臺灣雲林地方法院民事判決110年度重訴字第36號原 告 沈健興訴訟代理人 陳國瑞律師被 告 張謹
謝幸容共 同訴訟代理人 江如蓉律師
鄧輝鼎律師被 告 謝允晴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告謝允晴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠被告張謹與訴外人林秉毅就坐落雲林縣○○鎮○○○路00號建物（
下稱系爭建物）及其坐落土地簽立租賃契約書，約定作為舞蹈暨歌唱協會之用途，之後上開契約終止，再由原告與被告張謹於民國108年10月14日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），同樣由原告承租系爭建物及土地，系爭租約第6條約定：「乙方（即承租人）就租賃物使用應完全限於作為舞蹈暨歌唱協會之用途，非經甲方（即出租人）書面同意不得變更其他用途使用。該協會設立登記時，本契約需更換承租人為該協會。如乙方就租賃物有以上約定使用目的以外或經營有違法令之營業者，甲方得逕行終止本件租賃契約，乙方並應支付租賃期間未到期前之租金，不得異議。」。原告於簽約前早已成立「雲林縣舞蹈體育協會」，但被告張謹並未同意由雲林縣舞蹈體育協會與其簽約，仍要與原告簽立租賃契約，但被告知悉原告在該處仍以作為雲林縣舞蹈體育協會之會址，以及作為舞蹈暨歌唱協會之用途，原告已耗鉅資裝修整理作為會址及舞蹈、教學使用。詎料，雲林縣政府日前卻發函給原告，以該建物未辦裡建築物公共安全檢查簽證及申報，違反建築法第77條第3項處新臺幣（下同）6萬元罰鍰。
㈡原告與被告張謹簽立系爭租約時，被告張謹表示系爭建物及
坐落土地為其配偶即訴外人謝忠雄所有，謝忠雄已歿，且已寫遺囑將不動產均分給被告謝幸容、被告謝允晴，其已取得被告謝幸容、被告謝允晴之同意來簽約，因此原告誤信被告張謹所言，而與被告張謹簽約，簽約後因有上開爭議，被告謝允晴即發函給原告之舞蹈協會及雲林縣政府，否認出租給原告，原告經查詢始知臺灣雲林地方法院109年度家繼訴字第12號判決訴外人謝忠雄之唯一繼承人為訴外人謝欣憲，被告三人根本沒有任何繼承權，被告張謹在簽約之時並未告知上情，造成無權出租系爭建物及土地，更造成原告對真正所有權人屬於無權使用房屋，被告未有出租之權利，竟然出租他人不動產，造成原告無法再使用系爭建物及土地，顯然違約自應負損害賠償之責。
㈢被告三人未能提供合於契約第6條之租賃物給原告，應負損害
賠償責任。系爭建物坐落之土地為農地，農地上不得興建建物作為舞蹈教學使用，雙方於系爭租約第6條既訂明使用目的，故動機已形於契約書，成為契約要素，被告即應負責提供合於准予舞蹈、教學使用之建物給原告，且維護結構安全是出租人之責任，但雲林縣政府以違反建築法第77條之規定裁罰6萬元，以及禁止使用，造成原告無法營業，原告發函給被告謝幸容、被告張謹，惟被告等人均推諉其詞。
㈣系爭租約既已約定義務內容，則無法提供該義務內容之出租
人應負違約之責，況且，被告等三人並非所有權人，豈能掩飾其情欺騙原告，故被告等人應負損害賠償之責。
㈤原告於108年10月1日以800萬元自訴外人林秉毅承讓系爭建物
之設施、裝潢、音響、燈光、舞池及其他電子播放器，迄今因可歸責於被告而無法營運，被迫停止運作，僅能出售一些桌椅、電子播放器具等共賣得30萬元，故原告實際損失770萬元。
㈥爰依民法第220條、第227條、第226條、第347條、第349條、
第351條之規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告7,700,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠被告張謹、謝幸容辯以：
⒈緣坐落於雲林縣○○鎮○○段000○000○00000地號土地上之門牌號
碼雲林縣○○鎮○○○路00號之未辦保存登記房屋（即系爭建物）為被告張謹之配偶即訴外人張忠雄出資所興建並原始取得所有權，嗣謝忠雄於101年11月26日死亡，由被告張謹、謝幸容、謝允晴與訴外人謝欣憲、柯欣瑀共同繼承取得。被告張謹授權代理人劉正凱於108年10月14日與原告締結系爭租約，將系爭建物及其所坐落之土地（下稱系爭租賃標的物）出租原告，約定租賃期間自108年10月1日起至110年12月25日，每月租金50,000元，109年12月26日起租金調整為每月53,000元，押租金144,000元，系爭租約第6條約定：「乙方（承租人即原告」就租賃物使用應完全限於作為舞蹈暨歌唱協會之用途，非經甲方（即出租人）之書面同意，不得變更其他用途使用。該協會設立登記時，本契約需更換承租人為協會。如乙方就租賃物有以上約定使用目的以外或經營有違反法令之營業者，甲方得逕行終止本件租賃契約，乙方並應支付租賃期間未到期前之租金，不得異議。」。詎料，原告未經事先告知被告張謹，即擅自將系爭建物提供給雲林縣舞蹈體育協會使用，而雲林縣舞蹈體育協會除未與被告張謹換約，變更為承租人外，亦未將系爭建物做辦公使用，復未經被告張謹書面同意，逕任雲林縣舞蹈體育協會將系爭建物變更為供公眾使用，除設置視聽歌唱機具並當作舞廳與教學場所，招攬不特定民眾並進行各種娛樂營利行為及課程教學，違反建築法相關規定，經雲林縣政府依規定限期改善，然未見改善，且多次更換負責人，故通知建物所有權人，被告張謹、謝幸容始知悉上情。被告張謹、謝幸容乃以原告已違反系爭租約第6條約定，於109年8月31日以存證信函表明終止租約，並要求原告於文到30日內將系爭建物騰空返還，惟原告仍未遷離仍持續占有中。
⒉系爭租約記載出租人為被告張謹，承租人為原告，原告向被告謝幸容請求，應屬無據。
⒊再者，原告於簽訂系爭租約前，已經考察系爭建物，其明知
系爭建物之現況仍與訴外人林秉毅談好承接事宜，原告在承租前已經與訴外人林秉毅完成舞場讓與契約，則舞場讓與契約能否順利履行之風險，應由原告自行承擔，原告所稱因為被告違約導致其損失出資承讓價金之損害云云，欠缺損害賠償之相當因果關係。又原告主張受有770萬元之損失，被告否認原告提出舞場讓與契約書、出售桌椅電子播放器具等明細表之形式及實質真正。
⒋自原告承租日起至雲林縣政府裁罰雲林縣舞蹈體育協會罰鍰
止，系爭建物均由原告或協會使用，原告支出承讓價金之同時，亦對外獲取收入，其盈虧本應由原告自行承擔，殊無請求被告賠償之理，則原告指稱被告提供之租賃物不符合系爭租約第6條之約定，自屬無據。
⒌原告為臺灣雲林地產股份有限公司董事長、雲林縣舞蹈體育
協會代表人徐佩君為該公司監察人，而訴外人林秉毅為亞洲大學財經法律學系講師、並具有法學碩士、地政士及不動產經紀人專業資格，衡諸常情，均非法律智識薄弱之人，且均具有高度不動產相關專業。準此，原告就系爭建物及坐落農地之相關使用管制、限制等建管法規，自知之甚詳，相較被告不具專業知識，更顯其資訊優勢，原告稱受被告蒙蔽云云，實屬無稽。參以系爭租約第1條已明文記載系爭建物為「未保存登記鐵皮屋」，原告豈有不知之理。
⒍綜上，被告張謹已經依契約本旨交付系爭租賃標的給原告，
並無任何違反系爭租約、民法關於債務不履行規定之情，原告主張為無理由，並聲明：如主文第1項所示。㈡被告謝允晴未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前抗辯略以
：本件與我無關，且系爭租約第8行已經明確表示出租物為「未辦保存登記建物」，原告卻推說不知是未辦保存登記建物，顯然是欺騙法院，綜上，聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：㈠原告與被告張謹就系爭租賃標的物即坐落雲林縣○○鎮○○段000
○000○00000 地號土地及其上門牌號碼為雲林縣○○鎮○○○路00號房屋即系爭建物訂立房屋租賃契約書（即系爭租約），約定租期自108年10月1日起至110年12月25日止，租金為每月5萬元，109年12月26日調整為每月租金53,000元等情，為兩造所不爭執，復有系爭租約在卷可憑（見本院110年度六簡調字第19號卷第6至8頁），堪認為真。
㈡按出租之使用收益行為係負擔行為，並不以有處分權為必要
，是出租人非必為所有權人或事實上處分權人，租賃契約仍然有效。且基於債之相對性，其效力僅存及於契約當事人間，並不及於第三人。本件原告依系爭租約對被告起訴請求債務不履行之損害賠償，因被告謝幸容、被告謝允晴均非系爭租約之契約當事人，依債之相對性原則，系爭租約無從拘束被告謝幸容、被告謝允晴，故原告對其等所為之請求，應屬無據，先予敘明。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判決意旨參照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。原告主張系爭建物因未辦理公共安全檢查簽證及申報，遭雲林縣政府命立即停止使用及裁罰6萬元等情，有雲林縣政府109年8月6日府建用二字第1093922191號函、109年6月20日府建用二字第1093907303號函及雲林縣建築物公共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表、109年8月12日府建用二字第1093922915號函在卷可憑（見本院110年度六簡調字第19號卷第9頁、本院卷第149至151頁、第153至154頁），固堪認為真實，惟原告主張被告張謹隱匿系爭建物為未辦保存登記建物之事實、被告張謹交付之系爭租賃標的物不符債之本旨、被告張謹應負權利瑕疵擔保責任等語，既為被告張謹否認，即應由原告就有利於己之事實負舉證責任。
㈣就原告主張被告張謹故意混淆視聽，曾拿出使用執照，欺瞞
原告系爭建物係有辦保存登記之建物一節（見本院卷第257頁），經查：
⒈系爭租約第1條明確載明「一、租賃物標示：坐落雲林縣○○鎮
○○段000○000○00000地號土地上如附件照片及附圖斜線部分所示範圍，門牌號碼為雲林縣○○鎮○○○路00號之未保存登記鐵皮屋如附圖位置全部。」，已經清楚記載原告所承租者為未辦保存登記建物。
⒉又原告所呈系爭租約雖然沒有附圖，但原告自承其係沿用訴
外人林秉毅與被告張謹等人簽訂之租約，並未再做修正等語（見本院卷第259頁），而證人林秉毅證述略以：本來土地跟房屋都是謝幸容的父親也就是張謹的丈夫，因為所有權人過世，他們說他們有寫遺囑，土地跟房屋都歸母親跟女兒繼承，兒子沒有份，他們說他們都是繼承人，可以合法簽約，謝幸容好像是長女，代理人是張謹的女婿劉正凱，第一份謝幸容說他是繼承人的代表人，後來是劉正凱要換約，說兒子在打官司，出租人最好改成張謹，所以才換約，後來租金也改成用現金交付，不再匯入謝幸容的戶頭等語（見本卷第337頁），核與卷附2份訴外人林秉毅所簽立之租賃契約書，一份出租人為謝幸容，嗣後一份為出租人張謹之情節相符（見本院卷第263至269頁、第301至323頁），而該兩份契約書均有附圖標示租賃範圍，塗滿斜線，第二份則多了消防和水塔之標示，依證人林秉毅證述：出租人跟我說是未保存登記建物，但是其中有一間有使用執照，有使用執照那間圖上沒有，因為那一間是出租人在住的，我圖上只有畫我租的部分，我租的部分全部都沒有使用執照等語（見本院卷第333頁）；消防跟水塔是後來加上去的，印象中水塔和消防是消防檢查時要有一個空間裝斷電的發電機，所以跟租賃的人協商畫一個空間出來，租賃的標的有包含消防和水塔等語（見本院卷第332頁），顯然租賃契約中附圖所示全部是出租之範圍即未辦保存登記建物，並無誤認之可能。
⒊原告主張訴外人林秉毅與被告謝幸容之租約有記載「使用執
照未歸還」，因有使用執照之建物與未辦保存登記之建物相連，外觀上難以判斷，被告張謹未告知承租部分未辦保存登記，外人難以察覺，此係被告張謹故意行為所致，如果原告知悉係未辦保存登記建物，無法取得安全檢查簽證及申報，斷不會與被告簽約等語（見本院卷第258頁），惟訴外人林秉毅與被告謝幸容之第一份租賃契約上固然有記載「使用執照未歸還」（見本院卷第263頁），然據證人林秉毅證述：
舞場的耗電量很大，原來的電力不敷使用，後來我自己去申請增加馬力，配管也花了100 多萬，因為增加馬力要使用執照，我就跟出租人借他的使用執照，借他們在住的那間房子的使用執照，他們只是用影本給我，他們是連影本也要要回去，但是我影本已經繳去電力公司了，所以才會寫未歸還等語（見本院卷第337頁），顯然有使用執照之小屋與租賃之範圍無關，且被告張謹並未於簽約時出示使用執照給訴外人林秉毅，使訴外人林秉毅有所誤認，而是訴外人林秉毅明知所租用之系爭建物無使用執照，為辦理增加電力時向被告張謹商借另一間屋子使用執照。況且，依證人林秉毅到庭證述略以：我頂讓給原告後，原告去換約承租，我先頂讓給原告，他過幾天再去換約等語（見本院卷第336頁），核與系爭租約簽訂於108年10月14日，舞場讓與契約書簽訂於108年10月5日之情形相符，有系爭租約及舞場讓與契約書在卷可憑（見本院110年度六簡調字第19號卷第6至8頁、第19頁），堪認原告是先承接舞場之設備才與被告張謹簽訂租賃契約，衡諸常情，原告既曾經到場實地考察，對於其所租賃之範圍豈有不知之理，故原告主張遭被告張謹欺瞞等語，並未舉證以實其說，難認可採。
⒋綜上，原告主張被告張謹有故意使原告陷於錯誤之行為，原
告才會與被告張謹簽訂系爭租約等語，並無任何證據可資證明，難認有據。
㈤原告主張被告張謹並未依系爭租約提供合於系爭租約第6條之
租賃物給原告，所交付之系爭租賃標的物不符債之本旨，屬不完全給付等語：
⒈系爭租約第6條約定：「乙方（原告）就租賃物使用應完全限
於作為舞蹈暨歌唱協會之用途，非經甲方（被告張謹）之書面同意不得變更其他用途使用。該協會設立登記時，本契約需更換承租人為該協會，如乙方就租賃物有以上約定使用目的以外或經營有違法令之營業者，甲方得逕行終止本件租賃契約，乙方並應支付租賃期間未到期前之租金，不得異議。」（見本院110年度六簡調字第19號卷第6頁），依契約文義解釋，該約定在限制原告使用系爭租賃標的物之用途，並非在約定被告張謹應提供足以供原告使用目的之租賃物。此由原告於108年12月6日出具承諾書載明：「本人沈建興承諾按承租之目的，合法使用向出租人承租坐落雲林縣○○鎮段000○000○00000地號等土地及其上門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路00號等建物，倘有違反法律行為，致出租人遭受不利之行政裁罰時，願負責繳納罰鍰及支應衍生之相關費用，並負責改善及一切損失之賠償責任；若因使用或管理租賃物不當，損害他人，致出租人需負損害賠償責任時，應由本人負責處理，如因此造成出租人損害者，出租人得向本人求償，恐口無憑，特立此為證。108年12月16日。」等語可明（見本院卷第119頁），由此可知，兩造並無約定被告張謹必須交付「足以供公眾使用之租賃物」，有關於系爭租賃標的物究竟是否可以供公眾使用，於被告張謹交付系爭租賃標的物給原告使用時，此危險就應為原告自行負擔。
⒉再者，系爭建物遭雲林縣政府命停止營業及裁罰，係因未辦
理公共安全檢查簽證及申報，已如前述，而未能補辦公共安全檢查簽證，乃因系爭建物為未辦保存登記建物，沒有辦理使用執照，就沒有辦法辦理安全檢查簽證及申報，此節既為原告所明知，並自承在卷（見本院卷第258頁），而系爭租約已經明確載明系爭建物為未辦保存登記建物，原告自不得諉為不知，已如前述，以原告身為「臺灣雲林地產股份有限公司」之法定代理人之智識程度而言，該公司所營事業包含不動產買賣、租賃、仲介、代銷、開發租售等，有公司基本資料查詢表在卷可憑（見本院卷第177頁），顯然原告係對於不動產及其相關規定有相當專業之知識，原告既然知道自己承租的是未辦保存登記建物，仍願意簽約承租，顯然就本件未辦保存登記建物是不是有使用執照，能不能供公眾使用之風險已表示願意承受，故其於本院主張被告張謹應因此負債務不履行之損害賠償責任等語，即不可採。
⒊綜上，被告張謹並無隱匿系爭建物為未辦保存登記建物之事
實，亦未傳遞任何錯誤之訊息使原告陷於錯誤，原告明知系爭建物為未辦保存登記建物仍與被告張謹簽約，乃原告自願承擔未辦保存登記建物所衍生之任何風險，又系爭租賃標的並無滅失或損壞等情形，被告張謹並無不完全給付之情事，應可認定。
㈥就原告主張被告張謹無權出租系爭租賃標的物，應負權利瑕疵擔保責任等語：
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院48年台上字第481號判決意旨參照）。原告主張被告張謹為無權處分系爭租賃標的物之人，故對其應負債務不履行之損害賠償責任，自應就其主張被告張謹為無權處分人與其受有770萬元之損害有何因果關係負舉證責任。
⒉本件被告張謹與原告訂立系爭租約後，即將系爭租賃標的物
交付原告占有使用，為兩造所同陳，則被告張謹並無「未能交付租賃物」之債務不履行之情事，而依原告主張其受有770萬元損害之原因事實，乃係因「系爭建物並未辦理公共安全檢查簽證及申報，不得供公眾使用，而遭縣政府裁罰並命停止營業，原告已花費800萬元購買營業器具設施，故因此受有營業設施之損失770萬元」等語，可見原告所謂不能營業之原因，與被告張謹是否為系爭租賃標的物之所有權人或事實上處分權人並無關係，故原告主張被告張謹無權出租系爭租賃標的物，故請求被告張謹賠償770萬元之損害一節，並非可採。
⒊再者，被告張謹與訴外人謝欣憲關於訴外人謝忠雄遺囑之糾
紛至110年8月26日才經臺灣高等法院臺南分院110年度家上字第1號判決，斯時原告早已因雲林縣政府函文強制停業而未再經營舞場，為原告於起訴狀中所自承，故原告並未能舉證其受到真正權利人如何之追償而受有損害，自難認被告張謹是否為系爭建物之真正權利人與原告主張所受損失間有因果關係存在。
四、綜上所述，被告謝幸容、被告謝允晴並非系爭租約之相對人，而原告未能舉證被告張謹有何債務不履行之情事，則原告請求被告等人應給付債務不履行之損害賠償770萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
書記官 林左茹