當時被告蔡孟成夫妻也認為被告王文瑩後來為何來找他們，我在蔡孟成的工廠內聊了一下，那時候價錢都已經談好，契約內容變更同意書也簽好了，是買方遲遲不出來簽約等情（本院卷第70頁至第71頁），雖為被告所否認，且被告王文瑩之胞弟即證人王俊清於本件審理時雖到庭證稱：我之前不認識被告蔡孟成，現在也不認識被告蔡孟成，從未發生原告去找被告蔡孟成時我在現場看到被告蔡孟成之情形云云（本院卷第84頁至第85頁），然證人王俊清為被告王文瑩之胞弟，且就系爭房地之買賣本來就有意見（詳下述），則其證述本即難求信實，且被告王文瑩於110年9月3日本件審理時陳稱：「930 萬元我願意買，但我家人不願意，一直拖到1 月21日原告叫我簽立契約變更同意書，等我弟弟過年回來再去看房子，我弟弟嫌貴，叫我不要買，1 月28日簽立契約變更同意書，後來有另外下定另一間房子，嫌太遠買賣沒有成，想說多看，我另外一個弟弟王俊清說那個房子蓋好很多年沒有賣出去不要買，一直拖到3 月2 日原告打電話給我，說你拿委託議價書來，我退訂金給你，我說好，原告就將6 萬元還我，我就將委託議價書還給原告，後來因為委託有效期間（110年3 月過後）已過所以原告退還6 萬元給我，後來才因為別人認識被告蔡孟成。原告也是在110 年3 月過後才看到弟弟王俊清。」等語（本院卷第73頁），顯見被告的弟弟即證人王俊清於系爭專任委託銷售期間就對系爭房地之買賣參與意見，則原告主張在本件專任委託銷售期間有在被告蔡孟成的工廠遇到王俊清應屬較為信實，被告王文瑩辯稱原告是在本件專任委託銷售期間過後才遇到王俊清，及王俊清證稱從未見過被告蔡孟成云云，均屬不可採信。再者，被告2人就系爭房地本來就有交易之強烈意願，在系爭專任委託銷售期間亦經原告斡旋以930萬元成交，有原告所提之原告與被告王文瑩於110年1月21日之LINE對話「恭喜你，賣方已答應930萬要賣了」、「也希望你安排好時間，我們好約賣方和代書來簽約。謝謝」等語為證（本院卷第25頁），實際上被告2人也在系爭專任委託銷售期間屆滿後就系爭房地完成交易，則被告2人並非對系爭房地之買賣條件沒有共識，而係為了規避給付原告服務報酬，始在原告為被告2人達成買賣合意後，故意不簽約，並待系爭專任委託銷售期間經過後再私下買賣，其等之主觀心態昭然若揭。
㈣被告蔡孟成於110 年1 月1 日委託原告居間仲介系爭房地
，委託銷售期間自110 年1 月1 日起至110 年3 月31日止，委託銷售價格為966 萬元，有不動產專任委託銷售契約書影本為證。原告與被告蔡孟成間之專任委託銷售契約書第十二條約定：「有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，除第一項給付委託總價百分之二之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價百分之四作為違約金…㈥委託人如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人曾經仲介帶看之客戶或其配偶、二親等親屬成交者。」。被告王文瑩於110 年1月16日所簽立買方給付服務報酬承諾書約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿或因故終止後三個月內，就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人已完成仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二（含稅）之服務報酬。」。被告2 人於110 年4月6 日達成系爭房地之買賣契約，並於110 年5 月6 日完成所有權移轉登記，為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書、買方給付服務報酬承諾書、土地及建物登記第一類謄本為證，已無疑義，被告2人在原告受任委託銷售系爭房地期間既已知悉對方互為買方及賣方，已如前述，其等分別在系爭專任委託銷售契約屆滿後3個月內違反系爭專任委託銷售契約書第十二條、買方給付服務報酬承諾書之約定，則：
⒈原告依據上開約定請求被告蔡孟成給付委託總價百分之2
之服務報酬，及委託總價百分之4作為違約金自屬有據，而因被告蔡孟成最後已變更委託總額為880萬元，雖約定為「賣方實拿」，但未約明係扣除何項金額後之金額，故本件原告以880萬元作為委託總價格，請求該價格百分之2之服務報酬176,000元及百分之4違約金352,000元，合計528,000元，當屬依約請求。然原告與被告蔡孟成約定之違約金實屬過高，本院審酌系爭房地之委託銷售價格、原告為被告蔡孟成居間仲介系爭房地買賣所耗費之心力與成本、被告蔡孟成違約之主觀可歸責性等一切情狀，認為原告與被告蔡孟成間所約定之上開違約金應酌減為百分之2即176,000元較為合理，故原告請求被告蔡孟成依約給付176,000元之服務報酬及176,000元之違約金，共計352,000元，為有所據，逾此部分即屬無憑。
⒉原告依約請求被告王文瑩給付委託承購總價格930萬元百分之2（含稅）之服務報酬186,000元，亦屬有憑。
六、綜上，原告依照契約關係請求被告蔡孟成給付176,000元之服務報酬及176,000元之違約金，共計352,000元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。至於逾此部分之請求則屬無理由，應予駁回。又原告依據契約關係請求被告王文瑩給付服務報酬186,000元，亦為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示。
七、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其
勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於其敗訴部分，其假執行之聲請已失去依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，第85條第1項但書。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
書記官 陳玉珮