臺灣雲林地方法院民事判決111年度簡上字第53號上 訴 人 王得兆被 上訴人 黃慶運
黃素娟上二人共同訴訟代理人 陳珠玉上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國111年3月7日本院斗六簡易庭111年度六簡字第23號第一審判決提起上訴，本院於民國112年4月19日言詞辯論，終結判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣137,964元，及自民國110年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息暨假執行之宣告廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人原審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之89，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張及聲明如原審判決所載。
二、上訴人於原審並未到庭作何陳述，僅提出支付命令異議狀，稱該項債務尚有糾葛等語。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴理由如下：
㈠本人承租系爭房屋有12年之久，未拖欠一天租金，民國106
年6月出租人之一即訴外人乙○○死亡，被上訴人丁○○為其子，我欲轉5分之1之租金繳納於被上訴人丁○○，被上訴人丁○○拒收，且之後電話號碼更換，遍問連絡他的方式未果，5年多時間未到過系爭房屋，也未與我聯絡，於110年7月至上訴人家中，欲一次索取5年多之租金，經討論分期付款於他，有立字據為證，次月卻反悔要一次性給付，且再計5年的利息，原審第一次開庭時，調解委員也詢問可否分期給付，被上訴人丁○○堅決一次性給付，這樣合理乎？且金額不正確，押金也未還給我，本人膝下4名子女，從小生意做起，目前從事苦力工作，十幾萬於我而言，實有難處。
㈡起初，系爭房屋係由我向訴外人黃政雄承租，黃政雄死後
，因乙○○以她為黃政雄之繼承人為因，我轉而向乙○○承租。之後黃政雄的親妹妹即訴外人黃秀珠、黃秀月、黃秀娥、黃秀英等人（下簡稱黃秀珠等人)與乙○○有些爭吵，後來達成協議，簽立105年4月至106年4月30日之租約，當時被上訴人丁○○、丙○○均在場，一起簽立這份合約(出租人為乙○○、黃秀娥、黃秀月、黃秀珠、黃秀英由廖海峻代理)。後來我跟被上訴人丁○○、丙○○完全聯絡不上，一直到過了4 、5 年後他們才來找我。110年7月16日我們達成協議，自106年6月起至110年7月止，積欠租金新臺幣（下同）147,000元，當日我先給付7,000元，約定爾後每月還給他們3,000元至5,000元不等，直到付清為止。這是他們講的，隔月我給被上訴人3,000元，他們不收，說要整筆錢清償，說租金每月要拿15,000元，要整筆給他們，並拿系爭房屋之權狀給我看。乙○○在世時也跟黃秀珠等人達成合意。我如果把整筆租金15,000元拿給被上訴人丁○○等人，沒有給黃秀珠等人，這樣不是會被黃秀珠等人告嗎？㈢106年4月30日後沒有就系爭房屋再訂立租約，上訴人仍繼
續使用系爭房屋，出租人對於上訴人繼續使用系爭房屋，並無反對之意思。承租系爭房屋時，上訴人有付押金2萬元，尚未返還予上訴人。關於租金，被上訴人應該要跟黃秀珠等人達成共識，不然我兩方面都要付錢，一個付15,000元，一個付12,000元，不是重複付款嗎？被上訴人說的判決是返還不當得利的案件，與我承租系爭房屋有何關係？㈣上訴人從頭到尾欲繳5分之1租金予被上訴人，實尋不得人
，且被上訴人黃慶連也承認他換了電話號碼，上訴人於110年7月15日才知被上訴人新的電話號碼；上訴人收到被上訴人於110年8月13日寄的存證信函，才知被上訴人之住家。
㈤被上訴人早已同意分租之情事十幾年之久，可請另三名房
東黃秀娥、黃秀月、黃秀珠作證，被上訴人十幾年來也僅見了二次面未曾對話，且被上訴人，一直不是其中之關係人，何來容忍之說。
㈥上訴人係因想更用心經營才裝冷氣，何來惡意濫用之說，
且裝與拆冷氣費用就多少了。如不是被被上訴人逼迫怎會決定十幾年生意不做去做粗工。上訴人之四名子女年幼，能如此玩笑乎！於110年7月初次與被上訴人談好繼續承租之事才多花錢裝冷氣，怎料被上訴人於8月13日出爾反爾，此事是本人受害，有口無言，還被如此搶詞為惡意濫用，實令人氣憤不已。
㈦押金本就可扣除，有何不妥。請問被上訴人向分租之賣菜
石小姐收取了多少電費錢（110年8月）？請問被上訴人110年11月電費是誰繳付，後來承租的和左右街訪全是我認識10幾年的好夥伴，被上訴人會以為我不知情？如此作法兩頭收錢，還潑我髒水實不能苟同，本此事可坐下好好談卻執意上法院，歸根至底是誰浪費國家資源。
㈧110年9月3日前已整理完畢所承租之房子，且告知搬離，且
本人多次前去查看整理之情形，是上訴人請斗六清潔隊的人清理三天。被上訴人將未整理好前之照片拿出是我請他人幫我清理的時候所拍攝的，編造留下廢棄物雜亂不堪之說，實令人不齒、唏噓，法庭上如此編造無罪乎？110年8月至9月3日之租金，被上訴人如是合法繼承人、合法所有權人，當是以每月三千元收取租金，不是嗎？何以一萬五之說，從頭至尾，胡亂添加名目，毁我名譽，此等言論行徑實無法苟同。鐵捲門是年久失修自然損壞，應該由房東負責修繕，怎算本人身上，敘述的好似我惡意破壞之情境，且鐵捲門上無毀損之痕跡。電費本就是十幾年來，由上訴人持單繳納。被上訴人110年9月11日來向我收取電費，單據不給上訴人繳納且也不開電費已收取單據，而導致遲交。另不知道被上訴人稱110年9月1日至同年月3日止租金1,500元是如何計算的？因為我繳付租金是要給四個人平分，我們的租金是先付、不是後付的。
㈨被上訴人跟我說等他們的房屋所有權取得之後才出租給我
，不到一個月的時間就說要到法院告我，目的是要騙我簽還款協議書，很多東西都是編造的，例如說電費沒有繳等這些都不是事實，對我簡直是敲詐的行為，我承租這個房間十幾年，被上訴人從來都沒有出面過，被上訴人都不針對事情來說明，只是提了一些不實在的事情主張。
㈩並聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。
⒊第一、二訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人對於上訴人之上訴，除援用原審之訴之陳述及舉證為抗辯外，補稱：
㈠被上訴人丁○○、丙○○與乙○○係養母子、女關係。系爭房屋
，原先一直是乙○○出租給上訴人甲○○，並有辦理公證，公證的租賃期間自104年10月15日至105年10月14日止，惟尚未到期，因為乙○○之先生黃政雄過世，黃秀珠等人以當初代書的疏失及乙○○之配偶黃政雄不懂而為錯誤登記，黃秀珠等人才有系爭房屋納稅義務人的名義，系爭房屋坐落之土地都是乙○○的，系爭房屋被繼承人乙○○的持分是五分之二，黃秀英沒有持分，黃秀珠、黃秀月、黃秀娥各五分之一。黃政雄過世後，黃秀珠等人常常來騷擾乙○○的家人，為了能讓上訴人好好做生意，所以就到斗六派出所另立一份租賃契約，租約期間自105年4月30日至106年4月30日，將租金分成五等分，變成均分，由乙○○、黃秀娥、黃秀月、黃秀英的二個兒子、黃秀珠各分得3,000元。
㈡106年以後，系爭房屋的納稅義務人完全由乙○○取得，代書
將系爭房屋辦完變更納稅義務人為乙○○後，告知上訴人，希望上訴人重新與我們簽訂契約，然因上訴人拒絕 ，故於106年4月30日以後，兩造並未就系爭房屋再簽立新的租約。上訴人於106年4月30日以後，仍繼續使用系爭房屋，出租人對於上訴人繼續使用系爭房屋，並無反對之意思。被上訴人丁○○、丙○○於110年7月16日找上訴人談論系爭房屋一事，因系爭房屋尚未辦理繼承登記，被上訴人二人亦未協商系爭房屋要由誰繼承。所以，當上訴人提議要三千、五千不等的還款金額，被上訴人也沒有與上訴人達成如何還款之協議。
㈢被上訴人已於110年8月13日以西平路郵局存證號碼522號存證信函終止兩造之租約。
㈣對於上訴人庭呈110年7月16日有兩造簽名文件，係於當日
被上訴人確認有拿到上訴人給付之7,000元而所簽名。非三方達成分期還款之協議。
㈤本件被上訴人請求上訴人給付租金之期間為106年6月15日
起至110年7月15日之租金，以一個月3,000元計算，此部分是147,000元，扣除110年7月16日給付之7,000元，尚有14萬元，另外還有110年8月份之租金15,000元，共計155,000元。
㈥乙○○死亡後，系爭房屋及其坐落土地之所有權登記在被上訴人二人名下。
㈦被上訴人尚未返還上訴人之押租金2萬元，因上訴人還積欠很多電費未付。
㈧上訴人從未有欲繳5分之1租金予被上訴人丁○○之事，且稱5
年多未到過其租屋處，遍問連絡他的方式未果等，完全與事實不符，被上訴人之訴訟代理人前已在庭上提出反駁，不再贅述。
㈨110年8月12日被上訴人持已辦妥二人名義之所有權狀第三
度前往上訴人家中，欲協商重訂租約及償還舊欠租金之事，上訴人無法接受其以每月3,000元至5,000元不等需數年才能還清方案，即大發雷霆嗆聲5年請求權已過，一毛錢都不給，被上訴人情非得已才二次發存證信函來終止租約。
㈩多年來被上訴人容忍上訴人當二房東部份分租，上訴人向
分租賣菜之訴外人石小姐每月收取7,000元租金，上訴人只負擔4,500元，按月準時付給黃秀珠等人12,000元 ，連
110年7月份都照付，上訴人與黃秀珠等人成了最大的獲利者 ，而真正的屋主即被上訴人四年來僅拿到7,000元，對上訴人極寬厚卻不知感恩處處刁難，如今還得訟累，情何以堪！上訴人早預謀臨走前故意裝冷氣，惡意濫用電致110年6月2
4日至8月23日電費暴增至14,563元，當110年9月2日找上門時，上訴人態度惡劣拒繳。110年9月11日以通訊軟體Line電費單給上訴人配偶，則回：押金扣除，如此積欠租金不還，還一直強調押金未扣還。上訴人說因疫情關係生意一落千丈，其實在斗六市最熱鬧西市場生意興隆，絲毫不受影響，說已清空所有物卻故意留下一大堆廢棄物髒亂不堪。上訴人多年來賺錢，如今故意拖延想賴帳，連110年8月份至9月3日房租未付也計較要上訴，浪費杜會國家資源。
對於上訴人之前有繳納押金20,000元給乙○○不爭執。但主
張該20,000元之押金不足以扣除110年9月份之電費14,563元(計費期間：6/24～8/23)、同年11月份之電費2,152元(計費期間：8/24～10/21) 、廢棄物清理費用2,500元、鐵捲門修繕費用4,400元等共計23,615元之費用。關於電費，有提出用電繳費證明。關於廢棄物清理費用，係因上訴人搬離系爭房屋後，有些是我們自己清理、有些是僱工清理廢棄物之工資，因時間太久，沒有辦法提出單據。我們提供清理系爭房屋之照片是在110年9月2日拍攝的，此2,500元廢棄物清理費用是小錢，不爭執也沒有關係。另鐵捲門係因上訴人使用不當、用水洗鐵捲門造成鏽蝕，此鐵捲門之修繕費用應由上訴人負擔。若上訴人要細算，上訴人110年9月3日也要繳納1,500元之房租及水費，這些費用都沒有跟上訴人算。
庭呈台灣自來水水費查詢資料，上訴人認為他9月3日以後
就搬離租屋處不應該支付電費，但是上訴人之前有將承租的房屋一半出租給別人，被上訴人自9月1日起與該人簽訂契約，該承租人於9月11、12日左右發生車禍，該房屋大概空了半年，水費是零度，表示之前的電費都是上訴人使用，上訴人應該要分擔電費，這是合理的，更何況被上訴人也沒有跟上訴人計算水費。
上訴人說不認識被上訴人二人，也不知道被上訴人是乙○○
的繼承人所述不實在，被上訴人從來沒有說要趕上訴人離開，只是要收取租金而已，而且上訴人一直不來跟被上訴人簽約，另外上訴人說被上訴人逼他簽協議書，實際上並沒有協議書，哪來的敲詐，是無中生有的事情，不是我們不扣這些費用，是上訴人根本都沒有來跟我們清算。
並聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執事項：㈠訴外人黃陳來有在82年12月2日死亡，黃秀珠等人及黃政雄為黃陳來有之繼承人。
㈡黃政雄在104年2月5日死亡，由乙○○一人繼承，嗣後乙○○亦
於106年8月19日死亡，由本件被上訴人二人繼承。㈢系爭房屋由乙○○死亡前委託代書辦理所有權第一次登記，
並於106年9月8日辦理所有權登記完畢，而登記為房屋之所有權人，登記之建築完成日期為61年1月1日。
㈣系爭房屋的稅籍資料記載96年12月28日由黃政雄及黃秀珠
等人共同繼承黃陳來有各持分五分之一，並於同日由黃政雄繼承黃秀英之持分五分之一而成為持分五分之二，再由乙○○於104年4月2日繼承黃政雄之持分五分之二，即由乙○○於106年3月23日以黃秀英及黃秀珠、黃秀娥、黃秀月等4人於82年12月1日向本院辦理拋棄繼承經本院核准，嗣後乙○○於96年12月25日以申報錯誤為由，向中區國稅局雲林分局辦理更正遺產稅，並於106年4月17日更正納稅義務人為黃政雄等4人，嗣由乙○○於106年4月28日繼承黃政雄為系爭房屋之唯一納稅義務人。
㈤本件上訴人於本院109年度簡上字第57號返還不當得利事件
審理時，於108年5月2日到庭作證有關承租系爭房屋之過程及繳納租金之情形（付租金是付給黃秀珠、黃秀娥、黃秀月、訴外人即黃秀英的兒子廖海峻，但是並沒有付給本件被上訴人)，本件被上訴人已於該案對本件上訴人之證述表示不爭執。
㈥104年10月21日以乙○○為出租人與上訴人簽訂房屋租賃契約
，將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間為104年10月15日至105年10月14日，該房屋租賃契約並於104年10月21日經本院所屬民間公證人林洸鍇公證。
㈦105年4月20日乙○○及黃秀珠等人（黃秀英由廖海峻代理)與
上訴人簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間為105年4月30日至106年4月30日。
㈧其後乙○○及本件被上訴人二人及黃秀珠等人都未再與本件上訴人簽訂租賃契約。
㈨本件上訴人一直使用系爭房屋到110年9月3日才搬離，而且
被上訴人二人也沒有拒絕上訴人在上開期間內使用系爭房屋。
㈩本件兩造於110年7月16日於上訴人住處簽立本院卷第85頁之書面，上訴人並於當日給付7,000元。
押租金2萬元尚未返還予上訴人。
六、本件爭點：㈠乙○○是否為系爭房屋之所有人？㈡上訴人是否積欠被上訴人租金？若有，其欠租之期間及金
額為何？㈢上訴人之前有陸續給付承租系爭房屋之租金予黃秀娥、黃
秀珠、黃秀月、黃秀英之子廖海峻及訴外人廖海傑，對被上訴人請求上訴人給付租金之權利有無影響？㈣被上訴人抗辯其向上訴人收取之保證金2萬元應先扣抵110
年6月24日至同年8月23日之電費14,563 元、110年8月24日至同年10月21日之電費2,152元、僱工打掃清理廢棄物工資2,500元及鐵捲門修繕費4,400元，是否有理由？
七、本院之判斷：㈠上開兩造不爭執事項㈠至㈣為兩造所不爭執，並有乙○○個人
基本資料查詢結果、雲林縣稅務局111年7月26日雲稅房字第1110072899號函檢送之雲林縣○○市○○路00號房屋近5年之課稅明細表6紙、雲林縣○○市○○○段000地號土地登記第一類謄本(所有權個人全部)、乙○○及其繼承人之戶籍謄本、繼承系統表、家事事件(全部)公告查詢結果在卷可稽(見本院卷第25頁、第43頁至第55頁、第59頁、第61頁至第71頁)，並經本院調閱本院斗六簡易庭106年度六簡字第306號卷、107年度簡上字第74號卷、本院斗六簡易庭108年度六簡更一字第3號卷、本院109年度簡上字第57號卷宗核閱無誤，則乙○○確實為系爭房屋之所有人無訛。
㈡上開兩造不爭執事項㈥至㈨為兩造所不爭執，並有公證書正
本影本暨房屋租賃契約影本、房屋租賃契約書影本在卷可憑(見本院110年度司促字第8753號卷第12頁至第15頁)，則乙○○與上訴人間就系爭房屋確實有房屋租賃契約存在（106年5月1日起為不定期租賃契約），於乙○○死亡後，乙○○與上訴人之房屋租賃契約由被上訴人繼承，已無疑義，上訴人當有給付租金予被上訴人之義務。
㈢上開兩造不爭執事項㈤為兩造所不爭執，並經本院調閱本院
109年度簡上字第57號卷審閱無訛，則上訴人一直係付部分租金是付給黃秀珠、黃秀娥、黃秀月、黃秀英的兒子廖海峻等人，但是並沒有付給本件被上訴人，上訴人確實積欠被上訴人租金，足堪認定。
㈣本件兩造於110年7月16日於上訴人住處簽立本院卷第85頁
之書面，上訴人並於當日給付7,000元，為兩造所不爭執，並有上開書面在卷可佐，則可認為兩造間就106年6月至110年7月間之租金已經會算後合意訂為147,000元，並由上訴人當日給付7,000元，並約定爾後每月上訴人需給付被上訴人3,000元至5,000元不等等情，上訴人雖於本件審理時稱其係遭被上訴人詐騙始簽立上開書面，並未提出證據以實其說，其該主張為不可採。另，被上訴人稱兩造於簽立上開書面時並未同意上訴人日後每月分期清償3,000元至5,000元不等云云，亦屬不可採。故上訴人尚積欠被上訴人106年6月至110年7月間之租金14萬元，已可認定。
㈤另被上訴人請求上訴人給付其110年8月份之租金15,000元
部分。查，乙○○及黃秀珠等人與上訴人於105年4月20日簽立房屋租賃契約書，該契約書第三條約定租金為每個月15,000元，租賃期間為105年4月30日至106年4月30日，有該契約書在卷可查（本院110年度司促字第8753號卷）。乙○○雖於106年9月8日辦理所有權登記完畢，惟因與上訴人簽訂系爭房屋租賃契約之人為乙○○及黃秀珠等人，而出租人並不以所有權人為限，故106年9月8日以後之房屋不定期租賃契約關係，仍應係存在於上訴人與乙○○及黃秀珠等人之間。是以，被上訴人基於租賃契約及繼承之法律關係，請求上訴人給付110年8月份之租金，於3,000元（計算式15,000元÷5＝3,000元）之範圍內，於法有據，超過上開金額之請求，則無理由。㈥上訴人之前有繳納押金20,000元給乙○○，為兩造所不爭執
。但被上訴人主張該20,000元之押金不足以扣除110年9月份之電費14,563元(計費期間：6/24～8/23)、同年11月份之電費2,152元(計費期間：8/24～10/21) 、廢棄物清理費用2,500元、鐵捲門修繕費用4,400元等共計23,615元之費用等語。經查：
⒈關於110年6月24日至110年8月23日之電費14,563元部分
，被上訴人已提出用電繳費證明為證（見本院卷第121頁）。因上開用電期間上訴人尚未搬離系爭房屋，不論上訴人有無將系爭房屋分租予他人，租賃契約均係存在於上訴人與被上訴人及黃秀珠等人間，故上訴人所繳納之押租金需扣除上開電費14,563元，堪以認定。
⒉關於110年8月24日至110年10月21日（共59日）之電費2,
152元部分，被上訴人已提出台灣電力公司雲林區營業處111年9月20日雲林費核證字第111001611號函用電繳費證明為證（見本院卷第125頁）。而本件上訴人一直使用系爭房屋到110年9月3日才搬離等情，為兩造所不爭執，故上訴人僅應給付被上訴人110年8月24日至110年9月3日共11日之電費，即401元（計算式2,152元×11/59＝401元，元以下四捨五入），至於被上訴人自9月1日起與他人就系爭房屋再簽訂租賃契約，他人之用電與上訴人無關，不得認為係上訴人應繳納之電費，則401元，亦得由上訴人已繳納之押租金內扣除。
⒊關於被上訴人主張由押租金扣抵之其僱工打掃清理廢棄
物之支出2,500元部分，被上訴人並無提出支出收據以實其說。且由被上訴人提出之照片（本院卷第129頁），亦無從認定係上訴人於110年9月3日搬離系爭房屋後之現場狀況，則尚難證明被上訴人有僱工清理廢棄物而支出2,500元。
⒋另就被上訴人主張系爭房屋之鐵捲門係因上訴人使用不
當、用水洗鐵捲門造成鏽蝕，故鐵捲門之修繕費用4,400元應由上訴人負擔部分。尚難證明該鐵捲門鏽蝕係因上訴人使用不當、用水洗鐵捲門所造成，故被上訴人此部分主張，亦不可採。
⒌綜上，上訴人給付之押租金20,000元，扣除電費14,563
元、401元後，尚餘5,036元，該5,036元得由上訴人應給付予被上訴人之143,000元（計算式：140,000元＋3,000元＝143,000元）內扣除，經扣除後上訴人尚須繳納租金137,964元（計算式：143,000元－5,036元＝137,964元）。
八、綜上所述，被上訴人本於租賃契約法律關係，請求上訴人給付被上訴人137,964元及自支付命令送達上訴人之翌日即110年11月19日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付上開金額，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至於原審判決判命上訴人給付逾137,964元，及自110年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息暨依職權宣告假執行部分，則與法不合，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，並由本院改判如主文第1項、第2項所示，並駁回上訴人之其餘上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 3 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 洪儀芳法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 3 日
書記官 沈祐如