臺灣雲林地方法院民事判決111年度訴字第180號原 告 林侑圻訴訟代理人 許視㨗律師(法扶律師)被 告 吳銘章上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路0○0號建物（即坐落雲林縣○○鄉○○段000○號及其基地即雲林縣○○鄉○○段0000地號土地）遷讓交還予原告。
被告應同意原告向第一商業銀行股份有限公司桃園分行領取「第一商業銀行受託信託財產專戶」帳戶（帳號00000-000000000）內之款項新臺幣壹拾伍萬元。
被告應自民國111年5月14日起至遷讓並返還第一項房地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查：原告起訴時原聲明：㈠被告應將雲林縣○○鄉○○路0○0號建物（即雲林縣○○鄉○○段000○號及其基地即雲林縣○○鄉○○段0000地號土地，下稱系爭房地）遷讓交還與原告。㈡被告應同意原告向第一商業銀行股份有限公司桃園分行領取「第一商業銀行受託信託財產專戶」帳戶（帳號：00000-000000000，下稱履保專戶)内之款項新臺幣（下同）15萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓並返還系爭房地之日止，按月給付原告6,633元。㈣願供擔保請准予假執行。之後數度變更給付不當得利部分之聲明，最終將第三項聲明確定為：被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓並返還系爭房地之日止，按月給付原告442元（見本院卷第73頁、第201頁）。核原告所為訴之聲明變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國110年8月11日就系爭房地，訂立不動產買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），約定價金300萬元，付款方式為：⒈被告於簽約時給付簽約款（含定金）30萬元。⒉於稅務機關核發稅單後5日內給付完稅款50萬元。⒊尾款220萬元。兩造於同日與第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）簽立價金信託履約保證申請書（下稱系爭信託契約），約定由被告（即買方）依系爭買賣契約約定之各期款項，按期將買賣價款存入系爭信託契約之受託信託財產專戶（即履保帳戶），俟系爭房地產權點交完成後，由第一建經將扣除各項費用後結餘交付予原告。被告雖依系爭買賣契約給付第一期「簽約款」30萬元，惟，雲林縣稅務局已於111年3月2日核發契稅繳款書，被告卻未依約於5日内存匯50萬元至履保帳戶内，原告嗣於111年3月9日以存證信函再次通知被告給付完稅款，亦同時定期限催告被告應於7日内依約履行給付完稅款50萬元，無奈被告仍不履行，原告僅能依系爭買賣契約第8條第2項解除契約併予請求損害賠償、違約金，同時以本書狀繕本為意思表示之送達。
㈡違約金部分：
被告未依約給付價金，經原告定期催告後，仍置之不理，原告無奈僅能解除契約，已如前述，又依系爭買賣契約第8條第2項第3段、第12條第4項、系爭信託契約第3條第1項約定，原告除得請求違約金外，另得沒入簽約金30萬元，蓋，除其中15萬元已於簽約時交由原告收取外，另，被告匯入履保帳戶内之簽約款15萬元，亦為違約金之一部份，故此，被告應同意原告向第一商業銀行股份有限公司桃園分行領取「第一商業銀行受託信託財產專戶』帳戶（帳號：00000-000000000)内之15萬元。
㈢返還不動產部分：
查，原告為系爭房地之所有人，兩造原訂有買賣契約，然，被告經催告後，仍未履行給付價金之義務，原告以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，自送達起即發生解除契約之效力。依民法第259條第1款規定，被告自負有返還買賣標的物即系爭房地之義務，其占有系爭房地之權源，即因系爭買賣契約之解除而解消，於契約解除後持續占有系爭房地，即屬無權占有，從而，原告本於民法第259條第1款、第767條等規定，請求被告將系爭房地騰空交還原告，應屬有據。
㈣原告得請求不當得利部分：
查，系爭土地之申報地價為每平方公尺680元，面積為78.04平方公尺，以其10％為相當租金之不當得利計算，每月應為442元，故，原告請求被告應自契約解除之日起至返還系爭房地之日止，按月給付442元予原告。
㈤綜上，聲明：⒈被告應將系爭房地遷讓交還與原告。⒉被告應
同意原告向第一商業銀行股份有限公司桃園分行領取履保帳戶内之款項15萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓並返還系爭房地之日止，按月給付原告442元。⒋願供擔保請准予假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，為據其前抗辯略以：㈠原告沒有按合約走，110年8月10日我交了30萬元，15萬原告
拿走了，15萬在履保帳戶，當時我要交第二次款項，因為我身上有80萬，原告表示不願意，一定要111年2月10日他才要收，他請我延長半年，我這80幾萬慢慢花掉了，111年2月11日原告有打電話給我，我們約在好鄰居仲介，我請原告讓我延長一個月再交款，他說好，到現場原告又反悔要我馬上拿錢，我說好我再去借，我在111年3月30日前有籌到錢，也有以LINE告訴仲介，仲介後來回覆說原告已經交給律師處理，他不再跟我交易，如果要繼續交易的話要我交8萬元的律師費，我覺得非常不合理。
㈡110年6月份左右於臉書得知仲介好鄰居發文介紹該屋，先後
兩次到訪該屋及仲介聯絡，於110年8月10日三方相約在斗六市○○路00號好鄰居仲介處見面及簽約，網路上該屋賣價約400萬元，本人先於8月10日前電話議價為300萬元，若賣方可賣此價，我便前往下訂成交，而未前往交易日前，便已委請我的朋友查調該屋之前成交價為何，得知約235萬元，所以本人認為300萬元為合理之成交價。便於110年8月10日三方相約前往，於店商實際下訂交易，當時本人提出訂金10萬元，交由好鄰居三方共同交易，因本人情況特殊，所以當日便提出可否將房屋讓我先行入住。屋主認為可以，但提出附帶條件，訂金需提高為30萬元，便得以入住，我也同意，故30萬元訂金中15萬元現金由原告先行取走，15萬元入履保帳戶，當日我便表示可以再2、3個月完成交易，因當時我本人身上還有80幾萬元現金，足以支付第二期之款項。但當時原告卻反悔，表示成交須往後延至111年2月10日，本人只好答應，過了約半年，第二次付款日期將近，身上現款不夠，所以向原告提出可否讓本人再30日籌款借錢，原告於111年2月11日主動打電話催款及答應，讓我順延30天，當時我非常感謝他，並答應再先交付1個月租屋費用。三方又相約於111年2月14日於好鄰居見面即先交付1個月租屋費用事宜，但原告於2月14日便於現場又反悔，表示我需馬上支付50萬元二期款，不然需馬上搬離民光路，因先前電話我便已告知身上現款不夠，請他通融，但原告現場變卦，當場我只能黯然離開，後來我四處籌款，於111年3月29日便Line告訴仲介希望完成全部交易，但原告已經拒絕一切交易，且委由律師提起訴訟，原告交易過程中採高姿態，時間、交易方式變來變去，且原告買房至今非自用，而是投資，111年2月對我此屋進行片面斷水斷電之申請，5月訴訟期間二度申請斷水斷電，且多次電話騷擾恐嚇謾罵。本件為配合原告逃漏稅延長至少半年之交易，為何他不願意讓買方少有延遲呢？㈢原告在合約最後期限111年3月30日前就委任律師提出訴訟，
本人有意願與原告完成全部合法交易，但因原告的提告已經完全打亂本人家族支付之意願。
㈣綜上，聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠系爭房地為原告所有，兩造於110年8月11日就系爭房地簽訂
系爭買賣契約，被告已經繳納第一期款項30萬元等情，有系爭房地登記第二類謄本、系爭買賣契約、第一商業銀行桃園分行111年4月29日檢附履保帳戶交易明細、土地建物查詢資料等件在卷可憑，復為兩造所不爭執，堪認為真。
㈡依系爭買賣契約第3條付款方式約定，被告應於稅單核發後5
日內將完稅款50萬元存匯入履保專戶（見本院卷第18頁），而依證人甲○○證述：完稅款就是契稅、增值稅核發之後，買方要依約支付完稅款50萬元，土地增值稅是111年3月2日核發，增值稅賣方無須繳納，為零，契稅是買方要支付的，111年3月2日申報，繳納期間111年3月10日到111年4月8日，所以應該是111年3月10日前核發，17,790元等語（見本院卷第143頁）。雲林縣稅務局111年10月3日雲稅房字第1110082093號函亦載明：「（111年契約繳款書中）111年2月10日為不動產買賣所有權移轉契約書之立約日期，111年3月2日為契稅申報日期，本案契稅繳款書於110年3月7日由契稅申報代理人葉君領取」等語（見本院卷第181頁），故而，被告應至遲在稅單核發後5日即111年3月12日前將50萬元匯入履保帳戶。然而，被告迄今仍未為之，其雖然抗辯有與原告協商晚一個月付款等語（此節為原告所否認），但縱使被告所稱原告於111年2月11日同意其延期付款1個月為真，至111年3月12日亦已超過被告所稱原告願給予遞延之期限，被告仍未為任何之給付，堪認被告確實有違反契約付款期限約定之情形。
㈢按民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當
事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約。經查：依系爭契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時（中略），經買方定七日期限催告履行逾期仍不履行，賣方得解除契約（後略）」（見本院卷第19頁），而原告雖然於111年3月9日以斗六大崙郵局存證號碼000011號之存證信函催告原告履行（見本院卷第23至25頁），但依證人甲○○所述：我是111年3月1日申報，土增稅是3月2日核發，契稅並未記載，但是開徵是3月10日等語（見本院卷第146頁），並無證據證明111年3月9日前稅單已經齊備，況且，兩造係約定稅單核發後5日內給付都不算違反契約義務，以111年3月7日稅單已經齊備起算，亦需經過5日，至111年3月12日被告未為給付，原告才得依系爭契約第8條約定，定7日期限催告，故斗六大崙郵局111年3月9日存證號碼000011號之存證信函，在被告未違反契約義務前就行催告程序，尚不符合系爭契約第8條之約定，不生催告之效力。又第一建經所發之臺北體育場郵局000267存證信函（見本院卷第27至31頁），其中雖然也是催告被告應於文到7日內履行將50萬元存匯入專戶內之義務，然因原告首發之催告尚不生催告效力，該函亦難認已符合系爭契約第8條第4項約定之情形。
㈣按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第2
58條第1項定有明文。次按解釋意思表示，應就其文義及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，觀之民法第98條規定自明。而解除契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約之繼續存在不相容之請求，即難謂無使契約自始歸於消滅之意思（最高法院96年度台上字第790號判決意旨參照）。本件原告於110年3月31日起訴主張被告未依約履行給付價金之義務，故為解除契約之意思表示等語（見本院卷第11頁），然原告之前所為催告尚不生催告之效力，本院認定已如前述，故至多只能認為原告起訴有催告被告給付價金之意思，而起訴狀繕本於111年4月20日送達被告，有送達回證在卷可憑（見本院卷第57頁），而被告於111年4月27日前仍未為價金之給付，為被告111年5月13日言詞辯論期日時到庭自承在卷（見本院卷第74頁），且自此之後，被告未再到庭應訴，堪認被告確實經催告未為給付，故原告解除契約為有理由。
㈤系爭買賣契約第8條第2項約定：「如因可歸責於買方之事由
致本契約解除時，同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金（後略）」等語（見本院卷第19頁），及第12條特約事項第4點：「賣方若違約反悔不賣，無息返還簽約金30萬元，並罰款60萬元，買方若反悔違約，簽約金30萬元沒收」等語（見本院卷第21頁），故依兩造上開約定，本件被告給付遲延致原告解除契約，應將定金30萬元充作違約金，而被告給付簽約金30萬元，原告已先行取走15萬元，尚餘15萬元存於第一建經履保專戶，有第一商業股份有限公司桃園分行之存入明細可憑（見本院卷第67頁），而履保帳戶內款項，均係被告為履行系爭買賣契約所繳付，當被告發生違約情事而對原告負有給付義務時，應認原告有從該履保帳戶內領取之權利，有系爭信託契約第3條可憑（見本院卷第15頁）。故原告請求被告應同意原告向第一商業股份有限公司桃園分行領取「第一商業銀行受託信託財產專戶」、帳號「00000-000000000」內之款項15萬元，為有理由。
㈥按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。再者，違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第250條第2項規定自明。換言之，約定違約金之性質不同者，其法律效果即有得否另請求遲延利息及賠償其他損害之差異（最高法院87年度台上字第361號判決意旨參照），本件依兩造間系爭買賣契約所定之文義，其違約金性質核屬賠償總額預定性之違約金，堪可認定。故依據上開說明，依法不得再請求其他之損害賠償，亦不得請求遲延利息之損害，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，尚屬無據。
㈦按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。本件被告基於兩造間之系爭買賣契約，始得先行居住於系爭房地，有系爭買賣契約第12條特約事項第3點可明（見本院卷第21頁），故經原告解除系爭買賣契約，被告已無占有系爭房地之正當權源，從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房地，為有理由。至於原告依民法第259條第1款請求被告返還系爭房地等語（見本院卷第12頁），乃請求權競合，茲不再贅述。
㈧又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。準此，被告於系爭買賣契約解除後無權占用原告所有之系爭房地，被告獲有相當於租金之利益，並使原告受有無法使用收益系爭房地之損害，原告請求被告給付至騰空遷讓系爭房地返還原告之日止之不當得利，亦屬有據。
㈨本件原告雖主張兩造有約定每月7、8,000元之租金等語（見
本院卷第198頁），然並無任何書面證據可以支持，且原告自承被告從未繳納過任何一期租金等語，故難認兩造確實有約定每月7、8,000元之租金之事實。查城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第97條第1項定有明文。而上開計收租金之規定，於本件未嘗不可據為計算相當於租金之不當得利之標準。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本件被告占用系爭房地之範圍為系爭房地全部，查系爭房地即雲林縣○○鄉○○段0000地號土地，面積78.04平方公尺，111年1月申報地價為每平方公尺680元，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第53頁）、雲林縣○○鄉○○段000○號建物即民光路4-2號房屋課稅現值為296,500元，有建物登地記第二類謄本及稅籍證明書在卷可憑（見本院卷第55頁、第43頁），而系爭房地為連棟式透天建築之其中一間，土地分區為鄉村區乙種建築用地，生活機能尚可，被告占用系爭房地作為居住使用，是本院斟酌系爭土地四周環境之繁榮程度及被告占有使用系爭房地所受利益之情形，認被告所獲得相當於租金之利益，以土地及其建物申報價額之年息3%計算為適當。依此計算，則上訴人占用系爭房地所獲相當於租金之不當得利應為每月874元【計算式：〔（680元×78.04）+296,500元〕×3％÷12＝874元】。原告僅請求其中442元，應認為有理由。然而，本件原告主張自起訴狀繕本送達翌日起算，但原告於起訴時尚未合法解除契約，本院認定已如前述，故原告於起訴狀繕本送達起算催告7日後，因被告未為給付，原告於111年5月13日言詞辯論期日表示解除契約之意思表示，該對話之意思表示已到達被告（見本院卷第74頁），堪認自111年5月14日起被告即為無權占有，故原告請求被告應自111年5月14日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利442元，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，兩造間系爭買賣契約因可歸責於被告之事由而解除，故原告請求被告將系爭房地遷讓返還原告，暨請求被告應同意原告領取第一建經履保專戶中之15萬元作為違約金，以及請求被告自111年5月14日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告442元，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權酌定被告供相當擔保金後得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 林左茹