臺灣雲林地方法院民事判決111年度訴字第441號原 告 許雅琪被 告 黃俊臣上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路00號1樓左側之房屋騰空(包括房屋外招牌)後交還原告。
被告應給付原告新臺幣22,200元，及自民國111年8月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告自民國111年7月24日起至交還前開房屋日止，應按月給付原告新臺幣22,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新臺幣223,400元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，經依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠緣兩造前於民國110年5月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），主要約定事項為：
⒈由被告向原告承租門牌號碼雲林縣○○鎮○○路00號1樓左側
之房屋（下稱系爭房屋）(系爭租約第1條㈠⒈）。⒉租期三年即自於110年5月23日起至113年5月23日止，每
月20日前交付月租金18,000元，押租金36,000元(系爭租約第2條至第4條）。
⒊承租人遲誤租金之總額達二個月之租金額時，經出租人
定相當期限催告，仍不為支付。出租人得提前終止租約(系爭租約第16條第1項㈡）。
⒋有關本件租賃事務之送達以本契約所記載地址為準，如
因地址變更未告知他方致通知無法到達時，以第一次郵遞日期推定為到達日(系爭租約第19條第1項、第2項）。
⒌承租人於契約關係消滅時逾期返還租賃物時，出租人得
請求至返還日止之相當於月租金額及相當月租金額計算之違約金(系爭租約第14條第3項）。
⒍承租人若未繳清租金或第5條之相關費用時，出租人得以押租金抵充之(系爭租約第14條第4項）。
㈡然被告自111年3月20日起即未依約繳付租金。為此：
⒈原告曾以111年4月21日北港郵局存證號碼000028號函催
告被告限7日內繳清積欠之二個月租金，逾期則以該函為終止租約之意思表示。然該存證信函遭被告拒收，凡此有存證信函及該函信封封面可稽。
⒉嗣原告再以111年6月15日北港郵局存證號碼000040號函
催告被告，限期於函到7日內給付租金，逾期未繳即提前終止租約，然該存證信函因招領逾期退回。此亦有存證信函及信函封面可稽。
㈢系爭租約業已合法終止，被告無權占有系爭房屋，為此原告起訴請求如訴之聲明所示：
⒈其一，本件租約業已合法終止：
⑴依原證2之存證函所示，被告確已積欠達二個月以上之租金數額，業經原告限期催告仍未繳付。
⑵原告依系爭租約第19條第1項約定，以被告租約記載地
址所為之上開催告通知，雖遭被告拒收，然依同條第2項約定以第一次郵遞日期推定為到達日，應認於111年4月23日已合法送達被告。
⑶若以111年4月23日為催告之到達日，限期7日繳清租金
之末日應為同年月30日，是系爭租約應於同年5月1日合法終止。
⒉原告之請求權基礎：
⑴依系爭租約第14條第1項約定、民法第767條第1項前段，請求遷讓及返還系爭房屋。
⑵依系爭租約第3條第1項約定請求租金至111年5月1日租
約終止前之租金計2月7天合計40,200元，其中18,000元部分，依契約第14條第4項約定，以押租金抵充，餘額為22,200元(註：被告實際上僅交付18,000元押租金）。
⑶依系爭租約第14條第3項約定及民法第184條第1項、第
179條不當得利法律關係，請求出租人給付自111年5月1日起至返還房屋日止之相當於每月之月租金18,000元之數額。
⑷依本件契約第14條第3項約定，請求出租人給付自111
年5月1日起至返還房屋日止之相當於每月之月租金18,000元之違約金。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空後遷讓交還原告。
⒉被告應給付原告22,200元暨自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自111年5月1日起至被告交還系爭房屋之日止，按月給付原告36,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，已據其提出與所述相符之房屋租賃契約
書、111年4月21日北港郵局存證號碼000028號存證信函暨退件回證、111年6月15日北港郵局存證號碼000040號存證信函暨退件回證等影本為證，且被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀為反對之陳述，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，應視同自認，故原告主張堪信為真實。
㈡按系爭租約約定：租期為三年，即自110年5月23日起至113
年5月23日止，被告每月20日前應交付原告月租金18,000元，押租金36,000元。承租人遲誤租金之總額達二個月之租金額時，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。出租人得提前終止租約。有關本件租賃事務之送達以本契約所記載地址為準，如因地址變更未告知他方致通知無法到達時，以第一次郵遞日期推定為到達日。承租人若未繳清租金或第5條之相關費用時，出租人得以押租金抵充之(系爭租約第2條至第4條、第16條㈡、第19條第1項、第2項、第14條第4項），而被告已經遲延給付原告租金達租金總額二個月之金額，且系爭租約所載被告之住址為「嘉義縣○○鄉○○村000000號」（本院卷第41頁），被告並未通知原告通訊地址變更，原告又已經向該住址以存證信函為催告繳納租金之觀念通知及終止租約之意思表示，則不論被告對該等存證信函拒收或招領逾期，均應認為被告依約已經受領原告之觀念通知及意思表示，則系爭租約已經終止，被告當無繼續占有使用系爭房屋之權利，故原告請求被告將系爭房屋騰空(包括房屋外招牌)後交還原告，自屬有據。至於原告請求被告將系爭房屋「遷讓」部分，因原告於本件審理時自陳被告已經由系爭房屋內搬走，只是鑰匙尚未歸還，經營商店的招牌也還在等語（本院卷第79頁至第80頁），可見被告僅需將系爭房屋騰空返還原告即可，被告既已搬遷，即無再判命其遷讓之理由，故原告請求被告將系爭房屋「遷讓」部分，為無所據。又被告積欠原告自111年3月20日起至111年5月1日止計2月7日之租金合計40,200元，其中18,000元部分，已經原告依系爭租約第14條第4項約定，以押租金抵充，合計欠租金額為22,200元，則原告請求被告給付欠繳之租金22,200元，則屬有據。㈢又按系爭租約第14條第3項約定，承租人於契約關係消滅時
逾期返還租賃物時，出租人得請求至返還日止之相當於月租金額及相當月租金額計算之違約金。查，原告係以111年6月15日北港郵局存證號碼000040號存證信函通知原告限期7日繳納積欠三個月之租金，逾期未繳即終止系爭租約，然依據上開租約第16條第2項㈡約定，原告應於終止前30日通知被告，而上開存證信函到達被告之日為111年6月16日，有招領逾期送達回證在卷可憑（本院卷第61頁），加計限期繳納之7日及終止前30日之通知期間，本件於111年7月23日起系爭租約始終止。則原告依據上開約定自111年7月24日起按月請求被告給付相當於租金之不當得利18,000元，即屬有據，逾此範圍（即111年5月1日起至111年7月23日止相當於租金之不當得利）則屬無憑。至於原告請求被告自系爭租約終止之日起按月給付違約金18,000元部分，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本件系爭租約約定每月租金金額為18,000元，被告於系爭租約期間屆滿後，逾期不將系爭房屋騰空並返還予原告，原告除受有原約定租金之損失外，並無其他損失，為給予被告壓力，促其儘快將系爭房屋騰空返還，約定以租金額相同之違約金亦屬過苛，本院認應減少違約金至每月4,000元，方屬事理之平，是本件原告請求被告自系爭租約終止之日起給付違約金，以每月4,000元為適當。則原告請求被告自系爭租約終止翌日即111年7月24日起至交還房屋日止，按月給付原告相當於租金之金額18,000元及違約金4,000元，合計22,000元，亦屬有憑。
四、綜上，原告依據契約、不當得利、違約金及所有權法律關係，請求被告將系爭房屋騰空(包括房屋外招牌)後交還原告，並請求被告給付22,200元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即111年8月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。及請求被告自111年7月24日起至交還系爭房屋日止，按月給付原告22,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回
五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失去依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 陳玉珮