臺灣雲林地方法院民事判決110年度訴字第418號原 告 沈文福被 告 林瑞興訴訟代理人 林益誠律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國111年3月8日言詞辯論終結，判決如下:
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元，及自民國一百一十年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠、原告與被告於民國108年6月3日簽訂「雲林縣○○鄉○○段000○000○地號合簡約」（下稱系爭合建簡約），約定合建雲林縣林內鄉新興段410、418、432、434、435、435-1、41
4、414-1、414-2、413、411、404、405、403、403-1、402-8、402-7、402-6、402-5、444、448、445、402等地號共23筆土地（下合稱系爭合建土地），原告同時向被告購買其中414地號土地（下稱414地號土地）分割出來之444.44坪，總價金為新台幣（下同）2000萬元，原告並於簽約時交付100萬元支票作為土地買賣之訂金。另被告又向原告借款15萬元（被告要求匯入其他帳戶）。而依系爭合建簡約，被告應於108年8月31日前整合系爭合建土地交由原告規劃及辦理土地建築融資，惟被告迄未依約完成整合，且大部分土地地主已他售，並已進行整建，被告顯已無法履行系爭合建簡約，經原告於110年7月12日寄發台中法院郵局001609號存證信函對被告解除系爭合建簡約，並請求被告返還上開土地買賣定金100萬元及向原告所借之15萬元，惟被告迄今並未返還，顯無償還之誠意。為此，依系爭合建簡約及消費借貸法律關係，訴請被告返還等語。
㈡、原告簽訂系爭合建簡約時，雖有答應要清償被告之抵押債務600萬元，惟是約定可以建築的時候，可以用原告的名義以系爭合建土地向銀行貸款來清償周正忠的抵押債務。但因被告所有之其中4筆土地沒有建築線，要跟其他旁邊的土地整合起來才有建築線，有建築線才能夠履行系爭合建簡約，被告在開房屋仲介公司，當時被告答應說會整合契約所寫的其他筆土地，系爭合建簡約寫的很清楚，由被告出面看要鄰地來賣給我們（由被告先出資購買）或是一起加入合建，因為原告對於當地情形不清楚，都不認識地主，不可能由原告自己整合，是要等被告整合好原告才介入，因為被告一直沒有辦法整合，所以沒有辦法建築，是被告騙說那些地主都已經談好，其中有一筆土地有談好，說要1800萬元出售，但是被告說1500萬元才要介入，後來就被地主賣給別人了，是被告一直在拖延，不是原告在拖延。後來鄰地都已經賣掉了，所以本件合建已經沒有辦法履行。
㈢、被告雖有償還5萬元（分次償還3萬元、2萬元），但因鑑價費用25000元及請建築師費用10萬元都是原告先支付的，故該5萬元款項應用於支付鑑價費及建築師費，所以被告應該要償還原告借款15萬元。
㈣、並聲明:⒈被告應給付原告115萬元，及自本件支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯:
㈠、按解釋契約應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據:
⒈依系爭合建簡約内容，並「未明示」應由被告出資購入預計
合建之土地。系爭合建簡約第10條之用語為「不參加」。並於第8條預留須由雙方再請代書簽訂完整之合建契約，且未為特定完整合建契約之雙方當事人。足見尚待原告與各該土地所有人商議合建契約内容。
⒉次查原告得預見被告無其他土地所有權人之授權、被告資力
不足以購買系爭合建土地、被告所有之土地面積與整體開發案面積所佔比例等風險，若按原告之主張，則本件開發案注定失敗，不符合建開發土地之經濟效益，故原告主張由被告提供土地辦理融資一事之標的物範圍，應僅止於被告當時所有之土地，經查:
⑴系爭合建簡約第5條緊接在第4條之後，第4條涉及被告自有土
地雙方於合建後所得分配之比例。且簽約當時被告除擁有林内鄉新興段414、414-1、414-2、413地號土地（下合稱被告所有之4筆土地）外，在無其他事實佐證其他土地所有人授予被告代理權之情況下，客觀上被告無法代替其他土地所有人答應原告融資之請求。
⑵又簽訂系爭合建簡約當時，被告所有之4筆土地上已有他人設
定最高限額抵押權為原告所明知，並答應被告代為處理債務，此有鈞院110年11月2日言詞辯論筆錄（本院卷第31頁）所載不爭執事項第6點可憑。故原告得預見被告之資力恐有無法先行出資購買系爭合建土地全部之風險。
⑶且原告簽訂系爭合建簡約前，已知被告所有之4筆土地不包含
全部預計合建之範圍。若僅計算簽約當時被告所擁有之414地號土地（2165平方公尺，約654.91坪），即已占原告營建計畫總面積2003坪（本院卷第57、73、75、77、79頁）約32%面積。故原告若無法代被告處理抵押權債務一事，將無法納入被告土地或需要較高成本，則原告預估之營建計畫與銷售價額將不如預期。
⑷上開均為原告與被告簽訂系爭合建簡約時早已知悉之風險，
故原告主張由被告提供土地辦理融資一事之標的物範圍，應僅止於被告當時所有之土地。
⒊衡諸我國不動產交易已實施實價登錄制度。故若按原告主張
之方式，須由被告先出資購買土地再交由原告合建，則已可預見多筆土地過戶衍生之土地增值稅等成本之支出，故必然導致原告成本上升，足見不符經濟利益，應由原告直接出資向其他土地所有人協商為當。
⒋另參以原告所提出之營建計畫（本院卷第57頁第肆點、第玖
點）：比對其中:⑴成本計算部分，原告已編列土地款每坪7萬元之預算，故2003坪合計「土地款」1億4021萬元。⑵融資計晝部分，原告預估土地融資金額預計1億元，二者尚有4021萬元之差額。顯見原告仍要自籌4,021萬元現金購買系爭合建土地。
㈡、關於系爭合建簡約所謂之「整合」，是被告去幫忙談，但是要由建商即原告拿錢出來去購買或是合建，但是被告去談以後，原告都不去處理，隔壁的土地是在110年初才被買走，當初原告也有跟鄰地所有權人去談，隔壁鄰地當初是願意以1800萬元賣給原告，但是原告就是一直拖沒有作後續的動作，只有拿50萬或100萬元當定金，最後也沒有買成。所以，系爭合建簡約沒有辦法履行是因為原告的問題，導致鄰地被地主賣掉，及被告所有4筆土地也被債權人周正忠聲請執行拍賣，造成被告很大的損失。
㈢、綜上所述，原告主張被告應拿出系爭合建土地全部給原告辦理土地融資為無理由。足見兩造系爭合建簡約所謂「整合」，不包含被告須先出資購入系爭合建土地。
㈣、被告雖有向原告借款15萬元，但已償還5萬元，至於原告所主張之鑑價費及建築師費，契約關係應存在於原告與該建築師之間，與被告無關等語。
㈤、並聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。
三、本件不爭執及爭執事項:
㈠、不爭執事項：⒈雙方有簽訂系爭合建簡約。
⒉原告有交付向被告購買414地號土地分割出444.44坪土地的定金100萬元給被告。
⒊被告有向原告借款15萬元（嗣已償還5萬元）。
⒋系爭合建簡約所示被告所有之4筆土地，於110年9月間，已被抵押債權人周正忠聲請執行拍賣並拍定。
⒌兩造有給對方聲請支付命令狀及異議狀所附之存證信函，經
原告以系爭合建簡約已無法履行，故以存證信函通知被告解除系爭合建簡約及購買土地之意思表示。
⒍兩造簽訂系爭合建簡約，有約定原告需代被告處理償還被告
所有4筆土地的抵押債務預估600萬元，亦即在108 年8月30日前會同被告跟第三人周正忠商談還款600萬元事宜，惟被告需負責整合被告所有4筆土地以外的合建簡約所載之土地，因為被告所有之4筆土地沒有建築線。
⒎兩造簽訂系爭合建簡約後，有跟鄰地地主洽談買賣土地或合建問題。
㈡、爭執事項:⒈系爭合建簡約無法履行應由何方負責?⒉原告得否撤銷兩造之土地買賣契約，並請求返還定金100萬元
?⒊原告主張被告返還之5萬元借款，應抵供系爭合建簡約之鑑價
及建築師之規畫費用，有無理由?
四、本院之判斷:
㈠、查兩造於108年6月3日簽訂系爭合建簡約，約定合建系爭合建土地，原告並以總價金2000萬元向被告購買其中被告所有之414地號土地分割出來之444.44坪土地（下稱系爭土地買賣契約），經原告交付訂金100萬元。惟約定倘若系爭土地其中402、402-5、402-6、402-7、402-8、405、445等地號七筆土地（下稱402等七筆土地）不參加合建時，因被告所有之4筆土地未面臨馬路，無法指定建築線，系爭合建契約無法履行。因此，系爭土地買賣契約撤銷，被告應返還上開訂金100萬元。被告並另向原告借款15萬元，惟經被告陸續償還合計5萬元。及被告曾向系爭合建土地其中一筆土地地主洽談，地主願以1800萬元出售，惟因兩造均未提出資金購買，致遭地主出售他人，其他土地亦陸續經地主出售他人，系爭合建簡約已確定無法履行，經原告於110年7月13日以存證信函通知被告解除系爭合建簡約，及撤銷系爭土地買賣契約，請求被告返還訂金100萬元及借款15萬元等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭合建簡約、地籍圖、存證信函、支票、郵局匯款存款人收執聯及郵政跨行匯款申請書等件影本在卷可證（支付命令卷第3-8頁、本院卷第43-54頁），足信屬實。
㈡、原告請求被告返還系爭土地買賣定金100萬元有無理由?查:⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又一般所謂「合建」，係指由地主與建商合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合作建築房屋，並分回建造完成後之建築物及其土地比例之契約。系爭合建簡約之合建土地，除被告所有之4筆土地外均為他人所有。且因被告所有之4筆土地未面臨馬路，無法指定建築線，故402等七筆土地不參加合建時，則系爭合建簡約無法履行。因此，於402等七筆土地地主不參加合建時，應由誰出資購買一起合建，應屬契約重要事項，屬系爭合建簡約必要之點。
⒉系爭合建簡約第6條約定:「甲方（即被告）應於108年8月31
日前整合上述全部土地（即系爭合建土地）。」、第8條約定:「林瑞興先生若將上述合建土地整合完成，雙方再請代書簽訂完整合建契約，屆時本簡約自動轉成完整合建契約之一部分。」等語。然上開所謂「整合」之內涵為何?原告主張應由被告出面洽談並出資購買或一起加入合建等語;而被告則辯稱其僅負責洽談，應由原告出資購買等語。兩造對於上開「整合」內涵之認知顯有不同。
⒊而依系爭合建簡約第5條約定:「甲方（即被告）同意將上述
合建土地提供給乙方辦理土地融資及建築等融資。」等語，並未限於被告所有之4筆土地。且依現今社會一般之「合建」，係由地主提供土地、建商出資建築房屋，並依價值比例分回建造完成之建築物及其基地之情。而系爭合建簡約，原告係建商，為被告所自陳;被告顯係以「地主」之身分簽約，亦有系爭合建簡約第1條簽約當事人載明可按。應認由被告先負擔土地之可使用完整性後，再由建商（即原告）出資興建房屋，此亦由該簡約第7條約定:「上述合建土地若存在他方權利、他項權利、或地上物、或農作物，甲方應以108年8月31日前負責清理乾淨。」等語，可資佐證。核與原告所主張其僅對合建建案建築房屋部分提供資金乙情相符，故解釋上應由被告出資購買其他土地加入合建，始符系爭合建簡約之意旨。被告抗辯系爭合建簡約無法履行，係由於可歸於原告之事由云云，已無可採。
⒋然依證人即兩造簽訂系爭合建簡約時在場之被告員工廖雪到
庭證稱:「當初說被告負責整合土地，整合後，原告會協助處理被告名下414地號的土地抵押貸款。這算合建也算土地買賣，當初談的是一起合作。他們是合作關係。」「（是否知道兩造如何分帳？）我不清楚，我只知道被告負責整合，原告負責清理債權。」「（【如何】整合法？）因為土地所有權人不只有被告一人，還有其他人，所以由被告出面去與其他土地所有權人協調願意提供土地賣出來，然後提供給原告去開發建設。至於誰來買我不清楚。因為當時談的只是初步談而已，細節部分，我沒有印象。合約只是初步的簡約，當時只談到被告出面整合土地，整合好後，再去詳細洽談如何開發土地會有一份詳細的契約，只是說由被告去出面整合土地，之後再讓原告開發。」等語（本院卷第36-37頁）。
可見兩造簽訂系爭合建簡約時，並無明確約定「如果其他合建土地之地主不欲參加合建時，應由誰出資購買其他土地一起加入合建」，即兩造對於系爭合建簡約所謂「整合」之內涵認知不同，且未經兩造於簽訂系爭合建簡約時說明，並取得合意，應認兩造就系爭合建簡約之意思表示不一致，而不成立。
⒍系爭合建簡約既不成立，且已確定無法履行，則兩造依系爭
合建簡約第10條所約定系爭土地買賣契約得撤銷之條件應已成就，且經原告以存證信函通知被告解除系爭合建簡約，並撤銷系爭土地買賣之意思表示。則原告請求被告返還系爭土地買賣之定金100萬元，為有理由。
㈢、原告請求被告給付借款15萬元有無理由?查被告有向原告借款15萬元，然經被告陸續償還合計5萬元等情，為兩造所不爭之事實，已如上述。又原告主張其因系爭合建簡約已支出鑑價費及建築師之營建計畫費用等情，雖有原告提出之郵政跨行匯款申請書、匯款單及雲林林內鄉新興段營建計畫書等件影本在卷可參（本院卷第51-97頁），足信屬實。然系爭合建簡約係由於雙方對於重要之點之意思表示不一致而不成立。即系爭合建簡約無法履行，亦非可歸責於被告。因此，原告主張被告已償還之5萬元，應作為其上開支出鑑價費及建築師之營建計畫費用云云，亦無可採。因此，原告得請求被告返還之借款應為10萬元，超過部分，應無理由。
㈣、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第249條第2款、第203條、第229條第2項及第233條第1項分別定有明文。因此，原告就被告應給付之金額，請求自支付命令繕本送達翌日即110年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據。
㈤、從而，原告本於契約解除之回復原狀請求權及消費借貸之法律關係，請求被告給付110萬元，及自110年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告超過上開應予准許部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論:本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 111 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 黃一馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 12 日
書記官 鄭夙惠