臺灣雲林地方法院民事判決111年度訴字第305號原 告 姚漢傑訴訟代理人 易定芳律師被 告 程永澤訴訟代理人 林金陽律師上列當事人間請求給付訂金事件，本院於民國111年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國110年6月9日與被告（由訴外人廖銘裕代理被告簽
約）簽訂不動產土地建物買賣合約書，約定由原告將坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）以新臺幣（下同）880萬元之價格出售予被告，並約定於110年6月11日給付定金100萬元，由被告將定金匯入原告指定帳戶。兩造於系爭買賣合約書第3條第4項約定：「承買人不買或不按期付款，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約。」惟被告並未依約給付定金，依系爭買賣合約書之約定，視為違約，原告依約得沒收定金。而原告嗣後在110年6月15日將系爭土地以8,433,250元出售予訴外人曾宏源。
㈡原告起訴時原請求被告給付定金，嗣於111年7月4日具狀為訴
之變更，改主張契約解除後之損害賠償請求權。本件被告未依約給付原告定金100萬元，嗣後由廖銘裕代理被告代受原告解除契約之意思表示，已生解除契約之效力，原告依民法第260條規定及第226條第1項規定，自得請求被告賠償。至損害賠償金額之計算，係以原告本得沒收定金100萬元而因被告未給付致未能沒收，及系爭土地之後再出售時之價格8,433,250元較原先兩造所約定之買賣價格減少366,750元，及原告另支出水利工程費114,232元之損害，為此，請求被告賠償原告100萬元等語。
並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於110年6月8日簽署不動產買賣特別授權書予訴外人廖銘
裕時，特別叮囑廖銘裕買賣標的物應包含系爭土地所有權全部及其上建物（豬舍3棟），另水利會所屬水溝應回復至原來的位置，買賣價金為880萬元。
㈡嗣廖銘裕代理被告與原告於110年6月9日簽訂系爭買賣合約書
，竟僅記載買賣標的物為系爭土地全部，而不及系爭土地上之豬舍3棟及水利會所屬水溝應回復至原來的位置，經被告質問廖銘裕，廖銘裕隨即將系爭買賣合約書取回，並告訴被告系爭買賣合約經雙方同意取消。系爭買賣合約既因兩造就買賣標的物有不同意見而經兩造同意取消，且原告嗣後隨即於110年6月15日與訴外人曾宏源就系爭土地另簽訂不動產買賣契約，並已將系爭土地移轉登記予曾宏源，則原告請求被告給付定金或損害賠償，自屬無據等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告授權訴外人廖銘裕與原告於110年6月9日簽訂不動產土地
建物買賣合約書，約定由被告以總價880萬元向原告買受坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地。
㈡兩造所簽訂之不動產土地建物買賣合約書第三條、雙方之權
利義務責任，第4項約定：「承買人不買或不按期付款，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約」。第六條、特約事項，第8項約定「本件買賣現況點交」，第9項約定「越界鄰地均由買方自行拆除並負擔費用」。
㈢兩造於簽訂買賣合約書後，已合意解除買賣合約。㈣原告於110年6月15日另與訴外人曾宏源簽訂不動產土地建物
買賣合約書，約定由訴外人曾宏源以總價8,433,250元向原告買受坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地。
四、兩造爭執事項：本件之爭點在於兩造所簽訂之土地買賣合約是否因可歸責被告之事由解除？原告請求被告賠償100萬元，有無理由？㈠原告主張：兩造於110年6月9日簽訂系爭買賣合約書，約定由
原告將系爭土地以880萬元之價格出售予被告，並約定被告於110年6月11日給付定金100萬元，由被告將定金匯入原告指定帳戶，嗣後兩造口頭合意解除系爭買賣合約，原告嗣於110年6月15日將系爭土地以8,433,250元出售予訴外人曾宏源等情，為被告所不爭執，並有不動產土地建物買賣合約2份在卷可佐，自堪信為真正。
㈡訊之證人廖銘裕到庭證稱：「我是被告的代理人，兩造買賣
金額是他們雙方自己議定，我是兩造在110 年6 月9 日所簽訂不動產土地買賣合約書被告的代理人，以雙方議定的價格下去簽約，契約記載被告應給付的各期款項，這樣合約就已經完成，雙方就應該依照合約完成。被告願意買受原告1083地號土地，當時有說土地上的建築物（豬舍）必須保留，買方會有用途，但是原告發現系爭土地他無法合法申請農業使用證明，因為他有違建物（豬舍當時沒有聲請畜牧登記許可），所以要繼續買賣土地加上建物的話，賣方必須於買賣完成後繳納45％的兩稅合一的稅金，因為105 年是賣方父親第一次繼承取得，以公告現值計算土地價值，第一次不需要繳稅，第二次原告在107 年11月1 日繼承，如果沒有農業使用證明，必須繳納兩稅合一的稅金。當時我問被告如果豬舍拆掉的話，被告願意買嗎？被告說不願意，因為這樣不符合被告的使用需求，原告先說要取消合約，我說我要跟被告問一下他是否願意，結果被告說豬舍拆掉他就不買，因此就解約了。」等語（見本院卷第61頁）；另證人蔡環寶到庭證稱：
「（問：本件兩造買賣土地過程你清楚嗎？）清楚。簽約當時因賣方姚醫師覺得如果土地賣給被告程先生，土地上房子要拆除，而且還要繳100 多萬元的稅金，所以買方談不妥，當時兩造已經談到代書那裡，如果不是條件談不攏，應該會成交，後來因為兩方條件談不攏，代書沒有幫兩方打合約，後來我就不清楚了。後來姚醫師就說看有誰要買，另外再找買方，就找到曾先生。」「當天要簽約時，代書也是馬上去查，查了以後才知道要繳100 多萬元的稅，不然我們也不清楚。」「代書有強調可能要繳稅，姚醫師當時的反應是那就不要了，後來姚醫師回去後跟我講那就找別人，看有沒有別人要買。」等語（見本院卷第88、90頁），證人廖銘裕、蔡環寶為土地買賣之仲介，與兩造並無特殊親誼關係，渠等就親自見聞系爭土地買賣之過程到庭作證，渠等所證述內容應堪採信。而由證人廖銘裕、蔡環寶證述之內容，堪認原告於110年6月9日與被告簽訂系爭買賣合約書後，到代書那裡，因發現需另外繳納高額稅金，因而決定解除系爭賣賣合約，經仲介通知被告後，兩造合意解除買賣合約。
㈢按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；解除權之行
使，不妨礙損害賠償之請求；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第256條、第260 條、第216條分別定有明文。又按民法第260條固規定解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。但此所謂損害賠償，係指債務人債務不履行、給付不能或遲延給付，因債權人解除契約時債權人已經發生之損害賠償而言。故契約之解除，如係基於契約當事人兩造之合意，除另有特約外，當事人之一方自不得本於合意解除，再依民法第260條規定，請求損害賠償（最高法院72年度台上字第3676號、最高法院95年度台上字第13號判決意旨參照）。本件原告於兩造簽訂系爭買賣合約書後，旋即發現倘履約將需繳納高達百餘萬元之稅金，因而決定解約，並由仲介告知被告，嗣後原告請仲介另找尋有意願購地之買方，其後於110年6月15日另與訴外人曾宏源簽訂買賣合約書，已如前述，顯見兩造已合意解除買賣契約，原告並未舉證證明其解除契約時，被告有何債務不履行、給付不能或遲延給付之情事，致原告受有損害，則原告自不得再依民法第260條規定請求被告給付債務不履行之損害賠償。
㈣至兩造簽訂之系爭買賣合約書第3條第4項固約定：「承買人
不買或不按期付款，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約。」等語，惟被告並未給付定金100萬元，且兩造於簽訂系爭買賣合約書後，旋即發現倘確實履約，原告需繳納高額稅金，原告即決定解除契約，並經被告同意解除契約，則被告於兩造合意解除契約後，自無給付定金之義務甚明。其次，系爭買賣合約書亦無關於違約金之約定，則原告以系爭買賣合約書關於定金之約定，請求被告賠償原告100萬元，自屬無據。再者，原告嗣後於110年6月15日將系爭土地以8,433,250元出售予訴外人，買賣價金雖低於兩造原先議定之買賣價格880萬元，然買賣價金及買賣標的物本即係由買賣雙方合意議定，原告並無義務亦無必要以低於880萬元之價格出售系爭土地，而原告自願以8,433,250元價格出售系爭土地予訴外人，自不可歸責於被告；至原告另支出水利工程費114,232元，亦與被告無涉。準此，原告以系爭土地之後再出售時之價格8,433,250元較原先兩造所約定之買賣價格減少366,750元，及原告另支出水利工程費114,232元為由，請求被告賠償原告100萬元，亦屬無據。
㈤綜上所述，原告依民法第260條、第226條第1項規定請求被告
賠償原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併與駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 22 日
書記官 黃佑怡